Недвижимость — прогноз цен на жилье в Москве до 2024 и далее. Недвижимость будет ли дорожать


Значительное увеличение стоимости квадратного метра жилья и скачок цен на недвижимость ожидают нас в самое ближайшее время

Значительное увеличение стоимости квадратного метра жилья и скачок цен на недвижимость ожидают нас в самое ближайшее время

Значительное увеличение стоимости квадратного метра жилья и скачок цен на недвижимость ожидают нас в самое ближайшее время

Итогом совещания президента Владимира Путина с правительственными чиновниками и застройщиками может стать запрет на продажу квартир в строящихся домах с 2020 года и отказ от долевого строительства уже в нынешнем году. Об этом со ссылкой на знакомые с ситуацией источники сообщила газета "Ведомости".

Данные меры призваны защитить покупателей от действий недобросовестных застройщиков или в ситуации банкротства последних. Принятые около года назад поправки к соответствующему закону предусматривали отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 года. Однако президент страны потребовал сделать это раньше.

В случае принятия данного решения застройщики будут вынуждены привлекать к строительству банки и инвесторов. В итоге предложение на рынке недвижимости сократится, а цены на жилье резко и существенно вырастут, считают в компании "Атон".

Аналитики "ВТБ Капитала" отметили, что число невыполненных контрактов долевого строительства на российском рынке недвижимости превысило 100 тысяч. Свежим примером является ситуация с оказавшейся на грани банкротства столичной компанией UrbanGroup. Однако если девелоперам придется финансировать строительство исключительно за счет собственных и кредитных средств, его цена вырастет примерно на 20%. От возможных изменений в законодательстве могут выиграть крупные застройщики, пользующиеся устойчивой поддержкой банков. Это создаст предпосылки для консолидации сектора недвижимости.

Эксперты, опрошенные агентством "Прайм", считают, что последствием ужесточения требований к застройщикам неизбежно станет повышение цен на недвижимость. Кроме того, возрастут ставки по кредитам для юридических лиц. В перспективе рынок потеряет мелких и средних девелоперов и станет монополизированным. В конечном итоге все может кончиться огосударствлением этого сектора экономики.

В ОТРАСЛИ МОЖЕТ НАСТУПИТЬ КОЛЛАПС

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов отметил, что разговор об ужесточении ведется давно. Если проект будет реализован в его максимально жесткой конфигурации, как сейчас предполагается, то по первичному сегменту рынка будет нанесен тяжелый удар. Он лишит застройщиков доступа к сравнительно недорогим средствам дольщиков.

"Повышаются требования и к наличию собственного капитала. Перед началом строительства должно быть не менее 10% собственных средств размещено на счету в банке. Кроме того, придется пользоваться достаточно дорогими заемными ресурсами банков", — добавил эксперт.

Это не может не вызвать довольно заметный скачок себестоимости, который, в конечном итоге, ляжет на конечного потребителя. В настоящее время это, скорее всего, невозможно, поскольку рынок сильно затоварен. Существующие проекты сильно обгоняют платежный спрос. Однако если предложение по ужесточению требований к застройщикам будет реализовано, рынок ожидает новая волна банкротств. В первую очередь это коснется небольших компаний, не обладающих серьезным капиталом, уверен Самойлов.

 

"В итоге это приведет к тому, что, когда существующий объем предложения будет вычерпан с рынка и произойдет неизбежный спад начала новых проектов, рынок попадет в яму. Резко снизится объем действующего предложения. Повысятся цены, и дальше все будет зависеть от общего состояния российской экономики. Смогут ли потребители это потянуть. Если смогут, оставшиеся на рынке крупные игроки монополизируют этот рынок", — предположил эксперт.

По мнению Самойлова, это скажется на качестве возводимого жилья, поскольку монополия всегда снижает требования к производству. Если домохозяйства не справятся со сложившейся ситуацией, в отрасли наступит коллапс. Рынок станет экономически неинтересен. Следующим шагом может стать огосударствление данной отрасли, заключил эксперт.

ЖИЛСПРОС-вернем 05%от стоимости вашей квартиры, если не продадим её за три месяца

ЖИЛЬЯ ХВАТИТ МАКСИМУМ НА ДВА ГОДА

Руководитель российского офиса агентства недвижимости RealEstateWorldwide Олег Стволинский назвал новость плохим сигналом для рынка, поскольку большая часть квартир реализуется до сдачи домов приемной комиссии. Решение вызовет серьезные проблемы у девелоперов, что может обернуться банкротством для многих из них.

"Это также повлечет за собой изменение ставок на кредитование для юридических лиц, что, в свою очередь, подстегнет рост стоимости квартир", — считает эксперт.

По его мнению, скорее всего, будут утверждены поправки, пролоббированные девелоперами, которые позволят обходить новые требования.

"Например, как это известно на практике других стран, до сдачи дома оплачивается не вся стоимость квартиры, а около 30 или 40%. Это могло бы спасти девелоперов от грандиозных проблем. Если такие поправки приняты не будут, то на рынке новостроек предстоит резкое снижение предложения", — считает эксперт.

Стволинский отметил, что за годы финансового кризиса в эксплуатацию было введено достаточно большое количество жилья. Его хватит на 1,5-2 года, но вряд ли больше.

Эксперт: из-за запрета на продажу недостроенного жилья цены на квартиры вырастут

По информации в СМИ, Владимир Путин поручил проработать меры по отказу от долевого строительства в ближайшем будущем.

Как передают «Ведомости» со ссылкой близкий к президенту России Владимиру Путину источник, глава государства решил отказаться от долевого строительства. Это решение может стать дополнением к принятым в федеральный закон о долевом строительстве поправкам, согласно которым с 1 июля 2019 года покупатели будут рассчитываться с застройщиками только после заселения в квартиру.

Таким образом, строительство будет осуществляться или за собственный счет застройщика, или на кредитные средства.

— Однозначно повысятся цены. С другой стороны, такой опыт уже есть у нас, в Санкт-Петербурге компания, которая так и продавала квартиры свои — сначала строила, потом продавала. Так государство пытается защититься от обмана застройщиков. И с точки зрения защиты прав дольщиков, это, конечно, единственный вариант. В целом другого выхода сейчас нету, — считает юрист по долевке Владимир Малашин.

 

Что касается ипотеки — едва ли такие изменения увеличат процентную ставку. Удорожание, скорее всего, коснется стоимости жилья, но не условий кредитования. При этом риски для покупателя сводятся к нулю.

— Сегодня у нас очень большое количество людей платит кредит банку, а дом не строится — это страшная история просто. Конечно надо с этим бороться, а так как у нас не так много людей честных и порядочных, государство выбрало самый правильный путь. Пусть оно будет немного дороже, но зато безопасно для людей, — добавил эксперт.

Отказ от долевого строительства «взвинтит цены и на вторичном рынке»

Радикальное решение проблем долевого строительства приведет к тому, что меньшее количество граждан смогут позволить себе купить квартиру. Об этом корреспонденту ИА REGNUM 1 июня заявил первый зампредседателя фракции «Справедливая Россия» в Госдуме Михаил Емельянов.

Президент РФ Владимир Путин на встрече с девелоперскими компаниями заявил о необходимости как можно скорее ликвидировать систему долевого строительства, пишут «Ведомости». По факту, система и так должна была перестать существовать в нынешнем виде с 1 июля 2019 года, но президент настаивает на ускорении этого процесса. Кроме того, рассматривается также вариант запретить продажу непостроенного жилья с 2020 года.

