Цены на московское жилье могут упасть резко. Почему цены на недвижимость упали


Рынок недвижимости продолжит падение. Почему?

Анна Ефремова, руководитель PR-Департамента Kirikov Group

Источник фотографии

Что бы вам ни говорили риэлторы, но в ближайшие месяцы на рынке недвижимости мы будем наблюдать только падение цен. И довольно существенное, в пределах 15% — 20%. И тому имеется причины. О том, какие это причины, рассказывает Президент гильдии юристов рынка недвижимости, правовой консультант агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», адвокат Олег Сухов:

Причина первая, историческая: рынок недвижимости в Московском регионе значительно переоценен. Его стремительный и неуправляемый рост, начиная с 1999 года, был следствием постоянно увеличившейся стоимости нефти. За 15 лет нефть выросла в 12 раз (с 10 долларов за баррель в 1999 году до 125 долларов за баррель в 2012 году), за тот же период жилье подорожало более, чем в 5,5 раз (средняя стоимость квартиры площадью 55 кв.м. в Москве в 1999 году — от 36 300$ до 44 000$, в 2014 году – от 220 000$ до 247 500$). Образовался искусственный пузырь, при котором цены экономически себя не оправдывали, а рост происходил на волне ошибочных ожиданий населения и инвесторов о непрекращающемся постоянном улучшении уровни жизни в России. И, несмотря на то, что в 2015 – 2016 годах снижение цен отыграло некоторые позиции, дна рынок так и не достиг и достигнет не ранее, чем через два – три года по аналогии с нефтью, опустившейся в стоимости втрое после пиковых показателей 2008 и 2012 годов.

Причина вторая, психологическая: не способность масс осознать и смириться с тем, что жилье перестало быть одним из самых популярных и выгодных видов вложения капитала. Теперь оно требует значительные затраты на налоги, капитальный ремонт, обслуживание и эксплуатацию (средние расходы по жилому помещению примерной площадью 55 кв.м. составляют: налоги/год – от 4 800 р. до 9 500 р.; капитальный ремонт/год – 9 900 р., обслуживание и эксплуатация– 54 000 р./год без света, интернета, телефона). Превалирующая часть населения, не будучи профессиональным инвестиционным игроком, не готова быстро осознать неизбежную тенденцию схлопывания образовавшегося пузыря, посему цены опускает медленно, подходя к вопросу консервативно. Кроме того, появились дополнительные основания к снижению – стоимость аренды и самой недвижимости падает, что, в свою очередь, служит причиной оттока инвестиционного капитала из данного потребительского сектора (по открытым источникам в интернете и печатных изданиях, цены на аренду жилья за последний год снизилась на 20%).

Причина третья, экономическая: кто бы и что бы не говорил, а кризис и дефицит денег продолжаются, и будут продолжаться еще не один год. Результатом чего явилась нехватка средств для массового приобретения недвижимости. Нет спроса, предложений появляется все больше, их условия становятся привлекательнее. Ужесточение кредитной политики банков, процедуры выдачи заемных средств, снижение доходов бизнеса и населения, разрастание банкротства организаций и физических лиц, отсутствие уверенности в завтрашнем дне у большей части россиян, все это и многое другое привели и далее будут приводить к тому, что недвижимость перестанет считаться востребованной, как прежде, и, следовательно, цены продолжат падение.

Причина четвертая, потребительская: ухудшение уровня жизни привело к тому, что население начинает тратиться на первостепенные нужды: еда, одежда, ежегодный отдых, накопления на «черный день», т.е. на самое необходимое и дешевое. Завышенная стоимость недвижимости при низком уровне доходов и жизни населения, порождает падение спроса, а на смену статуса собственника приходит более доступный статус арендатора. На рынке постоянного удешевления арендного жилья выгоднее стало его снимать, оплачивая ежемесячно небольшие суммы, чем сразу и единовременно накопить значительные средства и приобрести в собственность.

news.ners.ru

Цена на недвижимость: прогноз 2018

Цена на недвижимость прогноз 2015

Цена на недвижимость прогноз 2018 от ведущих экономистов. Стоимость элитной недвижимости уменьшиться, но некоторые секторы ждет подорожание или же стабилизация цен. Чего ждать обывателю?

