Инвестиции для начинающих: особенности ЗПИФ недвижимости. Рентные пифы недвижимости


Все что нужно знать о Рентных ПИФах

Цель данной статьи – понять что такое рентные ПИФы и оценить их привлекательность. Перед прочтением также рекомендую ознакомиться с прошлой статьей о ПИФах недвижимости: https://smart-lab.ru/blog/409794.php.

Краткое содержание

Рентных ПИФов мало, они инвестируют в земли, реальная доходность неизвестна, и скорее всего вы уже никогда в жизни их не купите. Дальше, в принципе, можно не читать. Скоро будут статьи про более интересные категории ПИФов. Но если вас все же интересуют подробности этого таинственного инструмента, то можно продолжить.

Что это за инструмент?

Рентный ПИФ – это паевой инвестиционный фонд, инвестирующий в недвижимость. Чем же он отличается от отдельной категории «ПИФов недвижимости»? По сути, только тем, что рентный пиф не может инвестировать средства в строящиеся объекты. На этом значимые отличия заканчиваются. Также как и пифы недвижимости, все рентные фонды – закрытого типа. Это означает что купленные паи можно сдать в управляющую компанию только в конце срока действия фонда — тогда как отрытые пифы можно сдать обратно в УК и забрать деньги в любой момент.

Из названия напрашивается предпосылка о том, что рентные фонды должны платить постоянную ренту, но делают ли они это на самом деле, мы посмотрим чуть позже.

Сравнение рентных ПИФов с ПИФами недвижимостиВсе что нужно знать о Рентных ПИФах

Как вы заметили, рентные ПИФов для квалифицированных инвесторов не пользуются популярностью. Объясняется это тем, что ПИФы недвижимости для квалифицированных инвесторов зачастую используются для финансирования строительства, т.к. дают некоторые налоговые льготы при процессе постройки.

Во что они инвестируют

Основной объект инвестирования – земли. Что логично, учитывая ограничение на покупку земель ПИФами недвижимости. Но также могут встречаться и фонды, основным активом которого является, например, здание торгового центра.

Размеры рентных ПИФов и стоимость входа

Посмотрим на 20 самых крупных рентных фондов. Цена входа – минимальная сумма, на которую пайщик может купить долю в ПИФе. И да, тем нет ошибки, для того чтобы купить Михайловский Рентный ПИФ, нужно выложить 3,5 млрд рублей. Вот такой непростой фонд. В основном минимальная стоимость довольно высокая, наберется чуть меньше 20 фондов с порогом ниже 100 тысяч рублей.

Все что нужно знать о Рентных ПИФах

Комиссии

Здесь различий от ПИФов недвижимости нет  — комиссии могут составлять как 0,1%, так и 4% от стоимости чистых активов в год. Каждый год УК обязаны публиковать отчет о всех комиссиях, которые были начислены. Посмотрев историю комиссий конкретного ПИФа, можно понять что ожидать в будущем.

Налогообложение

Если коротко – то доход от ПИФов облагается стандартными 13% НДФЛ. Длинно – напишу отдельную статью, в которой расскажу как можно использовать убыток по ПИФам для уменьшения налогооблагаемой базы по акциям, там есть нюансы.

Реальная доходность

И вот, мы наконец добрались до самой  интересной части – какая же у рентных ПИФов истинная доходность? Что будет если сложить дивидендную доходность и рост за счет переоценки недвижимости? Ответ на этот вопрос, к сожалению, остается открытым. Дело в том, что по каким-то причинам УК могут хранить отчет о выплате инвестиционного дохода в течение месяца. Чем, они, похоже, пользуются. Изучив кучу сайтов УК с отчетностью, я нашел только некоторые залетные отчеты о выплатах, из которых нельзя было составить какую-либо внятную картину.

Как можно купить рентные ПИФы, и стоит ли их брать

Сейчас не формируется ни один рентный ПИФ. Причина – изменения в законодательстве, которые реформируют категоризацию ПИФов и существенно изменяют правила для УК. Однако старые фонды могут действовать еще в течении 10 лет. Таким образом, если вам и достанется рентный фонд, то только на вторичном рынке. Некоторые фонды торгуются на бирже.  Стоит ли их брать? Надо смотреть на каждый ПИФ в отдельности. Если он существует несколько лет – запросить информацию у УК по поводу инвестиционного дохода, который выплачивался за прошлые периоды (и который они могут не хранить у себя на сайте). Комментарий по поводу того, стоит ли инвестировать в землю — не дам, т.к. не моя специализация. Но если очень хочется для благородной цели (например — тотальной диверсификации), то можно.

smart-lab.ru

Фонды недвижимости ЗПИФ и REIT. Как инвестировать в недвижимость легко и просто.

В прошлой статье были рассмотрены инвестиции в жилую недвижимость через покупку квартиры и сдачу ее в аренду. Такие прямые инвестиции обеспечивают владельцу непосредственный контроль над объектом вложений: управление арендой, издержками, принятие решений о покупке и продаже. Так же покупка квартиры обеспечит наибольшую доходность, так как устраняет большинство посредников.

Однако данный способ не лишен недостатков, он требует практического опыта в управлении жилой недвижимостью, а так же знания рынка жилья. Эти недостатки можно устранить, наняв соответствующих специалистов в виде риэлтора или агентства недвижимости, но с ними придется делиться прибылью.

К снижению дохода от владения квартирой могут так же привести длительная не заселенность и недобросовестные квартиросъемщики. А неблагоприятная ситуация на рынке жилья может затруднить продажу или уменьшить итоговую прибыль.

В данной статье я напишу про два самых простых способа вложений в недвижимость: фонды недвижимости — российские ПИФы и зарубежные REIT.

Закрытые ПИФы недвижимости (ЗПИФ)

Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые инвестируют средства вкладчиков в объекты жилой или коммерческой недвижимости. Вкладчики (как простые частные инвесторы, так и юридически лица) отдают свои деньги фонду в доверительное управление. Управляющая компания инвестирует полученные средства в объекты недвижимости и занимается их дальнейшим управлением. В обмен на деньги вкладчики получают ценные бумаги фонда — паи, цена которых будет меняться в зависимости от стоимости недвижимости в фонде.

Все ПИФы недвижимости — закрытые. Это означает,  что паи фонда нельзя погасить и получить деньги в любой момент времени. Паи выдаются пайщикам при формировании фонда, а погасить их можно только через несколько лет, когда имущество фонда будет распродано, а фонд закроется. Закрытая структура ПИФа обусловлена низкой ликвидностью самой недвижимости и длительным сроком реализации проектов, в которые вкладываются деньги.

Имущество фонда принадлежит не УК, а пайщикам. Компания занимается выбором объектов инвестирования и их управлением. За это она берет вознаграждение в виде ежегодного процента от стоимости чистых активов фонда.

На данный момент в России зарегистрировано около пяти сотен ЗПИФ недвижимости. Их количество даже превышает число открытых ПИФов. Большинство закрытых ПИФов создаются для определенного узкого круга инвесторов под конкретные проекты или для оптимизации владения недвижимостью бизнесом, так как это дает налоговые льготы. Поэтому большинство фондов недоступно широкому кругу розничных инвесторов. Многие закрытые ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, такие фонды не раскрывают свою отчетность публично.

Куда инвестируют закрытые ПИФы недвижимости?

