Оценка квартиры: для чего нужна, как проводится, что следует знать об оценке перед продажей? Как самостоятельно оценить квартиру


Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт!

Как сделать оценку жилого дома с земельным участком для наследства? Для чего проводится кадастровая оценка дачного дома? В чем особенности оценки дома для суда онлайн?

Приветствую читателей сайта «Хитёр Бобёр»! С вами — Мария Даровская.

Тема данной статьи — оценка дома. Статья будет интересна всем тем у кого уже есть дом в собственности, либо тем, кто готовится стать владельцем недвижимости.

Обратите внимание, в конце статьи вас ждут полезные советы как не переплатить, оценивая дом.

Оценка дома

1. Что такое оценка дома и кем она проводится?

Оценка дома — процесс, конечный результат которого — установить его стоимость.

Стоимость дома устанавливается законами рыночной экономики, то есть при купле-продаже определяется суммой, за которую покупатель готов дом купить, а продавец продать. Если покупатель и продавец сходятся на том, сколько стоит дом, то сделка осуществляется. Если одну из сторон цена не устраивает — значит, эта цена не отвечает условиям рынка.

Но часто оценить дом нужно не для продажи или покупки объекта. Тогда и нужно провести независимую оценку.

Такая процедура понадобится:

  • при расчете налоговой суммы от продажи дома;
  • при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд;
  • при расчете суммы госпошлины;
  • для ипотеки, так как она обычно не превышает 80-90% от стоимости залога;
  • при расчете суммы взноса в уставной капитал;
  • когда дом — залоговое имущество;
  • при аресте дома;
  • при имущественных спорах;
  • при разделе имущества;
  • при выплате страховки за дом;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Оценщиками могут быть частные или физические лица, состоящие в профильной СРО, имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей.

СРО — саморегулируемые организации — некоммерческие объединения предприятий, созданные по отраслевому или территориальному признаку. СРО работают под контролем государственных органов надзора.

Подробнее о механизмах и принципах оценки — в обзорных статях «Независимая экспертиза» и «Независимая оценка».

2. В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций

В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.

Ситуация 1. Оформление наследственных прав

Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.

Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.

Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.

Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.

Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).

Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи

Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.

Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.

Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.

Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.

Читайте также материал «Оценка квартиры».

Ситуация 3. Оценка по представлению органов опеки

Оценивают дом по предоставлению органов опеки в случаях, когда владелец дома или его части — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. В таком случае без разрешения опекунского совета, невозможно продать, обменять или подарить жилье, а также сдать его в аренду, заложить или совершить другие операции.

Механизм опекунского совета нужен, чтобы не допустить ущемления прав и соблюсти интересы несовершеннолетнего или недееспособного лица.

Оценку дома для органов опеки нужно проводить при:

  • продаже дома;
  • сдаче в аренду;
  • оформлении дома в качестве залога;
  • разделе дома;
  • выделении доли в доме;
  • проведении с домом других операций, которые могут затронуть права опекаемого лица.

Нужно подготовить необходимые для оценки жилого дома документы о праве собственности, техпаспорт и паспорт заказчика.

Как и в других случаях, результат оценки — заключение, подтверждающее рыночную стоимость, с приложенными правоустанавливающими документами.

Учтите, что с 2005 года решение органов опеки стало обязательным лишь для тех опекаемых лиц, которые являются собственниками или совладельцами недвижимости.

Если продажу дома совершили, не получив согласия органов опеки, суд может признать эту сделку недействительной и привлечь к уголовной ответственности лицо, предоставившее неправдивые данные.

Ситуация 4. Страхование жилья

Согласно законодательству РФ, если стоимость недвижимости завышена относительно рыночной, договор страхования считается недействительным.

Если страховая сумма меньше рыночной стоимости, страхование считается неполным, а возмещение при наступлении страхового случая выплатят частично. Выплачивать будут с учетом рыночной стоимости дома, пропорционально его стоимости.

Именно из-за вышеперечисленных аспектов закона перед страхованием дома проводят процедуру его независимой оценки.

Зачем нужна оценка жилья

Учтите, что максимальная выплата страховой компании равна стоимости строительства нового дома, идентичного по параметрам. Но и тут есть нюанс. Когда речь идет о страховании дома, страховая сумма все равно не будет равна его рыночной стоимости. Причина в стоимости земли, на которой построен дом. Это создает пространство для интерпретаций подсчета.

Выход — страховать дом без земельного участка, а страховую стоимость определять с помощью оценщика. В таком случае превратностей трактовок не будет.

Задача в том, чтобы не допустить в договор неопределенность. Цель — избежать затяжного судебного конфликта с неясным исходом (смотрите также «Судебная экспертиза»).

Ситуация 5. Внесение дома в уставной капитал общества

Внесение в уставной капитал организации помогает детализировать права участников на принятие решений. Помимо этого, при правильной оценке взноса правильно исчисляется налог на имущество и затраты на амортизацию. Поэтому, при внесении дома в уставной капитал важно верно оценить его стоимость.

Учтите, что денежная оценка имущественного вклада, к которому относится дом, осуществляется по соглашению учредителей. Но сумма этой оценки не может превышать сумму, в которую оценил дом независимый оценщик.

Передача имущества в качестве вклада, согласно закону, считается инвестированием, а не способом его реализовать.

Ситуация 6. Раздел дома

При разводе или других спорах о разделе дома для того, чтобы одна из сторон отказалась от своих имущественных прав, другая сторона должна выплатить компенсацию.

Чтобы определить сумму компенсации, нужна услуга оценщика. Он определит стоимость дома вместе с земельным участком. А уже исходя из этой суммы стороны придут к соглашению.

К разделу дома прибегают при ликвидации предприятия, при выходе из долевых собственников, при продаже доли, выделении доли, разводе. Эти действия часто осуществляют при помощи нотариуса (читайте статью «Оценка для нотариуса»).

Пример

Алла и Борис разводятся. Борис заказал оценку загородного дома у оценочной компании. Компания оценила дом в сумму, с которой не согласна Алла. Чтобы решить эту ситуацию, Алле нужно уговорить мужа на повторную оценку. А нового оценщика — выбрать совместно. И совместно заключить с ним договор.

Если договориться с экс-мужем не удастся, нужно провести экспертизу спорного отчета на предмет достоверности. Такую экспертизу должна провести СРО оценщика.

Читайте статью «Независимая экспертиза квартиры».

Ситуация 7. Получение кредита

Обычно размер кредита равен сумме 80% стоимости залоговой недвижимости. По этой причине оценка дома и земли — обязательно условие при использовании его в качестве залога для ипотеки.

В этом случае оценку должна проводить профессиональная компания-оценщик, аттестованная банком.

Банк не навязывает конкретного исполнителя, а предоставляет список аттестованных оценщиков, из которого и выбирают.

3. Как сделать оценку дома с земельным участком — пошаговая инструкция для новичков

Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.

Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия — компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.