 

Упадет или возрастет ли цена на недвижимость: прогноз 2018 года вызывает затруднения даже у матерых риэлторов и экономистов. Для обывателей же это один из самых острых вопросов, особенно у тех, кто испытывает жилищный вопрос, либо планирует переезд.

 

Итак, что мы имеем. По ипотеке 2018 прогнозы весьма неплохие.  Сбербанк и еще ряд коммерческих банков  в начале кризиса даже прекращали выдачу кредитов на недвижимость, но сейчас даже появились льготные условия, поскольку если убьют ипотеку, то рынок строительства просто рухнет. Это мера временная, но совершенно ясно, что ипотека в ближайшее время останется без изменений, если не грянет война или какие-то потрясения. В последние два года ЦБ поднял ключевую ставку, доллар резко вырос в цене, в стране наблюдался рост цен при прежнем уровне зарплат. Сейчас покупательская способность не улучшилась, но доллар стабилизировался. Некоторые крупные строительные компании все же отказались от ряда проектов по новостройкам, поскольку себестоимость строительства выросла, да и найти желающих приобрести квартиры стало сложнее, но все же работа идет. Соответственно, некоторые строительные фирмы теряют прибыль и стараются переориентировать свою деятельность. Например, на возведение промышленных объектов, в которые правительство, возможно, будет вкладывать бюджетные средства – экономику-то нужно как-то поднимать, раз цены на нефть просели. Так что первое, в чем сходятся эксперты в прогнозах по недвижимости на 2018 год – стимулирование ипотеки будет способствовать удержанию цен нового жилья, но вот вторичный рынок просядет еще.

Тенденция цен на недвижимость 2018

Однако, общая тенденция цен на недвижимость 2018 не будет подразумевать снижение стоимости всех жилых объектов. Прежде всего, упадут цены на элитное жилье. Многокомнатные квартиры, огромные особняки, пентхаусы – все это начнет дешеветь, но не сразу, а со второй половины 2018 года. Опять же, это объясняется не только дороговизной эксплуатации подобного жилья, но и падением его доходности. Поскольку покупательская способность резко снизилась, арендовать элитное жилье будет мало желающих.

В то же время, потребительский спрос переориентируется на бюджетное жилье. Строительные компании, которые занимались возведением энергосберегающих домов, домов из пенобетона, финских, деревянных, СИП-панельных построек, изрядно выиграют. В этом секторе стоимость может даже значительно возрасти. Хотя нужно понимать, что речь в этом случае идет исключительно об объектах для жилья, либо для коммерческого использования. Цены на дачи в 2018 году, на земельные участки, гаражи и другую недвижимость, без которой обыватель вполне может обойтись, все-таки начнут снижаться. Так что если кто-то хочет выгодно приобрести себе хорошую квартиру, дачу или гараж по минимальной стоимости, тот может купить доллары или евро и через год сделать выгодную покупку. При этом тенденция цен на недвижимость 2018 вряд ли будет подразумевать резкое снижение цен. Все-таки эта доля рынка очень инерционна.

Почему медленно падают цены на недвижимость 2018 года?

Причиной того, что медленно падают цены на недвижимость 2018 года, является временная дезориентация участников рынка и владельцев собственности. Люди надеются, что рубль еще укрепит свои позиции и экономическая ситуация в мире стабилизируется. К тому же недвижимость стоит больших денег, ее ликвидность минимальна. Будет ли прогноз цен на квартиры 2018 положительным и обнадеживающим? Экономисты утверждают, что нет.

 

Впрочем, резкое падение цен на недвижимость все же возможно. Кто владеет дорогими домами? В основном чиновники и бизнесмены. Учитывая, что эти категории могут пострадать из-за кризиса, возможно у них возникнет резкое желание избавиться от своей собственности. Этому может поспособствовать и волна репрессий. Отметим, что отток капиталов и людей уже наблюдается в России, вопрос только в том, может ли он усугубиться. Учитывая то, что политику наше государство менять не собирается, вполне возможен и такой сценарий.

В целом, цена на недвижимость прогноз 2018 подразумевает снижение примерно к июню-июлю месяцу. Далее скорость снижения стоимости жилья может увеличиться, тем более, что к этому времени начнут банкротиться строительные компании, а на вторичном рынке люди станут избавляться от ненужной собственности.

