Как заработать на паевых инвестиционных фондах. Затратный пифн


Паевые инвестиционные фонды недвижимости: особенности работы. ПИФ недвижимости

building

Тем у кого недостаточно средств для инвестиций в недвижимость, лучшее решение — пиф недвижимости

Паевые инвестиционные фонды недвижимости в России – это  356,1 млрд. рублей или 60,5% всего рынка ПИФов. При этом их активы растут. Даже сейчас, при не самой хорошей конъюнктуре, формируется пятнадцать фондов недвижимости.  В чем же секрет их популярности?

Особенности работы ПИФов недвижимости

Специфика их работы логично вытекает из особенностей объекта инвестирования. Недвижимость существенно отличается от акций, облигаций и других ценных бумаг. Такие фонды, в соответствии с законодательством РФ могут быть только закрытыми. Это означает, что приобрести пай можно пока  ПИФ формируется. Вернуть обратно свои деньги по первому желанию не получиться. Это можно сделать исключительно по окончанию действия фонда. Обычно речь идет о 5-10 годах.

Требование законодательства понятны. Цены на объекты недвижимости не подвержены  таким колебаниям, как биржевые инструменты. Окупаемость операций с недвижимостью длительный процесс. К тому же зачастую фонды покупают метры в еще строящихся зданиях, так как именно они могут дать максимальный доход. В результате жизненный цикл таких инвестиций от природы длинный, аккумулировать средства на год или два не имеет смысла.

Чтобы эффективно инвестировать в недвижимость, таким ПИФам надо собирать довольно крупный капитал. Даже обычная квартира обойдется в  несколько миллионов рублей, а что говорить о крупных торговых или офисных объектах. Поэтому, если в открытом фонде акции, пай можно купить на несколько тысяч рублей, то для них минимальная сумма выше. Из пятнадцати ПИФов, которые находятся в стадии формирования, только два установили ее ниже 10 тысяч рублей, еще три готовы работать с вами, если вы выложите до 100 тысяч.

Существует несколько видов ПИФов недвижимости. Инвесторов в России в первую очередь интересуют рентные и смешанные фонды.  Особенность первых в том, что собранные средства направляются на покупку объектов, которые будут сдаваться в аренду, в подавляющем большинстве – это коммерческая недвижимость. Смешанные не ограничиваются каким-то одним направлением, но все же чаще инвестируют в объекты, которые в дальнейшем собираются продавать.

Плюсы и минусы ПИФов недвижимости

Закрытый фонд, долгосрочный, высокий порог для вхождения – все это скорее отпугнет инвестора. Тем не менее, именно эти ПИФы самый популярные. Объясняется это тем, что достоинства таких инвестиций перевешивают все остальное.

Плюсы:

  • Деньги вкладываются в недвижимость. Говорить об абсолютной надежности этого направления, конечно, нельзя. Цены на этом рынке тоже могут просесть, что доказал кризис 2008 года. Но, в отличие от акций или облигаций, недвижимость практически никогда не обесценивается. Речь идет о падении на десять-двадцать процентов и бывает это редко. Кроме того при нормальном развитии рынка доходность таких вложений очень высокая. Конечно, все еще зависит и от профессиональности управляющей компании. Например, за три года «Регион Девелопмент» по фонду «Югра Недвижимость-2» получил доходность 74,19%, а «Промсвязь» по ПИФу «Золотое кольцо» показал отрицательный результат (-57,82%). Но в целом, участники рынка оказались в выигрыше даже несмотря на неблагоприятную экономическую обстановку.
  • Инвестор избегает огромного количества различных рисков, которые обычно сопровождаются операции с недвижимостью. Конечно, сами риски не исчезают. Они перекладываются на управляющую компания. Но та, оперируя крупными капиталами и способная привлечь профессиональных экспертов в состояние избежать большинства из них.
  • Самая главная проблема человека, который собирается инвестировать в недвижимость – это выбрать объект. Обладая десятью миллионами, инвестор спокойно  диверсифицирует портфель ценных бумаг, но «потянет» только один или два офиса. Поэтому цена ошибки в этом сегменте высока. Вкладывая в ПИФ недвижимости, он поручает выбор профессионалам и может легко разбить свои деньги на десять управляющих компаний или фондов, что существенно снизит риски.
  • Важный нюанс ПИФов недвижимости – это благоприятная система налогообложения. Инвестор уходит от налога на имущества и налога на прибыль по доходам, полученным в результате операций. Первое особенно важно, когда речь идет об объектах, которые покупаются для дальнейшей сдачи в аренду.
  • Все имущество, которое приобретается ПИФами, находится в совместной собственности пайщиков. Если тот по какой-то причине сворачивает свою деятельность, инвесторы смогут получить свой пай не только деньгами, но и конкретной недвижимостью.

Минусы:

  • Главный недостаток такого фонда – это его закрытый характер. К сожалению, надо быть готовым к тому, что это долгосрочные инвестиции и до окончания срока деятельности фонда обратно вы свои деньги не получите. По идеи есть возможность просто продать свой пай, но вторичный рынок в этом сегменте не сформирован. Иногда управляющие компании выкупают такие паи, но вопрос рассматривается в индивидуальном порядке.
  • К минусам относят и высокий порог для участия. ПИФ работают в первую очередь с теми, кто обладает большими капиталами, даже с миллионом рублей выбор фонда довольно ограничен.
  • Очень важный недостаток – это скудность информации о деятельности фонда, после того как деньги были уже инвестированы. Зачастую это вызвано тем, что они просто не умеют работать с частными инвесторами, в результате получить какую-то информацию о состояние портфеля инвестиции невозможно.