«Судя по всему, президент отчаялся и решил решить проблему кардинально, путем отсечения головы. Но правительство предложило ему не самое хорошее решение, все-таки систему надо отстраивать, а не ломать», — заявил Емельянов.

По его словам, проблема обманутых дольщиков сегодня действительно очень важна, но нельзя забывать, что миллионы людей на основе долевого строительства получили жилье и развили отрасль строительства. А ликвидацией мошенников на этом рынке должны были заниматься правоохранительные органы, тогда систему можно было бы настроить.

«В итоге, граждане лишатся дешевого жилья, потому что понятно, что если строители будут строить не на деньги граждан, а на банковские, то большой банковский процент, который сегодня существует, ляжет в себестоимость квартиры и жилье будет дорожать. Средние застройщики кредит не потянут, а у крупных сократится ввод жилья. Причем цены вырастут не только на первичном рынке, но и на вторичном рынке, так как эти рынки не отделены непреодолимой стеной, они — сообщающиеся сосуды», — уверен Емельянов.

Россияне могут потерять возможность сэкономить на покупке квартиры: Продавать квартиры на этапе строительства будет запрещено

Суть нововведений в том, что девелопер не сможет продавать строящийся объект на этапе фундамента. На продажу будут выставлять только готовые жилые объекты – в стадии – «заезжай и живи».  Благодаря этому правительство хочет уйти от проблем «обманутых дольщиков», но может обвалить всю отрасль, которая развивается только благодаря ипотечному кредитованию и существованию частных соинвесторов, которые готовы вкладывать в свое будущее жилье.

 

В ситуации, когда необходимо построить и сдать объект, а после этого уже продавать квартиры – застройщик попадает в невыгодную ситуацию с кредитованием, и стоимость квадратного метра – значительно вырастет, так как покрывать расходы на обслуживание миллионных кредитов будут из кармана покупателя. Соответственно  пропадет спрос на недвижимость, и строительный бум пойдет на спад, может возникнуть дефицит нового жилья не только для свободного рынка, но и для муниципальных нужд.

30 мая вечером президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. Девелоперы пытались добиться смягчения требований. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче.

У президента сформированная позиция уходить от долевого строительства, говорит один из собеседников «Ведомостей». Законодательство предусматривает отказ от долевого строительства с 1 июля 2019 г. Но президент требовал сделать это раньше, чуть ли не в этом году, указывает он. Обсуждалась и возможность с 2020 г. продавать только готовое жилье, добавляет он.

Год назад были приняты поправки в закон о долевом строительстве. Фактически они это самое долевое строительство уничтожают. По новому закону с 1 июля 2019 г. застройщики могут получить деньги за проданное жилье только после предоставления квартиры покупателю. Если жилье приобретается на этапе строительства, деньги хранятся на специальных счетах в банках.

Доступа к ним не имеют ни покупатель, ни продавец. На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб. (в отличие от 1,4 млн руб. по вкладам). Стройку девелоперам придется финансировать из своих средств или кредитоваться в банках.

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ - мы всегда на связи!

zhilspros.ru

Недвижимость. Новости: В июле жилье подорожает в три раза - Свободная Пресса

Как известно, 1 июля 2018 года должны вступить в силу поправки в закон № 214-ФЗ, более известный в народе как «Закон о долевом строительстве». Их довольно много, и в целом все они направлены на ужесточение требований к застройщикам. Предполагается, что эти изменения помогут навести порядок в строительной сфере и свести к минимуму вероятность появления новых армий обманутых дольщиков.

Казалось бы, ура-ура, еще месяц, и граждане, вкладывающие свои кровные в девелоперские проекты, могут наконец вздохнуть спокойно. Но в последние несколько лет в России уже даже не наметилась, а в полную силу проявилась одна интересная тенденция: любые хотя бы мало-мальски облегчающие жизнь рядовых россиян и усложняющие жизнь «большому бизнесу» законодательные инициативы под тем или иным соусом сначала сдвигаются «на попозже», а впоследствии подвергаются корректировке. Взять хоть относительно свежие лицензирование деятельности управляющих компаний (которое, по сути, вместо удаления с рынка недобросовестных управленцев превратилось по сути в обычный «пшик» с бумажками), а также запуск ГИС ЖКХ (которая подразумевала, что при отсутствии в ней ряда сведений граждане могли бы оспаривать несправедливо начисленные, на их взгляд, коммунальные платежи). А уж о законе об энергосбережении, принятом в теперь уже «лохматом» 2012 году, даже и говорить не стоит

Читайте по теме

После Москвы пережить реновацию заставят всю страну После Москвы пережить реновацию заставят всю страну

Кто и за чей счет согласится его реализовывать

Не стали исключением и поправки к закону № 214-ФЗ, подразумевающие, среди прочего, запрет на прямое использование застройщиком денег россиян. На излете третьей декады мая группа представителей Совета Федерации в составе Андрея Кутепова, Сергея Рябухина и Олега Мельниченко собрались выносить на рассмотрение Государственной Думы законопроект, отодвигающий этот «час икс» как минимум на 6 месяцев. Сенаторы уверены, что строительная отрасль страны в ее нынешнем состоянии попросту не готова к подобным нововведениям, так что положение рядовых дольщиков не улучшится, а напротив, станет еще более тяжелым. Правда, новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, как и курирующий эту же сферу новый вице-премьер Виталий Мутко данную инициативу не поддержали. Однако примечательно, что не далее как 28 мая входящий в рабочую группу при Минстрое председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец заявил представителям СМИ, что ее членам уже удалось убедить законодателя отступиться от одной из основополагающих норм грядущих поправок «один объект — одно разрешение на строительство».

Что будет дальше — покажет время, но пока никаких однозначных решений об отсрочке или отмене вступления в силу поправок на официальном уровне не появляется, не худо бы выяснить, чем же именно так пугают игроков строительного рынка предлагаемые поправки? Тем более что многие из них придерживаются той точки зрения, что для столь масштабных реформ отведен слишком короткий срок, да и вообще необходимость в них не очевидна, а реально отлаженных механизмов — альтернатив ДДУ — до сих пор не существует, что говорит об отсутствии планомерности государственных инициатив в этом вопросе.

Прежде всего застройщики боятся, что после 1 июля удержаться на рынке смогут немногие, и как им придется «выживать» — вопрос открытый.

На самом деле пугает девелоперов не столько сам процесс каких-то изменений в основополагающий для долевого строительства закон (с момента его принятия в 2004 году он пережил как минимум 16 поправок), а факт того, что все они вносятся столь массировано и направлены, по сути, в одну-единственную мишень — квартирное строительство.

Между тем, уверен, в частности, руководитель аналитического отдела компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, июльского шока рынку первичного жилья все же удастся избежать хотя бы на первых порах. Большинство девелоперов, уточняет эксперт, сейчас прилагает усилия для того, чтобы получить разрешения на строительство новых объект по «старым» правилам. И если им это удастся, то переход на новые правила игры в сегменте окажется плавным.

Само собой, совсем бесследно это не пройдет. По мнению представителей риелторского сообщества, новые девелоперы на рынок после этой даты не выйдут, даже если и собирались изначально это сделать. Из оставшихся примерно половина предположительно сойдет с со строительной арены в течение последующих двух лет. Учитывая, что к настоящему моменту на долю настоящих «гигантов девелоперской мысли» приходится лишь одна пятая часть, а все остальное делят между собой мелкие и средние бизнесмены, то наиболее вероятный сценарий этого процесса — слияния и поглощения с целью укрупнения мощностей.