А вот прогноз цен на квартиры 2018 удовлетворит лишь владельцев недвижимости в крупных городах. В глубинке будет существенное уменьшение цен, особенно на жилье в старых домах.

novosti-online.info

novosti-online.info

Аналитики предсказали резкое падение цен на жилье в Москве :: Жилье :: РБК Недвижимость

Сейчас квартиры в столичных новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса. Программа реновации пятиэтажек только усилит эту тенденцию

Фото: Артем Геодакян/ТАСС

Запуск программы реновации пятиэтажек в Москве ускорит падение цен на жилую недвижимость: в ближайшие несколько лет столичное жилье может подешеветь на 30%. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Сейчас, по оценкам аналитика, квартиры в новостройках дешевеют примерно на 10% в год из-за переизбытка предложения и падения платежеспособного спроса.

Ранее мэр Москвы Сергей Собянин допустил снижение цен на жилье после запуска программы реновации. «Как минимум цены не будут расти, это уже хорошо. Как максимум — возможно некоторое снижение, не радикальное, но, скорее всего, оно будет», — рассказал столичный градоначальник в интервью ТАСС. По словам Собянина, на реализацию программы потребуется не менее 15 лет, и на пике ее реализации город планирует строить около 3 млн кв. м жилья в дополнение к тем 3 млн кв. м, которые возводят частные застройщики. При этом часть жилья, построенного по программе реновации столичного жилого фонда, правительство Москвы планирует продать.

Опыт расселения хрущевок в 2000-е годы показал, что не менее половины площадей будет возводиться не для переселенцев, а на продажу, отмечает Олег Репченко. Таким образом, на пике реновации объемы нового строительства могут возрасти до 4,5–5 млн кв. м. «Теоретически это могло бы привести к коллапсу рынка. Однако на практике этого, скорее всего, не случится. Коммерческие застройщики будут вынуждены сократить активность в период реализации программы: кто-то не выдержит конкуренции с городским Фондом содействия реновации и обанкротится, кто-то притормозит вывод новых проектов из-за недостатка спроса. Вероятно, произойдет перераспределение рынка в пользу Фонда реновации за счет доли коммерческих застройщиков», — прогнозирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

С 2015 года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД, где сконцентрирован основной объем пятиэтажек, увеличилось примерно в 1,6 раза. В конце прошлого года, по данным «ИРН-Консалтинг», на долю готового предложения приходилась уже примерно четверть первичного рынка.

Ранее заместитель мэра Москвы, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил, что массовое строительство домов в Москве по программе реновации не приведет к падению или росту цен на остальное жилье в столице. «Я могу точно сказать: цены [на жилье] не рухнут. Им рушиться некуда. Они, скорее всего, не будут расти. В сценарии, который закладываем по развитию реновации, мы считаем, что цена на недвижимость [в Москве] будет в год расти на уровне инфляции — на 3–4%. Это будет достаточно стабильная и прогнозируемая ситуация», — отметил чиновник.

Программа реновации жилого фонда Москвы затронет 4,5 тыс. домов, расположенных в 85 районах Старой Москвы и шести поселениях на новых территориях. Голосование собственников квартир в пятиэтажках из предварительного списка запущено 14 мая и продлится до 15 июня 2017 года. 

realty.rbc.ru

Ценам на жилье в Москве предсказали падение до 2024 года :: Жилье :: РБК Недвижимость

Падение цен в большей степени затронет рынок вторичного жилья Москвы. В 2020 году квартира в столице может стоить 120 тыс. руб. за «квадрат»

Фото: Донат Сорокин/ТАСС

Цены на жилье в Москве продолжат падение до 2024 года. К 2020 году стоимость квартир в столице снизится на 20–30% от нынешнего уровня, после чего рынок достигнет дна. Ежегодное падение, таким образом, составит около 10%. Такой прогноз сделал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на конференции в рамках форума RREF-2017, который проходит в московском ЦДХ.

Новый рост цен, по прогнозу аналитика, может начаться ближе к 2024 году или после него. «С 2020 года цены будут колебаться и, возможно, начнут отыгрывать текущую инфляцию, но это не будет ростом. Цены должны стабилизироваться на уровне 120 тыс. руб. за 1 кв. м, что соответствует уровню $2 тыс. за «квадрат» (при курсе 60 руб. за 1$)», — пояснил Олег Репченко.