О том, как грамотно выбрать фирму читайте в статье «Оценочная компания».

Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект

Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак — они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.

Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.

От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.

Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения

От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.

Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.

Читайте статью по смежной тематике «Независимая строительная экспертиза».

Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка

На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.

Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:

Шаг 5. Определяем стоимость главного строения

Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.

Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.

Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:

Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке

Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.

Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений — просто определите стоимость их строительства.

Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья

Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.

Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед». Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.

Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.

Каждый день пользователи сайта получают больше тысячи консультаций. Посетители оценивают консультации положительно в 95% случаев. При этом вероятность ошибки при консультации с помощью «Правоведа» равна нулю.

Дополнительная информация — в материале «Обследование зданий и сооружений».

4. Профессиональная помощь в оценке дома — обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг

Чтобы облегчить читателям выбор оценочной компании, предлагаем обзор пятёрки лучших организаций этого профиля.

1) Гранд-Реал

Гранд РеалОценочная компания «Гранд-реал» на рынке уже 13 лет, а потому имеет достаточно опыта в оценке недвижимости, в том числе домов и земельных участков.

Компания состоит в СРО, аккредитована в двух СРО, застраховала свою деятельность и деятельность своих оценщиков. Оценивает коттеджи, дома, дачи, земельные участки для различных целей.

2) Профсервис

ПрофСервисКомпания «Профсервис» занимается различными видами оценочных услуг по всей территории России, в том числе оценкой домов, коттеджей и дач. За 15 лет существования компания получила незаменимый профессиональный опыт, который позволяет выполнять услуги качественно и с соблюдением сроков.

«Профсервис» аккредитован Сбербанком. Оценка проводится при четком следовании правовым и законодательным нормам. Получить консультацию по интересующему вопросу можно позвонив в компанию или заказав обратный звонок на сайте.

3) Новые горизонты

Новые горизонты«Новые горизонты» оказывают услуги оценки всех видов. Фирма существует с 2010 года. Оценочную деятельность компания совершает в строгом соответствии действующему законодательству. Помимо оценки, фирма «Новые горизонты» занимается экспертизами, консалтингом, инжинерингом.

Для процедуры оценки компании понадобится всего двое суток. Спустя 48 часов после заключения договора клиент получает отчет о независимой оценке дома или другого имущества. Такая оперативность возможна благодаря опыту и профессионализму штатных оценщиков «Новые горизонты». Каждому клиенту также предоставляется гарантийное письмо.

4) Вега

ВегаКомпания «Вега» занимается экспертной и оценочной деятельностью различных видов, в том числе оценкой недвижимости. Как и требует законодательство, компания — член СРО оценщиков.

Штатные сотрудники «Веги» имеют профильное образование и опыт работы. Деятельность компании и ее оценщиков застрахована, что также продиктовано законодательством РФ, как обязательное условие ведения оценочной деятельности.

5) Реал-А.К.

Реал-АККомпания «Реал-А.К.» существует уже 15 лет, из которых уже 12 оказывает услуги оценки различных видов. В том числе оценивает дома, таунхаусы, коттеджи, садовые домики. В штате компании шесть оценщиков различных профилей. «Реал-А.К.» состоит в СРО, тем самым соблюдая требования закона. Деятельность компании и ее сотрудников застрахована. В списке преимуществ организации — курс на самые акутальные технологии работы и профессионализм.

Дополнительная информация — в статье «Строительно-техническая экспертиза».

5. Как сэкономить на оценке дома — 3 простых совета

Существует несколько способов сэкономить часть средств при оценке. Но учтите, что экономия на оценке — не всегда хорошая идея.

Как сэкономить на оценке дома

Стоит тщательно взвесить возможные финансовые риски в дальнейшем и принять решение.

Совет 1. Пользуйтесь услугами частных оценщиков

Чтобы сэкономить на оценке, вместо обращения в компанию можно обратиться к частному оценщику. Его услуги обычно обходятся дешевле.

При этом оценщик все равно должен иметь хорошую репутацию и быть застрахованным. В этом требования к частному лицу не отличаются от требований к компании.

Услугами частного оценщика можно воспользоваться в том случае, если вас не направили на прохождение этой процедуры страховая компания, банк или другое учреждение. В этом случае у оценщика должна быть аккредитация этого учреждения.

Об особенностях судебной экспертизы читайте в статье «Судебный эксперт».

Совет 2. Проведите оценку отдельных объектов самостоятельно

Провести оценку дома можно своими силами. Для этого нужно воспользоваться рекомендациями и таблицами факторов, влияющих на цену, из пункта три.

Такой самостоятельный анализ подойдет, если оценка нужна для формирования цены продажи. Если оценка нужна для суда, страховой организации или банка — придется обращаться в оценочную компанию.

Совет 3. Оценивайте стоимость дома в режиме онлайн

Существует множество ресурсов, на которых вы можете сделать оценку дома онлайн. Для этого нужно заполнить графы достоверной информацией и получить результат.

Этот способ подойдет, если дом нужно оценить для личных целей и не подойдет для страховых компаний, суда и банков.

Для углубления тему рекомендуем к просмотру ролик по теме оценки земельных участков, на которых расположен дом.

6. Заключение

Сегодня мы узнали, как проводится независимая оценка дома и для чего она может понадобиться. Выяснили как сделать оценку дома самостоятельно. Определили как происходит такая оценка и в каких случаях она подходит. Рассмотрели факторы, влияющих на стоимость дома и земельного участка в сторону удорожания или удешевления.

На этом наш материал подошел к концу. До новых встреч. Желаем вам, чтобы результаты оценок совпадали с вашими ожиданиями! Будем признательны за оценки и комментарии.

hiterbober.ru

как оценить стоимость квартиры самостоятельно

 

Риелторы, как правило, упрощают процедуру оценки квартиры и ориентируются в основном на ваше мнение. Они всегда вас спросят, за сколько вы готовы продать квартиру, и от этой информации будут отталкиваться. Посмотрев вашу квартиру, они точно также находят аналогичные предложения квартир и назначают минимальную цену. Эта выборка может производиться при вас. Вы увидите квартиры даже большей площади намного дешевле по цене, чем, к примеру, вы рассчитывали. Риелторы в данной ситуации, как маги-иллюзионисты, могут убедить вас в чем угодно. Они отлично знают, какие параметры влияют на цену, и, расставляя галочки специальным образом, могут добиваться той или иной выдачи результатов. В любой базе предостаточно объектов недвижимости, которые стоят дешевле реальных рыночных цен, и узнать истинную причину такой низкой цены можно, только позвонив и уточнив все нюансы. На рынке риэлтерских услуг есть агентства, которые разработали целую методику обработки клиентов и продажи квартиры ниже рынка. То есть, к примеру, реальная стоимость квартиры 10 000 000 рублей, они оценивают ее за 8 000 000 р., начинают продавать и якобы квартира не продается, но это все для виду. Далее квартиру просто выкупает само агентство на себя, или на аффилированное лицо. Но это, как вы понимаете, откровенное мошенничество. Есть агентства чуть более совестливые, которые выставляют цену ровно такую, чтобы покупатель находился не более чем за неделю. В такой ситуации клиент остается доволен, что продал квартиру быстро, он же не знает, сколько потерял при этом. Поэтому крайне важно знать реальную стоимость квартиры.