Ознакомиться с полным списком фондов недвижимости можно по ссылке, для этого нужно выбрать объект инвестиций «недвижимость», а тип «закрытый» и применить поиск.

grow-rich.su

Инвестиционная стоимость: определение и фактическая оценка

Инвестиционная стоимость – это определенная денежная сумма, которую потенциальный инвестор готов заплатить за рассматриваемый объект инвестирования, исходя из поставленных целей.

Понятие

Внимательно прочитав данное выше определение, мы можем предположить, что для разных инвесторов величина инвестиционной стоимости выбранного объекта может достаточно существенно различаться. Это соответствует действительности.

Расчет стоимости инвестиций

Указанная разница будет зависеть от заданных инвестиционных целей и субъективного восприятия покупателем объекта инвестиций. Другими словами, каждый конкретный инвестор, рассматривая активы для инвестирования, будет делать на их счет собственные выводы. Вполне естественно, что такая субъективная оценка всегда будет отражаться на итоговой инвестиционной стоимости объекта.

Все становится предельно ясно, когда мы от теории переходим к практике. Понятие инвестиционной стоимости объекта можно рассматривать на бытовом и финансовом уровне.

Давайте на бытовом уровне рассмотрим в качестве инвестиционного актива квартиру, на которую претендуют двое покупателей. Каждый из них будет определять собственную стоимость инвестиций или определенную сумму, которую он готов вложить в покупку рассматриваемой недвижимости. Очевидно, отталкиваясь от своих субъективных представлений о ценности этой квартиры, один из покупателей будет готов заплатить дороже.

На финансовом уровне восприятия инвестиционная стоимость оценивается гораздо сложнее. Давайте рассмотрим в качестве объекта инвестиций промышленное предприятие, на которое претендуют два инвестора. В первую очередь каждый из них соотнесет данный бизнес-актив с теми инвестиционными целями, которые он сформулировал. Оттого насколько рассматриваемое предприятие им соответствует, будет зависеть целесообразность его приобретения.

Кроме того, каждый из инвесторов будет анализировать множество сопутствующих финансовых параметров. Среди них будут:

  • уровень рисков;
  • ожидаемая доходность;
  • период окупаемости инвестиций;
  • отраслевые ожидания и тенденции;
  • налоговый режим;
  • и многое другое.

Важно понимать разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью актива. К сожалению, многие инвесторы ошибочно отождествляют данные понятия. Такой подход может привести к необоснованным тратам при осуществлении инвестиций.

Инвестиционная и рыночная стоимость

В экономической науке существует базовое определение рыночной стоимости предмета. Под ней принято понимать наиболее вероятную цену, по которой продавец будет готов продать, а покупатель приобрести рассматриваемый товар. При этом ни один из данных субъектов не должен подвергаться какому-либо принуждению. Таким образом, величина рыночной стоимости отражает цену, естественным путем сложившуюся на рынке. Все вышесказанное вполне применимо и к инвестициям.

Когда же мы говорим про инвестиционную стоимость, то всегда имеем в виду не абстрактного покупателя, а конкретного потенциального инвестора. К тому же мы помним о показателях доходности, рискованности, целесообразности и других параметрах, формирующих данное понятие. Также уместно вспомнить про инвестиционный горизонт. Успешный инвестор оценивает не только настоящее положение вещей. Он должен уметь в каком-то смысле предвосхитить будущее.

Другими словами, рыночная стоимость актива – это настоящее. Его инвестиционная стоимость – будущее. Они различаются по своей сути, хотя при некотором стечении обстоятельств могут и совпасть.

Оценка

Любой объект инвестирования обладает инвестиционной и рыночной стоимостью. Их фактическое определение или оценка является непростой задачей, которая требует высокой квалификации и профессионального подхода.

Оценка инвестиционной стоимости

Оценка рыночной стоимости, как правило, производится независимо от рассматривания инвестиционных перспектив конкретного актива. При ее проведении эксперт-оценщик прежде всего исходит из текущей ситуации и сложившегося на рынке соотношения предложения и спроса. Результатом проделанной работы является выявленный объем инвестиций, необходимый для приобретения рассматриваемого актива. Естественно, инвестиционная оценка стоимости объекта невозможна без отсылки к текущему рыночному показателю.

Если величина оценки инвестиционной стоимости актива значительно превосходит значение рыночного показателя, то мы можем сделать вывод о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций. Обратная зависимость также работает. Когда инвестиционная стоимость ниже рыночной, то актив не будет представлять интереса для потенциальных инвесторов.

Балансовая стоимость объектов инвестиций

Балансовую стоимость инвестиционных активов можно определить двумя способами. Во-первых, в этом качестве может рассматриваться справедливая рыночная стоимость объекта инвестирования. Во-вторых, в таком качестве может фигурировать меньшее из двух показателей: себестоимости и рыночной стоимости.

Выбор в пользу рыночного значения может быть оправдан скорой реализацией краткосрочных вложений и их превращением в денежные средства.

Часто краткосрочные инвестиции могут рассматриваться в качестве эквивалента деньгам, поэтому в балансе они и могут быть представлены в соответствии с рыночной стоимостью. Такой подход однозначно будет указывать на скорый предполагаемый приток денежных средств.

investoriq.ru

Что такое инвестиционная стоимость

В инвестировании, как и в других отраслях финансовой сферы, существует определенная терминология. Для того чтобы разобрать понятие инвестиционной стоимости, нужно понять, что же такое инвестиции вообще.