«Падение цен в большей степени затронет рынок вторичного жилья Москвы — он будет падать долго и болезненно до этого уровня. Новостройки на данный момент уже значительно упали в цене, девелоперы предлагают большие скидки и революционные цены. Поэтому первичный рынок ближе к уровню дна. Продать жилье на вторичном рынке без существенных скидок будет невозможно, и с каждым годом цены будут только ниже», — рассказал руководитель IRN.RU.

Нынешний кризис, который длится с 2014 года, Олег Репченко назвал новой реальностью рынка жилой недвижимости и считает этот десятилетний период кризиса (2014–2024) суперциклом. В своем докладе эксперт сравнил прошлые кризисы 1998 и 2008 годов и отметил два периода роста цен, которые длились по семь лет — с 1991 по 1998 год и с 2001 по 2008 год, цены в эти периоды также выросли почти в семь раз. По словам Репченко, падение цен в прошлые кризисы длилось около трех лет.

Среди фундаментальных причин падения цен на жилье эксперт назвал завышенную стоимость московской недвижимости даже в сравнении с мировыми аналогами (европейскими столицами и городами-миллионниками). «Соотношение цен на жилье и уровня доходов не соответствует мировым стандартам, а доходность от сдачи квартир в аренду ниже доходности по депозитам, что не соответствует реалиям нормального рынка», — рассказал он. Репченко также отметил затоваренность столичного рынка новостроек, которая может еще вырасти в ходе реализации программы реновации пятиэтажек.

Средние цены на жилье в Москве в сентябре 2017 года, по данным IRN.ru, зафиксированы на уровне 166,1 тыс. руб. за 1 кв. м. 

realty.rbc.ru

Цены на московское жилье могут упасть резко - ЭкспертРУ

Прогноз на 2017-2021 гг. аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» предсказывает к концу этого периода падение цен на жильё в 30-40%. А столичные власти, по данным «Ведомостей», уже анонсировали ограничение строительства в Новой Москве. Перепроизводство квадратных метров на новых московских территориях (Юг и Юго-Запад области) уже ни у кого не вызывает сомнений. Осталось понять, что происходит с квадратным метром в пределах МКАД.

Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи  запланированных  веток  метро. С удалением от будущих станций  потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.

Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.

«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами  участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», –  объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.

При этом,  в отличие от новых  территорий,  в Москве пока  что сохраняется  отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что  с 2005-го по  2014 год такое жильё  в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за  доступным  жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые  раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что  квартиры сегодня  покупают  те, у кого есть накопления. И  тогда  цены на  московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).

Это  будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья  в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.

Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если  не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с  теми московскими домами, которые годами стоят с  пустующими квартирами – из-за  перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их  в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.

В последнее время  инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную  бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на  московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше.  Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных  московских районах  – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они  могут так и не заселиться.

Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым  ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило  с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.

При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год.  После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время  продаж и т.д.   В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.

По мнению Татьяны Калюжновой, избежать  такого варианта развития событий возможно, но  при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы.  Аналитик считает, что сами  застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не  все новостройки,  которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение  без заметного  снижения цен на квартиры.

Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости  тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства.  В настоящий момент  на  московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки.  По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить  невысокую маржу. Если же компания не  имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что  в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.

Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.

expert.ru

Почему цены на жилье в Москве падают быстрее, чем по всей России :: Мнения :: РБК Недвижимость

О ценах на жилье в Москве и крупных региональных центрах России в авторской колонке рассказывает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова

Столичный рынок жилья стоит особняком относительно рынка других регионов. Впрочем, такая ситуация характерна для всех метрополисов. Разница в стоимости квадратного метра в многомиллионной столице или отдаленном от нее регионе может быть колоссальной. Например, стоимость квадратного метра в Москве, по данным отдела исследований группы компаний «Миэль», составляет порядка 212 тыс. руб., а в административном центре Алтайского края — Барнауле — порядка 45 тыс. руб., то есть дешевле фактически в пять раз. Ценовая пропасть между Москвой и регионами огромна.

Но заметную разницу в цене мы отмечаем не только между стоимостью столичной недвижимости и региональной. Такая разница очевидна даже внутри самих федеральных округов. Если взять Уральский федеральный округ, то мы увидим, что средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге составляет порядка 69 тыс. руб., а в Первоуральске — менее 40 тыс. руб. Общая численность населения, наличие достойно оплачиваемых рабочих мест, культурная и образовательная составляющие, а в связи с этим и общий спрос — все это глобальным образом влияет на формирование стоимости жилья.