 

При оценке недвижимости имеет значение всё: удалённость от метро, наличие лифта, этажность дома, год постройки, инфраструктура и прочее. Найдя схожие с вашим объекты недвижимости, объявления, посмотрите, какова стоимость квадратного метра. Умножьте эту сумму на общую площадь вашей квартиры, и вы получите примерную стоимость. Самое главное – найти идентичные вашей квартире объекты недвижимости. Например, если у вас кухня не менее 9 кв. м, значит, и в сравниваемом объекте площадь кухни должна быть не менее этой цифры. Разница между стоимостью квартир одинаковой площади, ремонтом, местоположением, но отличающихся только наличием или отсутствием лифта, площадью кухни, может доходить до шестизначных цифр! Необходимо прозвонить объекты недвижимости, с которыми происходит сравнение, и убедится в их реальности. Часто бывает так, что квартира давно продана, а из базы она не удалена или кто-то      пытается манипулировать рынком, поднять или опустить цены на недвижимость в конкретном районе. Для этого размещается целая серия объявлений с заведомо низкой стоимостью. Также очень много существует объявлений-пустышек с ценами ниже рынка, так риелторы заманивают покупателей в свои сети. Т.е. вы звоните по конкретной квартире, а вам риелтор говорит, что эта квартира продана, но он легко подберет для вас вариант не хуже, ну и что-то     в этом роде. На подобные объявления также не нужно обращать внимание.

Найдя аналогичные вашей квартире объекты, уточните юридические особенности в оформлении документов. Квартира с несовершеннолетними собственниками или полученная по наследству может стоить дешевле квартиры с абсолютно чистой историей. Альтернативные квартиры тоже стоят дешевле квартир со свободной продажей. Посмотрите, как давно продаются отобранные для сравнительного анализа объекты. Но при всём этом вы все равно получите приблизительную стоимость.

Окончательно определиться с ценой можно только тогда, когда вы начнёте квартиру продавать.

Советую сравнить свою квартиру с недавно проданными объектами недвижимости и сопоставить полученные цифры. Проданные квартиры точнее отражают потребности рынка, и про эти квартиры не нужно забывать, делая оценку собственной квартиры. Дополнительно можно сравнить полученную цену с индексами стоимости квадратного метра. Подобные индексы для г. Москвы размещаются на сайте: http://www.irn.ru/index/ То есть, зная общую площадь вашей квартиры и среднюю стоимость квадратного метра в домах вашей категории в вашем районе, вы получите приблизительную оценку вашей квартиры.

Если данные действия по самостоятельной оценке квартир показались вам слишком сложными, то вы всегда можете заказать оценку у оценочной компании. Стоимость развёрнутого отчёта оценщика в среднем составляет 3 000-10 000 рублей. Банки, выдавая кредит, пользуются услугами именно оценочных компаний, они не доверяют мнению риелторов. Но все равно цена, определённая оценочной компанией, не гарантирует точное угадывание рынка. Поэтому правильную цену можно узнать, только начав тестировать рынок (продавать недвижимость).

Методик оценки стоимости недвижимости превеликое множество, но цена формируется в головах конкретных покупателей, и часто бывает так, что стоимость недвижимости, за которую покупатели готовы ее купить, даже ниже себестоимости ее строительства. Если цена вам нужна не для того, чтобы потешить свое самолюбие и узнать, сколько стоит ваша квартира, а к примеру, вам нужно реально продать квартиру, то вам нужно начать ее продавать. Как делают продавцы на продовольственном рынке, назначая цену за товар? Никто не заказывает исследования и не проводит глубокие математические расчеты. Все смотрят на других продавцов, на покупателей, которые готовы или не готовы приобретать товар за обозначенную цену. Цена формируется по ходу продаж.

Итак, вы определили стоимость своей квартиры сравнительным методом, проверили ее стоимость на индикаторах средней стоимости за квадратный метр. Далее, чтобы не ошибиться с ценой, накиньте процентов пять к стоимости, и начните продавать. Поменять цену всегда возможно. В период бурного роста недвижимости, я часто наблюдал ситуацию, когда после того как на квартиру находился покупатель, квартира снималась с продаж и тут же размещалась за более высокую цену. Даже если покупатель тут же найдется, то вас никто не заставит продать вам квартиру за обозначенную цену. Естественно покупателю вежливо отказывали. Но как вы понимаете так делать не красиво, минус вам в карму. Я рекомендую спускается по цене, а не подыматься.

Далее разместите объявление в популярных базах недвижимости и ждите звонков. Если реальных звонков и просмотров квартиры будет мало, то цену следует снизить. В данном случае вы сами вольны решать, как быстро вы хотите продать квартиру: быстро и дёшево, или дорого, но долго, либо что-то      среднее между первым и вторым вариантом. Имейте в виду, что многие будут звонить не с целью покупки вашей квартиры, а чтобы просто убедиться, что ваше объявление  «живое». Звонить могут и с самой базы, где вы размещаете объявление, чтобы очистить ее от мусора, либо чтобы оценить свой объект недвижимости, и т.д. Будут звонить и риелторы желающие продать вам свои услуги, намекая что вы все делаете не правильно, у вас ни чего не получится без их помощи и т.д. Заинтересованность рынка в вашей квартире нужно оценивать по желающим именно посмотреть вашу квартиру и возможно приобрести. Если вы, снизив цену, сразу получили большое количество звонков, то, скорее всего, вы недооценили свою недвижимость. В этом случае повышайте по чуть-чуть. Снизив цену даже на 30 000 рублей, можно получить куда большее количество покупателей.

Начав самостоятельно продавать квартиру, вы поймёте, что тут нет ничего сложного, это почти то же самое, как продавать вещи на Авито. (Покупатели сами спросят, что их интересует, нужно только отвечать на их вопросы). В процессе продажи по реакции покупателей вы будете понимать, угадали вы с ценой или нет. Многие за счёт того, что экономят на риэлтерских услугах, снижают цену на квартиру и квартира, как правило, продается быстрее, чем через агентство. Тут главное правильно разместить объявление в топовых базах. Как правило, в такой ситуации квартира улетает, как горячий пирожок. Но, поняв механизм продажи и ценообразования, вы можете запустить параллельно продажу вашей квартиры в агентстве недвижимости, предварительно сообщив, что вы продаете квартиру в таких-то базах и попросите риелторов там не рекламировать ваше объявление. Дубли одной и той же квартиры с разными телефонами и ценами многими участниками рынка рассматриваются негативно. Зная истинную рыночную стоимость квартиры, риелторы уже не введут вас в заблуждение, и вы не проиграете на продаже квартиры.

