Как правильно сдать квартиру в аренду? Налог за аренду квартиры. Документы для аренды квартиры. Как правильно сдать жилье в аренду


Как правильно сдать квартиру в аренду? Налог за аренду квартиры. Документы для аренды квартиры

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами. Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах. В этой статье мы поговорим как раз об этом. Также рассмотрим, какие документы для аренды квартиры обязательно нужно оформить, чтобы обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

как правильно сдать квартиру в аренду

Шаг первый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу. Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все долги за коммунальные услуги. При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

Шаг второй: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов. Важно: документы может подписывать только собственник - тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг третий: составление договора найма

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо обязательно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, договор найма жилого помещения. В том случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать договор аренды. При этом неважно, на какой срок вы планируете сдать жилье: на год или на одни сутки - необходимо в любом случае составить документ. Не составит труда найти образцы стандартных договоров, в которых прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора. Вы можете воспользоваться подобным готовым образцом и дополнить теми пунктами, которые посчитаете необходимыми. Кроме обозначения предмета договора (предоставление во владение и пользование свободное жилое помещение, пригодное для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и иных важных общих положений, вы можете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, например:

  • обеспечение сохранности жилого помещения;
  • поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
  • осуществление текущего ремонта всех поломок и неисправностей, возникших в период пользования помещением за свой счет;
  • самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре обязательно должны быть указаны паспортные данные и проставлены личные подписи сторон. Важно: договор найма сроком менее года не подлежит государственной регистрации. Советуем вам нотариально заверить договор.

Шаг четвертый: создание описи имущества

Неотъемлемым приложением к договору является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в пользование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в простой письменной форме. При этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, а также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в двух экземплярах, как и договор найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить правильность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта. Теперь вы знаете, как самостоятельно составить с арендатором опись имущества и договор аренды квартиры.сдача квартиру в аренду налоги

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья

Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.

Незаконная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. Неуплата налогов влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб., но и лишение свободы сроком до одного года. Не стоит думать, что налоговая служба никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС. Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять регистрацию по месту пребывания (иначе - временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение договора найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду нужно учитывать многие нюансы. Как правильно сдать квартиру в аренду? Для начала нужно верно составить договор, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие важные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Кроме договора, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Важно помнить, что законная сдача квартиры в аренду предполагает обязательную уплату налога. Его сумма исчисляется согласно ежегодно подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога грозит серьезными неприятностями.

fb.ru

Как правильно сдать квартиру в аренду

Просмотры: 868

Неплохим источником пассивного дохода является сдача жилья в аренду. Если у вас есть лишние квадратные метры, которые могут давать ежемесячно прибавку в бюджет, то наша статья будет вам полезна.

Вообще хорошие квартиры с удобным месторасположением пользуются спросом всегда. Однако приняв решение сдать квартиру, узнайте все нюансы, риски и условия. Нелишним будет узнать, как обезопасить себя с юридической стороны и оградить от споров с квартирантами. В противном случае вместо желанной прибыли вы получите гору убытков и проблем.

С чего начать

Для начала необходимо определиться, к какой ценовой категории относиться ваша квартира. Это зависит от некоторых условий: престижность района, где находится жильё, отдаленность от центра, метро, состояние ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Все это безусловно влияет на стоимость аренды вашего жилья.

Каким способом сдавать жильё посуточно или на длительный срок? В случае посуточной аренды получаемый доход значительно выше. Но… в этом случае не заключается договор с квартирантами, они как бы считаются гостями, и за все проблемы с жильцами отвечает хозяин. Необходимо приличное количество свободного времени, чтобы принимать, расселять, выселять жильцов, поддерживать порядок между заселениями. Плюс постоянный поиск квартирантов. Хотя в интернете есть специальные сайты бронирования жилья, которые берут комиссию за свои услуги, освобождая тем самым владельца от лишних хлопот.

Есть два способа найти квартирантов: самостоятельно и через агентство недвижимости. При самостоятельном поиске нужно разместить объявление на интернет-площадках или в печатных изданиях. Лучше будет прикрепить фото квартиры к объявлению с описанием всех условий проживания, отметить достоинства жилья.