Явление вложений денежных средств во что-либо с целью получения дохода как таковое появилось в экономике нашей страны относительно недавно. При плановом виде экономики, который был при Советском Союзе, инвестирования не было как такового. Частная собственность не приветствовалась, а на национализированные предприятия государством выделялась дотация.

Поэтому инвестирование как вид финансовой деятельности появилось у нас с перестройкой экономики под западный капиталистический лад. При такой экономике вложение своих сбережений в какой-то объект с целью получения прибыли – неплохой способ заработка.

Содержание статьи

Понятие инвестиционной стоимости

Фото: Валюта и лупаЧто же такое инвестиционная стоимость? Данный термин следует отличать от рыночной цены, так как это абсолютно разные понятия.

Рыночная стоимость какого-либо объекта – это цена, за которую его можно продать, обменять, купить. То есть это его фактическая оценка. Инвестиционная стоимость – это совсем другое. Данный термин отражает будущие доходы для каждого конкретного инвестора. При этом будущая выгода приводится к настоящему времени.

То, что инвестиционная цена разная для различных инвесторов вполне обосновано и легко объяснить. Каждый конкретный инвестор вкладывает определенное количество денежных средств в объект. Каждый из них имеет различный объем вкладов. Также для каждого отдельного финансового субъекта будет разным уровень рисков. Соответственно, прибыль от объекта инвестирования будет тоже разная.

Данный вид стоимости может идти вразрез с рыночной. Случается это по такой причине: предполагаемые доходы от объекта могут быть выше рыночной цены предприятия или ниже. Это субъективная мера оценки актива. Она отражает намерения вкладчика, которые не связаны с куплей-продажей и любой коммерческой деятельностью относительно объекта.

Оценка

Если проводить оценку инвестиционной цены предприятия, то этот фактор может дать объемную и достаточно полезную информацию о развитии и перспективах данного производства. Она может показать, какую привлекательность для вложений имеет оно, а также помочь в разработке плана по финансированию.

Макет дома стоит на монетах

Для оценки стоимости используются такие факторы, как:

  • Налоговый статус, а соответственно, и количество налогов, выплачиваемых предприятием;
  • Степень разработки прогноза;
  • Количество и общая сумма материальных издержек;
  • Оценка стоимости будущих материальных доходов и потоков;
  • Ставка доходности;
  • Определение количества и степени рисков, характерных для данного проекта по вкладам.

Если в результате оценки оказалось, что инвестиционная цена гораздо больше, чем рыночная, то это значит, что предприятие является крайне привлекательным для будущих вкладчиков.

Если же наблюдается обратная ситуация, то привлекательность для инвесторов малая. А это значит, что будет сложнее найти людей, которые бы сделали вложение денежных средств.

Основная задача для специалиста, занимающегося привлечением вкладчиков в развитие предприятия, является повышение всеми доступными средствами инвестиционной стоимости. Это привлечет большое количество вкладов, что позволит еще более интенсивно развиваться предприятию. Данная задача осуществляется при помощи изучения политики вкладов и обеспечивает конкурентоспособность производства или фирмы.

Этот фактор очень важен при оценке рациональности вложений. Именно он покажет будущему инвестору, нужно ли вкладывать деньги в этот проект или это очередная «пустышка». 

Оценка экономической эффективности инвестиций.

Какие бывают расходы, что такое доход инвестора и спекулятивный доход.

Кто такой объект и субъект в инвестиционной деятельности.

Общие понятия и условия заключения инвестиционного договора.

kudainvestiruem.ru

Как заработать на паевых инвестиционных фондах

Что такое ПИФ

Паевой инвестиционный фонд, или ПИФ, — это форма коллективных инвестиций, при которой управляющая компания распоряжается объединёнными в фонд средствами инвесторов с целью получения дохода.

Если упростить всё до предела, вот как это выглядит: несколько инвесторов складывают свои деньги в общий «кошелёк», который передают управляющей компании. Профессионалы финансового рынка решают, какие активы приобретать на деньги инвесторов, чтобы добиться максимально возможной прибыли.

Минимальная сумма инвестиций варьируется от фонда к фонду. Например, чтобы стать пайщиком большинства ПИФов управляющей компании «Альфа-Капитал», достаточно всего 1 000 рублей.

Какими бывают ПИФы

Существуют открытые, интервальные и закрытые паевые инвестиционные фонды. Купить и продать паи открытого ПИФа вы можете в любой рабочий день. В интервальных фондах это допускается в определённые периоды, например в течение двух недель каждое полугодие. Из закрытого фонда можно забрать деньги только по истечении срока его работы. Начинающим инвесторам подходят открытые и интервальные ПИФы.

При выборе фонда стоит учитывать, с какими объектами инвестирования он работает. Именно от выбранной стратегии управления деньгами во многом зависит результат.

Например, ПИФ может вкладывать средства инвесторов в акции или облигации, специализируясь на ценных бумагах опредёленной отрасли. Есть ПИФы, которые зарабатывают на инвестициях в золото и другие драгоценные металлы. Как правило, в арсенале крупных управляющих компаний можно найти большой выбор фондов.

Можно ли заработать с помощью ПИФов, если не разбираешься в финансовых инструментах

Да, для этого и существует управляющая компания. Вы отдаёте деньги в руки профессионалов, которые прекрасно ориентируются в ситуации на рынке и следят за тем, как меняется стоимость ценных бумаг, чтобы в нужные моменты их покупать и продавать.