В зависимости от направления выделают несколько категорий ПИФов: девелоперский, земельный, рентный, смешанный, строительный. По закону большая часть активов фонда должна быть вложена в недвижимость (офисы, торговые центры, квартиры, земельные участки). Остальная часть может быть вложена например в депозиты или облигации. Инвестиционная стратегия и прочие детали работы фонда подробно описаны в правилах доверительного управления, которые опубликованы на сайте каждой управляющей компании.

Например, стратегия фонда «Арсагера — жилищное строительство» — это приобретение жилой недвижимости в Санкт-Петербурге на этапе стройки и последующей продаже по более высокой цене после завершения строительства.

Другой фонд «Коммерческая недвижимость (УК Сбербанк Управление Активами)» приобретает объекты коммерческой недвижимости для получения дохода в виде арендных платежей, а также получения прибыли при продаже объектов за счет увеличения их рыночной стоимости. По итогам каждого полугодия осуществляется распределение инвестиционного дохода между пайщиками фонда.

Помимо управляющей компании и инвесторов есть и другие участники процесса. Депозитарий ведет учет и хранение паев вкладчиков фонда на депозитарных счетах. Регистратор ведет реестр владельцев паев. Так обеспечивается учет и сохранность информации о владельцах паев.

Каждая УК регулярно публикует на своем сайте отчет, из которого можно узнать величину СЧА, стоимость пая, структуру активов фонда и объекты недвижимости, куда инвестированы деньги. За тем, что опубликованная отчетность соответствует реальности, следит независимый аудитор. Оценкой имущества фонда занимается независимый оценщик. В целом за УК и ее работой надзирает мегарегулятор — Центробанк. Он же занимается регистрацией фонда и его правил.

Доходность ПИФов недвижимости

Результаты управления фондом можно оценить с помощью динамики цены пая и СЧА (стоимости чистых активов). С ростом стоимости активов фонда будет расти СЧА и цена пая.

Ниже представлена средняя доходность фондов недвижимости по годам в сравнении с динамикой цены квадратного метра в Москве.

Доходность фондов недвижимости, данные nlu.ru

Как видно, доходность фондов может сильно отличаться от самой недвижимости. Впрочем, данное сравнение не является полностью объективным,  так как много фондов инвестируют в коммерческую недвижимость или земельные участки, а цифры доходности не учитывают выплачиваемую ренту. Например, фонд «Сбербанк — Арендный бизнес» за 2017 год упал на 7%, а доходность от ренты составила 21%. Общая доходность +14%.

Помимо стоимости имущества, на доходность фонда влияют комиссии. Определенный процент от активов фонда ежегодно берет УК за управление, так же фонд несет расходы на услуги депозитария, оценщика, аудитора и регистратора. В сумме за год может набежать несколько процентов, которые уменьшат доход инвесторов. В правилах фонда указана максимальная величина комиссий, которую может взимать фонд.

Успех и доходность фонда в первую очередь зависит от удачного выбора объектов для инвестирования. Поэтому основная проблема при инвестировании в такие фонды — оценить, насколько перспективны выбранные управляющей компанией проекты. А для рядового инвестора это весьма трудно.

Как я уже сказал, вложиться в фонд недвижимости можно только при его формировании. Иногда правила ДУ позволяют выдавать дополнительные паи после формирования фонда.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости может составлять от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Инвестор получает прибыль только после закрытия фонда через несколько лет. Дата закрытия фонда обозначена в правилах управления.

Некоторые ПИФы недвижимости торгуются на бирже. Купить или продать паи фонда на бирже (или на внебиржевом рынке) — единственный вариант вложиться в фонд после его формирования или получить деньги досрочно. Однако число биржевых ЗПИФ всего 69 из 507, а ликвидность большинства фондов оставляет желать лучшего, сделок не бывает месяцами и даже годами. К тому же цена на бирже может быть меньше расчетной стоимости пая.

Основные преимущества закрытых ПИФов недвижимости:

  • не нужно самому заниматься поиском объектов и управлением недвижимостью, этим занимается управляющая компания;
  • упрощенная процедура инвестирования — достаточно купить паи через УК;
  • порог входа в ПИФы меньше, чем покупка физической недвижимости, можно недорого вложиться в крупные объекты вроде коммерческой недвижимости;
  • возможность широкой диверсификации — на стоимость одной квартиры можно вложиться в несколько разных фондов;
  • некоторые фонды выплачивают ренту;
  • высокая прозрачность — УК публикует отчеты фонда и оценщика;
  • регулирование процесса профессиональными участниками рынка и законодательством.

Минусы:

  • более высокий порог входа по сравнению с другими инструментами — фондами REIT;
  • нужно долго ждать — срок работы фонда в среднем от 5 до 15 лет;
  • не все фонды приносят хорошую доходность, это зависит от выбранных объектов;
  • очень низкая ликвидность — трудно выйти из фонда досрочно;
  • стоимость фонда может падать так же как и недвижимость;
  • не все активы фонда могут быть инвестированы в недвижимость;
  • не все ЗПИФы недвижимости выплачивают ренту;
  • существуют риски плохого управления имуществом фонда;
  • сложно выбрать «правильный» фонд, который вкладывает деньги в перспективные проекты;
  • высокие комиссии фонда.

В итоге закрытые ПИФы недвижимости имеют много недостатков. Поэтому, если вы собрались инвестировать в такой ЗПИФ, лучше выбирать фонды крупных, надежных, хорошо себя зарекомендовавших управляющих компаний, подробно изучив правила управления фонда.

REIT — зарубежные фонды недвижимости

Для инвестирования в зарубежную недвижимость можно использовать инвестиционные трасты недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании, которые занимаются вложениями и управлением недвижимостью в США и других странах.

Инвестору достаточно купить их акции на бирже, а все вопросы касательно выбора, покупки и управления объектами берет на себя управляющая компания.

REIT — это особые компании. Для того, чтобы иметь этот статус, надо соответствовать следующим требованиям:

  1. Инвестировать не менее 75% активов в недвижимость;
  2. Получать не менее 75% прибыли в виде оплаты аренды недвижимости;
  3. Выплачивать 90% прибыли в виде дивидендов.

Как работают REIT?

Первые REIT были созданы в США в 1960 годах, чтобы позволить широкому кругу инвесторов вкладывать свой капитал в недвижимость. На данный момент в США существует более сотни инвестиционных трастов недвижимости, а их капитализация превышает $300 млрд. Подобные трасты сегодня существуют и в других странах: Австралия, Франция, Великбритания и др. В общемировой капитализации американские REIT занимают более половины.

REIT могут заниматься инвестированием в различные объекты недвижимости и сдавать их в аренду: многоквартирные дома, общежития, торговые центры, гостиницы, отели, больницы, офисы. Количество объектов в одном трасте может составлять несколько десятков.

Инвестиционные трасты делятся на три категории: имущественные, ипотечные и гибридные. Первый тип занимается прямыми вложениями в недвижимость. Вторые инвестируют в ипотечные ценные бумаги (по сути облигации). Третьи — и в то и в другое. Имущественные трасты занимают 90% рынка и представляют главный интерес для инвесторов в недвижимость.