При обращении в риелторскую контору все хлопоты по поиску жильцов и составлению договора берет на себя агент, поэтому вопрос о том, как правильно сдать квартиру в аренду, отпадает сам собой. Обычно в агентствах недвижимости есть база клиентов, и вам не придется долго ждать. Риелтор за свои услуги берет комиссию. В случае бюджетной или средней ценовой категории квартиры вознаграждение платит наниматель. Если жилье элитного класса или люкс, то наймодатель. Для недорогих квартир этот вариант, конечно же, предпочтительнее.

Самостоятельно ли вы нашли квартирантов или через агентство недвижимости, обязательно заключайте договор. Этим вы защитите свои интересы. Договор найма жилого помещения имеет силу и без нотариального заверения.

Заключаем договор

Итак, вы определились с будущими квартирантами. Какие документы иметь с собой при заключении договора найма, на какие пункты документа обратить внимание? Паспорт и свидетельство права собственности на квартиру — это всё, что необходимо, если сдаете своё жилье. Если не своё, то понадобиться ещё доверенность от собственника квадратных метров.

Рассмотрим договор по пунктам:

  1.  Адрес квартиры
  2. Паспортные данные нанимателя и наймодателя
  3. Срок аренды. Обычно устанавливают один год с фиксированным ежемесячным платежом, без права менять его в одностороннем порядке.
  4. Период внесения арендной платы
  5. Обязанности и права сторон: кем оплачиваются коммунальные услуги, производиться мелкий бытовой ремонт и т.п.

Не забудьте вписать показания счетчиков на момент заключения договора!

Так же к договору прилагается акт приема/сдачи недвижимости, в котором описывается общее состояние жилья, перечисляется имущество и бытовая техника, находящаяся в квартире.

Еще пара моментов, на которые следует обратить внимание:

  • Если помещение находится в долевой собственности, то при сдаче в аренду необходимо согласие всех владельцев квадратных метров. Это согласие должно быть заверено нотариально.
  • Если за квартиру выплачивается ипотечный кредит, то такое жильё считается с обременением. Собственником помещения является банк. В таком случае необходимо получить согласие кредитора, т.к. до полной выплаты ипотеки заемщик не имеет права распоряжаться жилплощадью без одобрения кредитной организации.
  • Не игнорируйте практику при заключении договора брать депозит в размере ежемесячной оплаты аренды. Это оградит вас от убытков, если квартирант не оплатит по счетчикам, возможные международные звонки по стационарному телефону или вообще решит не платить за последний месяц. Залоговую сумму необходимо вернуть жильцу при расторжении договора найма.

По последнему пункту хотелось бы обратить внимание, что обычно в договоре прописано условие взаимокомпенсации страховой суммы: если квартиранты съезжают ранее оговоренного срока без видимых причин со стороны наймодателя, то хозяин квартиры вправе оставить себе залог; если расторжение договора происходит ранее срока по инициативе собственника, то он (собственник) обязан вернуть депозит и компенсировать нанимателю потраченную на комиссию риелтору сумму.

ВАЖНО! Сдача жилья в аренду — это предпринимательская деятельность. Неуплата налогов с дохода влечет за собой наложение штрафа от 300 000 рублей или лишение свободы сроком на 1 год. Не ставя в известность налоговые органы, в случае недоразумений с нанимателем или соседями, вы не сможете отстоять свои интересы. Честность и соблюдение закона в этом случае сыграет вам на руку.

Как избежать мошенничества

Недвижимость – лакомый кусок мошенников всех мастей. Вот некоторые из способов:

  • Квартиранты предлагают сделать ремонт в квартире в счет арендной платы. Начавшись, ремонт может месяцами не заканчиваться. В результате, вы будете видеть вечный полуремонт и не видеть денег.
  • Чаще посещайте сдаваемую квартиру. Случаи, когда в квартире вместо прописанных в договоре двух человек, живет целая армия, не так уж редки. Или как вариант, ваше жилье используют под посуточную аренду.
  • Ни под каким предлогом не давайте документы на квартиру жильцам. Подкупленные нотариусы, «черные риэлторы» — это не страшилки из интернета, это реальные истории.
  • И снова вспомните про налоговое законодательство. Закон на вашей стороне, если не обходить его.

Удачных вам сделок и добросовестных квартирантов!