Если сравнивать ПИФы с такой традиционной формой сбережений, как депозиты, у фондов есть несколько преимуществ. Прежде всего, это потенциально более высокая отдача от вложений. Например, доходность ОПИФов рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Облигации Плюс» на 31 октября 2017 года составила за три месяца 3,72%, за шесть месяцев — 5,62%, за один год — 13,25%, за три года — 44,00%, а с момента формирования фонда — 275,41%.

Из открытого паевого фонда можно забрать свои деньги в любой момент. Конечно, никто не запрещает вам поступить так же и с банковским вкладом, но в этом случае обычно теряется накопленный доход — полностью или частично. Средства, заработанные с помощью ПИФа, останутся при вас.

По сравнению с самостоятельным инвестированием у ПИФов тоже есть плюсы. В частности, это возможность лучше диверсифицировать вложения, чтобы надёжнее их защитить. Совместно с другими инвесторами вы становитесь владельцем портфеля из множества активов. А управляют им специалисты.

Как выбрать подходящий вам ПИФ

Прежде чем приобретать паи инвестиционного фонда, определитесь, зачем вы это делаете. Примерный перечень вопросов, на которые стоит ответить: какую сумму и на какой срок вы готовы вложить, что для вас важнее — высокая доходность или низкий риск, сколько в идеале хотели бы заработать.

Фонды акций способны принести более высокий долгосрочный доход. Минимальные инвестиционные риски у ПИФов облигаций, особенно если упор делается на вложения в государственные ценные бумаги. Так, фонд «Альфа-Капитал Облигации Плюс» работает с облигациями Российской Федерации и крупных российских компаний. Это один из самых консервативных ПИФов в линейке управляющей компании «Альфа-Капитал».

Как купить паи в инвестиционном фонде

Вы наверняка хотя бы раз приобретали через интернет билет на самолёт или поезд. Покупка паёв фонда «Альфа-Капитал Облигации Плюс» ничуть не сложнее: заполняете на сайте заявку на приобретение паёв, указываете свои паспортные данные и расплачиваетесь с помощью банковской карты. Пять минут — и вы инвестор.

Кстати, платёж по карте любого банка бесплатный, эти расходы берёт на себя управляющая компания. Она же рассчитает и перечислит в бюджет налог, когда вы решите продать паи. А если вы инвестируете в ПИФ свои деньги на три года, то доход на сумму до 9 миллионов рублей будет освобождён от налогообложения.

Приятный сюрприз: при покупке паёв ПИФа «Альфа-Капитал Облигации Плюс» до 31 декабря 2017 года вы получаете бесплатную подписку на онлайн-кинотеатр «Амедиатека». За инвестиции от 10 000 рублей «Альфа-Капитал» дарит месяц бесплатной подписки, а за приобретение паёв на 100 000 рублей вам полагается целых три месяца доступа к «Амедиатеке». Пока деньги работают, вы наслаждаетесь любимыми сериалами.

Купить паи

lifehacker.ru

Вторичный рынок паев ПИФов | Investtalk.ru

Особенности вторичного рынка в том, что он бывает как биржевым, так и не биржевым. Основная его характеристика – паи фондов могут только приобретаться или продаваться, другие операции с ними не возможны. У вторичного рынка паев ПИФов есть свои функции, основная из них – это расширение территории распространения долей ПИФов и увеличение их ликвидности, что особенно ценно для интервальных и закрытых типов ПИФов. Среди других специфических черт вторичного рынка паев ПИФов стоит отметить: скорость операций (на вторичном рынке они совершаются намного быстрее, чем на первичном), купить можно только целое число паев ПИФов, цена известна уже на момент покупки пая, наличие спрэда между покупной и продажной ценой паев (продажа выше, чем покупка).

Механизм торговли паями ПИФов

Вторичный рынок паев ПИФов имеет свои особенности покупки, и продажи инвестиционных долей фондов. Роль посредника при совершении сделки покупки или продажи пая выступает банк или управляющий инвестиционной компании. Схема продажи пая напрямую зависит от того, кто продает пай. Продавцом может быть и частное лицо, или любая фирма-посредник, купившая паи на этапе формирования закрытого ПИФа или при открытии интервала в интервальном ПИФе.

Сделка покупки может совершаться на бирже или вне ее. Если продажа совершается вне биржевого рынка, тогда цена проводится соответственно котировок продавца. Брокером или продавцом как раз и является банк или компания-посредник. Если сделка проводится на бирже, то цена будет соответствовать биржевым котировкам.

Чаще всего вторичный рынок паев ПИФов формируют родственные управляющей компании банки, делается это для улучшения ликвидности интервальных и закрытых фондов.

На практике наибольшую популярность получил способ продажи паев, которые используют большие управляющие компании, имеющие крупные обороты продаж на вторичном рынке. Родственные компании или банки продают и покупают паи закрытых и интервальных ПИФов, причём по своим собственным котировкам. Схема выглядит таким образом, во время формирования закрытого ПИФа или действия интервала интервального ПИФа, компания-посредник сразу же выкупает часть паев, потом она реализует их через банк, который продает паи уже непосредственно клиентам. Котировки банк уже выставляет тоже самостоятельно.

Как формируется цена пая на вторичном рынке?