Во-вторых, девелоперы сомневаются, что обманутых дольщиков станет действительно меньше.

Резон у сторонников данного мнения таков: настоящие обманутые дольщики присутствовали на рынке в периоды кризиса 1998 и 2008 годов. Дескать, тогда пополнение их армии происходило за счет действий криминальных структур, которые среди прочего вовсю использовали такие инструменты как система двойной продажи одного и того же объекта, а также проведение различных афер в рамках вексельных схем. Однако в течение «нулевых» голый криминал был выдавлен с первичного рынка, так что уже в районе 2010 года этот вопрос свою остроту и актуальность потерял, а термин «обманутые дольщики» стал образным. И сейчас, мол, под ним подразумевают людей, потерявшим собственные вложения в результате воздействия неких обстоятельств непреодолимой силы вроде банкротства застройщика или превращение проекта в долгострой. Но при этом особо подчеркивается, что многих девелоперов при таких раскладах также можно счесть пострадавшими.

Конечно, защитники этой точки зрения признают, что недобросовестные девелоперы на рынке первичной недвижимости все же существуют, но их не так уж и много. Следовательно, из-за нескольких «паршивых овец» ломать инструмент, который используется в 80% сделок на рынке столичного региона, не следует. Коль скоро из-за этих поправок число девелоперов-банкротов в перспективе может только возрасти, что естественно повлечет за собой и рост количества тех самых обманутых дольщиков в современном понимании этого слова, то никакое это не спасение сегмента, а стрельба из пушки по воробьям.

Читайте также

Психолог: Чего ждать от людей с фамилиями Мутко, Голикова, Силуанов Психолог: Чего ждать от людей с фамилиями Мутко, Голикова, Силуанов

Кремль при назначении правительства явно не учел мнения астрологов

Также эксперты рынка первичной недвижимости опасаются, что при вступлении поправок в силу определенная доля продаж уйдет «в тень», и вместо договоров долевого участия и купли-продажи будут использоваться более высокорисковые для граждан механизмы вроде жилищных строительных кооперативов, предварительных договоров и так далее. Здесь, в отличие от ставшей уже привычной «долевки», все же защищенной какими-никакими законами, права вкладчиков не гарантированы фактически ничем, и этот правовой пробел упорно не замечается и не восполняется. Конечно, подобные схемы используются и сейчас, но их доля в общем девелоперском «пироге» невелика, и, по подсчетам «инкомовских» аналитиков не превышает 5%. Однако если поправки в закон № 214-ФЗ обретут силу в предполагаемый срок, этот показатель может увеличиться в два раза.

По оценкам некоторых специалистов, поправки приведут к резкому скачку цен на жилую недвижимость. Диапазон увеличения предположительно составит 10%, но вероятность подвижек в сторону роста данного показателя исключать никто не берется, поскольку новые правила обяжут застройщиков выводить на реализацию только готовые квартиры в уже построенных домах, и это совершенно другой уровень себестоимости проекта. А к такому повороту событий рынок в его теперешнем состоянии окажется не готов.

svpressa.ru

Прогноз цен на квартиры в 2018 году. Вырастут ли цены на квартиры в 2018 году?

квартиры

Вопросы, связанные с жильем, всегда были интересны населению во всех странах мира. Абсолютно все мечтают о собственной квартире с удобствами и развитой инфраструктурой.

В период экономического кризиса не все смогут доверить свои денежные средства банкам, так как есть риск потерять все вложенные деньги. Большинство людей склоняются к варианту вложения средств в покупку недвижимости, даже если это не является первой необходимостью. Люди сдают жилье в аренду и получают за это неплохой доход. Они, как никто другой, интересуются стоимостью недвижимости в следующем году.

Текущие тренды

Большая часть строящихся квартир приобретается на условиях стопроцентной оплаты. Инвестиции многих людей осуществляются именно в новые квартиры. Стоимость одного квадратного метра на протяжении 2 лет держалась на одном уровне. Это произошло из-за высокой конкуренции между девелоперами по причине низкого потребительского спроса.

квартиры2

В текущем году надеяться на возобновление ипотечного кредитования не стоит. Именно поэтому на образование цены застройщиками в 2017 году могут повлиять изменение курса валюты и экономический кризис.

По причине снижения платежеспособного спроса населения и уменьшения числа покупателей, имеющих возможность внести всю сумму сразу, в этом году прогнозируется увеличение спроса на долгосрочные программы рассрочки от застройщика.

«Программа под ключ» получила свое начало с 2009 года. В 2016 году процент таких квартир в строящихся домах достиг 40%. В этом году данная программа продолжается. По мнению эксперта, к достоинствам квартиры под ключ относятся низкая себестоимость ремонта, возможность въехать в квартиру сразу же после сдачи объекта в пользование.

Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?

Стоимость квартир в следующем году будет напрямую зависеть от курса рубля. Снижение валюты отразится на повышении стоимости недвижимости. Если в дальнейшем в государственном бюджете будет наблюдаться нехватка средств или котировки на нефть резко упадут, курс американского рубля будет значительно выше. Цена на нефть находится под давлением. Снижение может начаться в том случае, если экспортеры не лимитируют объемы добычи данного ресурса.

квартиры3

Дефицит государственного бюджета, скорее всего, будет держаться на уровне 3,19%. Чиновники обязаны найти ресурсы и покрыть расходы, иначе впоследствии будет ослабление курса рубля.

Кроме этого, цены на строительные материалы также значительно повысились. Поэтому стоимость жилья в 2018 году будет увеличена на 5%.

Влияние внешних факторов

Одним из самых главных факторов, который напрямую оказывает влияние на увеличение цен жилья — это снижение предложения. Компании — застройщики не спешат открывать новые проекты, а ждут улучшения и стабильности в экономике страны.

Исходя из этого, объемы строительства пошли на спад (20%). Если к концу года ситуация не поменяется, то в 2018 на рынке недвижимости спрос будет выше предложения и стоимость на жилье резко повысится.

Прогноз на 2018 год

На данный момент пользуются спросом квартиры в новостройках, потому что на них предусмотрены специальные условия оформления ипотеки от банка и застройщика. На вторичное жилье процентная ставка выше на 1% годовых.

В 2017 году квартиры, которые расположены на окраинах городов, попадают под снос, а на их месте строятся новая многофункциональная недвижимость. Большая часть покупателей интересуются именно такими квартирами.По информации руководства «Сбербанка» в 2018 году проценты по ипотечному и потребительскому кредитованию будут снижены до 8% годовых.

Данная ставка действует уже в некоторых регионах. Она согласовывается с застройщиками и предоставляется на покупку квартиры в строящемся или в новом жилом доме.Что касается материнского капитала, то с его помощью также можно приобретать квартиру, так как данная программа действует до конца 2018 года.

Есть предположение, что материнский капитал будет продлен из-за нового постановления Правительства Российской Федерации.

Последние новости

В 2018 году на рынке недвижимости будет повышение потребительского спроса на квартиры, которые сделаны в виде студии, и однокомнатные квартиры в строящемся доме по определенной стоимости от застройщика.

квартиры4

Средняя цена на недвижимость в отдаленных районах будет на 22,8% ниже стоимости квартир, которые продаются в центре города.