Поэтому естественно, что крупные города — лидеры ценового рейтинга. Для примера стоимость квадратного метра в крупнейших российских городах выглядит следующим образом:

  • Санкт-Петербург — 103,7 тыс. руб.;
  • Екатеринбург — порядка 69 тыс. руб.;
  • Нижний Новгород — порядка 66 тыс. руб.;
  • Казань — 65,6 тыс. руб.;
  • Самара — 61,1 тыс. руб.

Особняком стоят некоторые нефтяные города, а также регионы-курорты, такие как Краснодарский край и Республика Крым. Например, средняя стоимость квадратного метра в Сочи на вторичном рынке составляет 92 тыс. руб., а в Севастополе — 91,5 тыс. руб.

Но и это объяснимо. С начала 2016 года цены на недвижимость в Сочи выросли примерно на 10–20% из-за заметно увеличившегося спроса. В силу различных экономико-политических факторов, таких как рост курса иностранной валюты и вследствие этого общего удорожания отдыха за рубежом, спрос на недвижимость на побережье Черного моря возрос. Рост спроса на недвижимость был отмечен и в Крыму после вхождения в состав РФ в связи с перспективами развития региона.

Однако в большинстве городов Российской Федерации начиная с весны 2015 года отмечен ценовой спад, который все еще продолжается, хоть и в гораздо меньшей степени.

Динамика рублевых цен на вторичную недвижимость по регионам

realty.rbc.ru

Почему не падают цены на квартиры

Источник фотографии

Российский рынок недвижимости вступил в период рецессии, но цены на жилье в регионах продолжают расти. Что это – инерция или корректировка после обвала рубля? Анализируем расклад вместе с аналитиком Геннадием Стерником.

– Геннадий Моисеевич, сейчас вы подводите итоги двух первых месяцев 2015 года. В каком направлении двинулись цены на российские квартиры?

– Во многих регионах, в частности в Москве, рост рублевых цен продолжается – и на первичном, и на вторичном рынках.

– Два с половиной года назад вы говорили, что российский рынок недвижимости после бодрого послекризисного восстановления вступает в застой (стагнацию). Но 2014 год был отнюдь не застойным, а напротив – весьма урожайным и по количеству сделок у риэлторов, и по объемам ввода в строй нового жилья.

– Действительно, год выдался, прямо скажем, не совсем обычным. На фоне стагнации, обусловленной естественными макроэкономическими причинами, случились два шока. Первый – политический, он имел место ровно год назад, в феврале-марте, на фоне крымских событий. Если смотреть данные по регионам, можно заметить, что в одних городах цены на жилье пошли вверх, но минимальными темпами (0,5-0,8% в месяц), в других (они оказались в меньшинстве) – вниз. Затем, к лету, рынок вернулся к состоянию застоя и стабильным ценам. Второй шок случился под занавес 2014 года. В декабре практически во всех городах, где мы ведем наблюдения, отмечался резкий ценовой скачок, обусловленный падением цен на нефть и обвалом рубля.

– Не получилось ли так, что обвал рубля спас рынок недвижимости от еще больших потрясений?

– Можно сказать и так. Последствия шока сильно ощущаются и в этом году, когда, собственно, еще реализуются решения о покупках, принятые в декабре, а также закрываются декабрьские сделки. Рынок жилья бодр и активен. Но, на мой взгляд, в течение ближайших двух-трех месяцев потенциал роста будет исчерпан – начнут действовать уже не шоковые, а фундаментальные факторы. Тогда и цены пойдут на снижение. В среднесрочной перспективе в разных регионах перелом будет происходить по общему сценарию, но в разные моменты времени. Если оставить за рамками региональные особенности, то я полагаю, что к концу 2015 года мы будем наблюдать примерно тот же ценовой уровень, что и в декабре 2014 года, – без выраженного роста, но и без радикального падения.

– Прошлой осенью вы давали долгосрочный прогноз ситуации на российском рынке недвижимости, характеризуя 2015-2016 годы как период затяжной рецессии. Между тем рецессия в экономике уже в разгаре. Что удерживает цены от падения?

