Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке. Как вести себя при покупке квартиры на вторичном рынке


Учимся, как правильно торговаться покупая квартиру 2018 год

Как правильно торговаться при покупке квартиры

Покупка жилья — весьма волнительный момент в жизни любого человека. Всем хочется купить квартиру дешевле, в благоустроенном районе, с хорошими соседями, вдалеке от шума и суеты.

Как снизить цену при покупке квартиры?

На недостатках, которые всегда можно при желании обнаружить при осмотре квартиры, можно сэкономить весьма заметную сумму денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

к содержанию ↑

Подготовка

Хорошим решением будет изучить рынок недвижимости в городе, сравнить цены и условия. Можно распечатать список вариантов, которые вы рассматриваете.

Для проведения успешных торгов необходима основательная подготовка.

Замечательно, если вам хорошо известен не только район, но и дом, в котором предполагается сделка. Стоит выбрать подходящий день и внимательно прогуляться по району. Все недочеты, которые увидите, тщательно проанализируйте.

к содержанию ↑

Когда торг возможен

К факторам, которые сигнализируют об уместности торга при покупке недвижимости относятся

  1. Завышение цены, по сравнению с аналогичными объектами. Ряд продавцов, желая получить хорошую сумму за реализуемое жилье, заведомо завышают цену, «закладывая» в нее размер будущей скидки. Реальному покупателю, в случае торга, хозяин с радостью отдаст жилье по средней рыночной стоимости.
  2. Квартира продается давно. Стоит потратить время и разузнать, сколько времени прошло с начала продажи. Если хозяин уже измотан многомесячными просмотрами и переговорами, вероятность скидки будет гораздо выше, чем у квартиры, объявление на которую вышло неделю назад. Такую информацию можно узнать в агентстве недвижимости, на биржах объявлений, в газетах.
  3. Хозяин не уверен в цене. В этом случае все играет на руку покупателю. Существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке вторичного жилья. Нужно сбить цену, но только в разумных пределах. Если цена станет слишком занижена, продавец засомневается и в последний момент расторгнет сделку.
  4. Объявление с указанием возможности торга. Хорошо, если удастся выяснить, по какой причине продавец спешит. Если человек ограничен жесткими сроками, шанс на значительную скидку весьма существенен.

Если вы хотите узнать что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности, то вам будет полезна эта статья.

к содержанию ↑

Психологические уловки, которые помогут выгодно купить

Есть целый ряд психологических рекомендаций о том, как правильно подойти к этому важному этапу сделки.

  • Не начинайте торгов до осмотра жилья. Естественно, говорить о недостатках квартиры, не увидев ее, неверно. Этим действием можно добиться лишь одного — негативного отношения владельца. Тем более, не делайте этого по телефону и электронной почте.
  • Не показывайте излишней радости. Если продавец раньше времени поймет, что предлагаемая жилплощадь — предмет длительных поисков, рассчитывать на скидку уже не придется. Смысла в ней нет, ведь за реализацию своей мечты покупатель готов платить.
  • Информированность. Если вы владеете конкретными сведениями, спорить с вами будет сложно. Почитайте о доме, узнайте, когда проводился капитальный ремонт. При наличии действительно достойного варианта, стоит проявить креативность. Познакомьтесь с соседями заранее. Это можно сделать впрямую, объяснив, что хотите купить квартиру рядом. Поверьте, разговорчивые соседи смогут снабдить вас бесценной информацией.
  • Психологические уловки

  • Для установления доброжелательных отношений не пренебрегайте комплиментами. В то же время, не перехваливайте квартиру, иначе хозяин решит, что вас все устраивает и на снижение цены будет сложно претендовать. В жилой квартире похвалите прекрасную мебель, красивые обои, в пустой — упомяните радушие хозяина.
  • Используйте юмор. Не забывайте в меру шутить, особенно если это действительно ваша сильная сторона. Между делом оброните намек на скидку. Скорее всего, продавец вам не откажет.
  • Разыграйте сценку. Если покупаете квартиру вдвоем, заранее договоритесь о ролях. Например, жена начинает уговаривать мужа на покупку квартиры, он отказывается, ссылаясь на завышенную стоимость. Если продавец мужчина, он сделает скидку женщине с гораздо большей вероятностью. Если же продает квартиру женщина, то активным покупателем будет мужчина, роль женщины — отнекиваться. Главное в этой тактике — соблюсти меру.
  • Создайте прецедент. Предположим, вы предлагаете продавцу свою цену, а он ссылается на вашу заведомую необъективность. Есть игровой ход, который может дать весомый результат. Договоритесь с родственниками, соседями и друзьями, что они тоже выступят в роли потенциальных покупателей. Однако, цена, предлагаемая ими должна быть еще ниже той, которую озвучивали вы. Психологи уже давно доказали, что если несколько человек подтверждают некоторое обстоятельство, пусть даже заведомо недопустимое, в присутствии испытуемого, то он или соглашается полностью с достоверностью озвученного, или начинает очень сильно сомневаться. Эта методика дает шанс значительно сбить цену. Ведь на фоне предложений остальных «лжепокупателей» ваше будет смотреться весьма достойно.к содержанию ↑

    Объективные критерии

    Помимо чисто психологического подхода к продавцу, есть и ряд совершенно объективных факторов, влияющих на образование цены.

    В процессе переговоров

    1. Обозначьте недостатки. Отсутствие рядом станции метро (для городов поменьше — остановки общественного транспорта). Первый и последний этажи дома. Наличие вблизи источников шума. Неблагонадежные соседи. Обозначьте продавцу те недостатки, для устранения которых вам потребуются денежные средства.
    2. Узнайте есть ли естественные обременения. Эти аргументы тоже играют на руку при торге. Чем больше проблем в квартире, тем меньше желающих ее купить. В то же время стоит осознавать и степень риска при такой сделке.
    3. Объективные критерии

    4. Сомневайтесь. Придите на осмотр квартиры несколько раз. Не стоит выказывать продавцу излишней заинтересованности. Продемонстрируйте, что выбираете из нескольких вариантов в этом районе. Пусть возникнет здоровая конкурентная борьба.
    5. Если вы нашли квартиру дешевле — сообщите это продавцу. Если продавец готов идти на уступки, наличие у вас еще одного реального варианта побудит его к решительным действиям.

    Если вы хотите узнать можно ли продать ипотечную квартиру, то советуем вам прочитать эту статью.