Как работают REIT

Доход инвестора в REIT складывается из двух составляющих: роста стоимости ценных бумаг компании  и выплачиваемых дивидендов. Так как 90% прибыли компания должна выплачивать виде дивидендов, доходность во многом определяется ими.

Например, доходность одного из крупнейших американских трастов недвижимости Simon Property Group, Inc. с учетом реинвестирования дивидендов составила 14.85%, а без реинвестирования 9.15%.

Оранжевая линия показывает рост капитала с реинвестированием дивидендов, синяя — без. Желтые столбики показывают величину ежегодных дивидендов с учетом реинвестирования, серые — без.

Доходность Simon Property Group

Как видно из графика, дивиденды в случае REIT имеют большое влияние: к концу срока разница в капитале составила  несколько раз.

Диаграмма ниже показывает дивидендную доходность Simon Property Group по годам. В последние годы она составляет 3-4%, что выше дивидендной доходности рынка акций на 1-2%.

Дивидендная доходность REIT Simon Property Group

Следующий рисунок показывает годовые доходности инвестиционных трастов недвижимости и индекса акций США. Как видно, их доходности не всегда движутся одинаково. Например, в 2000-2002 акции падали, а недвижимость росла. В какие-то годы акции опережали трасты, в какие-то наоборот. Однако, среднегодовая доходность обоих активов получилась почти одинаковой — 9% годовых.

Доходность акций США и REIT

С 1994 года средняя корреляция между акциями и REIT составила 0,5. Таким образом включение в портфель недвижимости должно положительно сказаться на соотношении риска и доходности портфеля. Проверим это, построив границу эффективности портфелей.

Граница эффективности портфелей

Линия показывает, что портфель из 60% акций и 40% REIT имеет чуть более высокую доходность при таком же риске, как 100% акций. То есть добавление инвестиционных трастов немного улучшает показатели портфеля. Однако, нужно помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций.

Как лучше инвестировать в REIT?

На американском рынке торгуется более сотни REIT. Для диверсификации в портфеле желательно иметь не один REIT, а множество. Поэтому лучшим вариантом для инвестирования в недвижимость будут ETF на REIT.

REIT ETF — это биржевые фонды, которые инвестируют большую часть активов в ценные бумаги REIT или связанные с ними производные инструменты. ETF не занимается выбором отдельных РЕЙТ, он инвестирует в бумаги из рыночного индекса, например такого как Dow Jones US REIT Index или из другого.

Фактически это уже готовый диверсифицированный портфель, который включает множество REIT из разных секторов: розничной торговли, здравоохранения, офисной недвижимости, жилой недвижимости, ипотечные и смешанные.

Стоимость одной акции ETF составляет всего несколько десятков долларов. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, где порог входа составляет десятки тысяч или сотен долларов, их может себе позволить практически любой инвестор.

Процесс приобретения ETF не связан с большими трудностями. Для этого понадобится открыть счет у посредника, дающего доступ на американскую биржу: зарубежного брокера, банка или зарубежной страховой компании. ETF — это очень ликвидный инструмент — купить или продать акции можно в любой торговый день на бирже.

Другой вариант покупки ETF, не выходя за пределы России — купить ПИФы, которые инвестируют в зарубежные ETF недвижимости. Например, «Открытие – Зарубежная собственность» или «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в эти ПИФы составляет всего несколько тысяч рублей, но российская УК берет высокую комиссию за управление фондом, которая может превышать 2% в год. К тому же часть активов ПИФ держит в деньгах, что так же негативно сказывается на доходности.

Так как REIT должны выплачивать на дивиденды 90% своей прибыли, дивидендная доходность этих фондов выше, чем у рынка акций на 1-2%, То есть этот инструмент хорошо подойдет тем, кто стремится получать текущий пассивный доход.

Ниже представлен ряд крупнейших ETF на REIT. Таблица позволяет сравнить их по нескольким параметрам. Самый крупный фонд — это Vanguard Real Estate Index Fund — его стоимость активов составляет $29 млрд. Он так же находится в лидерах по дивидендной доходности и числу бумаг, включенных в фонд.

Самый ликвидный фонд — iShares U.S. Real Estate ETF — у него самый большой объем торгов за день. Самый дешевый фонд — Schwab US REIT ETF, его комиссия всего 0,07%, однако он был создан последним из всех — в 2011 году.

ETF на REIT

Фонды в таблице представляют только американский рынок, но есть фонды на недвижимость в других странах. Таким образом с помощью ETF на REIT можно легко вложить деньги в недвижимость по всему миру.

Разумеется, не обходится и без минусов. Управляющая компания взимает комиссию за управление объектами, поэтому доходность инвестора будет на 1-2% меньше по сравнению с самим рынком. Плюс небольшую комиссию берет ETF.

Хотя средняя историческая корреляция недвижимости с рынком акций была не очень высокой, REIT и акции не всегда ведут себя разнонаправленно. Например, в 2008 году их стоимость упала почти на 40%, так же как и стоимость акций.

Не стоит включать много REIT в портфель. Трасты недвижимости занимают всего лишь 3% общей капитализации фондового рынка США, то есть являются совсем небольшим сектором экономики. Стоит так же помнить, что их риск (стандартное отклонение) больше, чем у акций. Поэтому не стоит выделять им долю более чем 10-15% вашего портфеля.

Поделиться в соцсетях Top-100 блогов инвесторов, 
трейдеров и аналитиков

activeinvestor.pro

особенности ЗПИФ недвижимости — MMGPedia

Недвижимость во все времена считалась самым надежным активом с точки зрения эффективности инвестиций. И это касается не только квартир для постоянного проживания, но и прочих объектов. Однако у данного инструмента есть серьезный недостаток – высокая стоимость, из-за чего подобные вложения недоступны для большинства простых граждан. Решением проблемы могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости или ЗПИФ. Что это такое, каковы особенности управления ими и какие возможности дает участие в закрытых ПИФах?

Что такое закрытый ПИФ недвижимости?

Закрытые паевые фонды подобного рода создаются целенаправленно для работы с объектами недвижимости – продажи или управления. Приблизительно описать схему работы таких ПИФов можно следующим образом. Управляющая компания собирает вклады пайщиков, на эти деньги приобретает перспективный объект коммерческой недвижимости, например, новостройку с целью дальнейшей перепродажи или управления.

Сразу нужно заметить, что подобное инвестирование не подходит для покупки квартиры, как считают некоторые непосвященные в тонкости люди. Сотрудничество с ЗПИФами недвижимости ставит перед собой совершенно иную цель. В этом случае объектом управления становятся куда более сложные проекты, чем квартиры.

Вполне понятно, что для получения прибыли от такого рода деятельности после того, как готовый объект или незаконченная новостройка был приобретен в собственность ПИФом, стоимость его должна существенно измениться. В общем-то, учитывая сложившуюся на рынке конъюнктуру, управляющей компании совершенно не обязательно принимать для этого какие-то шаги – стоимость коммерческой и жилой недвижимости растет естественным образом, без какого-либо управления.

Однако при пассивной тактике управления не приходится ожидать больших прибылей. Поэтому квалифицированные управляющие используют более активные и прибыльные стратегии управления. Например, приобретение еще незаконченной новостройки, цена квадратного метра в которой после сдачи в эксплуатацию становится в несколько раз выше.