Вторичный рынок паев ПИФов характеризуется своей спецификой ценообразования на паи ПИФов. Банк, который является владельцем паев, выставляет на них цену каждый день, наподобие, как банки выставляют курсы валют. Обычно такая цена отличается от 1 до 2% от расчетной цены пая.

Если пай покупается на вторичном рынке, то у него свои особенности перехода права собственности к покупателю. Существуют два механизма передачи прав. В первом варианте, покупая пай ПИФа у владельца, дольщик открывает счет в реестре пайщиков ПИФа. Компания, продающая пай, на основании договора дает указание компании, которая отвечает за ведение реестра, перевести купленные паи на счет владельца. Во втором варианте право владения паев регистрируется в реестре собственников инвестиционных долей на счете условного держателя. Обычно таким держателем является другой депозитарий. Он состоит на учете в реестре, является депонентом, но не владельцем пая. Номинальный держатель обычно учитывает, сколько долей принадлежит каждому пайщику. Номинальный держателем может выступать только профессиональный участник ценных бумаг.

Если куплены паи интервальных ПИФов, то их можно погасить в период действия интервала. Для этого подается поручение на продажу номинальному держателю. Депозитарий, который и является номинальным держателем, сам делает заявки с указанием владельца паев в управляющую компанию ПИФа, которая и осуществляет продажу паев. Деньги от операции перечисляются на счет собственника паев, указанного в заявке.

Таким образом, вторичный рынок паев ПИФов характеризуется своими специфическими чертами. Особенно это касается ценообразования на вторичном рынке паев. Колебания цен зависят от спроса и предложения, и устанавливается самим рынков.

Другие статьи на нашем сайте

investtalk.ru

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах

опубликовано: 11.04.2013

Статья «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости как способ экономии на налогах», была опубликована в журнале «Практическое налоговое планирование» №1 за 2007 год. В статье размещены экспертные комментарии Генерального директора юридической фирмы Prime legal LLC, Шабанова А.Г.

  • Чем закрытый паевой инвестиционный фонд выгодней других фондов?
  • Как не платить налог на имущество по переданной в управление недвижимости?
  • В чем состоит особый режим налогообложения имущества и доходов от него в ЗПИФН?

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией (ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156–ФЗ «Об инвестиционных фондах»).

Компании, основным видом деятельности которых является получение дохода от передачи дорогостоящего имущества (например, недвижимости) в аренду, зачастую несут серьезную налоговую нагрузку. Однако существует законный способ снижения этой нагрузки, при котором выручка от аренды будет облагаться только НДС, формирование налоговой базы по налогу на прибыль будет отложено, а налог на имущество и вовсе уплачиваться не будет. Это учреждение закрытого паевого инвестиционного фонда.

ЗПИФН — инструмент налогового планирования

Закрытые паевые инвестиционные фонды (они предусмотрены Федеральным законом от 29.11.01 № 156–ФЗ «Об инвестиционных фондах») начали образовываться в России лишь с 2003 года.

Их основное отличие от иных (интервальных, открытых) паевых инвестиционных фондов в том, что в доверительное управление ЗПИФ помимо денежных средств и ценных бумаг, может передаваться также иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией. В состав активов закрытых ПИФ, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить, например, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, проектно–сметная документация (ст. 13 Закона № 156–ФЗ).

Читайте также - Инвестиции в недвижимость в Москве.

Также существенными отличиями закрытых паевых фондов являются долгосрочный характер инвестирования средств. ЗПИФ нельзя учреждать на срок менее 1 года (ст. 12 Закона № 156–ФЗ). И менее жесткие с точки зрения ликвидности вложений требования к составу и структуре активов. Помимо ценных бумаг разрешены инвестиции и в другое имущество, например, в недвижимость (ст. 33 и 34 Закона № 156–ФЗ).

Благодаря этим особенностям закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) являются удобным инструментом налогового планирования. Учредив ЗПИФН, владелец приносящей доход недвижимости может на законных основаниях отложить уплату налога на прибыль и не платить налог на имущество. Кроме того, создание ЗПИФН, помимо налоговых выгод, принесет инвестору еще и улучшение его деловой репутации из–за полной прозрачности деятельности. Ведь управляющая компания ПИФ обязана регулярно публиковать результаты своей работы (ст. 53 Закона № 156–ФЗ), государство, в соответствии со статьей 55 указанного закона, осуществляет жесткий контроль при помощи Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). Также контрольные функции призваны исполнять специализированный депозитарий, где должно учитываться все имущество фонда (ст. 42 Закона № 156–ФЗ) и аудиторы (ст. 49 и 50 Закона № 156–ФЗ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Арик ШАБАНОВ, Генеральный директор юридической фирмы «Prime legal LLC»:

Преимущества управления объектом недвижимости с использованием механизма ЗПИФН, обусловлены рядом налоговых льгот предоставляемых действующим законодательством РФ. В частности фонды недвижимости, создаваемые собственниками недвижимости для управления своим имуществом (рентные фонды) не являются плательщиками налога на прибыль. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие такого ПИФа от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса по извлечению доходов от аренды, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов. Однако перед принятием решения о формировании ЗПИФН, собственник должен осознавать, что в связи с увеличением внимания со стороны налоговых органов, перед ним возникает необходимость отказаться от занижения доходов от имущества, взамен получив налоговые льготы.