    к содержанию ↑

    Ваши преимущества

    На сегодняшний день весьма небольшой процент сделок по покупке недвижимости производится без участия заемного капитала. Поэтому если вы располагаете реальными денежными средствами, то озвучить это просто необходимо. Оплата наличными по договору купли – продажи выгодна продавцу тем, что вы:

    • Можете купить быстро. Это будет особенно актуально, если продавец ограничен в сроках.
    • Можете подождать, пока освободят квартиру. Многие продают жилье с целью последующего улучшения жилищных условий. На поиск нового дома тоже требуется значительное время, а вы его предоставляете.
    • Можете помочь с оформлением документов. Маленький приятный бонус. Если вы специализируетесь в этой сфере, проблем для вас такое небольшое одолжение не создаст. А продавец будет расположен к вам по-дружески. Возможно, потом вас и знакомым советовать будет.
    к содержанию ↑

    Советы, как сбить цену

    Ведите себя уверенно, называйте конкретные аргументы, суммы.

    Не начинайте торг сразу. Рассмотрите все недостатки, сопоставьте желанность покупки и ее цену, сделайте выводы. Озвучьте хозяину, какие затраты повлечет за собой приобретение этой квартиры. Попросите соизмеримую предстоящим расходам скидку. Назовите реальную стоимость квартиры, которую вы согласны заплатить.

    Приходите со списком квартир. Создайте здоровую конкуренцию, покажите продавцу, что рассматриваете еще и другие варианты. Если он заинтересован ускорить процесс продажи, ждите шагов навстречу.

    Оформляйте договор сразу, как только удалось договориться. Не откладывайте оформление документов на потом. Как только удалось достичь договоренностей, приступайте к первичному оформлению сделки.

    В договоре должны быть четко указаны

    • Финальная стоимость квартиры
    • Размер предварительно внесенного задатка
    • Срок подготовки документов
    • Сроки выезда бывшего собственника
    • Размер штрафных санкций при расторжении сделки.

    Предлагаем вам скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры: Скачать.

    Вносите аванс. Аванс — это подтверждение серьезности ваших намерений. Продавец будет уверен в том, что вы не передумаете и спокойно займется подготовкой документов.

    Предлагаем Вам посмотреть видеоролик, как правильно торговаться покупая квартиру. Советы экспертов.

kvartira3.com

При покупке квартиры на что обратить внимание и что нужно знать?

Приобретение квартиры – это специфический и сложный процесс, который заключается в оценке многочисленных факторов, изучении документов и нюансов выбранной недвижимости. От правильности выбора жилья зависит, насколько юридически чистой будет сделка и качественным сам объект. Поэтому каждый человек должен разобраться в том, на что обратить внимание при покупке квартиры. Для этого оценивается сама недвижимость, продавец, полученные документы и история объекта.

Самостоятельная покупка или с привлечением посредника

Первоначально решается, будет ли выбираться недвижимость самостоятельно или будут для этого привлекаться специалисты. Если воспользоваться помощью риелторов или юристов, то можно предотвратить многочисленные негативные последствия такого приобретения, так как всесторонне изучается квартира.

На что обратить внимание при покупке квартиры самостоятельно? Если выполняется процедура своими силами, то надо запросить у продавца множество документов на объект.

Если заказываются услуги посредника или риелтора, то составляется с ним специальный договор, предусматривающий возможность наличия разных негативных последствий приобретения, которые устраняются именно специалистом.

при покупке квартиры в новострое на что обратить внимание

С чего начинается выбор недвижимости?

На что обратить внимание при покупке квартиры в первую очередь? Первоначально надо ответить на несколько значимых вопросов:

  • определяется, будет ли покупаться жилье на первичном или вторичном рынке;
  • рассчитывается, сколько средств будет выделено на это покупателем;
  • решается, будут ли использоваться исключительно собственные сбережения или придется прибегать к помощи банков;
  • выбирается, сколько должно быть комнат, какова будет их квадратура, а также в каком регионе города предпочтительно выбрать объект.

На основании данных параметров можно выбирать оптимальную квартиру для приобретения

Первичка или вторичка?

Важно знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в новострое или на вторичном рынке. Каждый вариант обладает своими плюсами и минусами, которые надо тщательно изучить.

Новое жилье Квартира на вторичном рынке
Преимущества покупки Гарантируется юридическая чистота сделки, так как отсутствует история и бывшие собственники Сделка оформляется оперативно
Жилье является новым, поэтому не требуется проводить капитальный ремонт, заменять коммуникации или выполнять аналогичные действия Можно выбрать квартиру в любом подходящем районе города, причем в большинстве случаев имеется хорошо развитая инфраструктура
Стоимость считается приемлемой, причем можно сэкономить много средств, если выбрать квартиру в строящемся доме Обычно имеется хороший ремонт, поэтому можно сразу заселяться в недвижимость
Минусы приобретения Если приобретение реализуется через ДДУ, то придется определенное время ожидать, когда объект будет достроен Высокие юридические риски, так как в объекте могут быть прописаны несовершеннолетние или могут иметься притязания со стороны третьих лиц
Обычно новостройки располагаются в отдаленных местах города, а нередко вовсе отсутствует хорошо развитая инфраструктура Возможность наличия долгов по коммунальным услугам или капремонту, которые придется погашать новым владельцам
Доступные варианты продаются без отделки, поэтому требуется вкладывать деньги и усилия в ремонт Качество жилья может быть низким, поэтому нередко требуется проводить ремонт или заменять дорогостоящие коммуникации
Застройщик может обанкротиться, поэтому всегда имеется риск потери своих средств Возможность связаться с мошенниками

Таким образом, каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Если разобраться в том, что на что обратить внимание, что нужно знать при покупке квартиры, то при любом варианте можно стать владельцем оптимальной недвижимости.

покупка квартиры вторичка на что обратить внимание

Нюансы покупки новостройки

Многие люди предпочитают приобретать новое жилье, так как оно является более качественным и располагается в новых районах. Отсутствуют проблемы с прошлыми жильцами, а также можно быть уверенным, что никакие третьи лица не смогут претендовать на этот объект.

Если планируется покупка новой квартиры, на что обратить внимание, чтобы предотвратить разные негативные последствия? Для этого изучается репутация застройщика, район нахождения новостройки, материалы возведения объекта, стоимость квартиры и развитость инфраструктуры.