 

Статьи по теме:Как правильно разрешать конфликтыКак быстро и эффективно навести порядок в доме

aktualnoe.net

Как правильно сдать квартиру в аренду

Сдача квартиры

Предоставление жилья в аренду может приносить надежный и постоянный доход. Также этот вид деятельности не требует больших затрат: достаточно найти надежного арендатора и зарабатывать в пассивной форме. Однако, в последние годы этот вид предпринимательства все чаще попадает под прицел налоговиков. Ужесточение контроля рынка аренды уже заставило задуматься собственников и потенциальных инвесторов – а стоит ли овчинка выделки? Не слишком ли много сложностей и затрат влечет за собой этот бизнес? Так ли просто сдать квартиру в аренду и что требуется знать, чтобы не совершать ошибок и действовать строго в рамках закона?

Чтобы оценить риски и выгоду, необходимо ознакомиться с действующим законодательством, а также воспользоваться советами экспертов в области жилой недвижимости. Регламентируют этот вид деятельности Гражданский и Налоговый кодексы РФ, действуя в рамках которых, владелец сводит потенциальные риски к нулю, и может наслаждаться пассивным доходом без страха.

Какие квартиры можно и нельзя сдавать

Любое ли жилье можно использовать как дополнительный источник дохода, сдавая его по договору найма? За небольшим исключением, воспользоваться этим правом могут все собственники жилых помещений.

Приватизированные квартиры

Высотка

По статусу ничем не отличаются от собственности, полученной в результате купли-продажи, дарения, договора долевого участия или в наследство. Сразу после получения свидетельства о государственной регистрации, владелец вправе распоряжаться недвижимостью и сдавать ее в аренду. Для заключения сделки потребуются правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт владельца.

Доли жилья

Сложнее дело обстоит с долевой собственностью. Хотя по закону хозяин доли имеет право передать ее в аренду, его намерения могут быть ограничены несогласием других совладельцев. Ситуация осложняется еще и тем, что отсутствует выделение доли в натуре – при спорах владельцу трудно доказать, что он сдает именно свою часть или комнату. По закону, сдавать разрешено изолированное помещение – комнату. Но если квартира сдается целиком и все совладельцы готовы подписать договор или письменно подтвердить свое согласие, трудностей не возникнет.

Комнаты в коммунальных квартирах

В данном виде собственности лицевые счета разделены, а помещения выделены в натуре и закреплены за своими владельцами в виде отдельных комнат, поэтому согласия других соседей по коммунальной квартире в настоящее время не требуется.

Хозяин волен выбирать и заселять нанимателей по своему усмотрению. Оспорить можно их количество – в случае, если санитарные нормы явно нарушаются.

Более внимательны соседи будут к отступлению от правил по использованию жилых помещений, так как жизнь квартирантов начнет протекать у них на глазах. Любое нарушение законного порядка проживания может стать поводом для жалоб. Корректировки действующего законодательства незакончены, возможно, что в дальнейшем для заключения договора найма потребуется согласие всех соседей.

Муниципальное неприватизированное жилье

Эти квартиры находятся в собственности города, а проживающие в них сами являются нанимателями. Однако законом предусмотрено право сдавать такую недвижимость в «поднаём». При этом процедура будет отличаться от привычной – потребуется заручиться согласием владельца – городской администрации. Для этого необходимо направить запрос на разрешение в районное Управление и дождаться одобрения. При составлении такого прошения свою подпись под ним обязан поставить каждый прописанный либо передать доверенность.

Ипотечные квартиры

Многоквартирные домаДополнительный доход может стать отличным подспорьем для скорейшего погашения долга перед кредитной организацией, но для этого потребуется расширенный пакет документов – согласие банка и договор страхования. Поскольку кредиторы и сами заинтересованы в успешном погашении ипотеки, они с радостью пойдут навстречу и одобрят такое предпринимательство. Однако находясь в кабале ипотеки, не пытайтесь хитрить, заключая сделку в обход банка. Если же ипотечная квартира приобретается для последующей сдачи в наём, предупредите об этом заранее – возможно, эта информация облегчит одобрение кредита.

Служебные квартиры

Как и в случае с неприватизированным жильем, вопросы о возможном поднайме будет решать собственник. Но есть и отличие – в этом случае проживание не бессрочное, как в муниципальном жилье, а ограничено периодом службы. Поэтому точный порядок не регламентирован, а зависит от конкретной ситуации и решается только с привлечением настоящего собственника.