Неудобством создания ЗПИФН является невозможность в любой момент вывести из него деньги. Так, учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, то есть погашения паев до истечения срока действия договора (п. 6 ст. 11 Закона № 156–ФЗ). И единственная возможность для пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора и выйти из игры — реализация паев на вторичном рынке. Однако если ЗПИФН создан для внутренних целей и в него входят только компании холдинга, возможно реинвестировать прибыль. Например, с помощью вклада в уставный капитал одного из учредителей доверительного управления.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Арик ШАБАНОВ, Генеральный директор юридической фирмы Prime legal LLC:

По желанию владельцев недвижимости доходы фонда могут быть реинвестированы в существующие и новые проекты, связанные со строительством, реконструкцией или приобретением коммерческой недвижимости.

Деятельность рентных фондов направлена на получение доходов от объекта и на увеличение стоимости объекта за счет его модернизации или реконструкции. Однако фонд может просто эксплуатировать здание и получать прибыль в виде арендных платежей, при этом экономя на налоговых отчислениях. Схема такого фонда понятна и прозрачна: есть бизнес–центр, принадлежащий пайщикам на правах долевой собственности, он приносит прибыль в виде арендных платежей минус затраты на эксплуатацию, коммунальные расходы и затраты на содержание инфраструктуры фонда. Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо распределяется между пайщиками, либо реинвестируется.

Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании ФБК:

Следует отметить, что создание ЗПИФН лишь в целях налогового планирования несет некоторые гражданско–правовые риски. Так как раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, не получится просто вернуть себе все имущество, внесенное в фонд при его учреждении. При прекращении срока действия договора доверительного управления пай дает лишь право на получение денежной компенсации. При этом имущество, составляющее ПИФ, реализуется. Вырученные средства выплачиваются пайщикам пропорционально количеству принадлежащих им паев.

Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости.

Таким образом, пайщик, внося объект недвижимости в ЗПИФ, лишается как полного права собственности на данный объект имущества, так фактически и самой недвижимости, получая взамен ценную бумагу, удостоверяющую лишь право на получение денежных средств. Кроме того, пайщик несет риск убытков, связанный с инвестиционной деятельностью.

Налогообложение недвижимости: особый режим

Привлекательность ЗПИФН прежде всего заключается в особом налогообложении недвижимости, принадлежащей фонду, и операций с ней.

Так, поскольку паевой фонд — не юридическое лицо, он не является плательщиком налога на прибыль (ст. 10 Закона № 156–ФЗ, ст. 246 НК РФ). Таким образом, прирост имущества паевого инвестиционного фонда, в том числе в виде доходов от реализации и сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество фонда, налогом на прибыль облагаться не может.

Однако правилами доверительного управления может предусматриваться промежуточная выплата пайщикам дохода от доверительного управления имуществом. В этом случае у юридического лица — пайщика образуется внереализационный доход, который облагается налогом на прибыль (ст. 250 НК РФ). Датой получения дохода будет признаваться дата поступления денежных средств на расчетный счет пайщика (подп. 2 п. 4 ст. 271 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании ФБК:

Налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество ЗПИФ, только откладывается до момента погашения паев или до момента промежуточной выплаты пайщикам дохода от доверительного управления. При этом погашение инвестиционного пая облагается по правилам статьи 280 НК РФ. А промежуточная выплата признается у учредителя доверительного управления внереализационным доходом, облагаемым по ставке 24 процента.

А вот вопрос об обязанности уплаты налога на имущество является одним из наиболее острых и спорных в деятельности ЗПИФН. Неясно, кто именно является плательщиком налога на имущество: управляющая компания, пайщики или ни те, ни другие. И включается ли имущество ПИФа в состав облагаемого.

Так, глава 30 НК РФ отдельно не упоминает о паевых инвестиционных фондах. А пункт 1 статьи 373 НК РФ называет плательщиками налога на имущество организации, то есть юридические лица, коим ЗПИФН не является. Понятия же «налоговый агент» в главе 30 НК РФ нет.

Кроме того, объектом налогообложения названо имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ). Но переданное в ПИФ имущество не находится на балансе пайщиков, а учитывается на отдельном балансе управляющей компании (ст. 15 Закона № 156–ФЗ).

Вместе с тем налоговики считают, что имущество, переданное в доверительное управление ПИФу, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления ПИФом, облагается налогом у учредителя доверительного управления (письмо МНС России, Минфина России от 10.06.04 №№ 01–3–03/666, 01–СШ/45). Основываются они на статье 378 НК РФ, которая определяет особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление. То есть, по мнению чиновников, налог на имущество должны платить пайщики. А управляющая компания должна извещать их о том, в каком размере они должны это сделать.

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание.

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ

Ольга ХРИТИНИНА, советник налоговой службы РФ III ранга:

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. В соответствии с главой 30 НК РФ имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.

Таким образом, плательщиком налога на имущество в отношении имущества, составляющего ПИФ, являются организации, признаваемые учредителями доверительного управления — владельцы инвестиционных паев.

Владельцы инвестиционных паев исчисляют и платят налог на имущество в отношении имущества, переданного ими в паевой инвестиционный фонд. В отношении имущества, приобретенного и (или) созданного в рамках паевого инвестиционного фонда, исчисляют и платят налог владельцы инвестиционных паев — пропорционально стоимости их паев (его доли в общем имуществе пайщиков).

Кроме того, на основании Закона № 156–ФЗ и главы 30 НК РФ управляющая компания, ведущая учет имущества паевого инвестиционного фонда, обязана для целей налогообложения сообщать каждому налогоплательщику–организации — владельцу инвестиционных паев сведения об остаточной стоимости имущества и о его доле в общем имуществе пайщиков.