Выбор застройщика

Первоначально надо определиться с застройщиком, представленным строительной компанией, занимающейся возведением многоквартирного дома. Наиболее целесообразной считается покупка квартиры в строящемся доме на основании ДДУ. Чтобы не ошибиться с выбором застройщика, надо учитывать некоторые факторы:

  • на сайте Арбитражного суда конкретного города проверяется, есть ли какие-либо иски в отношении данной компании;
  • желательно пообщаться с другими покупателями квартир, проданных этой организацией, чтобы узнать о возможных проблемах с жильем;
  • на специальных сайтах в интернете предлагается тщательная проверка компаний, на основании которой можно узнать финансовое состояние предприятия;
  • желательно самостоятельно съездить несколько раз на строительную площадку, чтобы проверить, как идут работы;
  • надо посетить сайт застройщика, чтобы изучить всю представленную на нем информацию, убедиться в наличии разрешения на строительство и узнать другие факты;
  • практически всегда имеются группы в социальных сетях или форумы, на которых обсуждается строительство конкретного дома, причем с помощью этих сайтов можно получить максимум информации о строении.

Если знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме, то можно гарантированно рассчитывать на отсутствие разных проблем от такого приобретения.

при покупке квартиры на что обратить внимание советы

Другие значимые параметры

Перед покупкой квартиры следует оценить некоторые другие важные моменты:

  • район, где возводится дом, так как он должен отличаться развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
  • этаж, на котором располагается квартира, причем обычно самыми доступными по цене считаются помещения, располагающиеся на первом или последнем этаже;
  • наличие централизованного или автономного отопления, причем нередко застройщики устанавливают отопительные котлы в каждой квартире, что позволяет владельцам недвижимости самостоятельно регулировать отопление помещений;
  • если приобретает жилье семья с детьми, то надо учитывать наличие детских площадок, садов и школ, чтобы не возникло сложностей с развитием малышей;
  • оценивается материал строительства дома, причем самыми востребованными считаются квартиры в кирпичных строениях, но доступны объекты в панельных домах;
  • количество комнат выбирается в зависимости от числа членов семьи;
  • учитывается планировка помещений, которая должна быть удобной для жильцов.

Если знать, на что обращать внимание при покупке квартиры от застройщика, то можно получить действительно комфортное жилье по доступной цене. При этом можно быть уверенным в том, что застройщик не объявит себя банкротом или не воспользуется разными мошенническими схемами для обмана дольщиков.

при покупке квартиры на что обратить внимание что нужно знать

Покупка объекта на вторичном рынке

Многих людей интересуют квартиры, предлагающиеся на вторичном рынке. Такая покупка обладает многими плюсами, поэтому можно выбрать недвижимость, которая будет привлекательной, располагающейся в центре города, обладающая качественной отделкой или другими важными параметрами. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание, чтобы предотвратить возможные потери средств?

Основным минусом является то, что сделка может проводиться мошенниками, поэтому важно убедиться в ее юридической чистоте. Для этого надо тщательно проверять саму недвижимость, продавца и передаваемые им документы.

Какие проверяются факты?

Первоначально следует проверить некоторые факторы, которые позволят выбрать действительно оптимальный вариант для покупки. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание? Проверяются для этого разные моменты:

  • желательно пообщаться с жильцами выбранного дома, чтобы узнать обстановку, так как они могут сказать о том, что жители соседних квартир постоянно дебоширят или затапливают выбранный объект;
  • не рекомендуется выбирать квартиры, располагающиеся на первом или последнем этаже, а также угловые варианты считаются самыми нецелесообразными для покупки;
  • приобретаются объекты, построенные не раньше 10 лет назад, так как они считаются еще новыми, а при этом проверены временем, поэтому все серьезные недостатки легко выявить.

К минусам покупки жилья на вторичном рынке относится высокая стоимость разных вариантов.

при покупке квартиры на что обратить внимание самостоятельно

Какие проверить документы?

Если планируется покупка квартиры, на что следует обратить внимание, чтобы обеспечить юридическую чистоту такой сделки? Оптимальным считается запросить у продавца множество важных документов. К ним относится:

  • паспорт продавца, в котором будет указано, находится ли он в официально браке и имеются ли у него несовершеннолетние дети;
  • заверенное нотариусом разрешение мужа или жены на продажу;
  • правоустанавливающие бумаги на выбранную квартиру;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на объект;
  • документация, на основании которой была получена квартира, причем она может быть представлена договором купли-продажи, св-вом о наследстве или дарственной;
  • бумаги из БТИ, в которых имеется правильная планировка квартиры, причем если она нарушена, то нужны бумаги, подтверждающие узаконивание перепланировки;
  • справка с лицевого счета, открытого на объект, что позволит узнать о возможном наличии задолженности по услугам ЖКХ;
  • выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех прописанных в недвижимости жильцах.

Таким образом, если разобраться, на что обратить внимание перед покупкой квартиры, то можно выбрать действительно качественную недвижимость, причем сделка будет юридически чистой и безопасной.

на что обратить внимание перед покупкой квартиры

Какие другие проверяются документы?

  • Если уже имеется составленный договор купли-продажи, то надо тщательно его изучить, чтобы убедиться, что в нем содержатся необходимые сведения о продаваемом объекте.
  • Желательно, чтобы продавец показал расширенную выписку из домовой книги, которая выдается ФМС, так как здесь имеются данные даже о прошлых жильцах квартиры.
  • Если жилье было приватизировано, то надо убедиться, что нет людей, которые не были включены в договор без правильно составленного отказа, так как они обладают правом на недвижимость.
  • Надо заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой перечисляются все совладельцы объекта.

Если продавец отказывается передавать те или иные документы и сведения, то можно говорить о том, что ему есть что скрывать, поэтому желательно отказаться от такого приобретения.

Проверка качества квартиры

При покупке жилья на что обратить внимание и как проверить квартиру, чтобы убедиться, что такое приобретение действительно актуально для конкретного человека? Для этого проверяется качество жилья разными способами:

  • заказываются документы на объект из БТИ, с помощью которых можно проверить наличие незаконных перепланировок;
  • при общении с продавцом важно убедиться, что все его документы являются подлинными, для чего желательно пользоваться сайтом миграционной службы, так как на нем можно узнать, не является ли номер определенного паспорта недействительным;
  • если продажей занимается посредник, то надо проверить, имеется ли у него заверенная нотариусом доверенность;
  • надо удостовериться в том, является ли продавец дееспособным, причем эти сведения можно уточнить у соседей или узнать сведения из медицинской справки, запрошенной у человека.

Все эти факты должны проверяться, но если продавец настаивает на оперативной продаже, то надо быть осторожным, так как он может скрывать разные значимые сведения.

при покупке квартиры на что обратить внимание и проверить квартиру

Советы юристов

Каждый человек должен знать при покупке квартиры, на что обратить внимание. Советы опытных юристов являются стандартными и важными для покупателей недвижимости:

  • желательно сделку проводить через риелторские агентства, которые самостоятельно тщательно проверяют недвижимость;
  • детально изучается договор, на основании которого приобретается объект, а особенно много внимания надо уделить сведениям о продавце и способах оплаты;
  • не надо соглашаться на то, чтобы в контракте была указана заниженная стоимость квартиры, чтобы продавец мог снизить размер налогов;
  • если требуется предоплата, то она выдается только под расписку;
  • желательно передать средства через специальные банковские инструменты, поэтому оптимальными будут переводы безналичным способом.