Следует иметь в виду, что цены могут скакать от недели к неделе. Это может зависеть от активности покупателей. К примеру, в декабре заключается огромное количество сделок с недвижимостью, но вот уже в январе активность на рынке недвижимости значительно спадает. Летом также сложнее продать квартиру, так как у большинства людей отпуска и многие переносят покупку или продажу на рабочие месяцы. На цену влияют также экономические, политические факторы. Всё это тоже нужно учитывать.

 

как обманывают риелторы

Поводом к написанию настоящей статьи послужили многочисленные обращения клиентов, недовольных работой своего риэлтора. Чтобы было понятнее, приведу пример. Одно из основных направлений деятельности нашей компании – это взыскание неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ. При оказании подобной услуги наши клиенты рассказывают нам о том, при каких обстоятельствах приобреталась недвижимость и с какими проблемами они сталкивались. На нашем сайте мы делимся накопленным опытом. Излагать материал будем на конкретных примерах из жизни, так будет понятнее.

Что купить: новостройку, вторичное жилье в новом доме или присмотреться к старому фонду. Плюсы и минусы.

Многие стоят перед выбором, что купить — новостройку или вторичное жилье. При этом сделав выбор в пользу новостройки, даже не рассматривают вторичное жилье и наоборот. Давайте попробуем взвесить плюсы и минусы.

Будете умным покупателем, ведь порой к реальной стоимости квартиры прилипает даже не 200 000 рубле, а намного больше.

Ну я надеюсь вы прочитали первую часть статьи там раскатывается об остальные способах получения скидки при покупке квартирыа так же статью как выгодно купить недорогую квартиру и если вы дочитали до этих строк, то вы молодец, я вас люблю и в подарок дарю ещё одну схему, как получить скидку при покупке квартиры в новостройке.

10 шагов, которые обязательно нужно сделать при просмотре квартиры.

10 шагов, которые обязательно нужно сделать при просмотре квартиры. На что обращать внимание при просмотре квартиры перед покупкой. Что спрашивать при просмотре квартиры. Какой должен быть просмотр квартиры риелтором.

Перед ознакомлением с настоящей статьей, рекомендую ознакомиться с первой частью и проделать шаги, указанные в статье: «Предварительный осмотр квартиры перед покупкой».

Надеюсь, вы так и сделали, тогда начнем.

 

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию, которая подскажет, на что обратить внимание при просмотре квартиры перед ее покупкой. Что нужно знать, чтобы уберечь себя от проблем в будущем. Ошибки при просмотре квартиры.

Собираясь на просмотр квартиры, возьмите блокнот с карандашом, фотоаппарат или телефон с камерой, рулетку, отвертку, фонарик, бахилы, спички, строительный уровень. Для чего это все нужно, вы узнаете из статьи. Заранее выпишите все интересующие вас вопросы. Рекомендую просматривать квартиру несколько раз. Первый раз сделайте обзорный осмотр и после принятия решения о покупке квартиры и получении скидки на покупаемую квартиру проведите уже более тщательный осмотр квартиры.

www.s-u-d.ru

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

Совершается ли сделка купли-продажи, обмена жилья, определяется ли залоговая стоимость для получения кредита – без оценки стоимости квартиры осуществить эти процедуры невозможно.

Оценить рыночную стоимость квартиры или ее доли не так уж просто. Чтобы не допустить ошибок важно учесть все факторы, определяющие ее реальную стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Каковы критерии оценки квартиры?

Перед тем, как самому оценить рыночную стоимость квартиры, нужно узнать критерии оценки жилья. К таковым относятся:

  • Месторасположение. На стоимость квартиры повлияет удаленность спального района от центра города, близость к автостраде или парку. Ценится больше то жилье, рядом с которым есть школа, детский сад, районная поликлиника, магазины.
  • Параметры площади. Основной элемент, определяющий стоимость жилья в целом и 1 кв.м.
  • Особенности планировки. Различия в проектировании формально равнозначных квартир могут сказаться на ценовой разнице. К примеру, квартира с кухней большего размера будет пользоваться более высоким спросом.
  • Проведенные отделочные работы. Чтобы приобрести квартиру подешевле, можно выбрать вариант без капитального ремонта. Вкладывать в отделку придется так или иначе.
  • Типология постройки. Квартира из элитного дома не может иметь эквивалентную стоимость с равноценным по метражу жильем в «хрущевке».
  • Этажность. Первый и последний этажи всегда более доступны по цене, чем остальные.

В качестве дополнительных факторов могут выступать наличие телефонной линии, интернета, кабельного ТВ. Балкон, пластиковые окна, металлическая дверь, а иногда и социальный статус соседей влияют на оценку жилья, пусть и косвенно.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?

Самостоятельная оценка стоимости квартиры предполагает в качестве одного из самых распространенных методов использование упрощенной схемы сравнительного анализа выставленных на продажу квартир с аналогичными характеристиками.

  1. Тщательно изучается база аналогов оцениваемой квартиры, предложенных к продаже. Информацию можно получить в крупных агентствах недвижимости, а также в газетах «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и т.п. Подобранные 5-6 похожих на оцениваемый объект квартир должны быть равноценны по местоположению, строительной конструкции дома, классу отделки, числу комнат, ремонтному состоянию, этажностью, габаритам кухни, наличию балкона.
  2. Источник информации должен быть достоверным, предложение на дату оценки актуальным. Не помешает личное уточнение информации по контактному телефону.

  3. Корректируются (уменьшаются) цены на выбранные варианты квартир. При этом учитывается прогнозируемая скидка (поправка), которую можно получить в процессе торгов. Размер поправки напрямую зависит от периодов роста и спада цен на рынке недвижимости. Условия вероятного понижения цен определяют возможность получения значительной скидки, когда продавцы более всего заинтересованы в оперативной продаже своих квартир. Поправка в 10-15 % может стать приятным результатом торгов в такой период. При растущих ценах на объекты недвижимости на скидку рассчитывать особо не приходится. Она может составить в среднем от 0 до 2 % от сделки. Продавцы могут придержать квартиры до грядущего повышения стоимости жилья. Более-менее стабильному положению цен будет соответствовать скидка в 4%, 6-8 % поправка – индикатор умеренного падения цен.
  4. Рассчитывают стоимость 1 кв. м каждой из аналоговых квартир. Для этого цену с учетом поправки делят на общую площадь такой квартиры. Среди получившегося ряда значений следует исключить максимальные и минимальные из них, отличающиеся от соседних на 20%. Вычислив среднее арифметическое цен за 1 кв.м квартир с аналогичными характеристиками и, умножив его на площадь оцениваемого объекта, находят примерную рыночную стоимость продаваемой квартиры.