Что пишут СМИ?

По официальным данным, в следующем году также будет продолжаться спад потребительского спроса. Снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию может произойти, но, по мнению экспертов, ситуация будет не такая положительная, как ее преподносят лидеры крупных банков.

Самая низкая цена на однокомнатную квартиру, площадь которой равна 20 квадратных метров, равна 1 миллиону рублей. Данные условия действуют либо при покупке квартиры в ипотеку от застройщика по специальной программе, либо в том случае, если жилье относится к ветхому, а продавец может предложить за него минимальную стоимость.

infinica.ru

прогноз цен на жилье в Москве до 2024 и далее

В России сложилась парадоксальная ситуация – большинство людей уверены, что покупка жилой недвижимости это самая надежная и выгодная инвестиция. И подушка безопасности на черный день и дойная корова. Поэтому многих из нас интересует что будет — какой прогноз цен на жилье в Москве на ближайшие годы.

Впрочем, стоит отметить, что идея противоречит здравому смыслу и законам экономики: высокие доходы приносят рискованные вложения или по-крайней мере видимые и доступные только ограниченному кругу лиц. Покупка квартиры — не эксклюзивное право или привилегия, на рынке много игроков, а значит есть риски получить куда меньшую доходность, а то вовсе и потерять деньги на этом вложении.

Мы об это особо не задумываемся — у нас очень короткая память — опыт последних 15 лет говорит о постоянном росте цен на недвижимость: c 2000 по 2008 год они росли гораздо быстрее инфляции, а падение в 2008-2009 быстро сменилось отскоком на прежние уровни. Важный вопрос сегодня — будут ли цены расти и дальше.

Прогноз цен на жилье в Москве — будут ли расти цены и дальше?

Близкие мне люди постоянно спорят со мной — жилье будет дорожать! На мой законный вопрос о гарантиях, что это произойдет я, тем не менее, не получил ни одного грамотного и развернутого ответа. А вопрос актуальный — хочется улучшить свои жилищные условия и в тоже время как-то противно покупать то, что у нас называется жильем (а по факту является страшными хибарами), по текущим огромным ценам, да еще, в качестве бонуса, стать кабальным холопом банка выдавшего ипотеку.

Поэтому для меня, как и любого потенциального покупателя/продавца или просто инвестора в жилую недвижимость остро встал вопрос – что будет с ценами и как в связи с эти действовать:

  • может действительно взять ипотеку?
  • вдруг завтра все будет в 2 раза дороже?
  • или стоит подождать когда все обвалиться?
  • и сколько придется ждать — год, два, пять, сто?

Ведь есть альтернатива — вложиться в акции, облигации, REIT и депозиты — копить и умножать деньги, а параллельно арендовать жилье. А потом, когда будет в 2 раза дешевле, прикупить хатку…

Чтобы ответить на эти вопросы я изучил ситуацию и готов поделиться своим прогнозом цен на недвижимость на рынке жилья в Москве и ближнего Подмосковья на следующие 10 лет. Для тех кому лень читать сразу раскрою вывод — потенциала роста цен я не вижу, а конкретнее:

  1. Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не  хватает,  то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
  2. Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования. 

Есть ряд причин по которым цены могут остановиться даже на самое лучшее жилье или даже упасть (процентов на 30%) , например:

  • плохая экономическая ситуация и падение цен на нефть/газ
  • поведенческие факторы — сомнения в целесообразности покупки жилья по космическим ценам у людей имеющих альтернативы (например, имеющих возможность купить гораздо лучшую площадь в Барселоне)
  • смещение экономического роста в регионы
  • борьба с коррупцией и новые законы.

Так что помните — только для личного пользования и только хорошее жилье.

 

6 факторов влияющих на цены на недвижимость

Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.

А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет: 

  1. Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
  2. Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
  3. Инвестиционный –  какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
  4. Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
  5. Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
  6. Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?

Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.

 

1. Демографический фактор. Меньше молодежи и снижение спроса на «хибары», больше семей и рост спроса на качественное жилье

Демографический фактор — один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.

При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья — старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры — цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!

Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:

  • 25-35 летние:
    • диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
    • покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
    • для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
  • 35-45 летние:
    • расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
    • растет запрос на комфорт и приятное соседство
    • покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
  • В 45-55 летние
    • наступает пора задуматься о домике в деревне
    • а также о покупке жилья для детей, если есть средства
  • 70-80 летние
    • возраст освобождения жилого пространства
    • в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.

Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.

Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.

 

Получится такая демографическая картина:

Спрос на жилье по демографическим группам в Москве

На ней очень хорошо заметно, что:

  1. Количество людей в возрасте от 25 до 35 будет быстро сокращаться в ближайшие 10 лет (с 3 млн. чел. в 2014 до 1.8 млн. чел. в 2024), в результате чего резко упадет спрос на малогабаритное и низкокачественное жилье.
  2. Те кому сейчас 25-35 станут старше и солиднее: количество 35-45 летних покупателей вырастет почти на 0.5 млн. человек:
    • они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
    • особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
    • эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
    • пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
  3. Количество людей 45-55 лет также будет плавно увеличиваться:
    • их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
    • но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
    • для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
    • душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
    • в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
  4. Группа в возрасте от 70-80 лет будет расти:
    • с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
    • дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
    • это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
    • частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.

2. Экономический фактор. Меньше денег — ниже цены

Если у людей нет денег, то даже при самом жестком дефиците жилплощади цены на нее не растут. Совсем недавно, в начале 90-х, малометражная квартира в Москве стоила как автомобиль или компьютер. А чуть позже, когда с 2002 по 2008 цены на жилье росли по экспоненте «эксперты» строили прогнозы, что Московский квадратный метр будет стоить 10-15 тыс.$ в 2014 году — этого как можно заметить не произошло. Хотя дефицит жилья не исчез и демография с существенно не изменились, зато изменилась экономика.

В экономике все грустно

Как обстоят дела на экономическом фронте? Не будем себе врать – здесь все плохо:

  • доходы не растут и расти им неоткуда, ведь реформ, которые бы могли переломить тенденцию не предвидится
  • внешний фон настораживает – экономики развитых стран и Китая все больше рискуют сорваться в свободное падение
  • если начнется кризис в любой экономически крупной стране или просто ужесточиться монетарная политика США, ЕС или Китая, то начнется падение цен на нефть (а как следствие на газ и нефтепродукты)
  • нефть — это наше все: в 2013 г. по данным Федеральной Таможенной Службы экспорт углеводородов составил 442 млрд. $, что составил 76% от всего экспорта.

Можете посмотреть, что происходит с ценами на недвижимость Москвы в рублях, когда цена на нефть падает:

Зависимость стоимости жилья от цены на нефть

В долларах падение было в 1.5 раза сильнее… В общем при падение цен на нефть любой намек на рост цен смениться их резким падением.

Ипотечный рынок закончил свой рост

Есть впрочем фактор, который толкает цены вверх: ипотека. Итак, что у нас с ипотекой? В интернете постоянно публикуют отчеты по этой теме и я не буду здесь их повторять, только кратко резюмирую:

  1. количество надежных заемщиков уменьшается и риски для банков растут, в результате средняя ставка увеличивается
  2. стоимость фондирования банков растет и средняя ставка растет еще сильнее:
    • деньги на внешних рынках дорожают и растут риски связанные с девальвацией рубля.
    • в России тем временем идет банкоцид и увеличиваются инфляционные ожидания

Таким образом перспективы расширения ипотечного рынка крайне сомнительны. И если упадут цены на нефть, то упадут цены на жилье и возможно резкое  сжатие ипотечного рынка, особенно, если примут цивилизованный закон о личном банкротстве. Зачем отдавать банку долг, который стоит дороже квартиры, когда можно пожертвовать залогом — квартирой?