Также применяются различные системы анализа, с помощью которых выявляется наличие на рынке объектов с хорошей перспективой. Например, коммерческая недвижимость, расположенная на окраине города, вдали от основных коммуникаций, стоит гораздо дешевле, таких же объектов в центре населенного пункта, где деловая активность гораздо выше. Но если становится известно, что в ближайшее время в одном из отдаленных районов намечается строительство дороги или другой важной инфраструктуры, то можно предположить, что стоимость недвижимости коммерческого или жилой новостройки в течение нескольких лет существенно вырастет. Остается только вовремя приобрести потенциально прибыльный объект, для чего и создается ПИФ.

Заметим, что это важная особенность ЗПИФ недвижимости – все они создаются под конкретный проект или портфель, включающий несколько объектов. То есть инвесторы заранее знают, куда пойдут их деньги, тогда как в случае с обычными инвестиционными фондами им сообщают лишь общую информацию – в какой сфере предпочитает действовать управляющая компания.

Есть также варианты, когда инвестиционный фонд специализируется на девелопменте или ренте. Особенности подобных видов деятельности будут рассмотрены чуть ниже.

Типы ЗПИФов недвижимости

Итак, ЗПИФы, работающие с коммерческой недвижимостью, принято делить на 3 категории.

  1. Рентные, основой вид деятельности которых инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость, например, элитные квартиры в центре города, с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Особенно высокую эффективность демонстрируют рентные ПИФы в сфере гостиничного бизнеса. Это наиболее безопасные инвестиционные фонды с точки зрения надежности и существующих рисков;
  2. Земельные, деятельность которых тесно связана со строительством объектов коммерческого назначения или жилых новостроек. Поэтому их еще иногда называют строительными. То есть приобретается земля, на ней строится комплекс объектов со всей необходимой инфраструктурой, скажем, дом на несколько сотен квартир, который затем продается. Строительные ПИФы обеспечивают самую высокую эффективность и показатели прибыли, но считаются наиболее рисковыми;
  3. Девелоперские, подобные фонды занимаются инвестированием в покупку и реконструкцию различных объектов, например, офисов или квартир в новостройке, с целью дальнейшей перепродажи либо самостоятельного управления. Чтобы было понятнее, заметим, что практически та же схема, только в гораздо более мелких масштабах используется многими гражданами, которые приобретают квартиру, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, получая хороший дополнительный доход и одновременно обезопасив основную сумму от инфляции. То есть девелоперские ПИФы фактически сочетают в себе черты рентных и земельных, что переводит их в разряд универсальных, но эффективность подобных проектов во многом зависит от профессионализма команды.

Особенности сотрудничества с ЗПИФ недвижимости

Разговор об особенностях сотрудничества с закрытыми ПИФами надвижимости начнем с преимуществ, которые имеет данный вариант инвестирования с точки зрения инвестора. Прежде всего, это надежность. Об этом уже упоминалось в самом начале – недвижимость относится к самым надежным видам инвестиций, не подверженным резким колебаниям в связи с изменением общей экономической ситуацией. 

Причем это касается не только коммерческих объектов, но и самых обычных квартир. Таким образом, вложив сбережения в закрытый фонд недвижимости, можно быть уверенным в их сохранности.

Также следует отметить высокую эффективность подобных инструментов. Конкретные цифры, конечно, напрямую зависят от стратегии квалифицированной управляющей компании, но в среднем ЗПИФы недвижимости демонстрируют показатели эффективности на уровне 70-80 % в год, что гораздо больше, чем можно получить за счет стандартных банковских вкладов при том, что надежность оказывается вполне сопоставимой.

Однако не стоит забывать и о минусах, которых у ПИФов тоже предостаточно, особенно, если рассматривать этот вопрос с позиции обычного человека, который хочет выгодно и надежно пристроить определенную сумму честно заработанных средств.

И первым делом нужно упомянуть о высоком пороге вхождения в подобные фонды. Такой показатель, как минимальный взнос пайщика, как правило, начинается с 500 тыс. рублей. Это если речь идет о серьезных строительных фондах с хорошей репутацией и квалифицированной командой управления. Можно, конечно, найти предложение с более низкой ставкой вступительного взноса, но нужно понимать, что риск подобного вложения гораздо выше, а вот прибыльность – ниже.

Второй существенный недостаток – низкая ликвидность. Точнее, если называть вещи своими именами, то этот показатель ценных бумаг ЗПИФов недвижимости, вообще нулевая. То есть, заключая договор на конкретный срок, вкладчик лишается возможности досрочно забрать свои средства, если у него возникнет такое желание или необходимость. Получить вклад можно только по истечению заранее оговоренного срока деятельности проекта, когда объект, под который он создавался, будет продан и прибыль распределена по инвесторам.

Таким образом, рассматривая возможность инвестирования в ЗПИФ недвижимости, следует иметь в виду, что доступ к вложенным средствам станет возможным только через 5-7 лет, именно такова средняя продолжительность жизни инвестиционных фондов, которые работают с недвижимостью. Поэтому человеку, который не имеет возможности долгосрочного вложения, лучше поискать другие варианты, например, покупку квартиры в новостройке.

В этой связи становится актуальным еще одно обстоятельство – за время возведения новостройки стоимость приобретенной фондом недвижимости может не только вырасти, но и упасть, что самым прямым образом отражается на эффективности.

Конечно, такое случается крайне редко, но все же, это вполне возможно. В этом случае очень ярко проявляется такой недостаток закрытых инвестиционных фондов недвижимости, как невозможность диверсифицировать риски путем создания инвестиционного портфеля. Единственное, что остается инвесторам, это надеяться на благополучный исход предприятия, а при получении убытков отнестись к этому философски.

Другая возможность избежать убытков в связи с временным падением цен на недвижимость – продлить срок действия ПИФа, что возможно, если вкладчики на общем собрании примут такое решение. Естественно, что подобная возможность должна быть предусмотрена правилами управления фондом.

В этом смысле есть альтернатива – ЗПИФ недвижимости с выплатой промежуточного дохода, то есть когда управляющая компания начисляет вкладчикам определенное вознаграждение, которое инвестор волен изъять из оборота компании, либо реинвестировать, добавив к основной сумме, что положительно сказывается на итоговой эффективности. Но справедливости ради нужно заметить, что подобную возможность предоставляют лишь считанные единицы фондов, большинство подобных компаний предпочитает работать что называется от звонка до звонка.

Как стать участником ЗПИФа недвижимости

Одна из важных особенностей закрытых инвестиционных фондов в том, что войти в них можно только на определенном отрезке времени – с момента открытия до конца формирования, то есть управляющий, который инициировал проект, не соберет нужную сумму. Как правило, это занимает от 3 месяцев до полугода, в зависимости от масштабов объекта, под который организовывается фонд.

Хотя у опоздавших также имеется возможность стать пайщиками. Во-первых, иногда фонды проводят дополнительную эмиссию паев, что является самым простым и надежным решением. Во-вторых, можно выкупить долю другого пайщика, конечно, если тот на это согласен. В-третьих, относительно недавно торговать паями начали и на фондовых биржах, но для простого инвестора это связано со множеством трудностей юридического характера, например, определенную сложность представляет подбор квалифицированного посредника.

Важно понимать, что стоимость пая после окончания формирования ПИФа может оказаться гораздо выше номинальной цены, что осложняет вхождение в фонд на поздних стадиях его существования. Естественно, эффективность таких вложений будет гораздо ниже, чем в случае с вхождение на этапе формирования.