Рассмотрим на примере, как правильно оценить стоимость квартиры:

В базе было отобрано 6 аналогов по ценам: 8599 тыс. руб., 8163 тыс. руб., 8755 тыс. руб., 8571 тыс. руб., 9194 тыс. руб., 11225 тыс. руб. При ситуации умеренного роста цен поправка составит примерно 2%. Скорректированные цены будут иметь вид: 8427, 8000, 8580, 8400, 9010, 11000 тысяч рублей.

Разделив найденные величины на площадь каждой из квартир, получаем цену за 1 кв.м.

8427 тыс. руб. / 53 кв.м = 159 тыс. руб.8000 тыс. руб./ 50 кв.м = 160 тыс. руб.8580 тыс. руб. / 52 кв.м = 165 тыс. руб.8400 тыс. руб./ 50 кв.м = 168 тыс. руб.9010 тыс. руб./ 53 кв.м = 170 тыс. руб.11000 тыс. руб./ 50 кв.м = 220 тыс. руб.

Последняя квартира из списка исключается из-за превышения значения более, чем на 20%.

Вычисляем среднее арифметическое найденных значений: (159+160+165+168+170) / 5 = 164 400 руб. Умножаем на площадь оцениваемого жилья: 164, 4 т.р. *50 = 8220 т.р.

Итак, рыночная стоимость квартиры в 50 кв.м составляет 8220 тысяч рублей.

Существует еще один метод, который поможет оценить рыночную стоимость квартиры – «прощупывание рынка». Первоначально квартира предлагается по завышенной в сравнении с рыночной ценой. При отсутствии предложений цена потихоньку снижается до появления первых покупателей.

С этим методом можно добиться и хорошего результата и не очень. Может пострадать репутация квартиры, которая слишком долго продается. Потенциальный покупатель, наблюдающий за ситуацией на рынке, может занять выжидательную позицию падения цены до минимума.

Как правильно оценить стоимость доли в квартире?

В случае выкупа доли, оформления наследства или раздела имущества возникает необходимость оценки стоимости доли в квартире. Если собственником доли является несовершеннолетний ребенок, то за оценкой его доли осуществляется контроль государственными органами опеки и попечительства.

Для доли в квартире, готовящейся к продаже, должна быть определена ее рыночная стоимость. При этом стоит учесть факт непропорциональности стоимости квартирной доли по отношению к стоимости целого «аналога»: 1 кв.м целой квартиры стоит дороже, чем 1 кв.м доли в этой же квартире. Это связано с неудобствами, получаемыми при покупке коммунального, а не индивидуального жилья. Размер скидки в этом случае определяется возможными рисками, условиями проживания, площадью доли в квартире. Среднее ее значение достигает 30-40%.

В ситуации с выкупом доли одной квартиры одним из собственников у другого стоимость должна рассчитываться прямо пропорционально величине самой доли. Равные условия продавца и покупателя должны быть соблюдены. Только обоюдное согласие сторон сделки гарантирует справедливое решение вопроса. В противном случае речь заходит об определении рыночной стоимости квартирной доли.

Сравнительный метод при оценке рыночной стоимости доли в квартире применять сложно, так как найти продаваемые аналоги довольно проблематично. В связи с этим процедура оценки доли проводится в 2 этапа:

  • Определяется стоимость 1 кв.м всей квартиры, доля из которой будет оцениваться. Здесь применим сравнительный метод аналоговых квартир и расчет среднего арифметического. Не забывают о том, что стоимость доли ниже стоимости всей квартиры.
  • Рассчитывается скидка, которая впоследствии при умножении на стоимость 1 кв.м всей квартиры и количество квадратных метров, занимаемых долей, поможет в определении рыночной стоимости доли.

В расчете применяется метод парных сравнений. Для сравнения берутся две равноценные квартиры, только одну продают полностью, в другой – только долю. Рыночное значение скидки будет равно процентной разнице в цене 1 кв.м квартиры и 1 кв.м доли. Чтобы значение было максимально точным, стоит провести анализ 5-6 подобных пар. Вычислить среднее значение дисконта можно двумя путями:

  1. Исходя из среднего арифметического каждой из пар.
  2. Математическим взвешиванием, которое заключается в присвоении веса каждой из сравниваемых пар (число от 0 до 1). Сумма весов должна быть равной 1.

Цена за 1 кв.м доли зависит от размера доли. Для начала рассматриваются доли, максимально приближенные по размеру к оцениваемой. Вес таких пар будет наибольшим. По формуле рассчитывают взвешенную величину дисконта:

Д = Д1*В1 + Д2*В2 + Д3*В3 + Д4*В4 + Д5*В5,

где Д – взвешенная величина дисконта, Д1…Д5 – скидка по каждой из сравниваемых пар, В1…В5 – вес одной из пар.

Этот способ, немногим отличающийся от первого, позволяет найти наиболее точное значение скидки, учитывая нюансы возможной разницы между продаваемой долей и ее аналогами. Это особенно важно, когда наиболее близкие по размеру доли на рынке недвижимости найти сложно.

Оценка рыночной стоимости квартиры профессиональными оценщиками

Результаты работы специалистов-оценщиков могут оказаться разными. Все зависит от используемых в оценке методов:

  • Сравнительного. Популярный и недорогой метод, суть которого – в сравнении аналогичных квартир с продаваемым объектом.
  • Затратного. Стоимость рассчитывается с учетом затрат на ремонт, включающий транспортировку стройматериалов, зарплату строителям, налоги, принимая во внимание инфляцию и другие важные факторы.
  • Доходного. Этот метод менее всего подходит для оценки квартиры. Он предполагает расчет потенциальной прибыли, которую владелец сможет получить с данной недвижимости.

Как увеличить стоимость квартиры?

Каждый продавец недвижимости желает получить как можно большую прибыль. Если учесть ряд важных нюансов, увеличить стоимость квартиры вполне возможно.

  1. Досконально проверить пакет документов на квартиру. (см. Необходимые документы для продажи квартиры) Наряду с правоустанавливающими документами в порядке должны быть квитанции по оплате коммунальных услуг и переоформленные лицевые счета.
  2. Ремонт перед продажей произведет необходимое впечатление на потенциального покупателя. (см. Делать ли ремонт перед продажей квартиры)
  3. Внешний вид подъезда не должен отпугнуть своей запущенностью и обшарпанностью и повлиять на снижение стоимости.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как оценить стоимость квартиры самостоятельно?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Оценка рыночной стоимости квартиры, или Как самостоятельно оценить квартиру

Оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. Критерии оценки квартиры. Как самостоятельно оценить квартиру, и какие документы потребуются, если вы решите доверить оценку специалистам. Какими методами пользуются при оценке профессионалы.

Оценка стоимости квартиры

Рано или поздно в жизни каждого человека возникает вопрос о стоимости квартиры, в которой он проживает. Так вопрос может быть обусловлен появлением множества различных факторов.