У людей появляется возможность работать удаленно

И напоследок, еще один фактор — который может в полной мере раскрыться позже — растут возможности удаленной работы, а значит будут изменения предпочтений по жилью: лучше большое и комфортное на берегу моря, чем хрущевка в центре Москвы.

Суммируя вышенаписанное: слабая экономика и дефицит ипотечного топлива будут подавлять любой рост цен, а защиты от падения при любом внешнем шоке не будет.

3. Инвестиционный фактор. Московское жилье больше не привлекательно даже для тех кто инвестирует только в недвижимость

Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России.  Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.

Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость — 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate — рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).

Жилье в Москве очень дорого относительно дохода людей

По критерию №1 — относительной стоимости — жилье в Москве крайне дорого. Достаточно взглянуть на график отношения цены на жилье к среднему доходу:

Цена жилья к среднегодовому доходу в Москве

А если дополнительно сделать поправку на 1) качество этого жилья (высокое зарубежом и низкое у нас), а также 2) среднюю площадь жилья, то разница будет еще поразительнее: то есть в Берлине 1 квадратный метр новой квартиры рядом с парком и центром города будет стоить 1 среднюю зарплату за месяц, а в Москве тот же метр в панельке с видом на МКАД будет стоить 4 средних зарплаты.

Возращаясь к инвесторам: я могу понять почему так дорого стоит жилье в финансовых столицах мира: Гонконге, Сингапуре, Лондоне или Нью-Йорке, но как при таких ценах какой-нибудь инвестор купит жилье в Москве мне непонятно. Особенно если учесть, что в современном глобальном мире все постепенно выравнивается (капитал перетекает свободно), а значит или должны вырасти доходы людей в Москве или упасть цены на жилье. Во что больше верите Вы?

По рентному доходу жилье в Москве переоценено

Если инвестор будет искать жилье для того, чтобы получать высокий рентный доход, то его взгляд скорее остановиться на развитых странах:

% арендного дохода жилья в Москве

Когда есть возможность получения сопоставимого или более высокого рентного дохода в развитых странах (Германия, США, Канада и т.д.) без риска падения стоимости валюты, с защищенными правами на собственность, низкой ставки по ипотеке, зачем делать это в Москве? Тем более, что купив квартиру в Мадриде за 500 тыс. евро можно в придачу получить паспорт ЕС?

Нет и барьеров сдерживающих перетекание средств в другие классы инвестиций: акции, облигации, ПИФы и т.д. C развитием данных рынков, ростом финансовой грамотности населения и дальнейшим облегчением выхода на международные рынки для всех желающих причин связываться с Московской недвижимостью будет все меньше. Открыть счет в Interactive Brokers или Saxo Bank может любой человек у кого достаточно денег для покупки недвижимости в Москве.

4. Поведенческий фактор. Постепенная рост грамотности населения будет давить на цены

Вот мы и добрались до одной из двух причин высоких цен на жилье в Москве. Я бы разделил поведенческий фактор на 2 составляющих — отношение к недвижимости и отношение к комфорту.

Недвижимость все еще самое лучшее вложение, но…

Так уж сложилось, что долгий рост цен на недвижимость за которым следила вся страна с 2000 по 2008 год и уверенность, что жилье – вечная ценность, с которой никогда ничего не будет, низкая финансовая грамотность населения и страх инфляции сформировали у россиян привычку вкладывать все свободные деньги в бетон. В результате на рынке жилья образовался пузырь, который может или плавно сдуться или громко лопнуть.

Идет процесс — население становиться более финансово грамотным, люди постепенно учатся вкладываться в акции с дивидендной доходностью (более высокой чем у жилья и для управления которыми не нужны никакие административные усилия), узнают об облигациях и возможностях выхода на рынки развитых стран. Во всем мире люди которые хотят инвестировать в недвижимость все активнее покупают паи в REIT ах -фондах инвестирующих, владеющих и сдающих в аренду недвижимость по всему миру и всех классов (коммерческую, офисную, жилую, складскую и даже для нужд госпиталей), которые управляются профессионалами, дают высокую дивидендную доходность и столь же надежны. Процесс изменения отношения к недвижимости, как лучшей инвестиции, будет идти и наверно займет лет 10-20, с ускорениями при любом падением цен.

С ростом богатства растет запрос на комфортную жизнь

Люди не хотят долго ехать на работу, а также не хотят жить в каменных джунглях без инфраструктуры на периферии Москвы. Я надеюсь, что рост возможностей удаленный работы и развитие общественного транспорта снимут остроту проблемы. Но и этот процесс займет долгие годы…

5. Физический фактор. Плохого жилья будет больше, а хорошее останется в дефиците

Второй фактор высоких цен сейчас и единственная объективная причина по которой они могут в долгосрочной перспективе удержаться на текущем уровне — это недостаток физического предложения жилья. На одного человека в Москве приходиться около 20 кв. м, в Московской области чуть больше. Для сравнения в Западной Европе показатель около 40 кв. м, а в США все 75.

В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводиться по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.

Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.

6. Законодательный фактор. Рост издержек владения

Здесь все просто – государство хочет и будет повышать налоги на недвижимость, ужесточать сбор НДФЛ с арендного дохода и перекладывать расходы ЖКХ на потребителя. Все эти факторы умеренно негативно повлияют на рынок.

Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:

Аргументы за рост цен:

  1. Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
  2. Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, «европейское» жилье
  3. Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья

Аргументы за падение цен:

  1. Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в «дешевом» жилье
  2. Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
  3. Инвестиционно — если считать —  жилье больше не привлекательно
  4. Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
  5. Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
  6. Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя

Резюме

Сначала дисклеймер: строить прогнозы — дело неблагодарное и мое мнение является только моим, поэтому каждый должен думать своей головой как действовать. Здесь представлена только информация для размышления, а не руководство. Вы несете ответственность за свою жизнь!

А теперь вывод: мой прогноз цен на жилье в Москве —  потенциала роста цен нет:

  1. Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не  хватает,  то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
  2. Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования. 

road2riches.ru

Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году: мнение экспертов

Дом и деньгиНедвижимость – ценное имущество, которое никогда не бывает в проигрыше. Весь смысл этих слов понимают коренные столичные жители, которые, имея оставленное в наследство жилье, могут вообще не работать и жить только на арендную плату от предоставленных во временное пользование квадратных метров. Не понаслышке о дорогостоящей недвижимости знают и приезжие. Чтобы снять одну только комнату в Москве, нужно отдать немалую сумму денег, при этом условия для проживания далеко не всегда идеальны.

Подарить квартиру сегодня может себе позволить только очень состоятельный человек. Конечно, в регионах и глубинках дело обстоит попроще, но не забывайте, что и заработные платы в провинциях гораздо меньше, поэтому копить сбережения на отдельное жилье многим приходится тоже чуть ли не всю жизнь.