Соответственно, прекратить свое участие в фонде после его формирования можно только с помощью инструментов вторичного рынка, то есть продав свой пай конкретному человеку или выставив его на биржевые торги. Здесь, правда, нужно учитывать тот факт, что закрытые фонды они потому и называются закрытыми, что условия сотрудничества с ними не одобряют подобных схем. В большинстве случаев за преждевременное прерывание членства предусматриваются серьезные штрафы, размер которых может оказаться гораздо больше выгоды от досрочной продажи своих инвестиций.

Как найти подходящий ЗПИФ недвижимости

При создании фонда параллельно в интернете размещается сайт проекта, на котором желающие могут найти всю необходимую информацию. Существуют также специальные ресурсы мониторинга и рейтинга ЗПИФов, квалифицированной командой которого собираются данные о новых и успешно развивающихся проектах подобного рода.

Инвесторам из регионов, которые не обладают достаточно большой суммой для входа в масштабный ПИФ с высоким рейтингом, целесообразно будет уделить внимание региональным ресурсам по мониторингу инвестиционных фондов недвижимости. Во-первых, на всероссийских ресурсах подобного рода не всегда могут отображаться небольшие проекты, имеющие значение в рамках одной конкретной области. Во-вторых, приобретение пая закрытого ПИФа представляет собой довольно сложную процедуру, ради оформления необходимых бумаг придется либо выезжать в Москву, либо нанимать представителя своих интересов, что хлопотно и довольно затратно.

Так что для небольших инвесторов гораздо выгоднее искать подходящие предложения среди местных ПИФов с невысоким рейтингом.

Таким образом, закрытые ПИФы недвижимости подходят не только профессиональным квалифицированным инвесторам, но и отдельным гражданам, которые хотели бы вложить свободные средства в выгодные и надежные активы. Правда, во втором случае стоит серьезно подумать, ведь иногда накопленные деньги гораздо выгоднее вложить в покупку квартиры в новостройке.

blog.mmgp.ru

ПИФы Недвижимости - исследование

Цель данной статьи — понять что из себя представляют ПИФы недвижимости, и стоит ли их покупать.

Что это за инструмент?

ПИФ недвижимости — паевой инвестиционный фонд, инвестирующий в недвижимость. Абсолютно все фонды недвижимости — закрытого типа. Это означает, что купленные паи можно сдать в управляющую компанию только в конце срока действия фонда — тогда как отрытые пифы можно сдать обратно в УК и забрать деньги в любой момент. Тем не менее, законом не запрещено продавать паи на вторичном рынке, и некоторые фонды обращаются на бирже (с ликвидностью там правда очень большие проблемы). Минимальный срок жизни закрытого ПИФа — три года.

Порог входа может быть небольшим, например — 10 тыс. рублей за пай, но минимальная сумма инвестирования в большинстве фондов находится в пределах от 300 тыс. до 1 млн. рублей. Также хотелось бы сказать о том, что большая часть паев реализуется на этапе формировании ПИФа, посмотреть список формирующихся фондов можно здесь:  http://nlu.ru/pifs-formir.htmВо что они инвестируют?

Основной объект инвестиций, естественно, коммерческая и жилая недвижимость, земельные участки. Несколько особенностей: — зарубежная недвижимость может входить в состав ПИФа, если это правильный зарубеж (только в странах входящих в состав ОЭСР) — если ПИФ — для квалифицированных инвесторов, то недвижимость может брать хоть в Зимбабве — на недвижимости не должно быть обременений (фонд не может ее закладывать) - все кроме земли должно быть застраховано не менее чем на 50% от своей стоимости — можно покупать права аренды недвижимости — можно покупать квартиры в строящихся домах в рамках 214-ФЗ

Помимо недвижимости, в собственности фонда могут быть: — денежные средства, в т.ч. валюта — облигации (РФ и зарубежные) — другие ПИФы недвижимости или рентные ПИФы — паи определенных иностранных инвестфондов

Недвижимость и права на нее должны составлять не менее 40% портфеля ПИФа.

Проанализировав активы 10 крупнейших, средних и небольших ПИФов, могу сказать что в основном они все же инвестируют в один конкретный объект или тип объектов (например, второй по размеру фонд —  «РВМ Мегаполис» — состоит по сути из одного здания за 11,8 млрд. рублей), и разнообразия типов инструментов в портфеле ожидать не стоит.

Комиссии фондов

УК берут комиссию за управление фондом — на эти 0,25% от среднегодовой стоимости активов и живут (на самом деле комиссия не фиксирована и может отличаться от фонда к фонду). Но расходы фонда не ограничиваются комиссией УК. До 2% (в некоторых фондах и больше) от среднегодовой стоимости активов каждый год уходит на инфраструктуру (специализированному депозитарию, регистратору, аудитору и оценщикам, которые не связаны с УК и обеспечивают надежность ПИФов). Также в правилах указываются длинные списки расходов на управление недвижимостью, возмещаемых за счет имущества фонда, среди них можно выделить: — расходы на оформление всех сделок по приобретению/продаже недвижимости — расходы на страхование имущества фонда — расходы на содержание недвижимости и поддержанием их в надлежащем состоянии — расходы на рекламу при продаже недвижимости — расходы на улучшение объектов недвижимости

Максимальная сумма таких расходов определяется правилами фонда. Мне встречались ограничения в 20-25% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Такая структура комиссий определенно будет накладывать значительный негативных отпечаток на доходность. Впрочем, и при других формах инвестирования в недвижимость сопутствующие расходы будут отъедать наши ценные проценты доходности. УК обязаны каждый год раскрывать структуру взимаемых комиссий — и на практике они меньше максимальных комиссий указанных в правилах, при этом довольно сильно варьируются от фонда к фонду, я видел как 0,1%, так и 5% фактически уплаченных расходов за год.

Что там с доходностью?

На 1 января 2017 года было зарегистрировано 564 ПИФа недвижимости, 192 из которых были доступны неквалифицированным инвесторам. Выбор довольно велик, спрос есть — стоимость чистых активов всех ПИФов доступных для неквалифицированных инвесторов составляла 155 млрд рублей. Спрос на первый взгляд логичен — для того, чтобы получить хорошо диверсифицированный портфель недвижимости, особенно коммерческой, требуется вложить очень много миллионов рублей. Если их не обнаружилось, то ПИФ кажется очевидным выбором. А когда кажется, все пересчитать надо. Сейчас мы этим займемся.

Чтобы адекватно оценить доходность ПИФов недвижимости, нужно понимать как оценивается имущество ПИФа. В случае с акциями все просто — идем на биржу, смотрим котировку. В случае с недвижимостью все сложнее — звоним специальному оценщику, он оценивает. Так как каждый день оценщика вызывать довольно затратно, то законом установлен максимальный срок действия оценки — 6 месяцев. То есть теоретически, стоимость ПИФа может обновляться раз в полгода. На деле это происходит гораздо чаще, так как в собственности фондов находятся несколько объектов недвижимости, а также другие вполне рыночные инструменты. Параноику на заметку — в законе прописано, что владелец пая может запросить копию оценки у УК, и они должны ее предоставить (за стоимость, не превышающую стоимость ее изготовления), на сайтах УК как правила размещаются отчеты об оценке недвижимого имущества их фондов. Вообще, хорошо просмотрев сайт УК можно найти много информации про фонды под ее управлением.