Например, вы хотите продать квартиру, обменять ее, дать в залог для получения кредита. Или, возможно, вам необходимо знать стоимость вашего жилья для урегулирования отношений со страховыми компаниями или налоговыми органами.

Каковы бы ни были ваши цели, оценить квартиру зачастую оказывается довольно сложно. В данной статье мы готовы поделиться информацией, касающейся оценки стоимости квартиры.

Критерии оценки квартиры

При оценке квартиры учитываются множество различных критериев:

  • Местоположение – при оценке стоимости квартиры немаловажно, находится ли она в спальном районе на краю города или в центральном районе, возле автомобильной трассы или же рядом с парком;
  • Площадь – один из центральных составляющих стоимости квартиры, довольно часто именно ценой за квадратный метр определяется стоимость жилья в том или иной районе;
  • Удаленность от основных объектов инфраструктуры района – если ваша квартира находится в доме, расположенном на самом краю района вдали от школы, детского сада, районной поликлиники, то это также в какой-то степени отразится на стоимости квартиры;
  • Планировка – не столь значимый фактор, однако, казалось бы, равноценные квартиры могут стоить разные суммы, если в одной квартире, например, кухня значительно меньше, чем в другой;
  • Состояние отделки – немаловажный фактор, ведь каждому известно, насколько дорого в наши дни обходится ремонт квартиры. Поэтому квартира после капитального ремонта будет стоить заметно дороже точно такой же, но без ремонта;
  • Тип дома – так называемые элитные дома, или сталинские дома (с безумно высокими потолками), или же «хрущевки» – нет нужды говорить, что равноценные по прочим параметрам квартиры будут стоить по-разному в каждом из данных типов домов;
  • Этажность – также немаловажный фактор. Если ваша квартира находится на первом или последнем этажах, то стоимость ее будет явно меньше, чем аналогичная квартира на остальных этажах.

Кроме этого на стоимость квартиры могут повлиять такие, казалось бы, незначительные факторы как наличие телефона, выделенной линии сети Интернет, наличие балкона, пластиковых окон и металлической входной двери. И даже соседи могут повлиять на стоимость квартиры.

Как оценить квартиру самостоятельно

Можно воспользоваться самым простым способом оценки стоимости квартиры – «методом тыка». Необходимо дать объявление о продаже квартиры с указанием стоимости. Если звонков будет много, то цена слишком низкая, если наоборот мало – тогда стоит сбросить стоимость. Такой метод приближения к реальной цене довольно сложен и долог, но достаточно практичен.

Если выяснять стоимость вашей квартиры самостоятельно у вас нет времени и возможностей, то можно воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. От вас потребуется собрать следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена.
  • Справка БТИ по форме 11а.

Оценка стоимости квартиры профессионалами

Вы можете узнать стоимость своей квартиры, обратившись в оценочную фирму. Речь идет именно о стоимости, а не о цене. А разница здесь вот в чем: цена – это сумма, за которую продается данная квартира в данной конкретной сделке.

Эту сумму знают все, так как сумма зафиксирована в договоре купли-продажи, или же наоборот, величину данной суммы знают только продавец и покупатель, а в договоре прописана другая сумма (из-за возможности сокращения налоговых выплат иногда приходится идти на подобные уловки).

То есть цена – это совершенно определенная сумма. Стоимость же квартиры может отличаться от цены. Стоимость – это та сумма, которую реально стоит данная квартира. В идеале, ценой квартиры должна стать ее приблизительная стоимость, но чаще цена выходит несколько большей или меньшей.

Так вот, обращаясь к профессиональным оценщикам, вы сможете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры. Подчеркиваю – примерную рыночную стоимость, так как разные оценочные компании могут указать совершенно разные суммы. Однако, так или иначе, вам будет известен хотя бы коридор, в котором находится стоимость вашей квартиры.

Методы профессиональной оценки квартир

Почему же мнения специалистов могут расходиться? Дело в том, что оценка квартиры – довольно трудная процедура, зависящая от огромного количества самых различных факторов, о которых говорилось выше. Для оценки квартиры специалисты пользуются тремя основными методами:

  • сравнительный,
  • затратный,
  • доходный.

Доходный метод заключается в том, что стоимость недвижимости рассчитывается исходя из того, сколько она может принести прибыли. В случае оценки обычных квартир данный метод не используется.

Затратный метод основан на вычислении стоимости квартиры, исходя из расходов, которые были совершены на ее строительство: стройматериалы, зарплата строителей, транспортные расходы, налоги и прочее. Однако затратный метод заключается не в простом суммировании всех сумм расходов, но также учитываются следующие факторы: инфляция, износ здания, удорожание конструкции и так далее.

Чтобы оценить стоимость квартиры таким способом, достаточно заказать специальную справку в БТИ. Однако стоит понимать, что данная стоимость совершенно не учитывает спрос и предложение на квартиру. В России на данный момент в любом городе существует дефицит жилья, поэтому стоимость, вычисленная затратным путем, заметно отличается от стоимости рыночной, регулируемой спросом и предложением.

Сравнительный метод является самым применяемым при оценке квартиры. Стоимость квартиры определяется исходя из того, за какие деньги была продана аналогичная квартира.

Несколько слов об оценке квартиры при ипотечном кредитовании

Данный пункт довольно часто вызывает множество вопросов. Ипотечное кредитование в России не настолько еще развито и повсеместно распространено, чтобы можно было быть уверенным в лояльности банков, страховых компаний и оценочных фирм. Поэтому готов ввести вас в курс дела.

Итак, на определенном этапе получения ипотечного кредита перед вами встанет необходимость обратиться к оценочной компании, на которую укажет ваш банк кредитор. Как уже было сказано ранее, разные оценочные компании могут по-разному оценить одну и ту же квартиру.

Но в случае получения кредита стоимость квартиры, названная оценщиком, играет чуть ли не первостепенную роль, ведь банк вам готов будет предоставить порядка 90% средств в кредит именно исходя из данной оценочной стоимости. Но если оценка будет заниженной, то вам попросту не хватит средств на приобретение выбранной квартиры. Придется обращаться либо в другой банк за кредитом, либо искать другую квартиру.

Чтобы как-то подстраховать себя от попадания в подобную ситуацию, стоит выбирать ипотечную программу такого банка, который сотрудничает с несколькими разными оценочными фирмами.

Кстати, стоит сказать, что как бы оценщик не выполнил свою работу (получите вы кредит или нет), но работа его выполнена, и услуги оценщика вам придется оплатить.

Есть также еще один факт, который необходимо знать об оценке ипотечного жилья. Дело в том, что оценщик определяет не только рыночную стоимость квартиры, но также и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость объекта – это та сумма, за которую будет продана квартира, если продажа носит вынужденный характер.

Ликвидационная стоимость обычно составляет порядка 70-75% от рыночной стоимости. В том случае, если вы не сможете погасить кредит, и ваша квартира будет продана, нужно быть готовым к тому, что данная продажа осуществится по ликвидационной стоимости.