Только следование этим советам может гарантировать чистоту и безопасность сделки.

покупка квартиры на что следует обратить внимание

Заключение

Таким образом, покупка квартиры – это сложный и важный процесс для каждого человека. Следует тщательно разобраться во всех его нюансах, чтобы предотвратить возможные негативные последствия.

Проверке должны подвергаться документы продавца, а также сама квартира. Важно убедиться, что третьи лица не могут претендовать на этот объект, а также должна иметься уверенность в высоком качестве жилья. Только при соблюдении таких условий можно рассчитывать на достойную покупку.

fb.ru

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приняв решение о приобретении квартиры, многие предпочитают искать ее на вторичном рынке, то есть покупать жилье с рук. Это позволяет избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Однако, покупая старое жилье, также можно столкнуться с различными неприятностями.

Мы посвятили материал ниже правилам безопасной покупки квартиры на вторичном рынке. Мы расскажем о том, что нужно предварительно выяснить о помещении и его хозяевах и какой пошаговой инструкции стоит придерживаться для успешного заключения сделки. Кроме того, будут даны ответы на часто задаваемые вопросы по теме.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупая квартиру, которая уже была в чьей-то собственности (и, возможно, даже не одного владельца), следует быть готовым к многочисленным сюрпризам. Как ценное имущество, она может использоваться для получения различных материальных благ, и связанные с этим обременения могут осложнить жизнь новому собственнику. Чтобы подобного не произошло, необходимо подготовиться к покупке и собрать полную информацию о квартире и ее хозяевах. О том, что именно следует выяснить, расскажем подробно:

  • Собственник жилья. Нужно проверить, является ли продавец законным владельцем квартиры, то есть имеет ли он полномочия на ее продажу. Для этого попросите предъявить документы о праве собственности на квартиру и паспорт продавца. Сведения в них должны совпадать. Дополнительно стоит проверить данные, содержащиеся в Госреестре.
  • Возраст и состояние здоровья хозяина квартиры. Очень рискованно покупать жилье у людей преклонного возраста, с серьезными психическими заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью. Можно оказаться в ситуации, когда после приобретения недвижимости объявятся родственники с документами о недееспособности продавца, и договор купли-продажи будет признан недействительным.
  • Семейное положение продавца. Если квартира куплена во время брака, распоряжаться ею без согласия второго супруга нельзя.
  • Полномочия представителя продавца. Если квартира продается по доверенности, нужно проверить ее достоверность. Желательно также попытаться выйти на контакт с собственником.
  • Способ получения квартиры ее нынешним собственником. Мы опишем две сложных ситуации, в которых можно оказаться, покупая жилье на вторичном рынке:
    • Унаследованная квартира. Если жилье получено по наследству, право собственности на него того или иного лица может оставаться под вопросом продолжительное время. Даже если после смерти прежнего хозяина прошло больше полугода, могут появиться новые претенденты на наследство, и сделку о продаже квартиры признают недействительной. Поэтому желательно, чтобы с момента наследования до покупки жилья прошло как минимум несколько лет.
    • Квартира, купленная за материнский капитал. В этом случае жилье находится в долевой собственности всех членов семьи, в том числе детей. Для продажи такой квартиры необходимо предоставить несовершеннолетним равноценное жилье. Если этого не произойдет, сделку аннулируют.
  • Форма собственности. Один из рисков приобретения квартиры на вторичном рынке жилья – наличие нескольких владельцев. Если квартира в долевой собственности и продается ее часть, нужны письменные отказы других хозяев от преимущественного права на ее покупку.
  • Наличие действующих кадастрового и технического паспортов и соответствие сведений в них реальной планировке. Если квартира была нелегально переоборудована, не удастся зарегистрировать сделку о ее покупке.
  • Перечень зарегистрированных в квартире граждан. Необходимо выяснить, кто прописан на жилплощади, нет ли среди этих лиц недееспособных и детей. На продажу квартиры с такими жильцами требуется разрешение органов опеки.
  • Предыдущие соглашения о передаче квартиры в собственность. Важно выяснить, кто принимал участие в этих сделках. Дополнительные вопросы к юридической чистоте жилья могут возникнуть, если предыдущие соглашения о его передаче заключались с участием юридических лиц и государственных компаний. Вас должны также насторожить слишком многочисленные и частые продажи квартиры.
  • Отсутствие задолженности по плате за капремонт. Если по долгам за водо-, электроснабжение и другие коммунальные услуги несет ответственность прежний собственник жилья, возмещать задолженность по капремонту придется вам.
  • Наличие обременений. Квартира, будучи зачастую единственным ценным имуществом человека, нередко используется им для решения разных финансовых вопросов, что делает ее непригодной для продажи. Тем не менее многие недобросовестные хозяева пытаются обойти запреты, и в результате страдают покупатели. Вот несколько видов обременений, которые могут быть наложены на жилье:
    • Залог. Кредитование в нашей стране приобрело в последнее время грандиозные масштабы, и зачастую средства предоставляются под залог квартир. Продавать такое жилье запрещено, но попытки это сделать предпринимаются. Если вы купите подобную квартиру, банк или другое учреждение может предъявить свои права на нее при невозврате долга по кредиту.
    • Арест. При самых разнообразных обстоятельствах (чаще всего за долги) квартира может арестовываться. При этом владелец не имеет права ее продавать, но далеко не все выполняют этот запрет.
    • Банкротство. Может случиться так, что квартира еще не арестована, но, вероятно, это произойдет. Если в отношении собственника или его супруги (супруга) осуществляется процедура банкротства, недвижимость может попасть под арест с последующей продажей для возмещения долгов.

Совет: в качестве альтернативы покупке квартиры предлагаем рассмотреть отличный вариант для семей с детьми — потратить материнский капитал на строительство дома.

Чтобы стать счастливым обладателем жилья и не пострадать от мошенников, нужно придерживаться некоторых правил покупкиЧтобы стать счастливым обладателем жилья и не пострадать от мошенников, нужно придерживаться некоторых правил покупки

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция

Реализовывать свои планы по приобретению жилья следует по определенной схеме. Это позволит избежать лишних затрат и купить действительно качественную квартиру с минимальными рисками. Предлагаем воспользоваться пошаговой инструкцией.