Посмотрим на доходность ПИФов недвижимости в целом за последние 5 лет:

ПИФы Недвижимости - исследование Картина выглядит не слишком впечатляюще, особенно в последние два года.

Взглянем более пристально на то, насколько сильно различается доходность ПИФов недвижимости за 2016 год:

ПИФы Недвижимости - исследование

Следует иметь в виду, что эта доходность рассчитана исключительно по СЧА (стоимости чистых активов фонда) и не учитывает возможные периодические выплаты «дивидендов», которые в индустрии фондов называются инвестиционным доходом. Так, например, один из крупнейших ПИФов недвижимости «Сбербанк — Арендный бизнес» показал отрицательную доходность по СЧА в -7,75% за период с 30.06.2016 по 30.06.2017, но при этом выплатил 73,9 тыс. рублей инвестиционного дохода на один пай за это же время, что соответствует доходности в 24,3%. Единой базы по выплатам инвестиционного дохода не существует (по крайней мере, в открытом доступе), так что реальные данные по доходности всей отрасли самостоятельно определить не представляется возможным.

Просто ткнуть пальцем и выбрать фонд, который точно даст положительную доходность — прокатит в 11% случаев. Я не исследовал вопрос выбора ПИФов недвижимости, т.к. для этого нужно хорошо разбираться в самой недвижимости и уметь заранее оценить инвестиционный потенциал конкретных проектов. Как правило, каждый фонд создается под конкретный объект (или тип объектов), что не очень хорошо с точки зрения диверсификации, и требует внимательного изучения в каждом случае.

Проблемы

Не совсем понятно, какой бенчмарк можно использовать для пифов с коммерческой недвидимостью. Если для жилья можно использовать данные госкомстата, то для коммерческой — где взять индекс всего рынка? На этот вопрос я ответа не нашел.

Большая часть фондов недвижимости (более 360 шт.) доступна только для квалифицированных инвесторов, и они не публикуют данные о доходности и стоимости чистых активов в открытом доступе. Соответственно, больший пласт ПИФов остается неизученным. Различия между фондами для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов хорошо описаны по этой ссылке: http://www.pifconsulting.ru/articles/articles_347.html

Заключение

Проведя это исследование, для себя я сделал следующие выводы:

  1. ПИФ недвижимости это развитый и востребованный инструмент в России
  2. На поиск хорошего фонда можно потратить очень много времени и сил, но возможная доходность того стоит
  3. Если хочется разбавить свой инвест портфель недвижимостью, то это подходящий инструмент
  4. Довольно высокий порог входа, но в любом случае он гораздо ниже, чем при прямых инвестициях в недвижимость
  5. При оценке доходности следует учитывать ожидаемые выплаты инвестиционного дохода, а не только прирост СЧА
  6. Существуют также рентные фонды, которые я рассмотрю в следующей статье
Для всех расчетов были использованы данные с сайта Национальной Лиги Управляющих (www.nlu.ru)

smart-lab.ru

Инвестиции в ПИФы недвижимости | Investtalk.ru

Какие бы потрясения рынок недвижимости не испытывал, все равно инвестиции в недвижимость считаются одними из самых надежных. Любые денежные средства с течением времени обесцениваются из-за инфляции, рынки акций не на настолько надежны из-за их уязвимости к внешним факторам рынка, а недвижимость всегда проявляет общую тенденцию к росту, невзирая на временные падения цен. Паевые фонды недвижимости – это один из инструментов вложений в недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы экспертов во время кризиса не смогли снизить популярность этого вида инвестиций. Поэтому не удивительно, что в линейке закрытых ПИФов, фонды недвижимости постоянно демонстрируют рост их количества.

ПИФы недвижимости обычно создаются закрытого типа и классифицируются по целям инвестирования. Целей инвестирования в недвижимость может быть три – девелопмент, строительство и аренда.

Девелоперские ПИФы недвижимости

Основной целью деятельности девелоперских ПИФов является покупка объектов коммерческой и жилой недвижимости, земельных участков для перепродажи в момент роста цен на рынке недвижимости. Девелоперские ПИФы рассчитаны на владельцев недвижимости и земельных наделов, а также на самых активных участников таких фондов – риэлтерских компаний, которые занимаются строительством, куплей и продажей недвижимости.

Вообще «девелопер» переводится как «застройщик», но сейчас функции этих компаний несколько иные. Обычно девелоперы занимаются поиском, покупкой или арендой земельного участка под застройку, потом компания разрабатывает и утверждает проект по инстанциям, заключает договора с подрядчиками, то есть девелопер, помимо застройки, еще решает множество важных «бумажных» вопросов.

Девелоперские ПИФы несут в себе высокий риск, но и доход инвестиций в ПИФы недвижимости тоже высокий. Доходность подобных фондов может достигать до 35% в год.

Строительные ПИФы недвижимости

Строительные паевые инвестиционные фонды создаются с целью вложений в строительство коммерческих и жилых зданий для их последующей перепродажи. Доходность фондов строительства формируется от разницы продажной цены и себестоимости строительства объекта. На сегодняшний день – это один из самых распространенных видов закрытых ПИФов недвижимости. Часто такие фонды создаются под определённый инвестиционный проект.

Инвестиции в ПИФы недвижимости строительного типа происходят по такой схеме. На стадии формирования активов фонда, дольщики вносят средства или земельные наделы. После этого, управляющая компания заключает контракт на строительство или капитальный ремонт объекта на участке. Строительство проводится за счет средств самого ПИФа. Готовый объект после сдачи в эксплуатацию, передается в ПИФ и продается, а средства от продажи делятся между пайщиками.

Завершение строительного проекта не означает окончание работы ПИФа. Участники ПИФа могут принять решение о продлении деятельности фонда, или, наоборот, прекратить его функционирование раньше срока.

ПИФы недвижимости рентного типа

Доход ПИФов ренты формируется в основном за счет сдачи в аренду объектов недвижимости, которые находятся в активах фонда. Как правило, порог входа в такие ПИФы достаточно высок, и предпочтение отдается пайщикам, которые владеют крупными объектами недвижимости. Также часто ПИФы ренты создаются специально для нужд владельцев коммерческой недвижимости.

Цель формирования рентных ПИФов – эффективное управление недвижимостью. Доход, полученный от сдачи объектов в аренду, не включается в налогооблагаемую часть владельца недвижимости, а переходит в активы ПИФа. Нюанс заключается в том, что ПИФ не является юридическим лицом, а поэтому не должен платить налоги. Однако назвать ПИФ ренты средством обхода налогов нельзя, потому что фонд, все равно, обязан платить налог на имущество. Здесь речь идет о том, что средствами ПИФа можно обеспечить более эффективное управление недвижимым имуществом.

Доход от ренты разделяется между пайщиками, а также направляется на реинвестирование, то есть для увеличения стоимости своих объектов фонды проводят реконструкцию и ремонт объектов или покупают новые объекты. Прибыль рентных фондов легче спрогнозировать, она отличается большей стабильностью по сравнению с другими типами ПИФов.