Аварийное жилье или без ремонта

Основное правило, закрепленное в Гражданском Кодексе – это передача помещения в пригодном для жизни состоянии. Этот пункт полностью исключает ветхое и аварийное жилье из списка допустимого к аренде.

Запущенную же недвижимость придется сначала привести в полное соответствие санитарным требованиям: устранить грязь и мусор, обеспечить бытовым оборудованием.

Это ограничение должно быть учтено и теми, кто ищет квартирантов для новостроек или заселяет туда рабочих за символическую плату «под ремонт». Прежде чем приступить к подписанию договора, придется сдаваемый объект электрифицировать, обеспечить водоснабжение и сантехнику.

Кому разрешено заниматься сдачей недвижимости

Вести такую деятельность может как физическое, так и юридическое лицо. В первом случае выступает обычный гражданин, во втором – агентство, зарегистрированное по закону для оказания этого вида услуг. Есть категория граждан, чья предпринимательская деятельность в данной сфере может вызвать вопросы.

Военнослужащие

Человек

Являясь собственником, военнослужащий не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью. Это означает, что он не может создать ООО или зарегистрироваться как ИП. При этом сдача квартиры от физического лица не встретит препятствий со стороны закона.

Госслужащий

Чтобы запретить или ограничить распоряжение чиновника своей собственностью, придется сначала ликвидировать прореху в законе. Хотя госслужащий извлекает возможную прибыль, его нельзя назвать предпринимателем. Но пользоваться этим, он сможет лишь до того момента, пока не решит сократить налоговое бремя, оформившись как ИП.

Полицейский

Здесь служители закона уравнены в правах с остальными гражданами, поэтому никаких ограничений для сдачи собственного жилья в аренду служба в органах за собой не влечет.

Физическое лицо

Обычный собственник имеет максимум привилегий и ничем не ограничен. Он должен соблюдать налоговое законодательство и правила эксплуатации жилых помещений. Может сдавать в аренду на любой срок. Важно лишь помнить о различии налоговой ставки между резидентами и нерезидентами.

Если вы отсутствуете в стране более 6 месяцев в году, то величина налогов возрастет с 13 до 30%.

Если в вашем распоряжении находится несколько квартир, или помещение подходит под мини-гостиницу или хостел, выгодно будет сократить налог до 6%, зарегистрировав ИП. Важно, что индивидуальный предприниматель должен делать отчисления в страховой и пенсионный фонды.

Плюсы и минусы для арендодателя

Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.

Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.

Рука с ключами

Несомненным плюсом наличие дополнительного дохода станет и при оценке финансовой состоятельности – что немаловажно для активных граждан. Этот вид деятельности легко свернуть, расторгнув договор или дождавшись срока его окончания. Аренда не помешает и экстренной продаже – вы всегда сможете вновь превратить метры в наличные. Так что же настораживает в таком бизнесе и каковы риски для собственника?

Наше законодательство защищает интересы арендатора, однако на 100% уберечься от недобросовестных нанимателей невозможно. Задержка или полное отсутствие платежей, испорченные отношения с соседями, тесное знакомство с участковым, затраты на ремонт своего жилища и соседей – это неполный список проблем, которые могут появиться после заселения неудачных квартирантов.

Еще больше могут пострадать арендодатели, невнимательно изучившие налоговое законодательство или сознательно уходящие в тень. При нарушении закона вернуть фискальным органам придется не только налог в полном объеме, но и штраф, который может доходить до 40% от суммы задолженности. А если неуплаченные долги превысили 600 000 рублей, административная ответственность плавно перейдет в уголовную.

Перед тем как начать подсчитывать прибыль, придется учесть расходы:

  • Оплата коммунальных квитанций. Согласно сложившимся традициям, эти расходы полностью ложатся на плечи собственника. И хотя в последнее время оплата счетчиков все чаще перепоручается квартирантам, взять на себя и остальные квитанции они соглашаются лишь при условии значительной скидки.
  • Простои. Зарабатываются деньги непросто, на свой страх и риск. Никто не компенсирует расходов из-за затянувшегося поиска жильцов, никто не вернет упущенную выгоду из-за внезапно съехавших постояльцев. Чтобы избежать разочарований, не закладывайте в прибыль все 12 месяцев аренды, делайте поправку на возможные простои.
  • Естественная амортизация. В чужом жилье мебель и сантехника ломается намного чаще, чем в своем, обои пачкаются и рвутся, а фурнитуру на окнах и дверях приходится менять едва ли не раз в квартал. Идеальный жилец – мастер на все руки остается мечтой, в реальности лучше готовиться к небольшому ремонту после каждых съехавших жильцов.