Однако с такой аргументацией налоговиков можно поспорить. Дело в том, что в ПИФ имущество обезличено и принадлежит всем пайщикам одновременно. Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев инвестиционных паев и учитывается управляющей компанией на отдельном балансе. По указанному имуществу ведется отдельный учет. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (ст. 11, 15 Закона № 156–ФЗ). Взамен переданного в ПИФ имущества пайщик получает ценную бумагу (финансовое вложение) — пай. А он не является объектом обложения налогом на имущество (ст. 374 НК РФ).

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Елена ГОРДУКОВА, юрисконсульт департамента налогов и права компании ФБК:

Имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках договора доверительного управления, облагается налогом на имущество у учредителя доверительного управления (ст. 378 НК РФ). Но в то же время к объектам, подлежащим налогообложению, относятся только активы, учтенные в качестве основных средств в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете (ст. 374 НК РФ). Переданное в ЗПИФН имущество учитывается у доверительного управляющего на обособленном балансе, по этому имуществу ведется самостоятельный учет. А учредитель, участвующий в формировании фонда, учитывает на своем балансе такой актив, как финансовое вложение, которое не является объектом налога на имущество.

С одной стороны, обязанность исчислить и заплатить налог на имущество возложена на учредителя доверительного управления (пайщика). Но, с другой стороны, переданное в ПИФ имущество не учитывается у него на балансе в качестве объекта основных средств.

Таким образом, можно сделать вывод, что законодательством не урегулирован вопрос налогообложения имущества, находящегося в доверительном управлении. Однако пока арбитражная практика в отношении рассматриваемой проблемы не сложилась. Поэтому, на мой взгляд, исключение учредителем доверительного управления из объектов обложения налогом на имущество недвижимости, переданной в ЗПИФ, влечет серьезные налоговые риски.

Как видите, формально оснований для уплаты налога на имущество ЗПИФ нет. Но, скорее всего, компании придется поспорить с налоговыми органами и вероятно, дело может дойти до суда.

Между тем очевидно, что в вопросе уплаты налога на имущество в отношении имущества ПИФа есть неясность. Кстати, это подтверждает и то, что сейчас позиция Минфина России в отношении уплаты налога на имущество с недвижимости в ПИФе  не совпадает с мнением налоговиков. То есть одновременно существует два противоречивых толкования этого вопросе. А, как гласит пункт 7 статьи 3 НК РФ, все неустранимые сомнения, противоречия и неясности законодательства о налогах и сборах должны толковаться в пользу налогоплательщика.

Возможно, вас заинтересует подготовка правового заключения.

ОФИЦИАЛЬНАЯ ПОЗИЦИЯ

Алексей СОРОКИН, начальник отдела имущественных и прочих налогов департамента налоговой и таможенно–тарифной политики Минфина России:

Вопрос, касающийся налогообложения недвижимого имущества, находящегося в составе паевых инвестиционных фондов, является весьма сложным, поскольку на сегодняшний момент отсутствует однозначное законодательное регулирование. Причем это касается не только недвижимого имущества, внесенного в ПИФ его пайщиком, но и приобретенного управляющей компанией за счет средств фонда.

Паевой инвестиционный фонд — это обособленный имущественный комплекс. Следовательно, имущество, составляющее фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Права на недвижимое имущество в составе ПИФа подлежат государственной регистрации. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускается. При этом согласно статье 15 Закона № 156–ФЗ, имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, учитывается управляющей компанией на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Поэтому плательщиком налога на имущество можно признать только учредителей доверительного управления — владельцев инвестиционных паев. Вместе с тем объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, а налоговой базой — их среднегодовая стоимость, определяемая как остаточная стоимость по данным бухгалтерского баланса. Однако организация — владелец инвестиционного пая учитывает свой пай (а не само имущество) в составе финансовых вложений в качестве ценной бумаги, удостоверяющей его долю в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ.

Тут же необходимо учитывать, что весьма существенный процент владельцев инвестиционных паев составляют и физические лица, также являющиеся плательщиками имущественных налогов. При этом налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является инвентаризационная стоимость объектов, определенная органами технической инвентаризации по состоянию на 1 января каждого года. А ведь в ПИФе недвижимое имущество оценивает оценщик. Поэтому в связи с тем, что сумма налоговой базы меняется ежедневно, получается, что для каждого собственника возникает необходимость исчислять налог на имущество ежедневно.

Также Налоговый кодекс не определяет порядок расчета налоговой базы в отношении имущества, входящего в состав ПИФа. В связи с тем, что доля каждого конкретного владельца меняется ежедневно, так же, как и состав самих собственников, в рамках действующего законодательства не представляется возможным исчислить налоговую базу.

Замечу, что еще в проекте главы 30 НК РФ Правительство РФ предусмотрело норму, устанавливающую, что налог на имущество паевого инвестиционного фонда уплачивается управляющей компанией за счет этого имущества. Однако на этапе рассмотрения указанного проекта в Госдуме РФ это предложение поддержки не нашло, поскольку указанное имущество не является собственностью управляющей компании. Однако в данном случае не было учтено, что принцип взимания налога на имущество организаций не зависит от формы собственности, а определяется нахождением на балансе имущества, признаваемого объектом налогообложения по главе 30 НК РФ.

Поэтому на сегодняшний день сложилась правовая неопределенность в рассматриваемом вопросе, позволяющая, по сути, законно уходить от налогообложения. С учетом этого Правительство РФ направило в Госдуму РФ проект Федерального закона № 294450–4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», в котором, в частности, предлагается возложить обязанности по уплате налога в отношении имущества, составляющего ПИФ, на управляющую компанию. На данный момент этот проект уже принят в первом чтении.