Можно сказать, что сегодня купить квартиру – означает совершить самую главную покупку за всю жизнь. Несмотря на спады в развитии экономики, инфляцию и безработицу, экономический кризис, который с каждым годом все больше усугубляется, жилье всегда остается в цене и пользуется спросом. Даже если квартиру не удается продать в сжатые сроки, аренду, опять-таки, никто не отменял, на пассивную пользу от собственности можно рассчитывать всегда.

Падение или подъем

Безусловно, всех без исключения владельцев недвижимости, выставивших жилплощадь на продажу, интересует вопрос: какой будет ситуация на рынке недвижимости в 2018 году? И без того нелегкое положение вещей, сложившееся сегодня в России, продолжает набирать обороты.

Читайте также: Продажа неприватизированной квартиры с долгами и без них

Экономический кризис захлестнул весь мир, и наша страна не осталась в стороне. К прочим трудностям добавились санкции, направленные странами Европы в сторону России. Последние новости говорят об обанкротившихся финансово-кредитных учреждениях и предприятиях, вынужденных закрыть свое дело. Постоянные изменения вызывают скачки в стоимости жилья и объясняют меняющийся уровень спроса и предложения, в том числе цены.

Бизнесмены, оставшиеся, что называется, с носом, изо всех сил стараются справиться со своей бедой и спешат вложить капитал в какое-нибудь более прибыльное дело. Многие из них уже задумываются о том, насколько выгодно будет и возможно ли сохранить деньги, а может даже преумножить методом вложения средств в недвижимость. Эксперты во все времена повторяли, что приобретать жилье выгодно именно в кризисный период.

Факторы влияния

Осталось выяснить, что влияет на колебания цен вверх и вниз. Эксперты выделили несколько важных условий и причин. Итак, стоимость растет, когда:

  • экономика развивается;
  • наблюдается демографический прирост населения, рождаемость существенно превышает смертность;
  • растут доходы российских граждан, сокращается безработица;
  • недвижимость характеризуется в виде вторичного жилья, готового новостроя мало, и он меньше строится;
  • снижаются цены по коммунальным платежам;
  • нет альтернативного инвестирования;
  • ипотека имеет низкую процентную ставку, населению выгодно и, что самое главное, по карману приобретать жилье.

Жилплощадь будет терять в цене, если:

  • темпы экономического роста и развития оставляют желать лучшего;
  • возникает вероятность ведения боевых действий или на территории государства уже ведутся боевые действия;
  • природные и климатические условия слишком суровы или происходят постоянные катаклизмы;
  • по разным причинам наблюдается ухудшение экологической обстановки в регионе;
  • растет стоимость использования природные ресурсов и прочих благ цивилизации;
  • вводится налог на квартиру;
  • уменьшается численность населения;
  • возрастает ипотечная ставка.

Важно не упустить свой шанс и нужное время, здесь как раз действует мудрая пословица «Дорога ложка к обеду».

Читайте также: Нужно ли платить налог с квартиры, если вы сразу покупаете другую

Ситуация с жильем в 2017 году

На сегодняшний день кризисную ситуацию меньше всего ощущают москвичи, ведь именно здесь живут самые обеспеченные люди. В столице стройка не прекращается, а инвесторы готовы вкладывать крупные суммы снова и снова. Но специалисты утверждают, что в 2018 году экономический кризис прочувствует каждый, поэтому строительство будет снижать свои темпы.

Что касается цен, одни эксперты предрекают снижение стоимости на жилье, другие, наоборот, настаивают на том, что фирмы, занимающиеся строительством, поднимут цены на квадратные метры, ведь по смешной цене избавляться от недвижимого имущества себе в убыток никто не станет. Оплатив услуги опытных строителей, архитекторов, закупив дорогостоящие стройматериалы и покрыв расходы на страховку, транспортировку, глупо довольствоваться минусовыми показателями.

Жилищный кризис 2017-2018 года

Татьяна Деменюк, которая в ближайшее время займет должность президента гильдии риелторов России, плавно готовит население к серьезному потрясению. По ее словам, в 2017 году недвижимость упадет в цене еще больше. Достойная цена на жилплощадь порадует продавцов только в 2020 году, а до этого придется выждать или попросту потерпеть.

Недавно проведенный опрос среди соотечественников показал, что еще пару лет назад каждый десятый гражданин России планировал купить недвижимость, но теперь, в связи с неустойчивой и неблагоприятной обстановкой в стране, приобретение отложил каждый шестой из желающих.

В начале 2016 года рынок недвижимого имущества в России, как будто замер, а в 2017 году недвижимость в продажах будет практически остановлена. Подвижки произойдут, только когда придет в норму ситуация с ипотечными займами. Молодые семьи также нуждаются в господдержке от местных муниципалитетов и администраций, на что еще нужно выделить деньги из госказны.

К примеру, в Екатеринбурге изменение цен произойдет в размере 5-7% от стоимости жилья, зафиксированной в 2016 году. Но, конечно, конкретные суммы, как обычно, зависят от многих факторов:

  1. Качества внутреннего ремонта и отделки квадратных метров.
  2. Удобства местонахождения (далеко или близко от метро, больницы, важных госучреждений, торговых центров и учебных заведений).
  3. Престижности.
  4. Общего состояния района и жилого комплекса, в котором находится недвижимость.

Но не стоит думать, что теперь жилье будет продаваться за бесценок, отнюдь. Ведь одна только себестоимость одного квадратного метра варьируется в пределах 45 000 рублей, и это без учета страховочных и кредитных ставок, так что обычному населению, которое трудится на заводах и в школах, по-прежнему купить недвижимость не по карману.

Но и здесь существуют варианты – старый жилой фонд в 2017 году будет снижаться в стоимости приблизительно на 6-7%, самое время приобрести уютную квартирку, пусть не в фешенебельном районе, но вполне пристойного вида и состояния. Торгуйтесь, вступайте в диалог с продавцом и результат не заставит себя долго ждать!

Ситуация с застройщиками в 2018 году

Исполнительный директор гильдии строителей Уральского края Вячеслав Трапезников прокомментировал угрожающую ситуацию, нависшую над застройщиками. Следующий год ознаменуется не только пониженными ценами, но и полупустыми новостройками, которые застройщики будут вынуждены сдавать в эксплуатацию. Фирмам придется уделять большое внимание качеству квартир, это единственное, что может завлечь дополнительных покупателей.

По его словам, наступила эра покупателей. До этого в течение 12 лет недвижимость работала для выгоды продавцов, кто не успел, тот, как говорится, опоздал. Вячеслав Трапезников рекомендует застройщику пустить ресурсы на:

  • выход и освоение нового уровня качественных характеристик строительства;
  • усовершенствование и обустройство комфортной придомовой территории.

Благодаря этим изменениям, уже через 5-7 лет Россия получит совершенно новый уровень строящегося жилья.

Если же застройщик в 2018 году не уверен, что потянет полномасштабный проект, ему придется заморозить стройку. По состоянию на май 2016 года, в Екатеринбурге уже  было приостановлено 30 000 кв. м стройки, и это только за последние 10 месяцев.

Чего еще следует ожидать

Итак, мы уже выяснили, что в среднем по России в 2018 году цены на недвижимость снизятся в пределах 7%. Какие еще тенденции захлестнут рынок жилья в 2018 году?