Таким образом, ПИФы недвижимости – это весьма эффективный инвестиционный инструмент, зарекомендовавший себя с положительной стороны. Несмотря на все кризисные негативные явления на рынке недвижимости, этот тип вложений не теряет своей популярности, из-за меньшей рискованности, чем «классические» фонды. Инвестиции в ПИФы недвижимости подходят больше для крупных инвесторов, владельцев коммерческой недвижимости, которые хотят более эффективно управлять своим имуществом.

Другие статьи на нашем сайте

investtalk.ru

паевые инвестиционные фонды

пиф недвижимости

 

ПИФы недвижимости – это доли инвесторов приобретаемой недвижимости, соответствующие величине вклада инвестора. Инвестору проще вложить деньги в ПИФ недвижимости, то есть, стать не единственным ее собственником (потому что это дорогой вариант), а совладельцем.

 

В этой статье поговорим именно о ПИФах недвижимости, оставив за скобками такие активы как: акции; облигации; банковские депозиты.

 

ПИФы (паевые инвестиционные фонды) создаются компаниями управления активами (КУА). Это компании занимающиеся вложением средств пайщиков в строительство, реконструкцию и развитие всевозможных объектов недвижимости. Большинство КУА объединяет в себе паи сотен, тысяч и десятков тысяч владельцев капитала.

 

В таких фондах участвует ряд субъектов, каждый из которых выполняет свою роль:

 

  • Управляющая компания;
  • Строительная компания;
  • Риэлторская компания;
  • Аудиторская компания;
  • Оценочная компания;
  • Компания-регистратор;
  • Компания-депозитарий;
  • Юридические лица и частные инвесторы (пайщики).

 

Интересы сторон:

Пайщики приобретают квадратные метры с целью получения прибыли, но без права физического владения недвижимыми объектами. Управляющая компания берет комиссию в процентах, которые начисляются и уплачивается пайщику, как правило, ежегодно.

 

Длительность инвестиций:

ПИФы недвижимости открываются, на длительный период, необходимый для строительства, обустройства и реализации жилого или коммерческого объекта. Период функционирования фондов недвижимости составляет не менее 2-3 лет, чаще – 5 и более лет, в отдельных случаях даже 10-15 лет. То есть, инвестируя личный капитал в такой фонд, необходимо понимать, что это долгосрочное вложение, и чем дольше период вложения, тем больше всевозможные риски. Почему ПИФы недвижимости закрытые? Потому что их специфика заключается в том, что необходимо определенное время, чтобы заработать на недвижимости и прибыль никак нельзя вывести «в середине» реализации проекта.

Таким образом, паи в ПИФе недвижимости можно приобрести только в момент его открытия и формирования. После покупки пая вход и выход из фонда закрывается до окончания срока реализации проекта. Период формирования фонда может занимать от нескольких дней до 1-2 месяцев, поэтому частному инвестору необходимо вовремя отслеживать период создания подобных фондов.

 

Доходность ПИФа:

Средняя доходность фондов немного выше банковского депозита. Более рисковые – значительно выше банковского депозита. Агрессивная доходность может достигать 100%! Однако, такая доходность прямо пропорциональна уровню риска потери своих вложений, поскольку фонды не гарантируют получение прибыли и возврат вложенных средств. Доходность ПИФа всегда является не точной, а лишь прогнозируемой величиной.

 

Виды ПИФов недвижимости:

Есть три вида паевых инвестиционных фондов недвижимости: строительные, девелоперские и рентные. Нередко эти виды ПИФов недвижимости формируются в смешанном виде.

  • Строительные ПИФы – фонды, инвестирующие в строительство объектов недвижимости с нуля с целью их последующей реализации.
  • Девелоперовские ПИФы вкладывают деньги в модернизацию, ремонт, реконструкцию готовой недвижимости, с целью последующей перепродажи.
  • Рентные ПИФы – инвестиционные фонды, вкладывающие капитал в действующие объекты недвижимости, чаще всего коммерческие: офисные, торговые, складские помещения, с целью заработка на их сдаче в аренду.

  

Преимущества ПИФов недвижимости:

1 Возможность вложиться не имея достаточно средств для покупки или строительства объекта недвижимости;

2 Доступность инвестиции широкому кругу частных инвесторов;

3 Бремя самостоятельного строительства, покупки, оформления, продажи, аренды недвижимости берет на себя управляющая компания.

4 При желании покинуть ПИФ до реализации проекта, можно продать свой пай либо через биржу либо напрямую новому участнику (если такая возможность предусмотрена договором);

5 Отсрочка налогообложения до момента официального закрытия паевого фонда недвижимости и фиксации прибыли;

6 Недвижимость всегда была надежным объектом для инвестиций, а значит, ПИФы недвижимости вызывают больший интерес, чем ПИФы акций, облигаций и т.д.

7 Пайщик ПИФа юридически становится долевым владельцем недвижимости.

  

Недостатки ПИФов недвижимости:

1 Длительность деятельности ПИФа. При текущей экономической и политической нестабильности прогнозировать что-либо на длительный период очень сложно;

2 Не очень высокая доходность, напоминающая доходность банковских вкладов, которые менее долгосрочны и попадают под действие государственных гарантий;

3 В кризис недвижимость проседает в цене, что понижает спрос на нее, а это препятствует развитию фонда согласно намеченному плану;

4 За управление вложениями пайщиков управляющая компания берет комиссию, необходимую к оплате, независимо от результатов мероприятия.

5 Риск мошенничества. Лучше проконсультируйтесь с нотариусом относительно выбранного фонда.

 

 

nesoridengami.ru

Паевые фонды недвижимости в России

доход с инвестиций в недвижимость

 

Предположим, имеется семья, живущая на рентный доход даже не с одной, а с нескольких квартир. Ситуация, которой вполне справедливо могут позавидовать многие, особенно если речь идет о Москве. Но допустим, в семье или кто-то из близких родственников серьезно заболевает и нужна значительная сумма на операцию. Это вполне реально, в течение жизни у многих возникают проблемы со здоровьем. В этом случае продать квартиру, особенно дорогую, быстро будет сложно; значит, скорее всего придется брать кредит с высокой ставкой либо сильно уступать в цене — в обоих случаях серьезная потеря денег. Но реальное владение квартирой — единственный ли это способ получать с недвижимости рентный или иной доход?

 

ПИФы недвижимости

Вопрос выше можно сформулировать и таким образом: всегда ли реальная недвижимость лучше фондов недвижимости? Рассмотрим этот вопрос, начав с российских ПИФов.

Российские ПИФы недвижимости — закрытые фонды. Что это значит? Это значит, что купить пай у управляющей компании можно только на стадии формирования паевого фонда. Затем компания может действовать без оглядки на действия инвесторов, а число паев такого фонда остается постоянным.

По ссылке http://pif.investfunds.ru/funds/ нетрудно найти актуальные фонды недвижимости (обновлено в марте 2018):

 

ПИФы недвижимости

 

Как видно, на сегодня насчитывается более 500 фондов — вроде бы немалый выбор. Однако если мы поставим галочку «Не показывать фонды для квалифицированных инвесторов», то получим всего лишь 157 вариантов. Фонды для квалифицированных инвесторов не ограничены в объектах недвижимости, к остальным требования строже. Например, доступные для всех фонды могут включать коммерческую недвижимость лишь в случае, если 40% ее площади сдается в аренду. Данные по СЧА (стоимости чистых активов) в этом случае являются открытыми.