НДС платить придется

А вот с НДС при сдаче в аренду (реализации) недвижимого имущества, составляющего ЗПИФН, неясностей не возникает — налог должен платить доверительный управляющий. Причем в качестве налогоплательщика. Это следует из статьи 174.1 НК РФ, согласно которой при совершении операций по договору доверительного управления имуществом обязанности налогоплательщика возлагаются на доверительного управляющего.

Читайте также: Услуги по возмещению НДС в судебном порядке.

При реализации товаров, работ, услуг, передаче имущественных прав доверительный управляющий обязан выставлять соответствующие счета–фактуры от своего имени и отражать их в своей книге продаж. Только ему при наличии счетов–фактур предоставляется налоговый вычет. Если доверительный управляющий осуществляет еще и иную деятельность, право на вычет возникает при ведении раздельного учета товаров (работ, услуг).

Передача же имущества в ЗПИФ пайщиками не является реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому у компании, ставшей участников ЗПИФН, объект налогообложения отсутствует.

Посчитаем выгоду

Как видите, компании выгодней передать здание в ЗПИФН, чем сдавать его в аренду напрямую. Ниже во врезке «Комментарий эксперта» эта выгода посчитана на конкретном примере.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Арик ШАБАНОВ, Генеральный директор юридической фирмы Prime legal LLC:

Сравним налоговую нагрузку по зданию, когда оно находится на балансе компании (ООО) и в составе закрытого паевого инвестиционного фонда. Характеристики здания:

  • бизнес–центр площадью 4 000 м2,
  • Рыночная стоимость здания — 2 500$/м2 × 4 000 м2 = 10 000 000 $.
  • Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000 $
  • Балансовая стоимость здания — 1 500$/м2 × 4 000 м2 = 6 000 000 $.
  • Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания — 200 000 $ в год.

В первом случае доход, который до налогообложения составлял 1 720 000 $, благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $.

В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 388 000 долл. США. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно более 260 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.

ООО ЗПИФН
Валовый доход $ 1 920 000 1 920 000
Расходы на управление недвижимостью $ в год 200 000 200 000
Расходы на ЗПИФН 2% в год 0 200 000
Доход до налогообложения, $ в год 1 720 000 1 520 000
Налог на имущество (2,2%), $ в год 132 000 132 000
Налог на прибыль (24%), $ в год 460 800 0
Чистый доход, $ в год 1 127 200 1 388 000
Разница в первый год деятельности фонда, $ +260 800

Возможно, вас заинтересует: Соопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, порекомендуйте нашу компанию потенциальному клиенту и получайте 5% от суммы всех заказов, в случае заключения договора.

Читайте также

primelegal.ru

Общие понятия о ПИФН.

Под этим понятием скрывается возможность вложения свободных средств в недвижимость. Причем это могут сделать даже не обладающие значительным капиталом инвесторы.

Принято считать, что именно инвестиции в «квадратные метры» являются оптимальным способом не только получить хороший доход, но и сохранить свои средства. Это связано с тем, что недвижимость входит в число так называемых твердых активов, которые можно использовать для своих нужд. Она никуда не денется даже спустя десятки лет и может быть оставлена в наследство детям, внукам и т. д.

Сложность же заключается в том, что далеко не у всех есть достаточно средств, чтобы приобрести в собственность не то что инвестиционные объекты, но даже жилье для себя. Именно для таких случаев и существуют ПИФН (паевые инвестиционные фонды недвижимости). Они позволяют вкладывать даже небольшие суммы, которых недостаточно для приобретения всего объекта, но которые гарантируют получение с него прибыли.

Суть ПИФН

Данные фонды являются в большинстве случаев организациями закрытого типа, вкладывающими средства инвесторов в реконструкцию. Строительство и развитие различной недвижимости. Они открываются на период, необходимый для проведения требуемых мероприятий, по окончанию которых можно получить прибыль. Это может занять до нескольких лет.

Обычно ПИФН создаются управляющими компаниями, концентрирующими средства всех пайщиков для вложения их в недвижимость, из которой можно извлечь прибыль. А закрытый тип обеспечивает невозможность вывести прибыль раньше, чем проект будет реализован. Например, при инвестиции в новостройку невозможно получить прибыль раньше, чем она будет достроена и сдана в эксплуатацию. Именно поэтому стать участником процесса можно только в момент его открытия, а выйти из него – после реализации проекта.

В среднем ПИФН функционируют на протяжении 2-3 лет. Но чаще всего данный срок достигает пяти лет, а в некоторых случаях даже 10-15 лет. Соответственно, вкладывая сюда средства, необходимо учитывать, что это долгосрочная инвестиция.

Преимущества

Среди достоинств фондов можно выделить следующие:

  • Возможность вложения и получения дохода даже с относительно небольших сумм;
  • Доступность для широкого круга пайщиков;
  • Отсутствие необходимости тратить личное время на оформление всех требуемых документов;
  • Возможность досрочно выйти из проекта, продав свой пай;
  • Отсутствие налогообложения до момента фиксации прибыли;
  • Надежность объекта инвестирования;
  • Юридическое право на долю владения имуществом.

Соответственно можно сказать, что паевые инвестиционные фонды недвижимости являются отличным инструментом для людей, желающих выгодно вложить свои свободные средства.

businessandmoney.ru