  1. Предпочтение будет отдано эконом-классу, ожидается, что покупать станут малогабаритные квартирки. Класс комфорт и тем более люксовые апартаменты для приобретения станут рассматривать единицы, поэтому не стоит рассчитывать на множественные крупные сделки.
  2. Развитие аренды жилья. Какова бы ни была арендная плата, из-за отсутствия должного объема сбережений на руках население снова вынуждено держаться за синицу в виде аренды, журавль в небе останется таким же журавлем.
  3. Начинать строительство в столь трудный период для застройщиков России – подобно затягиванию петли на шее. Никогда не знаешь, чем обернется столь рискованный шаг, поэтому вряд ли в 2018 году будут начаты новые проекты.
  4. Любой экономический кризис заставляет участников рынка жилой площади переходить к активным действиям и развитию, дешевые, но не менее качественные технологии в данном случае выходят на 1-ое место, тем более что они освоены уже 5 лет назад, осталось только внедрить.
  5. Риелторам предстоит побороться с сайтами-агрегаторами, некоторые риелторские агентства не выдержат конкурентного напора и закроются.

Читайте также: Нужно ли оплачивать капитальный ремонт, если квартира приватизирована

И напоследок, банкам больше не будет принадлежать монополия на предоставление ипотеки.

estto.ru

Цены на недвижимость в 2018 году: прогноз аналитиков

В планах многих россиян – покупка жилья на первичном или вторичном рынке, поэтому их интересует, какие следует ожидать цены на недвижимость в 2018 году. Прогноз аналитиков в этом вопросе неоднозначный, так как на стоимость могут повлиять многие факторы, включая кризисную ситуацию в стране.

СОДЕРЖАНИЕ

Динамика цен

Кризис последних лет привел к тому, что в большинстве районов Российской Федерации наблюдался настоящий обвал цен на жильё. Это объясняется многими факторами, в том числе:

  1. падением платежеспособности граждан на фоне продолжающегося строительства;
  2. увеличением процентных ставок на ипотечное кредитование;
  3. уменьшением мировых цен на углеводородное сырье;
  4. ростом показателей инфляции и др.

Цены на недвижимость в 2018 году: прогноз аналитиков

Аналитика Росстата подтверждает такую динамику. По их данным, первичный рынок жилья показывал ежегодное снижение индекса цен на 2-3 процента. Беря во внимание, что статистика этого ведомства учитывает только цену предложения и не берёт в расчет скидки на жильё, получим реальное падение цен в пределах 10-12 процентов. Такая картина наблюдалась последние три года. Что же дальше? Есть ли надежда на позитивное развитие событий в России? Эти вопросы интересуют всех, начиная от простых граждан и кончая строителей жилья.

Прогнозы цен на ближайшую перспективу

В этом вопросе у экспертов нет единого мнения. Одни считают, что в 2018 году экономика начнет оживать и благосостояние население начнет постепенно улучшаться, что приведёт к увеличению спроса на жильё, а значит – и к росту стоимости квартир.

Другие эксперты уверены, что цены на недвижимость и так вырастут, так как стали дороже:

  • грузоперевозки;
  • строительные и топливные материалы;
  • услуги страхования и т.д.

Есть также аналитики, которые говорят, что кризис в строительной отрасли не достиг дна, и цены на жильё продолжат падение.

В то же время, многим покупателям такая ситуация нравится. Они считают, что при таких условиях строители будут вынуждены увеличивать спрос на жильё внедрением новых бонусов: повышать качество жилья, улучшать придомовую инфраструктуру.

Эксперты РЭУ Плеханова уверены, что какие-то положительные сдвиги в экономике начнутся только с 2020 года, поэтому в следующем году доходы населения продолжат уменьшаться, спрос на квартиры не улучшится, так как стоимость недвижимости будет практически недосягаемой для большинства граждан.

С такими оценками не согласен руководитель Сбербанка — Г. Греф и глава Минстроя — М. Мень. Они уверены, что уже в 2018 году дела пойдут на поправку. Строительная отрасль выздоровеет, благодаря дешевой ипотеки. Это подтверждает И. Шувалов, который утверждает, что уменьшение ставок по ипотечному кредитованию оживит весь сегмент недвижимости. Он также не сомневается в росте нашей экономики.

Сколько будет стоить жильё

В нынешнем году цены на квартиры эконом-класса несколько стабилизировались. Это способствует созданию благоприятных условий для инвестирования. Знатоки рынка уверяют, что в следующем году стоимость квартир начнёт медленно возрастать. Например, строительный рынок Москвы уже стал демонстрировать оживление. В начале текущего года в столице заключили на четверть больше договоров о долевом участии в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Наблюдается также и параллельный рост стоимости строительных материалов. Это, конечно, увеличивает издержки застройщиков. Всё это даёт надежные предпосылки для прогноза повышения стоимости квадратного метра. Надо отметить, что государство способствует увеличению масштабов давления на строительные организации в части строительства различных инфраструктурных объектов. Это увеличивает финансовую составляющую строительства.

Если до 2015 года условия на рынке определял продавец, то сейчас многое зависит от покупателя. Раньше цены на квартиры были нереально завышены. Сегодня — они полностью соответствуют реалиям жизни.

Цены на недвижимость в 2018 году: прогноз аналитиков

В следующем году в различных регионах сложится различная конъюнктура строительного рынка. Это будет связано с различными факторами:

  • изменением доходов местных жителей;
  • темпами и объемом строительных работ;
  • соотношением элитного и недорогого жилья;
  • политикой местных органов власти.

В текущем году в регионах наблюдалось некоторое оживление строительного рынка за счет слухов о прекращении государственного субсидирования ипотечного строительства. Некоторые люди поспешили вложить свои средства в жильё. В конце года на фоне уменьшения доходов населения позитивный тренд исчерпал себя.

Некоторые специалисты уверены, что рынок недвижимости после кризиса поведёт себя аналогично 2008 году, когда цены выросли сразу вдвое. Предполагается, что в следующем году стоимость жилья в Москве и в регионах будут выглядеть так:

Город Цена кв. метра/ тыс. руб.
Москва 220
Санкт-Петербург 100
Сочи 95
Геленджик 75
Екатеринбург 70
Хабаровск 70
Казань 67
Нижний Новгород 65
Самара 60
Ростов-на-Дону 57
Пермь 49
Волгоград 47
Воронеж 45

Наметившиеся тенденции

Меньше всего кризис в строительной отрасли задел сегмент, представляющий квартиры эконом-класса. На них по-прежнему высокий спрос в городах-миллионниках. Наибольшую популярность имеют малогабаритные квартиры студии площадью до двадцати квадратных метров. Далее по популярности следуют:

  1. квартиры, состоящие из двух маленьких комнат общей площадью до 35 квадратных метров;
  2. трехкомнатное жилье площадью не больше 48 квадратных метров.

Специалисты уверены, что такие тенденции могут сохраниться, если ежегодный рост доходов населения будет в пределах 6-7 процентов, а инфляция не превысит 4-5 процентов. В таких условиях россияне смогут приобретать квартиры за счет кредита.

Некоторые аналитики утверждают, что строительная отрасль не выйдет из кризиса без государственной и региональной поддержки, то есть требуется срочное снижение процентных ставок на ипотечное строительство.

Строительные организации также подстраиваются к новым реалиям. Например, в последнее время получило распространение мгновенная перепланировка квартир. Так застройщики за короткое время переделывают полноценные двухкомнатные квартиры в малогабаритное трёхкомнатное жилье. Застройщики, работающие в пригороде, так же стремятся снизить затраты и поэтому строят дома низкой этажности. Экономия на коммуникациях делает жильё более доступным.