В разделе «для фондов недвижимости» указаны пять существующих типов фондов. Рассмотрим их подробнее.

 

  • Девелоперские ПИФы. Такие фонды специализируются на перепродаже зданий и земельных участков под застройку зданий. Могут производить реконструкцию с целью увеличения цены продажи. Среди 157 общих вариантов к этому типу относится лишь два фонда;
  • Земельные ПИФы. В этих ПИФах под словом «недвижимость» понимается земля, в частности сельскохозяйственные угодья. В целом очевидно, что большие земельные площади еще менее ликвидный актив, чем традиционная недвижимость в виде жилых домов или коммерческих зданий. На сегодня имеется 7 земельных ПИФов, т.е. только 4.5% от общего числа;
  • Рентные ПИФы. Из названия ясно, что фонды этого типа вкладываются с целью получения арендной прибыли. Тут может быть жилая или коммерческая недвижимость, а также нежилая — например, торговые склады. В настоящий момент насчитывается 6 рентных ПИФов;
  • Строительные ПИФы. Паевые фонды этого типа имеют прибыль от перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки. Затем цикл повторяется. Сейчас имеется шесть строительных паевых фондов;
  • Смешанные ПИФы. Эти паевые фонды могут получать доход от недвижимости, комбинируя направления девелоперских, рентных и строительных ПИФов. Их на рынке подавляющее большинство — 135 штук, т.е. почти 86%.

 

Для того, чтобы войти в фонд на стадии его формирования, у инвестора должно быть не менее 300 000 рублей. Чтобы увидеть актуальные варианты, нужно выбрать Статус — идет формирование:

 

ПИФы недвижимости. Стадия формирования

 

Но поговорим об уже сформированном фонде, для которого можно найти статистику. Для примера возьмем строительный фонд «Арсагера – Жилищное строительство» (управляющая компания Арсагера). Существует с конца 2005 года. Дата расформирования: 31 декабря 2020 года. Инвестиционная политика:

 

Инвестиционная идея закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Арсагера — жилищное строительство» заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, а инвестиционный цикл повторяется. Таким образом, результаты инвестирования в фонд зависят от общего изменения стоимости квадратного метра и строительной готовности.

«Арсагера – жилищное строительство» — это закрытый фонд, то есть погашение паев осуществляется по завершении срока фонда, либо в случаях, предусмотренных законодательством. До этого момента покупку или продажу паев фонда владелец (инвестор) может осуществить только на вторичном рынке: тикер на фондовой бирже ММВБ «ПИФАрсЖС».

 

Итак, для покупки паев фонда доступен только вторичный рынок. Заглянем туда:

 

ПИФы недвижимости на вторичном рынке

 

Тут мы видим три характеристики: Пай, Bid и Ask. Как с ними разобраться? Пай — это расчетная стоимость пая, определяемая в компании в соответствии с правилами расчета СЧА (объем средств от реализации всех активов фонда, деленный на количество паев, находящихся в фонде). Цена Ask означает, за какую сумму можно купить пай на бирже. Как видно, в данный момент примерно за 3500 рублей. Цена Bid показывает, за сколько можно продать его на бирже другому инвестору. Как видно, максимум за 3000 рублей, т.е. потеря на спреде (разнице цен) составит 15%. Выгодно ли это? Разумеется нет. Такой большой спред показывает, что сделки с паями фонда идут весьма редко — примерно раз в неделю, малыми объемами:

 

Сделки с ПИФами на бирже

 

Однако расчетная стоимость пая выше цены покупки: зеленая линия дает значение около 3700 рублей. Значит, если к концу 2020 года расчетная цена пая не изменится, то инвестор заработает с каждого пая 200 рублей, т.е. около 6%. Немного даже за год — тем более, что с дохода нужно будет уплатить налог 13%. Цена Ask при этом будет приближаться к цене пая, как котировки облигации в конце срока приближаются к своему номиналу. Общая структура паевого фонда недвижимости:

 

Структура ПИФа недвижимости

 

Итого, ПИФы недвижимости могут получать три вида дохода:

 

От перепродажи недвижимости, купленной на этапе застройки;

От арендных платежей при сдаче объекта в аренду

От перепродажи модернизированной/готовой недвижимости по более высокой цене

 

Понятно, что все эти три вида дохода могут не совпадать между собой — например, недвижимость в целом может расти, однако выбор неудачного застройщика может привести паевый фонд к убыткам. В разных городах динамика цен на недвижимость может сильно отличаться и пр. Поэтому общие сравнения тут вряд ли годятся — нужно рассматривать каждый фонд в отдельности.

Но если все же сравнить стоимость квадратного метра в Москве с 2005 по начало 2015 года с доходностью ПИФов недвижимости, то выяснится следующее. За 2005-2009 годы квадратный метр в Москве по данным metrinfo.ru в рублях вырос примерно в два раза, и на эту же величину в 2010-2014 годах. А вот совокупность ПИФов недвижимости по данным nlu.ru за 2005-2009 годы дала лишь около 15% дохода, зато в 2010-2014 году сразу 375%. Здесь я учел только фонды, доступные массовому инвестору. Итого, ПИФы могут как заметно отставать от роста рынка, так и сильно обгонять его.

 

ETF недвижимости

В отличие от российских ПИФов, зарубежные фонды на основе инвестиционных трастов недвижимости (REITs) имеют ряд преимуществ. Во-первых, они имеют открытый характер — инвестору не нужно входить в фонд на стадии формирования для более выгодных условий. Во-вторых, фонды позволяют инвестировать в недвижимость по всему миру. В-третьих, у большинства фондов низкий спред, т.е. разница между ценой покупки и ценой продажи. В-четвертых, ETF выплачивают дивиденды (возможность пассивного дохода), тогда как российские ПИФы (за исключением рентных ПИФов) дивиденды реинвестируют. Подробную статью о биржевых фондах недвижимости смотрите здесь.

Вложения через ETF, включающих в себя множество REITs, требует лишь несколько десятков долларов (однако для открытия брокерского счета понадобится сумма побольше). Примеры REITs: Schwab U.S. REIT ETF (SCHH), Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ), SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO), iShares Global REIT ETF (REET) и другие.

 

Реальная недвижимость против фондов

В результате можно составить таблицу, сравнивающую реальную недвижимость, российские и зарубежные фонды для среднего россиянина:

 

Параметр Физическая недвижимость ПИФы недвижимости в России Биржевые фонды из REITs
Ликвидность Низкая Низкая Высокая
Нахождение недвижимости Как правило в России В России По всему миру
Порог входа Миллионы рублей Не менее 300 000 рублей Десятки долларов
Диверсификация Как правило нет Умеренная Высокая
Затраты времени на сделку Большие Умеренные Низкие
Комиссии Как правило большие Средние Низкие
Риск изменения цены От высокого до среднего От высокого до среднего От высокого до среднего
Дивиденды В виде квартплаты Только у рентной недвижимости Выплачиваются
Реинвестирование дохода Нет Затруднительно Возможно
Налоговый вычет До 2 млн. рублей Для паев на вторичном рынке Нет
Доходность Различная Выше депозита, ниже акций РФ На уровне акций

 

Поделиться в соцсетях

Подписаться на статьи

Рекомендуемые статьи

investprofit.info