Определение бюджета

Перед началом поиска на вторичном рынке подходящей под ваши запросы квартиры нужно оценить, сколько придется на нее потратить и откуда возьмутся необходимые средства. Прежде всего четко сформулируйте, каким критериям должна отвечать недвижимость. Оцените предложения на рынке вторичного жилья, чтобы определить, по какой цене можно купить квартиру с теми параметрами, которые вам подходят.

Важно иметь представление о том, что влияет на стоимость жилья на вторичном рынке:

  • Высота дома и этаж, на котором расположена квартира.
  • «Возраст» дома и его тип (кирпичный или панельный, много- или малоэтажный).
  • Район города, близость к центру, нахождение рядом шумной трассы.
  • Подвал, которым могут пользоваться жильцы.
  • Вид из окна.
  • Состояние двора, наличие детской площадки и парковки.
  • Инфраструктура: наличие поблизости торговых точек, мест отдыха, станции метро, остановок других видов общественного транспорта, поликлиники, школы и т.д.
  • Количество комнат, планировка и площадь.
  • Качество и стоимость коммунальных услуг: как отапливается жилье, какая в нем вода, сколько в среднем нужно платить за коммуналку.

Возможно, некоторые из тех факторов, которые повлияли на повышение цены, для вас не столь важны. Тогда не стоит переплачивать. Лучше поискать вариант без лишних «опций». Нужно учитывать, что, кроме платы за саму квартиру, вас ждут и другие расходы:

  • Оформление документов о покупке.
  • Если покупка происходит в ипотеку, нужно оплатить ее оформление.
  • Если в поиске жилья помогает риэлтор, придется оплатить его услуги. Как правило, это до 3% от цены квартиры.
  • Оплата услуг других специалистов: нотариуса, оценщика, юриста и т.д.

Важно: это неполный список. В каждом конкретном случае требуются дополнительные затраты. Возможно, нужно провести хотя бы минимальный ремонт. Кроме того, за покупку или перевозку мебели тоже придется заплатить. Определяя сумму, которую вы можете отдать за жилье, нужно учесть все нюансы.

Выбор способа покупки

Как и квартиру в новостройке, вторичное жилье можно купить в ипотеку. Но если есть возможность обойтись собственными деньгами, лучше так и сделать, чтобы избежать дополнительных затрат на оплату пользования кредитными средствами. При покупке в кредит стоит обратиться в банк заранее, чтобы узнать, на какую сумму займа можно рассчитывать, и с учетом этой информации искать приемлемый вариант жилья.

Покупку можно оформлять лично или через доверенное лицо. Во втором случае выберите в качестве представителя того человека, которому полностью доверяете такую ответственную и дорогостоящую покупку, как квартира. На него нужно оформить доверенность и удостоверить ее у нотариуса. Сделку о покупке квартиры удастся заключить и через агентство недвижимости. На вторичном рынке высок риск нарваться на мошенников, а обращение к специалистам позволяет избежать таких проблем. Но это недешевое удовольствие.

Осмотр вариантов

Выбрав несколько вариантов квартир, соответствующих вашим пожеланиям, можно отправляться на их осмотр. При этом стоит придерживаться некоторых правил:

  • Нужно лично оценить, в каком состоянии квартира. При осмотре обратите внимание на следующие характеристики:
    • Планировка. Она должна соответствовать техпаспорту квартиры и быть удобной для вас и других будущих жителей.
    • Ровность поверхностей. Оцените, насколько ровные в комнатах и других помещениях стены, потолки и полы.
    • Состояние окон и дверей. Во-первых, они должны быть. Во-вторых, желательно, чтобы они работали.
    • Уровень влажности. Загляните по углам и другим местам, где обычно можно заметить следы сырости и плесени.
    • Наличие водопровода, электроснабжения, канализации и газа, состояние соответствующих систем.
    • Работа электропроводки. Проверьте, в каком состоянии розетки, включив в них простые приборы.
    • Состояние отопительной системы. Если покупка происходит в холодное время года, проверьте, как работают батареи.
    • Работа сантехники и кухонной плиты.
  • Не стоит проявлять робость и вести себя, как в гостях. Это, возможно, ваша будущая квартира, и вы можете без лишней скромности заглядывать в самые укромные ее уголки. Осматривайте тщательно и не стесняйтесь задавать вопросы. На вторичном рынке не бывает квартир без недостатков, и хозяева всеми силами стараются их скрыть. Любые проблемы, которые вы обнаружите, могут повлиять на цену и позволят сэкономить. Кроме того, проявляя пристальное внимание к осмотру, можно избежать будущих серьезных проблем, например дорогостоящего ремонта, и вовремя отказаться от проблемного жилья.
  • Не ограничивайтесь осмотром только самой квартиры. Обратите внимание, в каком состоянии двор и подъезд, работают ли мусоропровод и лифт, есть ли поблизости магазины и другие важные для вас объекты.
  • Воспользуйтесь фотоаппаратом и записной книжкой. Запомнить свои впечатления от всех осмотренных квартир сложно, поэтому можно записать, что понравилось в каждом из вариантов, а что вызвало замечания. Можно также сделать снимки, чтобы позже просмотреть, посоветоваться с семьей и сравнить разные варианты.
  • Даже если первая же осмотренная квартира вас более-менее устроила, не стоит прекращать поиски. Вторичный рынок жилья очень богат предложениями и ежедневно пополняется. Не исключено, что уже завтра на нем появится более удачный вариант покупки.

Ведение переговоров

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо обсудить с продавцом ряд важных вопросов. В первую очередь попробуйте сбросить цену. Как правило, ее устанавливают с расчетом на то, чтобы потом немного снизить. В качестве аргумента укажите продавцу на все недостатки, которые нашли во время осмотра, даже самые мелкие. Может обсуждаться вопрос о выплате задатка. Необходимо также договориться о том, каким способом будут передаваться деньги и кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки.

Совет: кроме денежных вопросов, нужно обсудить сроки освобождения жилья. Если в нем кто-нибудь живет, оговорите с продавцом даты выселения и снятия их с регистрации. На этапе переговоров не помешает сторонняя помощь. Возьмите с собой хотя бы друга для поддержки.

Заключение сделки

Продажа квартиры оформляется договором. В законодательстве нет четких требований к его форме. Можно найти бланк в Сети и заполнить своими данными, заказать проект у нотариуса, в юридической конторе или в МФЦ. В любом случае в договоре должны быть основные реквизиты:

  • Дата и место подписания.
  • Сведения о продавце и покупателе (ФИО, адреса и паспортные данные).
  • Информация о квартире, которая продается (местонахождение, площадь и назначение жилья, другие характеристики).
  • Цена.
  • Способ и дата передачи денег.
  • Перечень других собственников (при наличии). Если их нет, об этом тоже нужно упомянуть.
  • Перечень прописанных в квартире.
  • Упоминание о наличие обременений.
  • Указание на то, согласен ли супруг продавца (если он в браке), а также совладельцы с продажей.
  • Информация о разрешении органов опеки (если в квартире прописаны несовершеннолетние).