Как правильно сдать квартиру в аренду

Пошаговая инструкция и правила подготовки жилья

Убедившись, что документы в порядке, все разрешения получены, доверенности оформлены, можно приступать к подготовке самого объекта.

  1. Оцените свою квартиру объективно. Для этого ознакомьтесь с выставленными в вашем районе аналогами, проследите, насколько быстро они уходят из рекламы. В отличие от продажи, ремонт и общее состояние имеет огромное значение. В некоторых случаях небольшой косметический ремонт выгоднее, чем снижение цены – особенно при долгосрочной аренде.
  2. Ключи в замкеСоставляйте текст объявления правильно. Указывайте точные характеристики – адрес, количество комнат, этаж и этажность, метраж, расстояние до остановки общественного транспорта. Сделайте качественные и объективные фотографии. Не лукавьте, не указывая цену – такие объявления не рассматриваются. Наоборот, распишите подробно – входят ли в цену коммунальные платежи, сумму и необходимость залога.
  3. Отдельным пунктом идет оснащение квартиры мебелью и техникой. Если она пустая, не бросайтесь на штурм мебельных магазинов. Попробуйте выставить свой объект как пустой, оставив примечание, что обстановку завезете по согласованию с клиентом. Многие соискатели жилья успевают обрасти собственным имуществом, и ищут пустые квартиры.
  4. С готовностью демонстрируйте правоустанавливающие и подтверждающие вашу личность документы. В этом бизнесе мошенники занимают обжитую нишу – и малейшие проволочки и колебания отпугнут клиентов. Покажите свой вариант договора, но не отказывайтесь ознакомиться с условиями второй стороны. Спокойное обсуждение деталей в самом начале – залог надежного и взаимовыгодного сосуществования в дальнейшем.
  5. Используйте просмотры с пользой для себя. Ваша задача – за короткое время убедиться в благонадежности, платежеспособности и чистоплотности новых жильцов. Не стесняйтесь отказывать кандидатам при малейших подозрениях.

Поиск клиентов

Определитесь, что для вас оптимально – нанять агента или искать клиента самостоятельно. Обратите внимание, что места обитания будущих жильцов – это специальные сайты «без посредников» и такие же тематические группы в соц.сетях, где и разместите свое объявление.

Некоторые убеждены, что самый надежный способ – это поиск через знакомых. Можно повесить рекламу на собственной странице, обратившись к друзьям и попросив распространить объявления. Но имейте в виду, что дружба – не лучшее условие для ведения дел и получение высоких прибылей. Иногда такое общение скорее принесет вред, нежели пользу.

Можно найти хорошего квартиранта путем оповещения соседей – не исключено, что кто-то из них ищет жилье для родственников или друзей.

Возможность подстраховать себя и заручиться финансовой состоятельностью арендатора – рассказать о своих планах сослуживцам. Может быть, ваш вариант заинтересует кого-то из них или они порекомендуют бывшего коллегу.

Оформление договора

Договор, заключаемый между двумя физическими лицами, будет подразумевать наем жилого помещения. Хотя в быту его принято именовать договором аренды, о ней речь пойдет только при оформлении сделки через юридическое лицо (например, агентство недвижимости).

Заключение договора

Знакомясь с условиями договора, внимательно читайте разделы прав и обязанностей сторон. Именно эта часть контракта регламентирует ваши дальнейшие отношения и возможные споры. Если какие-либо пункты вступают в противоречие с законодательством, они не будут иметь силы в суде, однако на такие расхождения следует указать до подписания.

Проверяйте свои гарантии в случае преждевременного расторжения договора по вине клиента, следя при этом, чтобы и требования по отношению к вам в подобной ситуации не были слишком жесткими.

Тщательно оговорите и пропишите сроки платежей и последствия в случае непоступления – обычно арендатору дается небольшой срок на погашение задолженности, после чего договоренность автоматически аннулируется в случае несоблюдения этого условия. Здесь же следует оговорить срок, в который жилец обязан освободить помещение.