© Надежда Пелит, МирСоветов

bbf.ru

Как самостоятельно оценить квартиру - Помощь в покупке квартиры

Как самостоятельно оценить квартиру

Как самостоятельно оценить квартиру

Многих интересует, на что они могут рассчитывать при продаже квартиры. Как определить рыночную стоимость жилья без помощи профессионалов и что на нее влияет, разбиралась «РГ».

Сегодня в Интернете есть множество сайтов с онлайн-оценкой квартир. Требуется всего лишь внести несколько параметров — адрес, этаж, площадь, тип дома, количество комнат — и система сама определит ценовой коридор, используя статистику. Но разница между верхней и нижней границей может превышать 10 процентов. Если квартира стоит 10 миллионов, к этой цене можно прибавить или отнять от нее примерно миллион рублей.

Определить цену поможет сравнительный анализ. Чем больше похожих квартир проанализируете, тем точнее сможете определить цену. Для объективности нужно не менее четырех.

Кроме того, стоит учесть индивидуальные свойства жилья, ведь на цену может повлиять даже качество ремонта подъезда и вид из окна.

«Нужно внести поправки на уникальность объекта. Ведь он отличается от того, который продает сосед. Некоторые преимущества и недостатки могут серьезно повлиять на цену», — советуют эксперты «Метриум Групп».

В частности, нужно учесть, на каком этаже находится жилье. Расположение на первом этаже делает квартиру на 7-10% дешевле аналогичных, расположенных выше. Последние этажи типовых высоток тоже непопулярны. В зданиях, где нет технического этажа, есть угроза залива. За квартиру «под крышей» отдадут меньше денег на 3-5%, отмечают эксперты. Зато наличие балкона добавит столько же к стоимости. Еще в числе плюсов сторона света и видовые характеристики — на парк или реку.

Бессмысленно включать в стоимость квартиры цену ремонта.

«Хорошее состояние жилья является привлекающим фактором, но окупить ремонт квартиры, особенно дорогой и дизайнерский, полностью при продаже не удастся никогда. Правда, наличие в квартире встроенной кухни позволит продать квартиру чуть дороже», — отмечает Юлия Антясова, руководитель двух офисов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Очень важно местоположение.

«При прочих равных квартира в центре Москвы будет стоить в несколько раз дороже, чем за МКАД. Очень важно расстояние от метро или других транспортных узлов, например, железнодорожной станции. Играют роль окружающая инфраструктура, близость школ, детсадов, парков», — говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

Немаловажна и юридическая чистота объекта.

«Цена квартиры может снизиться, если есть юридические риски: например, квартира несколько раз перепродавалась в короткое время; в квартире прописаны несовершеннолетние, отказавшиеся от приватизации, недееспособный собственник или квартира недавно получена по наследству», — отмечает Павел Луценко.

Снижает цену и нежелание указывать в ДКП полную стоимость. Зато готовность пойти на ипотеку существенно расширит круг потенциальных покупателей.

 

Елена Березина

www.vsem-kvartira.ru

можно ли самостоятельно ценить квартиру и как правильно это сделать

Оценка квартиры: для чего нужна, как проводится, что следует знать об оценке перед продажей?Суть экспертной оценки – в том, чтобы была определена рыночная стоимость того или иного объекта. На практике часто случается так, что цена определяется сторонами самостоятельно. Продавец сообщает о том, за какую цену он готов отказаться от той или иной квартиры. Если покупателю условия кажутся приемлемыми, то он даёт своё согласие.

Но любые подобные соглашения наделяются так же и юридической стороной. Она связана с оформлением документации, соблюдением других формальностей. Определение рыночной стоимости объектов – право, которое получают эксперты, оформившие лицензию. Где оценить объект, решает только сам покупатель.

Задачи и ситуации

Оценка квартиры: для чего нужна, как проводится, что следует знать об оценке перед продажей?У проведения этой процедуры для недвижимости есть несколько основных задач:

  1. Определить стоимость квартиры в качестве залогового объекта. Залог часто требуется для оформления кредита, в том числе – ипотеки. В таком случае проведение экспертной задачи проводится для выполнения специфических задач.
  2. Решение имущественных споров. Особенно, если они возникают при разделении прав собственности. Например, при разводе супругов. Доля одного уступается в пользу другого. Хотя она входит в общую собственность. Но за это владелец требует получения материальной компенсации. Её сумма и будет рассчитываться на основании решения, принятого экспертом.
  3. Определение того, каким должен быть взнос в уставный капитал. Учредители организаций могут использовать для этого не только денежные средства, но и недвижимость.
  4. Выделение суммы компенсации при оформлении страховки на жильё. Проведение экспертных оценок стало обязательным условием в случае оформления страховки по недвижимости. Тогда страховщикам легче понять, на какую сумму может рассчитывать тот или иной клиент.
  5. Расчёт по сумме госпошлины и взноса в Пенсионный Фонд. Они всегда выплачиваются после того, как квартиру продают.
  6. Определение будущего дохода, получаемого владельцем. От данного решения зависит налог, который уплачивается в бюджет.

Способы проведения оценки

В этой сфере используется несколько методов, позволяющих понять, как сделать оценку.

  • Авторитарный.

Стоимость устанавливается на уровне, желаемом для продавцов. После этого надо только ждать покупателей. Оптимальное решение для рынка, который только начал развиваться. Из минусов – покупателей можно ждать на протяжении нескольких лет минимум. Гарантий быстрого обнаружения согласных с такими предложениями нет. Оптимальными цены признаются, когда пройдёт время.

  • Самостоятельный.

Оценка квартиры: для чего нужна, как проводится, что следует знать об оценке перед продажей?В Интернете работает множество специализированных сайтов, которые дают информацию по оценке. Удобный вариант – использование онлайн-калькуляторов, которыми пользуется и наш сайт. Достаточно ввести несколько характеристик квартиры, для расчёта не понадобится даже выходить из дома.

Есть и специальные базы недвижимости, где объекты имеют стоимость, указанную на основе других квартир, чьи характеристики аналогичны. Хотя при таких способах нельзя учесть индивидуальные особенности каждого конкретного объекта.

  • Массово-реалистичный.

В данном случае риелторы становятся теми, кто делает оценку. Этот инструмент обычно используется для того, чтобы привлечь новых клиентов. При первом разговоре по телефону определяется примерная стоимость объекта. Преимущество – в использовании реальных цифр, с которыми совершаются сделки. Используется и интуитивное мышление. Специалист пытается предугадать, какая стоимость станет оптимальной для продажи того или иного объекта.

Когда используются услуги БТИ или других организаций, получивших официальную лицензию. Полный отчёт о состоянии квартиры получат те, кто обратится к частным компаниям за помощью. Недвижимость сравнят с другими подобными объектами, уже представленными на рынке. Если этот отчёт отсутствует, невозможно приобрести жилую площадь по ипотеке. Цена может несколько отставать от реальной, поскольку те, кто оценивает, учитывают сложившееся предложение.