Совет: ознакомьтесь со списком аккредитованных оценщиков Сбербанка.

Договор купли-продажи подписывается в присутствии обеих сторон соглашения. Можно привлечь к этой процедуре юриста. Ему же нужно заранее отнести договор на проверку. Если квартирой владеют несколько человек, каждому из которых принадлежит определенная доля, договор должен удостоверить нотариус. Допускается его нотариальное удостоверение и в других случаях. К договору необходимо приложить технические документы на квартиру.

После подписания договора между продавцом и покупателем проводится расчет. Передавать деньги можно разными способами, например открыть в банке аккредитив, заключить договор аренды банковской ячейки или оформить расписку. В первых двух случаях банк выступает в роли гаранта передачи денег. Аккредитив подходит для безналичных расчетов, а ячейка – наличных.

Совет: чтобы оформить передачу наличных за покупку и обезопасить от возможных проблем, узнайте, как должна выглядеть расписка в получении денежных средств за квартиру.

Подписание договора и передача денег еще не считаются покупкой квартиры. Заключение сделки будет завершено только после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Для этого следует обратиться в Росреестр или в МФЦ с определенными документами:

  • Заявление.
  • Паспорта обеих сторон.
  • Договор.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.

Важно: это базовый перечень документов. В зависимости от конкретных обстоятельств могут потребоваться дополнительные бумаги.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим часто задаваемые вопросы.

Как не попасться в сети мошенников?

Вряд ли удастся полностью застраховаться от встречи с недобросовестными продавцами, но есть вполне действенные методы свести шансы попасть на них и возможные негативные последствия к минимуму. Достаточно принять некоторые простые меры:

  • Проверьте документы на квартиру. Сверьте паспортные данные продавца с информацией в свидетельстве о праве собственности. Оцените соответствие планировки техпаспорту. Если продавец отказывается предоставлять какие-либо документы или ищет оправдание невозможности их показать, это плохой знак. Настаивайте на своем праве увидеть документы и не соглашайтесь на сделку, не ознакомившись с ними. Предоставление вместо оригиналов копий может говорить о том, что вам пытаются продать квартиру в залоге, и документы на нее хранятся в банке.
  • Проведите анализ предыдущих сделок о продаже квартиры. Для этого можно попросить у собственника расширенную выписку из Госреестра. В ней будет информация обо всех бывших хозяевах и способах приобретения квартиры. Если сделки купли-продажи заключались слишком часто, это может быть признаком мошеннической схемы. Рискованно также покупать квартиру, которая получена в качестве наследства.
  • Проверьте, кто хозяин квартиры, по реестру недвижимости (ЕГРП). Эта информация находится в открытом доступе и предоставляется любому заинтересованному лицу. Чтобы ее получить, можно заказать выписку из реестра через портал Росреестра. В этом документе будет информация обо всех собственниках, что дает возможность сверить их список с предоставленными согласиями на продажу.
  • Проверьте документы второй стороны сделки. Обратите внимание на страницу с отметками о прописке. Если на ней много записей о постановке и снятии с учета по разным адресам, это серьезный повод насторожиться. Сверьте данные, указанные в договоре, с паспортными данными. Если от имени собственника жилья выступает представитель, стоит проверить достоверность выданной ему доверенности через правоохранительные органы.
  • Проанализируйте расценки на аналогичное жилье. Вас должна насторожить слишком низкая цена на квартиру. Не исключено, что вам пытаются продать «нечистое» жилье.
  • Если помещение продается представителем, попросите познакомить вас с хозяином. Если в личном контакте откажут, риск стать жертвой мошенников повышается.
  • Узнайте, состоит ли продавец в браке. Даже если второй из супругов не является собственником квартиры, он может предъявить свои права не ее часть при разводе, если жилье куплено во время брака. Поэтому не помешает посмотреть, есть ли в паспорте продавца штамп о браке (и когда он заключен). Достаточно сверить эту дату с датой приобретения квартиры, указанной в выписке из ЕГРП, и будет понятно, в браке это произошло или нет.
  • Выясните, не ведется ли в отношении хозяина недвижимости или его супруги (супруга) процедура банкротства. Найти такую информацию можно в реестре дел, которые рассматриваются арбитражными судами, а данные об исполнительном производстве доступны на портале службы судебных приставов.
  • Если хозяин жилья – пожилой человек или с серьезными отклонениями в состоянии здоровья, стоит оценить, оправдан ли такой риск. Возможно, лучше поискать другой вариант, где меньше шансов впоследствии выяснить, что собственник недееспособен, а сделка недействительна. Как минимум, нужно попросить справки от психиатра и нарколога о том, состоит ли хозяин квартиры на учете.
  • Проверьте, нет ли в отношении квартиры каких-либо обременений (ареста, залога и т.д.). Сделать это несложно, достаточно попросить представить расширенную выписку из ЕГРП, в которой вся эта информация присутствует. Но при этом важно обратить внимание на дату ее выдачи. Эксперты советуют принимать во внимание только выписки, выданные не более чем за две недели.
  • Указывайте в договоре полную цену. Продавец может убеждать вас в том, что лучше указать заниженную сумму, чтобы сэкономить на налогах. Не поддавайтесь на уговоры. Если что-то пойдет не по плану и договор будет расторгнут, вернуть удастся только ту сумму, которая указана в нем.
  • Обратитесь к профессионалам. На вторичном рынке жилья происходит оборот больших денежных сумм, поэтому здесь много желающих заработать обманом покупателей. Если вы не уверены, что сможете справиться с покупкой квартиры самостоятельно, лучше позаботиться о помощи специалистов.

Стоит ли прибегать к услугам посредников?

В покупке жилья через посредника есть как плюсы, так и минусы. Только вам решать, какой из вариантов выбрать.

Преимущества обращения к риэлтору:

  • Легче выбрать квартиру. В его распоряжении обширная база жилья, представленного на вторичном рынке, что дает большие возможности для выбора. Кроме того, специалист подскажет, на что обратить внимание, и подберет подходящие варианты. Если вы плохо ориентируетесь в вопросах недвижимости, такой консультант не помешает.
  • Тратится меньше времени и усилий. Изучение рынка недвижимости, общение с продавцами и сбор информации о них – это трудоемкий и долгий процесс.
  • Профессионализм. Вам вряд ли приходится часто покупать квартиры, поэтому сложно рассчитывать на то, что удастся учесть все нюансы. Опытный риэлтор гораздо лучше знает, на что обратить внимание в документах, о чем спросить продавца и что осмотреть в квартире.
  • Безопасность. Если с продавцами будет работать специалист в сфере недвижимости с богатым опытом и обширными знаниями, можно избежать риска быть обманутым мошенниками.

Плюсы самостоятельной покупки:

  • Выгода. За услуги риэлторов нужно платить, и суммы они запрашивают немалые (как правило, до 3% от стоимости жилья). Но специалист может помочь найти квартиру подешевле, учитывая богатую базу недвижимости, которой он располагает. Это основной аргумент в пользу покупки квартиры своими силами. Поэтому, если необходимость платить риэлтору вознаграждение вас не пугает, лучше все-таки воспользоваться его услугами. Но важно при этом выбрать надежного специалиста, иначе деньги будут потрачены зря. Мошенники встречаются и среди риэлторов — а значит, обращайтесь только к лицензированным.

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры?

Часть потраченных на жилье денег можно вполне легально возместить даже без указания в договоре заниженной суммы или других обманных приемов. По закону есть возможность получить налоговый вычет в размере 13 процентов от фактических расходов на покупку квартиры, то есть уменьшить сумму уплаченных или будущих налогов. Такая льгота предусмотрена в статье 220 Налогового кодекса. Суть ее состоит в том, что на стоимость купленной квартиры снижается сумма доходов, с которых покупатель платит подоходный налог.

Но получить вычет могут не все покупатели квартир, поскольку действуют некоторые ограничения:

  • Если вы не работаете или трудитесь неофициально, вычет получить не удастся.
  • Квартира должна находиться на территории России.
  • Сумма, с которой можно получить налоговый вычет, не может превышать 2 млн руб.

Можно оформить вычет одним из двух способов:

  • В текущем году – не доплачивая налог до конца года.
  • По окончании года – путем возврата всей суммы от налоговой службы.

Чтобы получить вычет в налоговой, нужно обратиться с заявлением в ФНС по месту нахождения купленной квартиры уже после того, как закончился год, в котором приобретена квартира. К нему прилагается следующий пакет документов:

  • Договор купли-продажи и бумаги, которые подтверждают право собственности.
  • Документы о расходах (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).
  • Декларация о доходах за прошедший год.

Для получения вычета у работодателя нужно подать ему заявление и приложить уведомление из налоговой. До конца календарного года работодатель будет платить зарплату, не удерживая с нее подоходный налог.

Совет: выбирая способ получения вычета, лучше остановиться на варианте с налоговой. Для этого есть несколько причин. Во-первых, работодатель будет платить полную зарплату без вычета налога только после получения уведомления из ФНС, а через налоговую службу можно получить налог за весь прошедший год. Во-вторых, для получения вычета в ФНС достаточно посетить инспекцию один раз, а для оформления уведомления для работодателя потребуются как минимум два визита, первый — чтобы заказать этот документ, а второй — для его получения.

В сумму, с которой проводится налоговый вычет, кроме расходов на покупку самой квартиры или ее части, могут входить и затраты на:

  • приобретение материалов для отделки жилья;
  • оплату работ по отделке;
  • разработку проекта отделки и сметы.

Совет: если вы планируете использовать для покупки квартиры кредитные средства, узнайте о том, как получить возврат НДФЛ с процентов по ипотеке.

Покупателям жилья на вторичном рынке и не только будет полезно ознакомиться с материалами о том:

Подводим итоги

Покупка жилья – ответственное решение, реализация которого связана с массой нюансов. Чтобы стать обладателем квартиры, нужно пройти определенную процедуру. Исходя из финансовых возможностей и пожеланий по поводу характеристик жилья, следует выбрать самые подходящие варианты из представленных на рынке, провести их осмотр, сделать окончательный выбор, обсудить детали сделки с продавцом, подписать договор, рассчитаться и зарегистрировать переход права на жилье.

У каждой квартиры на вторичном рынке есть своя история, и нередко она делает недвижимость непригодной для продажи. Поэтому важно предварительно проверить «чистоту» жилья, то есть отсутствие юридических преград для его приобретения. Для этого изучаются документы, полученные у продавца, а также используются дополнительные источники информации, в частности ЕГРП.

Ответ на Ваш вопрос, возможно, находится здесь

uvolsya.ru

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры.

Популярность вторичного жилья позволяет рассчитывать на покупку недорогой, но уже готовой квартиры. Заключить договор купли-продажи несложно – куда важнее не нарваться на мошенников и купить действительно стоящую квартиру. Из нашей статьи вы узнаете, на что обратить внимание при покупке жилья на вторичном рынке.

 

 

○ Особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Вторичный рынок жилья – это уже готовые квартиры, передаваемые из рук бывшего собственника в распоряжение нового владельца. Гражданско-правовые отношения предполагают обязательное заключение договора купли-продажи. Покупатель должен проверить:

  • Юридическую чистоту квартиры.
  • Личность продавца.
  • Отсутствие обременений (ареста, наследников, несовершеннолетних владельцев).
  • Технические характеристики жилища.
  • Честность риелтора, нотариуса или юриста.

По сравнению с новостройками, вторичное жилье уже имеет обжитой вид. Немаловажно обратить внимание на инфраструктуру района, а также на отсутствие «вредного» производства вблизи от дома.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Что говорит закон?

Российское законодательство закрепляет право владения, пользования и распоряжения недвижимостью при наличии правоустанавливающих документов на жильё. Процедура купли-продажи квартир на вторичном рынке регламентируется Гражданским кодексом РФ, Налоговым кодексом РФ, а также ФЗ «О материнском капитале». Правоотношения требуют оформления специального соглашения:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья происходит между покупателем и продавцом. Последний должен являться собственником квартиры. В противном случае стороны не смогут заключить гражданско-правовую сделку.Пошаговая инструкция покупки недвижимости:

  1. Выбор квартиры на рынке вторичного жилья.
  2. Изучение правоустанавливающей и технической документации на объект собственности.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Заключение договора внесения аванса
  5. Подготовка документов для оформления сделки.
  6. Составление и подписание договора купли-продажи квартиры.
  7. Регистрация нового собственника в государственном органе.
  8. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.

Безопасность предстоящей сделки зависит от обоих участников. Поэтому, прежде чем ставить подпись под договором купли-продажи, рекомендуется проверить юридическую чистоту недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие риски могут возникнуть на вторичке?

Распространенным видом рисков является наличие обременений. Продавец может не проинформировать покупателя о наследниках на квартиру. Порой на недвижимость накладывается арест, что создает препятствия для продажи квартиры. Покупая обремененное жильё, покупатель рискует остаться ни с чем и потерять деньги.Второй проблемой считают отсутствие согласия второго супруга на продажу совместной квартиры. В соответствии со ст. 35 СК РФ, сделка может быть зарегистрирована только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга. Соответственно, купля-продажа скорее всего будет оспорена в суде.

✔ Мошеннические схемы

Полностью обезопасить себя от мошенников вряд ли удастся, но зато можно пресечь обман со стороны продавцов. Несколько советов, которые пригодятся вам на будущее:

  1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
  2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
  3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Не рекомендуется вступать в сделки, если продавец вызывает недоверие или умалчивает о некоторых деталях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.Содержание соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Проверка квартиры и собственника.

Определившись с вариантом квартиры, самое время проверить юридическую чистоту объекта и собственника.Перечень проверяемых документов:

  1. Свидетельства на право собственности квартирой (акт государственного органа или дарственная). Удостовериться в факте принадлежности помогает выписка из ЕГРН по запросу покупателя. Также можно обратиться в БТИ.
  2. Доверенность (если объект передаётся представителем собственника).
  3. Паспорт продавца (подлинность, отсутствие исправлений, наклеек, стёртой информации, вырванных вкладышей и т.д.).

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья имеет неоспоримые преимущества. Проверив документы на подлинность, покупатель может обзавестись готовой квартирой в районе с развитой инфраструктурой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать если продавец поднял цену перед покупкой?

Распространенная практика: стороны заключают предварительный договор купли-продажи с одной ценой, а через некоторое время продавец сообщает, что квартира стоит дороже и нужно доплатить. Вариантов действий два: отказаться от покупки по завышенной цене или настаивать на старой цене и возврате аванса (через суд). Во втором случае сделка перехода прав собственности будет заблокирована, что явно невыгодно продавцу (особенно, если на квартиру имеются другие покупатели). Таким образом, покупателю удастся либо сбить цену, либо вернуться к первоначальному варианту.

✔ Продавец не выписывается из квартиры после получения аванса

Согласно п.2 ст. 292 ГК РФ, основанием для выписки продавца из квартиры служит продажа жилья новому собственнику. При использовании аренды банковской ячейки можно недоплатить продавцу часть суммы за квартиру. Перевод остатка будет осуществлен только после фактического снятия прежних жильцов с регистрационного учёта.Но лучше всего сразу обратиться в суд и осуществить выписку прежнего собственника в принудительном порядке. Получив решение суда, покупателю останется отнести лист в паспортный стол и выписать продавца из квартиры без его согласия.

Вернуться к содержанию ↑

 

Адвокат Олег Сухов расскажет, как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать

Схемы обмана при покупке квартиры​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

  • предлагают квартиру по очень низким ценам;
  • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
  • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
  • с вас требуют большую сумму задатка;
  • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
  • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Бесплатная консультация юриста по телефонуМосква и область: +7-499-938-54-25
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуСанкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Бесплатная консультация юриста по телефонуФедеральный: +7-800-350-84-02

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

  1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
  2. сделку оформляют по фальшивым документам;
  3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
  4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
  5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

 Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

  • свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
  • договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности. 

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.   

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки. 

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

law03.ru

Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов

Покупка квартиры - серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна "история" квартиры, все сделки совершенные с ней. 

В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. "Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, - говорит  Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше  сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру". Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж                                                     Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.                                                                                                                  

Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. "После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы - гниют, а пол - проваливается, -  комментирует Александр Зиминский. -  Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить".

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки,  наличными через депозитарную ячейку,  банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко "синхронизирована" с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель  будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи  наличных денег - ячейка в банковском депозитарии.

Ячейка арендуется  на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет  12  дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый   день   доступ к ячейке   имеют  и продавец, и покупатель - для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние  дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно - 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли - продажи - квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета - 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб.

Получить данную льготу можно двумя способами. Первый - можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ - вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки. Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным.

"Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить", - заключает Александр Зиминский.

Penny Lane Realty

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

rb.ru

Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке

Вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда своего рода лотерея. Нет, дом введен в эксплуатацию давным-давно, здесь проблем быть не может. Но, в отличие от новостройки, вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью для нового владельца.

Советы по покупке квартиры на вторичном рынке дает руководитель отдела городской недвижимости компании "НДВ-Супермаркет недвижимости" Елена Мищенко.

Первый совет — удостовериться во вменяемости продавца жилья. Причем это касается не только людей преклонного возраста. Например, довольно молодой человек через некоторое время после сделки может принести справку о нахождении на постоянном наблюдении в наркологическом диспансере и потребовать признать сделку ничтожной. Ведь он, якобы, не может отвечать за свои действия

Второй совет — убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок. Чем больше было собственников, тем внимательнее нужно быть при покупке. Возможно, что продавец даже не знает о перепланировке, сделанной ещё задолго до него и пропущенной кадастровым инженером. А покупатель ещё долго не сможет получить право собственности. Если есть какие-либо подозрения, либо откажитесь от покупки, либо наймите квалифицированного оценщика.

Четвертый совет — работать только с собственником. Поддельная, утратившая силу, просроченная доверенность может принести большие-пребольшие проблемы. По этой причине надо требовать присутствия собственника при совершении сделки купли-продажи.

Третий совет — проверить наличие возможных наследников. Было бы прекрасно, если бы все квартиры на вторичном рынке с момента приватизации до продажи имели только одного владельца. Если квартира перешла от почившего родственника к продавцу, стоит тщательно проверить, единственным ли наследником он был.

Четвертый совет — потребовать от продавца пакет следующих документов, чтобы убедиться в его добросовестности. Во-первых, владелец квартиры должен получить в Росреестре (МФЦ) ЕГРН, где есть вся информация о собственниках и документах-основаниях. Их продавец также должен предоставить: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Во-вторых, обязательно потребуется техпаспорт БТИ и выписка из домовой книги. Именно по ней можно получить архивную информацию и увидеть всех зарегистрированных и выбывших из квартиры с начала времён. В-третьих, необходимо запросить справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является банкротом, а также не имеет задолженностей по оплате коммунальных платежей.

Провести сделку самостоятельно — это суетно и чревато неприятными последствиями. А профессиональный агент лучше знает процедуру проверки документов, обладает опытом для выявления мошенников на первоначальных этапах переговоров, может выступить свидетелем, если дойдет до суда. Важно помнить, что это касается только сотрудников компаний, частного риелтора лучше не нанимать, так как он фактически консультант-доброволец. Пусть будет чуть дороже, но лучше обратиться в агентство недвижимости.

realty.vesti.ru