Последние новости

В Москве в следующем году ожидается серьёзное уменьшение стоимости квартир. Это будет связано со стартом программы реновации жилья. Эксперты полагают, что стоимость вторичного жилья уменьшится на 20 процентов. Строительство новых домов для переселенцев старого жилого фонда (1957-1968 гг.) существенно замедлят темпы строительства первичного жилья. При появлении дополнительных 2,5 миллиона квадратных метров жилья цены в новостройках также уменьшаться на 15-20 процентов.

god2018.su

Недвижимость будет дешеветь долго и очень сильно

b7deb0

Кризис, который сейчас происходит в экономике и недвижимости России – это не кризис в классическом понимании, а скорее переход в новую реальность.

Исходя из этого, заявления нашего правительства, что вслед за спадом обязательно начнется бурный рост и цены на жилье быстро вернутся на прежние уровни, можно назвать декларативными и несоответствующими реальной обстановке.

Обычные кризисы, когда сначала все неадекватно раздулось, потом пузырь схлопнулся и вновь возобновился рост, имели место в 1998-1999 и 2008-2009 гг. Сейчас ситуацию скорее можно сравнить с 1991 г., когда в России поменялись глобальные макроэкономические реалии и вместо социализма мы начали строить некое подобие капитализма. Соответственно, надежды на достаточно быстрое восстановление рынка после завершения острой фазы кризиса, в нынешних условиях вряд ли смогут реализоваться.

«Это не кризис, поэтому не стоит ожидать, что потом все непременно вырастет еще больше, чем было. …Сейчас, когда кардинально изменилась природа вещей, аргумент о неизбежном восстановлении рынка оказывается уже несостоятельным», – говорит руководитель аналитического отдела одного из крупных агенств московской недвижимости.

Современная ситуация полностью отличается от глубокой фазы кризиса 2008-09 гг. Фундаментальное отличие новой макроэкономической реальности от старой заключается в отсутствии шальных денег, приходивших в Россию с Запада, которые и обеспечивали почти непрерывный рост цен на недвижимость в течение двадцати с лишним лет. Механизм жизни за счет шальных денег из тумбочки, в роли которой выступала главным образом Федеральная резервная система США, и привел к тому, что с 1991 г. недвижимость в Москве практически всегда дорожала. А если и дешевела, то не сильно и временно. И такие периоды спада как раз были хорошим моментом, чтобы закупиться дешево, потому что потом все равно будет дороже. Понятно. что вечно так продолжаться не могло. Россия не единственная страна, которая достигла этого предела. В мире немало примеров, когда недвижимость дешевела очень долго и очень сильно. 

Причин для роста цен на недвижимость не просматривается. Вполне закономерно, что они будут корректироваться вниз и в дальнейшем. 

За последний год долларовые цены на недвижимость провалились на 30-40%. В рублях стомость жилья осталась примерно на прежнем уровне, но при столь значительном ослаблении национальной валюты увеличение рублевых цен на 10-12% является абсолютно необоснованным.

Фундаментально рынок смотрит вниз. Нет пока ни одного фактора, который позволил бы ценам расти. И укрепление рубля – это скорее дополнительный толчок к тому, чтобы цены пошли валиться, теперь еще и в рублях — считают многие эксперты.

В российской экономике просто нет средств, которые могли бы простимулировать восстановление цен. Дорогую нефть на ближайшие годы не прогнозируют даже самые смелые аналитики нефтяного рынка. Значительных зарубежных инвестиций в обозримом будущем не предвидится: с Западом мы фактически находимся в состоянии холодной войны. Соответственно, в скорую отмену санкций тоже мало кто верит – Америка «обиделась» на Россию всерьез и надолго. Есть надежда на Восток, на богатых китайцев и арабов, но они вряд ли сделают кассу. Да если бы у них такое желание появилось, осуществить его не представляется возможным по целому ряду объективных причин.

На вторичном рынке идет медленное сползание цен вниз. 

В отличие от новостроек, закономерно дорожающих по мере строительства, «вторичка» – это уже готовое жилье и там нет себестоимости, которая подпирала бы стоимость недвижимости снизу, большинство вторичных квартир были получены бесплатно в результате приватизации или по наследству либо куплены достаточно давно по ценам значительно ниже, чем сейчас. Завышенные ожидания продавцов – физических лиц, попытки привязать стоимость квартиры к курсу доллара – это тоже задел для снижения цен.

На «вторичке» растет объем предложения, продажи идут динамично падают. С большой долей вероятности можно прогнозировать, что, в ближайшие несколько лет цены на вторичное жилье будут медленно сползать вниз, темпами 10-15% в год в рублях.

На первичном рынке картина пока иная. Во-первых, значительное снижение долларовых цен в этом сегменте уже произошло – даже в элитном сегменте застройщики большинства проектов были вынуждены конвертировать долларовые цены в рубли по суперльготному курсу.

Во-вторых, новостройки на этапе котлована всегда продаются ниже рынка и по мере повышения стадии готовности прибавляют в цене 15-20-25% только за счет превращения полуфабриката в полноценный продукт.

Поэтому большинство новостроек будет сохранять восходящий тренд – от минимальной цены на старте продаж до повышенной после завершения стройки. Пару лет назад к этому прибавлялся общерыночный подъем цен, новостройки от старта проекта до сдачи в эксплуатацию могли дорожать на 30-50%, иногда до 100%. Соответственно, с учетом сползания общерыночных цен новостройки в Москве прибавят не 25% от нуля до готовности, а, может быть, 10-15%. То есть отрицательный тренд на первичном рынке, видимо, пока не сложится, но темпы удорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности замедлятся.

В-третьих, на рынке новостроек сложился тренд на снижение общего бюджета покупки за счет сокращения площадей.

Очень много примеров, когда застройщик, не меняя цену метра, уменьшает площадь и благодаря этому снижает цену квартиры. В результате таких манипуляций, которые позволяют девелоперам не идти пока на реальное снижение цен по сравнению с той же «вторичкой» и уже построенными объектами, ценник видится потенциальному покупателю очень привлекательным: сейчас на рынке есть немало предложений по цене 2-3 млн руб. за квартиру в ближнем Подмосковье. Застройщики прекрасно изучили психологию покупателя, которому важна лишь низкая цена. На все остальное он уже не обращает пристального внимания. 

Однозначно сказать, что будет с ценами в конкретный момент времени, невозможно, рынок может «вильнуть» в любую строну. Многое будет зависеть от курсов валют, от макроэкономических показателей, внешнеполитической ситуации. Если смотреть критически и вдумчиво, в среднесрочной перспективе, а не здесь и сейчас, то рынок определенно смотрит вниз. Но из этого не следует ничего фатального. Да, участники рынка недвижимости привыкли жить в условиях роста цен, однако, например, на финансовом рынке, где периоды спада и роста сменяются очень часто, люди умеют зарабатывать на падающем рынке не хуже, чем на растущем. Поэтому в нынешних условиях основной вопрос даже не в том, какие будут цены – вырастут они или упадут. Главное – принять, что мир стал другим, расстаться с верой в непременный рост цен на недвижимость и начать приспосабливать бизнес к существованию в новых реалиях. А покупателям и продавцам жилья необходимо трезво оценить сложившуюся ситуацию. Грамотная и продуманная позиция позволит вам максимально выгодно использовать ваши желания, адекватно совместив их с вашими настоящими возможностями. 

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении».

xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai