Ловушки законопроекта о легализации апартаментов. Понятие апартаменты в российском законодательстве


Дом.Лента.ру: Эти загадочные апартаменты

Недавно в России появился новый формат жилья с непривычным для уха названием "апартаменты". Для среднестатистического россиянина "апартаменты" ассоциируются скорее с зарубежными романами из красивой жизни, однако сегодня "красивую жизнь" можно купить дешевле обычной квартиры и говорить, не кривя душой: "Я живу в апартаментах", - опуская при этом важное замечание "с видом на МКАД", или купить пентхаус в самом высоком и дорогом здании города с круглосуточным гостиничным сервисом, что тоже будет "апартаментами".

Жить можно, прописаться - нет

Если рассматривать такие помещения с точки зрения буквы закона, то понятие "апартаменты" в российском законодательстве имеется. Оно обозначает номер в гостинице площадью не менее 40 квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и имеющий кухонное оборудование. Целевое назначение таких объектов - не постоянное, а временное проживание. То есть жить в таких помещениях можно сколько угодно, а прописаться – нет, а значит нельзя и "приписаться" к районной поликлинике, школе, детсаду, обратиться в собес и получить загранпаспорт "по месту жительства". Впрочем, владельцев апартаментов редко волнуют такие мелочи, большинство покупателей - господа не бедные, и решением их проблем занимаются совсем другие люди.Единственным примером "экономных" апартаментов в Москве пока является жилой комплекс на Ярославском шоссе 122-124. По документам это вовсе не жилой дом, а гостиница, хотя здание представляет собой обычную "панельку". Квартиры здесь стоят примерно на 20 процентов дешевле таких же по соседству. В пресс-службе компании "ПИК" нас уверили, что это связано, прежде всего, с новизной данного типа жилья на столичном рынке и с тем, что покупатели не сталкивались прежде с подобными форматами жилой недвижимости."Людям поначалу сложно было понять, как можно проживать в квартире без официальной прописки, без привычного регистрационного штампа в паспорте. Определение апартаментов как жилья, пригодного для временного проживания, в некоторой степени настораживало клиентов", - сообщили в пресс-службе. Сегодня ситуация изменилась, и апартаменты часто приобретают те, кто имеет квартиру и регистрацию, но кому необходима дополнительная жилплощадь. Так, идеальным жильем апартаменты могут стать для бизнесменов средней руки, часто приезжающим в Москву по делам фирмы, для молодых людей при разъезде с родителями или для творческих работников, когда им требуется уединение.Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), объясняет появление такого формата желанием девелопера сэкономить. Дело в том, что городские власти, стремясь "подтолкнуть" реализацию программы строительства недорогих отелей, установили ряд льгот именно для проектов отелей невысокого класса. В результате девелоперу гораздо проще получить участок на строительство гостиницы, чем на строительство жилья. "Оптимальным выходом оказывается строительство так называемых апартаментов, - считает Колокольников. - По документам это гостиница, а фактически – многоквартирный дом. Для покупателя приобретение такого объекта является довольно выгодным, так как стоимость такого жилья ниже, чем стоимость квартиры. Для инвестора или девелопера это возможность продать здание по частям, соблюдая букву закона, да еще и несколько дороже, чем стоимость гостиницы".Терминологические казусы приводят и к тому, что довольно часто апартаментами называют помещения не только нежилые, но и без права собственности. Например, дом, который строится в природоохранной зоне, или недвижимость, на которую сам застройщик право собственности имеет, но покупателю по каким-то причинам не передает. Даже с учетом того, что помещение оформляется в долгосрочную аренду на 25 или 49 лет, это создает сложности при передаче объекта по наследству, продаже и т.д.Приживется или нет такой формат "жилого нежилья" в сегменте эконом-класса - покажет время, а вот в сегменте премиум-класса такое предложение сейчас модно и востребовано. В "премиуме" апартаменты можно разделить на "гостиничные" и "офисные".

Апартаменты в гостиницах

В гостинице понятие апартаментов, несмотря на попытку опять же называть этим красивым словом все, что лучше общежития, имеет четкое определение. Специалисты выделяют четыре основных вида апартаментов: апартаменты, апарт-отели, сервисные апартаменты и кондо-отели.В первых трех видах недвижимости апартаменты сдаются в аренду на разных условиях – как в краткосрочную, так и в долгосрочную аренду. Всем проживающим, вне зависимости от того, на какой срок арендованы номера, обеспечивается гостиничный сервис и возможность пользоваться инфраструктурой отеля.В Москве в последнее время наблюдается повышенный интерес к формату апарт-отелей и сервисных апартаментов. "Услугой аренды апартаментов активно пользуются топ-менеджеры корпораций, особенно иностранных или крупных российских региональных компаний", - говорит генеральный директор компании "Акватория Консалтинг" Андрей Канорский.Единственным видом отелей, где недвижимость можно купить в собственность, являются кондо-отели. Обычно в таких отелях часть номеров сдается как в обычной гостинице, а часть продается в собственность. Канорский поясняет, что при реализации крупных проектов формат кондо-отелей позволяет значительно минимизировать риски девелоперов и снизить сроки окупаемости.Фактически здесь применяется схема долевого строительства – продажа части номеров на этапе строительства позволяет аккумулировать средства на завершение комплекса, погашение кредитов и возврат инвестиций. В Москве на таких условиях реализуется гостиница "Москва".Для покупателей/инвесторов приобретение такой недвижимости также выгодно. Приобретая апартаменты, собственники могут как проживать в них временно или постоянно, так и сдавать в аренду. Причем управляющая компания помимо общего управления отелем и эксплуатации объекта может по желанию собственника заниматься сдачей в аренду его апартаментов на тот период времени, когда он в них не проживает. Как ожидается, по пути продаж апартаментов пойдут владельцы сочинских отелей после окончания Олимпиады. По оценкам экспертов, из 55,6 тысячи номеров, которые будут обслуживать гостей Олимпиады 2014 года (в эту цифру войдут и существующие, и вновь построенные гостиничные номера), по окончании праздника спорта на рынок попадут более 30 процентов.

Тенденция, однако

Также предложение о продаже апартаментов все чаще можно встретить в деловых комплексах. Более того, практически все бизнес-центры нынче заявляют о том, что в их составе есть жилые апартаменты. Приобретают "жилье без выхода из офиса", по данным аналитической службы Mirax Group, преимущественно мужчины в возрасте от 35 до 50 лет, владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных компаний.Президент инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт считает, что целевой аудиторией апартаментов являются как российские, так и иностранные компании, заинтересованные в обеспечении жилой площадью своих сотрудников. Причины, по которой компании прибегают именно к этому виду недвижимости, очевидны: удобное месторасположение и комфорт. Апартаменты могут приобретаться/арендоваться в том же здании, где находится офис компании. Собственнику очень удобно, что все вопросы, связанные с эксплуатацией и управлением недвижимости, решает управляющая компания. Кроме того, в большинстве случаев покупатели апартаментов уже имеют в собственности разные виды жилья, и для них вопрос прописки/регистрации не актуален. Для потенциальных покупателей апартаментов решающее значение имеет инфраструктура комплекса, в котором приобретается недвижимость. "На сегодняшний день, - говорит Жарова-Райт, - апартаменты выставлены на продажу в деловых комплексах "Легенда Цветного", "Федерация", "Город столиц"".По словам заместителя председателя правления корпорации Mirax Group Андрея Титюника, активные продажи апартаментов начались лишь в 2006 году, и так как большинство их на сегодняшний день только вводится в эксплуатацию, определить среднюю стоимость апартаментов достаточно сложно. По данным Mirax Group, стоимость таких помещений колеблется в диапазоне от 13 до 38 тысяч долларов за квадратный метр в зависимости от месторасположения комплекса, этажа, расположения на этаже, видовых характеристик.Андрей Титюник считает, что в силу отсутствия конечного предложения на рынке сегмент апартаментов пока недооценен: мировой опыт реализации такой недвижимости показывает, что квадратный метр в готовом доме стоит около 30-35 тысяч долларов за квадратный метр.В комплексе "Федерация" стоимость квадратного метра апартаментов составляет до 38 тысяч долларов, за эти деньги будущие владельцы получат уникальные виды из панорамных окон.Продаются апартаменты и в "Неглинной Plaza" на Бульварном кольце. Здесь их имеет смысл покупать, чтобы почувствовать себя жителем старой Москвы с современными возможностями. Жилая зона расположена во внутреннем дворе бизнес-центра и представляет собой четыре соединенных между собой особняка клубного типа разной этажности, имеющих отдельные выходы к изолированным секторам подземной автостоянки, предназначенной только для автомобилей жильцов и их гостей.

Свобода от забот

Преимуществом проживания в апартаментах любого типа, за исключением, пожалуй, лишь недвижимости эконом-класса, является сервис. Жильцы практически избавляются от забот – владельцем предоставляется полный гостиничный сервис и весь спектр коммунальных услуг, которые берет на себя управляющая компания.Так, например, апартаменты башни "Федерация" будут находиться под управлением международной сети Hyаtt International, за апартаментами в гостинице "Москва" будет "ухаживать" Four Seasons.

dom.lenta.ru

Апартаменты в 2018 году - что это такое, в чем разница с квартирой, отличаются, можно ли прописаться

В обычном представлении апартаменты – это элитное жилье с повышенным уровнем комфорта. Но с позиции права такое помещение не относится к жилому фонду. Что в 2018 году представляют собой апартаменты?

Понятие апартаменты на российском рынке недвижимости применяется сравнительно недавно. У большинства людей данный тип недвижимости ассоциируется с просторной роскошной квартирой.

В действительности это не совсем жилье, а скорее коммерческая недвижимость. Что такое апартаменты в 2018 году?

Основные аспекты

Всего несколько лет назад под апартаментами подразумевалось элитное жилье, доступное довольно ограниченному кругу населения.

В 2018 году приобретением апартаментов никого не удивишь. Купить их не сложнее, чем обычную квартиру.

С точки зрения обычных граждан апартаменты от обычного жилья отличаются незначительно. Главное различие – большая площадь помещения, повышенный комфорт.

К тому же если сравнивать стоимость квартиры в элитной новостройке и цену апартаментов, расположенных в том же районе, то при равном уровне оснащенности стоимость апартаментов окажется ниже.

Этот факт для покупателей становится существенным плюсом. Однако с правовой позиции уровень комфорта или количество квадратных метров не играют ровно никакой роли.

Апартаменты не признаются жилым помещением. Конечно, в них можно проживать, но все же юридически это коммерческая недвижимость.

По этой причине чаще всего апартаменты строят в элитных небоскребах и бизнес-центрах в центральной части крупных мегаполисов.

Многие инвесторы считают покупку апартаментов выгодным инвестированием средств, поскольку впоследствии помещение можно сдавать в аренду.

Застройщиков возведение апартаментов привлекает тем, что на данный вид помещений не распространяются нормативы по возведению жилых объектов.

Потому основным требованием для такого жилья становится пригодность его для проживания и возможность использования как коммерческой недвижимости.

Застройщик легко может получить разрешение на строительство апартаментов в бывших промышленных зонах, в которых не всегда можно строить жилые объекты.

Но каковы преимущества приобретения апартаментов для обычных граждан, которые не инвестируют лишние средства, а покупают именно жилье для постоянного проживания?

Что нужно знать покупателям о юридических нюансах использования апартаментов? Что значит апартаменты, а не квартира?

Что это такое

Апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Располагаются они в новостройках или перестроенных зданиях, для которых застройщик не смог или не захотел оформить разрешение на жилое строительство.

Обычно подобное здание оформляется как нежилое, имеющее гостиничное, офисное или иное подобное назначение.

В благоустройстве территории или инфраструктуре апартаменты не уступают жилым домам, а порой и превосходят. Однако нужно обращать внимание на расположение помещения.

Если помимо апартаментов в здании будут располагаться офисы и торговые площади, вряд ли такой объект можно назвать комфортным для проживания.

Иногда апартаменты располагаются в доме, где остальными помещения выступают только жилые квартиры.

Но кроме месторасположения нужно учитывать тот факт, что юридический статус помещения накладывает некоторые ограничения.

Под апартаментами обычно понимается отдельное помещение с площадью не менее 40 квадратных метров, состоящее из двух и более комнат, с наличием кухни и санузла.

Практически – это полноценное жилье, но фактически – оно жилым не признается. На мировом рынке апартаменты в основном используются как:

  • номера для аренды на небольшой срок;
  • арендное жилье на продолжительный срок;
  • помещения гостиничного типа;
  • самостоятельное жилье для постоянного проживания.

В России апартаменты относятся скорее к коммерческим объектам, которые можно сдавать в аренду или использовать в качестве жилого помещения без возможности постоянной регистрации.

Но поскольку спрос на такие помещения есть, значит, имеют апартаменты и некоторые достоинства как объект недвижимости.

В чем преимущества

Основными преимуществами приобретения апартаментов можно назвать такие критерии:

Удобное расположение Чаще всего в центре города, в месте с максимально развитой инфраструктурой
Доступная стоимость Если сравнивать квартиру и апартаменты по одинаковым параметрам, то последние будут дешевле на 20 %
Отсутствие ограничений на перепланировку Можно по своему желанию изменить внутреннюю планировку помещения (если это не нанесет вреда всему зданию), тогда как перепланировку жилого помещения придется долго согласовывать с контролирующими инстанциями
Не нужно тратиться на ремонт и отделку Обычно апартаменты продаются уже в чистовой отделке «под ключ» и можно сразу после покупки заселяться

Подобный вариант идеален для деловых людей, занятых работой и не имеющих детей. Расположение помещения в центре города упрощает коммуникации в бизнесе.

Кроме того, проживание в апартаментах неким образом подчеркивает статусность владельца. Однако для семей с детьми, пенсионеров и рядовых граждан, такое жилье часто оказывается невыгодным.

И если планируется приобрести апартаменты, то нужно тщательно ознакомиться в их отличии от обычной квартиры.

Законодательная база

С точки зрения закона апартаменты – это квартиры по типу гостиничных номеров с возможностью использования для длительного проживания.

Согласно определению, приведенному в Приказе Минспорттуризма № 35 от 25.01.2001, апартаментами именуется помещение из двух и более комнат, общей площадью от 40 кв.м., предназначенное для транзитного проживания и оснащенное всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания и сервисного обслуживания.

На практике, апартаменты по площади редко превышают 15-25 кв. м. Однако это отличие все же не позволяет признать апартаменты жилым помещением.

Отметить нужно и такой момент, как отношение властей к апартаментам. Застройщикам, безусловно, такой тип строительства более выгоден.

Не нужно тратить время на получения специального разрешения на строительство жилого объекта, строить можно и в нежилых зонах, продать легче из-за более низкой стоимости.

Но увеличение числа апартаментов в общей массе строящейся недвижимости ведет к тому, что сокращается строительство жилья.

Так Постановлением города Москвы апартаменты были признаны «номером высшей категории в гостинице или ином подобном здании, являющимся нежилым помещением».

При этом Правительство Москвы запретило строительство новых апарт-отелей, которые, по сути, станут жилыми домами.

Предполагается, что апартаменты постепенно превратятся в коммерческую недвижимость для аренды, гостиниц, хостелов.

Для нынешних владельцев апартаментов такая ситуация грозит тем, что если данный тип помещения признают абсолютно нежилым на законодательном уровне, то продать его в качестве жилья станет невозможно. Особенно проблематичной ситуация станет для владельцев апартаментов в жилых домах.

Возникающие нюансы

Существенное отличие между апартаментами и квартирой – это стоимость. Преимущество апартаментам на рынке недвижимости дает то, что цена их на 10-20 %, а то и более, ниже стоимости квартир.

Но данный факт не обусловлен тем, что какой-то из объектов лучше или хуже. Причина кроется в отсутствии социальной ответственности и соответствующих обязательств застройщика при возведении апартаментов.

Фактически разница цен объясняется более низкой себестоимостью. Можно построить апартаменты и в месте, не предназначенном для жилого строительств, то есть приобрести более дешевый участок земли.

Нет необходимости в точно соблюдении норм жилого строительства. Если в закон будут внесены поправки, ужесточающие требования к выдаче разрешения на строительство апартаментов, то разница в стоимости исчезнет.

Но если купить апартаменты сейчас можно дешевле, чем квартиру, то эксплуатация объекта в качестве жилья обойдется намного дороже.

Поскольку относятся апартаменты к нежилым помещениям, то все тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для коммерческих помещений. Получается, что платить за услуги ЖКХ придется на 18-20 % больше.

Кроме прочего на владельцев апартаментов не распространяются льготы и субсидии, предусмотренные государством для собственников квартир.

Например, гражданин принадлежит к льготной категории граждан, что позволяет ему получить около 30 % скидки на комуслуги.

Но если этот человек живет в апартаментах, то воспользоваться положенными видами льгот он не сможет. В жилищном законодательстве владельцы апартаментов в принципе не относится к собственникам жилой недвижимости.

К сведению! Недостаточно урегулированный правовой статус апартаментов ведет к тому, что банки очень редко выдают ипотеку на их приобретение.

Немногочисленные предложения обычно отличаются повышенными ставками. Если закон в 2018 году регламентирует статус апартаментов более подробно на предмет точной принадлежности к жилому или коммерческому фонду, то ситуация может измениться.

В чем разница с квартирой

Чем отличаются апартаменты и квартира? Основополагающее различие – статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, и располагаться могут в обычном жилом доме, офисном здании, торговом центре.

Квартира признается частью жилого фонда, находиться она может только в жилом здании, соответствующем установленным нормативам.

Единственно, что объединяет эти объекты недвижимости – они предназначены для проживания. Определение квартиры в законе четко регламентировано.

Предусмотрены строительные СНИПы, которые должны быть соблюдены для признания помещения жилым.

Утверждены пожарные и санитарные нормы, соответствие которым позволяет признать жилье пригодным для проживания. А вот понятие апартаментов практически отсутствует.

Существующая в законе формулировка, что фактически под определение апартаментов можно подвести любое помещение со схожими характеристиками.

Основные отличия апартаментов и квартиры можно рассмотреть более наглядно на примере сравнительной таблицы. Сравнение апартаментов и жилой квартиры как объектов недвижимости:

Апартаменты Квартира
Нежилой фонд Жилой фонд
Площадь от 40 кв.м. (соблюдается норма не всегда) Минимальная площадь не определена
Минимум две жилых комнаты Минимум одна жилая комната
Разрешена временная регистрация Разрешается временная и постоянная регистрация
Высокий налог на имущество (коммерческая недвижимость) Стандартный налог на имущество (жилое помещение)
Роскошный интерьер, зачастую оборудование современной техникой Обычный ремонт по желанию покупателя (в новостройках может продаваться с черновой отделкой)
Развитая инфраструктура (обычно место для стройки выбирается по этому критерию) Инфраструктура определяется статусом дома (может вообще отсутствовать)
Уборка помещения зачастую проводится обслуживающим персоналом Уборку выполняют владелец и члены его семьи

То есть апартаменты – это что-то вроде гостиничного люкс-номера. Нередко в апарт-отелях предлагается сервис, почти не уступающий гостиничному обслуживанию.

Видео: апартаменты — все что нужно знать перед покупкойНо все-таки при всех удобствах это отнюдь не жилье для постоянного проживания. Но поскольку апартаменты строят и покупают, должны быть какие-то достоинства такого объекта.

Плюсы и минусы покупки недвижимости

Как правило, те, кто покупают апартаменты, заранее ориентируются на плюсы такого объекта:

Инфраструктура В преддверии строительства апартаментов застройщик, прежде всего, учитывает расположение объекта. Обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от бизнес-офисов, объектом сферы обслуживания. Учитывается хорошая транспортная доступность. Для квартиры инфраструктура может учитываться в долгосрочной перспективе, когда жилые здания строятся в развивающемся районе (не факт, что развитие пойдет по плану)
Ремонт Обычно апартаменты строятся по дизайнерскому проекту со свободной планировкой, современной техникой. При выполнении отделки учитываются последние тенденции. Зачастую по уровню роскоши апартаменты похожи на премиум-номера гостиниц
Возможность сдачи апартаментов в аренду Владелец такого помещения может использовать его как гостиничный номер, сдавая посуточно или на небольшой срок. При этом сервис для жильцов может обеспечиваться собственником здания. То есть владение апартаментами и сдача их в найм может стать видом бизнеса

Если говорить о минусах, то основные таковы:

Налоговая нагрузка Величина налога рассчитывается от кадастровой стоимости здания, в котором расположены апартаменты. А если апартаменты размещены в офисном здании, то налог еще более увеличивается (для коммерческой недвижимости стоимость по кадастру достаточно высока)
Высокая оплата за комуслуги Плата начисляется как в отношении коммерческого помещения по более высоким тарифам. Потому большое значение имеет площадь помещения

Можно ли прописаться

Но отличия апартаментов и квартир зачастую отходят на второй план для покупателей, которые желают приобрести жилье для постоянного проживания.

Главным вопросом для них становится возможность прописки. Теоретически, если в апартаментах можно жить, то, наверное, можно и зарегистрироваться. Но как на самом деле?

Прежде всего, нужно знать, что оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, ни при какой ситуации.

Однако допускается оформление временной прописки по месту проживания. Но и здесь есть нюансы. Почему в апартаментах нельзя прописаться на постоянно?

Зависит возможность прописки от типа здания, где расположены апартаменты. Если это жилой дом или гостиничный комплекс, то особых проблем не возникнет.

По закону временно регистрироваться можно в любом помещении, предназначенном для проживания. Пример – гостиницы, общежития, санатории и пансионаты.

Оформляют временную прописку максимум на 5 лет, после чего она автоматически аннулируется. Конечно, можно оформить прописку снова на такой же срок и так неограниченное количество раз.

Для владельца жильца единственным неудобством становится необходимость каждые 5 лет обращаться в уполномоченные органы для продления регистрации.

Что касается возможностей при временной и постоянной прописке, то они почти не отличаются (за исключением льгот).

Можно прикрепляться к поликлинике по месту жительства, устраивать детей в школу по месту прописки и т. д.

Другое дело, когда апартаменты находятся в здании, признанном коммерческой недвижимостью – бизнес-центре, офисном здании или торговом центре. В этом случае прописка невозможна совсем, даже временная.

Порядок перевода в жилое помещение

Допускает ли закон перевод апартаментов в жилой фонд? Судебная практика по этому вопросу недостаточна, чтобы делать однозначные выводы. Прецеденты есть.

Однако важным условием является получение согласия всех собственников здания, поскольку зачастую апартаменты являются долевой собственностью.

Например, в Москве известны случаи, когда многоэтажные здания из апартаментов переводились в квартиры.

Но при этом положительный исход перевода был обусловлен грамотной работой опытных юристов в процессе судебного разбирательства.

На законодательном уровне пока не утвержден упрощенные порядок перевода апартаментов в жилые помещения без инициации судебного процесса.

Общий порядок перевода в 2018 году предполагает действие по следующей схеме:

Получение нотариального согласия всех собственников здания на перевод Отсутствие согласия хотя бы одного собственника ведет к судебным разбирательствам, а порой обуславливает невозможность перевода
Обращение в Департамент жилищной политики и жилищного фонда По месту проживания (месту расположения апартаментов) и подача соответствующего заявления о переводе
Получение выписки из распоряжения О переводе здания из нежилого фонда в жилой
Получение выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилфонда
Предоставление акта о завершении переустройства или перепланировки Апартаменты должны соответствовать нормативам для жилых помещений
Обращение в БТИ Для изготовления новой технической документации на объект

Если Департамент примет положительное решение, то в Росреестр будет направлено уведомление о необходимости внесения изменений в ЕГРН.

Сама процедура перевода – бесплатная, но придется платить за оформление различных технических документов и услуги нотариуса.

Налог на апартаменты

За обычную квартиру величина налога на имущество составляет 0,1 % кадастровой стоимости. За апартаменты придется платить налог по ставке 0,5 %.

Однако такой размер налога платится, если апартаменты соответствуют следующим условиям:

Расположены в здании Жилого или гостиничного типа
В правоустанавливающих документах и базе Росреестра Отсутствует указание на принадлежность здания к коммерческим объектам. То есть здание не предназначено под офисы, торговые площади и т.д.
Кадастровая стоимость Не превышает 300 000 рублей

Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то ставка возрастает до 2 %. При этом нужно учесть, что если в состав недвижимости включены придомовая территория и места общего использования, то собственнику придется платить налог от общей площади.

Важно! Для владельцев апартаментов не предусмотрена возможность получения налоговых вычетов. Разница между апартаментами и квартирой довольно существенна.

Потому, покупая апартаменты, следует заранее определить, с какой целью они будут использоваться. Желательно заранее просчитать величину налога на имущество.

Самый важный момент – если апартаменты приобретаются для личного проживания и в будущем планируется перевод в квартиру, то здание по правоустанавливающим документам должно значиться гостиничным, а не коммерческим.

Если все преимущества и недостатки, а также цель использования, учтены правильно, то апартаменты могут стать неплохим вложением средств.

jurist-protect.ru

понятие и отличия от квартир

Апартаменты это жилые помещения, которые с каждым днем пользуются все большей популярностью в больших городах. При этом многие люди ошибочно полагают, что речь идет просто о большой шикарной квартире. Корреспондент портала «Тут Недвижимость» расскажет, что, на самом деле, следует понимать под данным термином, а также в чем состоят отличия апартаментов от обычных квартир.

Понятие апартаменты

В настоящее время, согласно нормам российского законодательства, под апартаментами принято понимать особый вид коммерческой недвижимости, которая сдается в аренду и отличается повышенной комфортностью.

То есть сегодня мы говорим не просто об элитной недвижимости гостиничного типа, а именно о коммерческой недвижимости, главной целью которой является не просто проживание людей, а получение от этого прибыли. Кроме того, нужно учитывать, что прописываться в таком месте ни под каким видом нельзя, также как и в любой гостинице.  

Проживание в апартаментах носит временный характер, даже если и проживают в них их непосредственные собственники. При этом считается, что названный вид недвижимости обязательно должен отличаться стильным дизайном, и полной обеспеченностью техническими и бытовыми коммуникациями.

Важно и то, что в апартаментах может происходить полное обслуживание гостей в плане уборке помещений, замене белья, предоставления еды в номер, специализированной охраны, наличия парковочных мест и тому подобного. Как правило, сегодня такие объекты располагаются в мегаполисах, а также в курортных зонах.

Отличие апартаментов от квартир

Разобрав понятие апартаментов, теперь давайте четко выделим, чем они отличаются от обычных квартир. Итак, среди главных отличий можно назвать следующее:

1. Если квартиры относятся к жилому фонду, то апартаменты, как ни странно, входят в состав нежилого фонда. Хотя законодатели много спорят по этому поводу, но до сих пор временный характер проживания в апартаментах относит их к коммерческой недвижимости. Поэтому они не редко могут находиться на территории бизнес-центров.

2. В обычных квартирах люди могут регистрироваться, а в апартаментах – нет. Из этого вытекают неприятные для многих последствия. Даже проживая длительное время и являясь собственником апартаментов, по «месту жительства» нельзя отдать ребенка в садик или школу, посетить бесплатную поликлинику, сходить в собес и тому подобное.

3. Но есть в данном сравнении и большой плюс в пользу апартаментов: они стоят примерно на 10-15% ниже аналогичных квартир. Именно это и привлекает людей, желающих купить недорогое, но качественное жилье. А объясняется такая разница в ценах тем, что застройщикам проще получить разрешения на строительство коммерческой, а не жилой недвижимости, так как требования к таким зданиям гораздо ниже.

4. Если в квартирах жильцы обычно решают все «внутренние» проблемы самостоятельно, то в апартаментах автоматически будут делать им уборку, ремонт, перестановку мебели, проведут кабельное телевидение и тому подобное. Конечно, от таких услуг можно отказаться. Особенно если в апартаментах проживают сами хозяева такой территории.  

5. Уровень общего комфорта в апартаментах значительно выше, чем в обычных квартирах, что не всегда действует в отношении окружающей социальной и коммерческой инфраструктуры. Так, достаточно часто рядом нет школ, детских садов, магазинов шаговой доступности, аптек и тому подобное. Ведь по нормативам к коммерческой недвижимости данные объекты застройщикам «подтягивать» уже не нужно.

6. За коммунальные услуги жителям апартаментам обычно приходится платить на 20-30% больше, чем жильцам традиционных квартир. Кроме того, тот факт, что апартаменты не являются жильем, не дает людям права обратиться за субсидиями на льготную оплату услуг ЖКХ. 

www.tutrealty.ru

Апартаменты или жилая квартира? — Инграфикон

Текст ©Инграфикон

На сегодняшний день ввод новых формально нежилых объектов составляет существенную конкуренцию первичному рынку жилья. Рынок апартаментов становится не просто реальностью, он начинает замещать предложение обычных новостроек.

Понятие «апартаменты», как таковое в российском законодательстве отсутствует. Согласно Приказу Минспорттуризма РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, «апартамент – это две и более жилые комнаты (гостиная / столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв.м.». То есть согласно действующему законодательству апартамент не рассматривается в качестве отдельного вида недвижимости, это всего лишь одна из категорий номеров средств размещения, иными словами гостиничный номер. Данное определение не только не отражает суть нового современного формата недвижимости, но скорее вводит в заблуждение.

Апартаменты — это де-юре нежилое помещение, а де-факто — квадратные метры, спроектированные для проживания на постоянной основе. Строительство апартаментов «для жизни» — это сегодня не столько требование СНИПов, сколько коммерческая необходимость для Застройщика, одно из обязательных условий успешной реализации проекта.

Аргументы «ЗА»:

  1. Приобретение такого формата для собственных нужд означает обычно значительныйдисконт (в среднем 20-25 %) по сравнению с обычнымиквартирами.
  2. Экономия времени. Апартаменты славятся преимущественно престижным местоположением, как следствие, отсутствием транспортной проблемы. Особенно, при условии работы и жизни в одном месте, например в рамках многофункциональных комплексов.
  3. Отсутствие необходимости согласования перепланировок в уполномоченных органах, что дает полную свободу дизайнерских решений.
  4. Зачастую – это еще и наличие гостиничного сервиса (сервисные апартаменты).
  5. Более разнообразная квартирография. Как правило, более качественная альтернатива предложениям на рынке жилья.
  6. Безопасность. Апартаментные комплексы проектируются по требованиям для общественных зданий, в силу чего всегда имеют вторую, дополнительную лестницу в качестве пожарного выхода + зачастую имеют дополнительную систему пожаротушения, что немаловажно, хоть и несет дополнительные затраты для застройщика.
  7. Возможность организации рентного бизнеса. Доход собственника может составлять от 6 до 8 % годовых. В числе потенциальных арендаторов: как бизнесмены, так и обеспеченные студенты, молодежь. Инвестиционный потенциал апартаментов только начинают оценивать. Динамика во многом будет зависеть от умения девелоперов предложить инвесторам интересные форматы. Например, участие специальных управляющих компаний, гарантирующих фиксированный доход. Эта бизнес модель наиболее распространена за рубежом.
  8. Доходное вложение. Рынок элитных апартаментов – пожалуй, единственный сегмент, показывающий положительную динамику даже в условиях кризиса. Расширение предложения апартаментов сопровождается ростом инвестиционного спроса на этот формат недвижимости.

Есть, над чем подумать:

  1. Как правило, невозможность перевести апартаменты в жилой фонд, а, следовательно, получить постоянную регистрацию по месту жительства (прописаться). С временной регистрацией не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда. А временную регистрацию можно получить только в тех комплексах, которые имеют по документам статус гостиницы или апарт-отеля.
  2. Возможный конфликт интересов, риск организации за стенкой «тихого» офиса, ведь сосед может перепрофилировать апартамент в рабочее помещение абсолютно легально, как собственно и Вы.
  3. Эксплуатационные услуги в части оплаты за электроэнергию в среднем в 2,5 раза выше, чем для стандартных квартир. Однако в общих коммунальных расходах электричество составляет порядка 15 процентов, поэтому переплата получится незначительной.
  4. Невозможность получить налоговый вычет. Повышенная ставка налога на недвижимость — 0,5 % на апартаменты по сравнению с 0,1 % на обычные квартиры.
  5. Особая требовательность к выбору Застройщика, т.к. статус обманутого дольщика никто пострадавшему не присвоит. Ни 214-ФЗ, ни закон о правах потребителя при покупке апартаментов не защищают.
  6. Более дорогая ипотека. Финансовый институт, который дает кредит на покупку апартаментов, это скорее исключение, а за эксклюзив всегда приходится платить чуть дороже (в среднем на пару пунктов). Ипотечные банки пока не привыкли работать с такими помещениями, они не до конца им понятны. Но с тех пор, как государственные банки начали активно заниматься девелопментом, ситуация стала меняться. Разрабатываются ипотечные программы в первую очередь для собственных продуктов (в том числе апартаментов), что в свою очередь создает прецедент и для остальных участников рынка.

ingraficon.ru

Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.[1] Что именно предлагает министерство и почему документ нуждается в серьезной доработке - читайте в настоящей статье.

 

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в МФЗ

Итак, начну с того, что законопроект декларирует, что жилище может находиться не только в многоквартирных домах, но и в многофункциональных зданиях (МФЗ). Соответственно, он распространяет право граждан на жилье, расположенное в МФЗ.[2] В этой части проект узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже лет 15 строятся огромные единые комплексы. Они включают в себя не только жилые помещения, но и общественные, торговые и даже деловые объекты.

 

Кроме того, документ признаёт владельцев апартаментов одной из сторон жилищных правоотношений. До сих пор собственники апартаментов не считались их участниками.

 

Определение апартаментов

Впервые на законодательном уровне проект даёт определение и самим апартаментам. Он относит к ним структурно обособленные жилища в МФЗ, которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Вроде бы всё ясно. Однако если мы откроем ЖК РФ и найдем определение квартиры, то увидим, что законодатель считает квартирой также структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только уже в многоквартирном доме.[3]

 

Получается, что апартаменты отличаются от квартиры только своим местонахождением. Они располагаются исключительно в многофункциональных зданиях. Данное определение сразу же вызывает один большой вопрос.

 

«Исчезновение» квартир из многофункциональных зданий

Указывая на апартаменты как на единственные жилые помещения в МФЗ, авторы текста обходят молчанием обычные квартиры. Получается, что их вообще нет в таких зданиях. Согласен. Есть много МФЗ, в которых отсутствуют квартиры. Например, гостинично-деловой центр «Парк Победы» в Москве. В нем имеется бизнес-центр, отель, торговые и развлекательные залы и апартаменты. Нет только обычного жилья.

 

Однако приложение «Б» к Своду правил о многофункциональных зданиях и комплексах[4] прямо говорит, что в многофункциональных зданиях могут быть как апартаменты, так и жилые помещения. Классический пример - многофункциональный комплекс «Фили Град» в столице. Он находится рядом с Филевским парком. В его зданиях соседствуют не только деловые, общественные и торговые помещения, но и квартиры с апартаментами. Подобных объектов сейчас строится много в Москве и других городах России. Более того, есть здания, имеющие по два входа с отдельными холлами. Один для жильцов, а другой - для сотрудников фирм офис-центра.[5]

 

Получается, что с введением в силу рассматриваемого закона обычные квартиры в МФК (МФЗ) как бы выпадут из правового поля. Понятно, что этого не может быть. Просто авторы допустили смысловую ошибку. Либо никогда не бывали в МФЗ.

 

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Документ предусматривает, что владельцы нежилых помещений в зданиях, которые сданы (или будут сданы) заказчикам до 01.01.2019 года, имеют право перевести свою собственность в апартаменты до 31.12.2021 года. Управление таким строением будет осуществляться по правилам для многофункционального здания.

 

Статья законопроекта, предусматривающая данное положение, вообще требует более точных формулировок и уточнений. О каких постройках идет речь? Я специально показал эту норму собственникам коммерческой недвижимости и некоторым чиновникам. Они ее поняли так, что владельцы данных помещений в многоэтажном доме смогут перевести свои объекты в апартаменты, после чего это здание будет управляться по правилам МФЗ. Но это же нонсенс. Никто не разрешит перевести многоквартирный дом в многофункциональный.

 

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении можно понять, что данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений. На этом плюсы документа, пожалуй, и заканчиваются. Далее идут сплошные минусы. Например, определение апартаментов. Единственный признак, по которому апартаменты отличаются от квартир - это местонахождение в многофункциональном здании. Но как мы выяснили, в МФЗ могут располагаться и квартиры. Так что определение, предложенное авторами документа, некорректно.

 

К недостаткам проекта можно отнести тот факт, что он исключает наличие апартаментов в многоквартирных домах и квартир в многофункциональных зданиях. А это полностью противоречит рыночным реалиям сегодняшнего дня. Кроме того, совершенно непонятно, можно ли переводить нежилую недвижимость, находящуюся в обычных многоэтажных домах, в апартаменты?

 

Ко всему прочему, документ ничего не говорит о защите прав дольщиков - собственников апартаментов при банкротстве застройщика. Признавая эту категорию объектов жилыми помещениями, государство обязано внести изменения и в закон о банкротстве. В частности, владельцы апартаментов должны иметь право на предъявление требований о передаче жилой недвижимости и формирование отдельного реестра при банкротстве. Однако законопроект ничего об этом не говорит.

 

[1] http://regulation.gov.ru/#

[2] Ст.1. Проекта.

[3] Ст.16 Жилищного Кодекса РФ

[4] Свод Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года

[5] Например, многофункциональное высотное здание «Ладья» в Самаре. Оно является и жилым домом, и бизнес-центром.

 

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

 

vsenovostroyki.ru

Что такое апартаменты?

Сегодня темой нашего выпуска будет «Что такое апартаменты?». С вами я - адвокат Антон Лебедев. Итак, начнём…

На рынке недвижимости увеличивается количество предложений по продаже апартаментов. Зачастую, граждане не понимают отличий между обычной квартирой и апартаментами. Однако, такие отличия есть и они существенны.

Согласно ст 16. Жилищного кодекс РФ (ЖК РФ) квартиры относятя к жилым помещениям. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Законом предусмотрено несколько видов жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Указанные виды жилых помещений могут являться местом жительства человека, как для постоянного, так и для временного проживания (ст. 20 ЖК РФ). В Жилищном кодексе РФ не упоминаются апартаменты, это связано с их особым статусом.

Дело в том, что апартаменты относятся к нежилым (коммерческим) помещениям. Такие помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому апартаменты могут быть только местом временного пребывания. В силу п. 3 Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 местами временного пребывания могут быть гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база и т.д. Согласно п. 27 раздела 2 Приказа Министерства культуры РФ от 11 июля 2014 г. N 1215 установлены следующие категории номеров и иных мест размещения: "сюит", "апартамент", "люкс", "джуниор сюит", "студия" и т.д.

В указанном приказе дано слеелующее определение апартаментам –   номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв.м., состоящий их двух и более комнат (гостиной / столовой / и спальни) с кухонным уголком.

Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями их размещение допускается в торговых и бизнес-центрах, в которых могут быть расположены и торговые и офисные помещения.

Из всего сказанного можно сделать вывод о том, что апартаменты - это нежилые помещения относящиеся к местам временного размещения, которые не предназначены для постоянного проживания. Поскольку существует ограничение на постоянную регистрацию, регистрация может быть только временной (п. 16 разд. 3 Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713).

Основным стимулом застройщиков для строительства апартаментов на самом деле является невозможность строительства жилья на конкретном земельном участке. Существуют требования по наличию зеленых зон, детских площадок, парковочных мест, которые рассчитываются исходя из числа жильцов. Если застройщику невозможно уложиться в эти нормативы, ему проще строить апартаменты, к которым требования не такие жесткие.

Однако, часть граждан считает апартаменты приемлемым решением своих жилищных вопросов и идут на их приобретение. Отсутствие инфраструктуры вокруг апартаментов компенсируется их стоимостью. Часто апартаменты дешевле, чем квартира.

Право собственности

В силу положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу того, что апартамены не являются жилыми помещениями, на них не распространяется действие норм ЖК РФ. По этой причине у владельцев апаратаментов отсутстует право собственности на общее имущество в здании, где они расположены. В этом есть и плюсы, т.к. нет собственности – нет и расходов на ее содержание.

Собственникам жилья проще выбирать способ управления домом, т.к. все процедуры прописаны в ЖК РФ. Управление зданием с апартаментами обычно осуществляется управляющей компанией, которую выбрал застройщик. Более того, к апартаментам в настоящий момент применяются тарифы за поставляемые ресурсы для коммерческих помещений.

Судебная защита

Согласно пложениям ст. 446 ГПК РФ на имущество гражданина может быть обращено взыскание за исключением единственного жилья. Исключением является залог единственного жилья в пользу кредитора (ипотека). Если рассматривать ситуацию ответственности гражданина перед кредиторами, то кредитор не сможет обратить взыскание на единственное жилье, но сможет обратьть выскание на апартаменты, т.к. жилым помещением они не являются.

Судебная защита прав дольщика (инвестора) приобретающего апартаменты в случае банкротства застройщика тоже слабее. Это также связано со статусом апартаментов, в банкротстве существует реестр требований жилых квартир, реестра требований коммерческих помещений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусмотрено.

Налогообложение

Любые собственники помещений обязаны платить налог на имущество, в силу ст, ст. 400, 401 НК РФ. Налог за жилое помещение будет ниже, чем за апартаменты.

Стоит обратить внимание и на то, что при использовании имущественного налогового вычета речь идет о жилых домах, квартирах, комнатах или долях в них, а также о приобретении земельных участков.

В настоящий момент обсуждается вопрос изменения законодательства с целью придания большей защиты собственникам апартаментов, т.к. этот вид недвижимости оказался востребованным на рынке. Однако изменения и обсуждения могут занять длительное время.

www.lawnow.ru

Апартаменты переведут в статус жилья, но с оговорками

1000.jpg

Концепция федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов разработана по заказу московских властей

За круглым столом в рамках III Всероссийского совещания по развитию жилищного строительства на прошлой неделе президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева представила концепцию федерального закона о статусе апартаментов. Проблема апартаментного формата жилья уже несколько месяцев обсуждается на уровне правительств Москвы и РФ, но конкретные детали нового законопроекта обнародованы впервые.

Если коротко, то апартаменты могут получить статус жилых помещений – но без инфраструктуры в пешей доступности, с более высоким уровнем налогообложения и дорогой «коммуналкой». Соответствующие предложения содержатся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного по заказу московских властей.

Институт экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия: апартаменты, дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ). 

Согласно концепции законопроекта, апартаментами следует считать жилые помещения в ДСИ, как совокупность всех жилых и нежилых помещений, а также помещений общего пользования в МФЗ или его структурно обособленной части. В свою очередь МФЗ – это здание в общественно-деловой зоне, а не дом в жилой зоне - с жилыми и нежилыми помещения.

В отличие от квартир в многоквартирных жилых домах, у апартаментов будет несколько отличительный правовой статус. 

Во-первых, апартаменты не нужно будет обеспечивать социальной инфраструктурой в пешей доступности. Например, их обитатели будут иметь право пользоваться школами-детсадами, но не поблизости.

Во-вторых, плата за коммунальные услуги в апартаментах будет как в нежилых помещениях, расположенных в МФЗ. На практике это означает, что обитателям апартаментов придется больше платить за «коммуналку», чем жильцам обычных квартир – в среднем на 20%.

Кроме того, предусматривается иной режим налогообложения для апартаментов, в них будут более высокие ставки имущественных налогов по сравнению с квартирами (от 0,5%). Экспертами Института предлагается сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных домах, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. При этом владельцам апартаментов придется платить налог не только за свое помещение, но и за общее имущество в МФЗ – как в коммерческой недвижимости.

Покупателям апартаментов также не придется рассчитывать на субсидии и компенсации в виде налоговых вычетов.

Все это относится к новым проектам, которые будут сдаваться в эксплуатацию уже после принятия закона и именно как апартаменты. Для разрешения проблемы с уже построенными апартаментами, которые юридически являются нежилыми помещениями, Фонд «Института экономики города» предложил установить переходный период, во время которого их можно перевести в жилье по особому порядку и по особым правилам. 

Причем, эти правила в регионах должны будут разрабатывать для себя сами и финансировать за свой счет с возможным участием владельцев апартаментов. Жилой статус при этом смогут получить не все уже существующие апартаменты, а только отвечающие требованиям по безопасному проживанию граждан.

А когда переходный период закончится, по мнению экспертов «Института экономики города» следует запретить проживание в нежилых помещениях, сформулировав такое положение в Жилищном кодексе.

Комментарии

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

- В рамках предлагаемых мер ожидаются определенные послабления для будущих владельцев апартаментов, касающиеся использования социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник и т.д. Однако нельзя сказать, что данная категория недвижимости будет полностью приравнена к квартирам: коммунальная плата и налоги будут выше, чем для квартир.

Безусловно, это послужит причиной для снижения интереса со стороны покупателей, поэтому девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на данный формат, если говорить о массовом сегменте. В случае с более дорогими апартаментами, интерес к ним сохранится на прежнем уровне, т.к. здесь определяющими факторами выступают местоположение, концепция, архитектура и имидж проекта.

Эти меры нельзя назвать заградительными, поскольку даже при существующем положении вещей апартаменты пользуются стабильным спросом и находят своих покупателей, несмотря на все «неудобства», связанные со статусом «жилого нежилья».

На сегодняшний день апартаменты занимают порядка 30% в структуре спроса рынка московской недвижимости. Средняя цена апартаментов сегодня составляет около 320 тыс. рублей за 1 кв. м, для сравнения средняя стоимость всех новостроек в Москве (включая апартаменты) на сегодняшний день приравнивается к 300 тыс. рублей за 1 кв. м.

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group:

- Законопроект решает часть из тех проблем, которые возникли в связи с развитием рынка апартаментов. В частности, станет возможной регистрация по месту жительства, вероятно, снизится налоговая нагрузка.

С предложением о запрете проживания в нежилых помещениях вряд ли можно согласиться. Это предложение входит в противоречие с Конституцией Российской Федерации, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Это соответствует Международному пакту от 16 декабря 1966 года «О гражданских и политических правах» и подтверждается судебной практикой. В частности, постановление Европейского суда по правам человека от 20 июня 2006 года по делу «Бабилонова (Babylonova) против Словакии» говорит о том, что «никакие публичные интересы не могут служить оправданием такой системы регистрации, при которой официальная регистрация по постоянному месту жительства не соответствует фактическому месту проживания».

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:

- Доля апартаментов на рынке недвижимости Москвы последние 5 лет неуклонно росла, власти давно начали обращать внимание на такой казус, как официальный статус нежилья у помещений, которые и проектируются, и строятся, и продаются как жилье для постоянного проживания. Зачастую из-за этого казуса покупатели не осознавали в полной мере слабые стороны «нежилья для проживания», ориентируясь только на цену и расположение.

В разное время апартаменты хотели запретить, затем – приравнять к жилью, с теми же требованиями к наличию бытовой и социальной инфраструктуры, что и у обычных многоквартирных домов. И то и другое, фактически, не давало возможности девелоперам развивать этот формат недвижимости, убивало его. 

Проект закона – попытка найти золотую середину – пусть апартаменты остаются, ведь они востребованы рынком, но при этом имеют ряд понятных и прозрачных для покупателей особенностей – более высокий уровень налогообложения, повышенные тарифы на коммунальные услуги. Покупатель должен понимать, что, если он покупает квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет своей социальной инфраструктуры – значит он будет ограничен в выборе детского сада или школы рядом с домом, поскольку при строительстве комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, именно на этом сэкономил, но зато смог предложить покупателям более низкую цену.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта является весьма спорной. По сути, новый закон абсолютно не решает сегодняшние проблемы в сегменте апартаментов, а просто описывает сложившуюся ситуацию. Во-первых, по-прежнему остро стоит вопрос с отсутствием в комплексах апартаментов необходимого количества инфраструктурных объектов. Во-вторых, жители будут вынуждены платить повышенные коммунальные платежи. В-третьих, не решается вопрос с повышенными налоговыми ставками. По сути, единственное новшество заключается в другом статусе апартаментов, а именно - в переводе их в жилую недвижимость. Соответственно, единственное преимущество данного законопроекта – это возможность оформления постоянной регистрации. 

В целом, принятие такого закона будет являться «шагом назад», поскольку у застройщиков появится официальная возможность строить объекты без инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже работающие социальные учреждения. Таким образом, рассматриваемая инициатива не предлагает ничего нового для комфортного проживания собственников апартаментов, скорее она выгодна только девелоперам, стремящимся максимально снизить себестоимость проекта за счет сокращения объектов социальной и коммерческой инфраструктуры.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

- Отрадно, что за апартаментами наконец-то признают жилой статус. Настораживает, что при этом их нежилое прошлое в том или ином виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.). 

Непонятна предложенная авторами закона дискриминация формата апартаментов с точки зрения налогообложения, в частности налог на общее имущество. Здесь явно прослеживается офисный подход. Корректнее говорить о единой ставке на апартаменты и квартиры, а все нюансы решать за счет разной кадастровой стоимости. К сожалению, невзирая на революционность закона и его ожидаемость рынком в таком варианте он вряд ли окончательно решит проблему сегмента.

www.loft-apart.ru