– На рынке недвижимости действуют законы, которые, в принципе, если оставить за рамками шоки и встряски (а после них, как мы неоднократно наблюдали, ситуация возвращается на круги своя), поддаются математическому моделированию. Рецессия – это всегда снижение спроса, но не всегда снижение цен. Так, в Москве спрос на квартиры в новостройках уже падает (об этом говорят и практики, и эксперты), но все еще доминирует над предложением. И пока кривые спроса и предложения не пересеклись, падения цен не будет. По моим расчетам применительно к рынку недвижимости Москвы, они пересекутся в середине 2015 года – и тогда мы увидим снижение. Это на первичном рынке. Вторичный рынок жилья столицы характеризуется относительно стабильными объемами предложения и более устойчивым спросом, поэтому для готового жилья пересечение кривых спроса и предложения по расчету ожидается только в 2016 году.

– Как, на ваш взгляд, будет складываться ситуация в других регионах?

– За 2014 год цены на квартирном рынке Москвы выросли на 11,5%, причем основной скачок пришелся на последний месяц, стало быть, корректно говорить о том, что к новому году цены имеют шансы вернуться на додекабрьский уровень. Что касается других регионов, то перелом может произойти и чуть раньше, и значительно позже. Причем в регионах, где декабрьский шоковый рост цен не был столь явно выражен, например, в Екатеринбурге или Тюмени, снижение будет более заметным (по данным источников Геннадия Стерника – сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, в 2014 году прирост цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга составил 4,7%, в Тюмени они снизились на 2,9%. – БН). Повторю, поскольку это важно: снижение покупательской активности до того момента, пока кривые спроса и предложения не пересеклись, не приводит к падению цен. Правда, чтобы давать более точные региональные прогнозы, нужны достоверные исходные данные. И если весь спектр предложения всегда лежит на поверхности – в виде объявлений, то данные о спросе региональным наблюдателям приходится собирать по крупицам, руководствуясь в том числе субъективными экспертными оценками. И здесь, даже несмотря на единые методики, могут быть разночтения. В том, что касается Москвы, я могу ручаться за корректность исходных цифр.

Ситуация в Петербурге в последний год характеризовалась беспрецедентными для прежних лет объемами ввода жилья. Поэтому в Питере перелом на первичном рынке, по всем признакам, должен произойти раньше, чем в столице, или уже произошел – уточните у ваших аналитиков (по данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», устойчивая тенденция к снижению цен предложений квартир в новостройках отмечается с последней недели января. – БН).

– А как можно в данном случае оценивать ситуацию на вторичном рынке?

– Перелом неминуем, но его дата и масштаб зависят и от степени затоваренности рынка, и от активности спроса. В Питере, насколько мне известно, имеется широкий спектр предложений вторички – и типового жилья, и нерядовых объектов. Здесь вам также стоит обращаться к данным местных наблюдателей. Но вот что нужно принять во внимание. Изначально потенциальный покупатель ориентирован на вторичный либо на первичный рынок. Но предложение ограничено, и если в желаемом сегменте он не может найти жилье нужного качества по приемлемой для него цене, то начинается перетекание спроса из одного сегмента в другой – это как сообщающиеся сосуды. Правда, ни в коей мере перетекание не означает, что все покупатели разом вдруг переориентируются. Перетекает не весь спрос, а только избыточный – это важный момент для понимания дальнейшего развития ситуации. В нашей модели функционирования рынка жилья и в расчетах по Москве он учитывается.

– Как будет реагировать на изменившиеся условия рынок новостроек? Уменьшением объемов ввода жилья? Снижением качества? Уменьшением средних площадей квартир в новых проектах?

– Площади вводимых в эксплуатацию квартир и так после кризиса 2008 года уменьшились – дальше некуда. Со снижением качества строительства – особо не забалуешь: и спрос падает, и покупатели становятся въедливыми и придирчивыми. Другое дело – не снижение качества, а снижение класса жилья. Здесь мы можем наблюдать, что в последние годы активно развивались нижние сегменты рынка новостроек – эконом- и комфорт-класс. Застройщики предпочитали крупные проекты на относительно дешевой земле. При этом конкуренция делала свое дело, заставляя улучшать качество – опять-таки в строгих рамках класса. Теперь о самом неприятном. Конец 2014 года, как можно видеть из наших отчетов, в российских городах и весях (не только в столицах) отмечен рекордными объемами ввода жилья, а в ряде регионов – взрывным увеличением объемов предложения. При этом массовая сдача объектов в эксплуатацию происходила не в четвертом квартале, как раньше, а в течение всего года.

Откуда взялся этот на первый взгляд не вполне логичный рост на фоне стагнации? А вот откуда: это эхо строительного бума 2010-2011 годов, имевшего место на выходе из прошлого кризиса.

– Получается, что рынок квартир в новостройках имеет свойство на два года опаздывать? Если следовать этой логике, то результаты сегодняшнего состояния строительного рынка мы будем пожинать в 2017 году – в момент, который вы в своем долгосрочном прогнозе рассматриваете как период острого кризиса?

– Именно так. Что наблюдается сегодня? Статистика свидетельствует, что в январе-феврале по сравнению с тем же периодом прошлого года объемы ввода в эксплуатацию жилья почти повсеместно снизились: действие эффекта, который мы с вами охарактеризовали как «эхо строительного бума», закончилось. Мы уже видим, что девелоперы нынче не столь охотно, как раньше, берутся за масштабные проекты. Получив неожиданный приток средств на фоне декабрьского всплеска, они стали опережающими темпами достраивать объекты высокой степени готовности, но притормаживают освоение тех, что еще далеки от финишной прямой.

– Таким образом, в 2017 году, мы увидим не только снижение спроса, но и уменьшение объемов предложения. Если так, то и прогнозируемый вами кризис 2017 года имеет шансы быть менее острым, чем в 2008 году?..

– А вот это уже не совсем так. Если говорить об объектах низкой степени готовности, то из вышесказанного становится очевидным, что темпы строительства будут снижаться, а сроки сдачи – переноситься. Поэтому острая фаза, когда девелоперам придется втянуть голову в плечи и приготовиться к удару о дно, неизбежна. Другое дело, что два десятилетия наблюдений за молодым российским рынком недвижимости позволили хорошо его изучить и создать эффективные «прививки» в виде антикризисных стратегий и тактик.

– Что, с вашей точки зрения, должно стать сигналом, свидетельствующим о начале послекризисного восстановления?

– Когда цены на нефть пойдут вверх, а курс доллара – вниз. Но, по моим ощущениям, это, скорее всего, все-таки 2019 год. Многие аналитики называют более «оптимистичные» сроки – например, 2017 год. Но я не считаю данный вариант оптимистическим, ведь раннее оживление едва ли будет способствовать радикальному оздоровлению рынка жилья. Давайте вспомним 2009-й: застройщики начали ценовой демпинг, но нефть подорожала, рубль укрепился, кризис вроде как сам рассосался, началась реализация масштабных проектов… Таким образом, ближайшие годы дают серьезный шанс снизить зависимость российской экономики, в том числе и строительной отрасли, от цен на сырьевые ресурсы.

– И напоследок традиционный вопрос: каковы ваши рекомендации потенциальным покупателям недвижимости?

– Обвального падения рубля, по всей видимости, в ближайшее время не будет, но сползание вниз в течение полугода видится весьма вероятным. Если у вас имеется рублевая наличность, ее желательно вложить в ликвидные недвижимые активы. Они, конечно, могут подешеветь, но не навсегда. Если вы имеете накопления в валюте – торопиться не нужно. Но стоит ли ждать в расчете на падение цен 2017 года – вопрос открытый.

Во-первых, аналитики и прогнозисты тоже ошибаются. Во-вторых, жизнь показывает, что случаются и форс-мажоры, которые никто не мог предвидеть. В-третьих, к моменту «тотальной распродажи» самые интересные объекты будут уже реализованы, останется то, что дешево, но не вполне ликвидно. Словом, это вопрос, который каждый должен решать для себя сам. Но в любом случае я бы с великой осторожностью рассматривал предложения квартир в новостройках с демпинговыми ценами и низкой степенью строительной готовности (со сроками сдачи в эксплуатацию больше года). Риск не получить ничего – невелик, но все же и его нельзя сбрасывать со счетов. При этом вероятность получить «не совсем то», за другие деньги и не в те сроки близка к ста процентам.

Справка БНГеннадий Стерник – профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской Гильдией Риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.

news.ners.ru