Какие критерии берутся в основу при оценке?

Оценка квартиры: для чего нужна, как проводится, что следует знать об оценке перед продажей?Как правильно оценить, понять просто, если изучить список параметров, состоящий из:

  1. Уровня безопасности.
  2. Площади.
  3. Наличия изъянов.
  4. Балконных конструкций или лоджий.
  5. Расположения объекта в смысле этажа.
  6. Количества комнат.
  7. Параметров квартиры для продажи.
  8. Технического состояния самого здания.
  9. Конструктивных особенностей здания, внутри которого находится объект.
  10. Отсутствующих обременений с чистотой в юридическом плане.
  11. Расстояния до центра города и присутствия метро, транспортного сообщения.
  12. Места, где располагается квартира.

Информация об оценке долей в квартире

Оценка квартиры: для чего нужна, как проводится, что следует знать об оценке перед продажей?Это процедура высокой сложности и для профессиональных участников рынка. Ещё сложнее – если с решением вопроса никогда сталкиваться не приходилось.

Для выявления цены квартиры достаточно сравнения с объектами, чьи характеристики похожи. Параметры вроде района места нахождения и инфраструктуры могут влиять на цену, но примерная картина становится ясной.

Другая ситуация складывается, когда требуется оценка доли. Здесь учитывается множество факторов: размер, продажа без просмотра квартиры, продажа долей в дорогом имуществе, наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников, общее количество жильцов, количества комнат, общая площадь квартиры и так далее.

Хорошо, если есть возможность сначала определить долю и её стоимость самостоятельно, а потом обратиться за консультацией к профессионалам рынка.

Сколько стоит проведение процедуры?

Можно самостоятельно заняться решением данного вопроса, когда сами владельцы знакомы с обстановкой, сложившейся на рынке. У профессионалов же эта услуга платная, стоимость оценки в среднем равна 2-5 тысячам рублей. Расценки индивидуальны у разных компаний. И результат зависит напрямую от работ, которые будут производиться.

Самостоятельное определение цены

Оценка квартиры: для чего нужна, как проводится, что следует знать об оценке перед продажей?Это тоже возможно. И здесь надо пользоваться данными о других объектах, чтобы провести грамотное сравнение. Доски объявлений и базы недвижимого имущества станут лучшим источником информации. Нужна ли оценка вообще, решается отдельно.

Способ имеет множество преимуществ, среди которых:

  • Скорость оценки.
  • Лишние расходы сводятся к минимуму.
  • Возможность получить дополнительную информацию о том, как лучше представить именно свой объект.

Но сами владельцы дают поверхностные оценки.

Как провести?

  1. Изучаем специализированную базу, где продаются объекты недвижимости. Рекомендуется связываться с продавцами по телефону, чтобы уточнять актуальность информации.
  2. Несколько предложений придётся скорректировать, учитывая действующие скидки.
  3. Подсчитываем стоимость одного квадратного метра в жилье с аналогичными характеристиками.

Какие документы понадобятся для решения вопроса?

Можно разделить на несколько групп бумаги, без которых независимая оценка становится невозможной.

  1. Связанные с владельцем квартиры. Им необходимы копии паспортов вместе с ИНН.
  2. Бумаги правоустанавливающего характера.

Данную функцию могут выполнять договора на покупку и продажу, дарение, пожизненного содержания. Допускаются свидетельство о праве собственности на долю, имущество в целом, о приобретении объекта с аукциона. Используются документы, выжданные местными органами приватизации или самоуправления, решения суда.

  1. Касающиеся самой квартиры. Это выписки из госреестра, копии и цветные фотографии, без которых невозможна идентификация.

Если заказчик обращается к частной компании, то желательно заключать официальный договор. Он оформляется в письменном виде, но нотариального заверения не требует. В документе указывается не только основание, по которому проводится работа, но и вид объекта оценки и то, какую именно стоимость необходимо определить.

В договоре должно присутствовать точное описание объекта, позволяющее его идентифицировать. Хорошо, если оценщик включит информацию, которая связана с наличием у него официальной лицензии на оказание услуг. Что касается результатов оценки, то они оформляются отдельно, в виде соответствующего отчёта.

Стоит помнить и о том, что налогом облагается любой продаваемый объект недвижимости, если он стоит больше 1 миллиона рублей.

Рекомендации эксперта на видео

Консультирует специалист в материале от видеоканала «Секреты Риэлтора».

terrafaq.ru

Как самостоятельно оценить квартиру? | Деньги

Естественно, Вы можете получить информацию о рыночной цене вашей квартиры, заказав и оплатив эту услугу в оценочной компании. Но если нет на это лишних денег, а их естественно, нет никогда, будем решать эту проблему сами. Итак, какие же существуют варианты?

Необходимо приобрести любое печатное издание, посвященное недвижимости. Либо посетить сайты по недвижимости в вашем регионе. Просмотрите все объявления на продажу квартир сходных с вашей жилплощадью по району, метражу, ремонту (отделке) и этажу, году постройки дома, выделите их.Теперь необходимо определить коридор цены на этот тип квартир. Определив среднюю цену на аналогичную жилплощадь, Вы узнаете, по какой цене можно продать квартиру на среднем этаже, со средним состоянием.

Вероятнее всего Ваша квартира будет отличаться от среднестатистической. Если у Вас крайний этаж, то следует вычитать из цены квартиры на среднем этаже примерно 5 процентов (например, если на среднем этаже цена за квартиру 2 млн. рублей, то крайний следует оценивать в 1,9 млн. рублей).

Если же состояние квартиры оставляет желать лучшего, то также вычитайте 5 или более процентов в зависимости от степени «убитости» жилья.

Если же Вы сделали отличный ремонт и затратили на него примерно половину от цены самой квартиры, к сожалению, Вы не сможете получить всю сумму денег, затраченную на ремонт и покупку недвижимости, так как покупатель будет приобретать стены, метраж и расположение квартиры, а не Ваш ремонт, который Вы сделали на свой вкус. Скорее всего, новый хозяин многое поменяет. Поэтому не стоит специально для продажи делать косметический ремонт, надеясь продать по более высокой цене. Вы попросту зря потеряете свое драгоценное время и усилия.

Также следует добавить, если Вам необходимо продать квартиру в ближайшее время, например, в течение двух-четырех недель, то цену придется снизить примерно на 5−10 процентов.

Если же квартиру требуется продать очень срочно, и у Вас нет времени на оформление документов (необходимых для продажи квартиры), то Вы сможете сделать это, оформив у нотариуса генеральную доверенность на продажу, но с ценой придется «подвинуться» на 10−20, а то и более процентов от рыночной цены на аналогичную квартиру.

Добросовестных Вам покупателей!

shkolazhizni.ru