Проверьте права, которыми договор наделяет арендаторов – при необходимости удалите пункты о возможности передачи жилья в субаренду. Оговорите и пропишите, кто будет проживать вместе со съемщиком и на какой период он сможет принимать гостей.

Отдельным пунктом пропишите, в каком случае залог не будет возвращен – это может быть преждевременное расторжение договора, обоснованные жалобы соседей, влекущие выселение жильцов или серьезная порча имущества.

На какой срок заключать договор

Вы можете выбрать срок — от 1 месяца до 5 лет, но при долгосрочной аренде надежнее выбирать период в один календарный год.

Так вы сможете корректировать арендную ставку в соответствии с меняющимся рынком или безболезненно избавиться от арендаторов по истечении срока действия контракта.

Если сроки не указываются, периодом действия будут автоматически считаться 5 лет с даты заключения.

Нужно ли заверять договор у нотариуса?

Договор найма жилого помещения может быть заключен и заверен как у нотариуса, так и оформлен в простой письменной форме. На практике его подписание происходит на месте, после осмотра и согласия обеих сторон. Для его заключения потребуются паспорта обоих участников и данные правоустанавливающих документов. Право подписи может быть либо у стороны сделки, либо у его представителя по действующей доверенности.

Где нужно регистрировать договор аренды

В настоящее время договор найма квартиры, заключенный между двумя физическими лицами, не нуждается в государственной регистрации. Требования обязательной регистрации договоров аренды сроком не менее, чем на 11 месяцев, относится только к нежилым помещениям.

Как передавать квартиру

Ключи на столе

Довольно часто осмотр жилища заканчивается подписанием договора и передачей ключей. Если стороны пришли к соглашению, но немедленное подписание невозможно, оговорите приемлемый срок. Встречу лучше назначить в сдаваемой квартире, еще раз провести полный осмотр и убедиться, что в ней нет протечек и поломок.

Заранее составьте акт приема-передачи и приложите к нему полный перечень находящегося в квартире имущества. Вы можете дополнительно обезопасить себя, указав примерную стоимость и состояние вещей.

После подписания собственник договаривается о контрольном визите и передает комплект ключей.

Нужен ли акт приема-передачи?

Этот документ является не только обязательным дополнением к договору, но и станет вашей гарантией на случай споров о порче или утрате имущества. В нем отражается и состояние квартиры на текущий период, подтверждается, что она сдается в пригодном для проживания состоянии.

Как оформить поступление денежных средств

  1. В последнее время практика передача наличных раз в месяц в конверте уходит в прошлое. Но если выбран этот способ, арендатор вправе требовать с вас расписку о получении денег.
  2. Во втором случае выбирается безналичный расчет – перевод на ваш банковский счет. При этом варианте гарантией нанимателя является выписка о движении денежных средств с указанием назначения платежа. Правильнее оформлять его именно как внесение арендной платы с указанием периода платежа.

Расторжение договора

Договор автоматически расторгается после наступления последнего дня его действия. В случае необходимости досрочного прекращения, стороны подписывают акт о расторжении. В противном случае документ считается действующим, и стороны имеют право требовать друг от друга выполнения обязательств.

Дополнительные документы

Основными документами, подтверждающими сделку и гарантирующими выполнение обязательств, являются договор и акт приема-передачи. Однако при изменении условий стороны могут прописать новые условия или внести правки к существующим пунктам.

Оформляется этот документ как дополнительное соглашение к договору, в нем, в обязательном порядке, указываются исходные данные основного документа – название контракта и дата его заключения. Этот документ датируется и подписываются обеими сторонами.

Если одна или обе стороны действуют на основании доверенности, ее оригинал должен быть приложен к договору.

Как платить налоги

Налог с полученной прибыли высчитывается и выплачивается самостоятельно. Налоговая декларация заполняется в обычный отчетный период – за прошедший год. Обычная ставка для физического лица составляет 13% от арендной платы. Ставка для ИП – 6%, также возможен вычет затрат.

Вопросы

В каких случаях требуется доверенность?

Если собственник не может присутствовать на сделке, потребуется действующая доверенность на представителя. Она может быть оформлена у нотариуса по месту нахождения или в консульстве нашей страны, в случае, если владелец находится за рубежом. Договор, подписанный представителем без доверенности, не будет иметь юридической силы.

Как можно сдать объект без мебели?

МебельНаличие мебели, предметов обихода, не являются обязательным условием для сдачи жилья в аренду. Стороны могут договориться о покупке и доставке необходимых предметов: спальное место (кровать или диван), шкаф или гардероб. При этом квартира должна быть оборудована кухней – шкафы для хранения посуды и продуктов, холодильник, раковина и плита.

Удобным является приобретение необходимой мебели арендатором с вычетом потраченных денег из арендной платы.

Как выгоднее сдавать несколько квартир?

Если в собственности находится несколько квартир, выгоднее будет сократить налоговую ставку, оформив ИП на данный вид деятельности. Это позволит не только уменьшить ставку до 6%, но и заполнить декларацию с указанием понесенных расходов – например, на коммунальные платежи и текущий ремонт помещения. Также прибыль принесет посуточная аренда.

Что делать, если нужна временная регистрация квартиросъемщика?

Некоторые арендодатели отказываются делать временную регистрацию. Стоит напомнить, что это требование при длительном проживании является нормой закона, а снять его можно в любое время без его присутствия или согласия.

Если квартира долго не сдается: советы и рекомендации

Арендаторы просматривают большое количество квартир в день. Обстановка, дизайн, чистота и даже запахи могут стать решающим фактором для положительного решения. На что только не идут агенты ради быстрых комиссионных – некоторые используют ароматерапию, заваривая натуральный кофе и угощая платежеспособных гостей.

«На каждый товар есть свой покупатель» – рассуждают некоторые – и сильно теряют в деньгах. А успешные агенты признаются, что сдавали «зависшие» квартиры всего за пару суток лишь потому, что не побрезговали помыть подъезд перед просмотрами, помогли владельцу вынести на помойку хлам и повесили новые шторы. Такие манипуляции не только сократят срок экспозиции, но и повысят цену.

Не нужно раздражать клиентов частыми и внезапными проверками. Они не дети, нуждающиеся в вашем контроле и заботе – спокойно обсудите с ними график ваших посещений. Какие бы обстоятельства ни вынуждали вас, не злоупотребляйте визитами в квартиру в отсутствие новых хозяев. Ваши посещения должны быть согласованными и краткими – с момента подписания договора, гостем в своей квартире становитесь вы.

kvartira174.com

оформление в рамках закона и важные моменты

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры. Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Предоставление жилья по месту работы не дает прав собственности. Такие квартиры принадлежат муниципалитету, поэтому сдавать их в аренду незаконно. Наличие родственных связей с владельцем квартиры тоже не дает основания для распоряжения его имуществом, если нет правильно оформленной доверенности.

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов. Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов. Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик. Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев. Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

  • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
  • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
  • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
  • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

  1. Дата составления договора.
  2. Полные паспортные данные.
  3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
  4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
  5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
  6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
  11. Права и обязанности обеих сторон.
  12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое. Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами. Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Скачать документ (Dogovor-arendy-kvartiry-s-aktom-sdachi-priemki.doc, 72KB)

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя. За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги. Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: +7 (800) 500-27-29 доб 882

Это быстро и бесплатно!

Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

freelawyer.guru

Как правильно сдать жилье в аренду. Как правильно сдать. KakPravilno-Sdelat.ru

Главная » Как правильно сдать

Среда, 29 Июль 20:41

Как правильно сдать квартиру в аренду?

В объем прав каждого собственника по отношению к недвижимости входят права владения, пользования и распоряжения объектом. При отсутствии каких-либо обременений на объект, каждое из описанных прав и они же в совокупности и составляют то самое неотъемлемое право собственности.

Когда речь идет о сдаче квартиры в наем или аренду, наиболее верно было бы говорить об использовании права распоряжения объектом. Т.е. никто и ничто не может запретить собственнику по своему усмотрению реализовывать свое право.

По статистике, договор аренды или найма жилого помещения заключается на порядок чаще, нежели договоры купли-продажи, мены или дарения в совокупности. Поэтому граждане часто интересуются, как правильно сдать квартиру в аренду, избежав при этом всевозможных негативных последствий. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Шаг 1. Определяемся со стоимостью

Первое, что необходимо знать, это цена, которую вы планируете получать от данного вида пассивного дохода. Именно в этом случае собственники и сталкиваются с определенными трудностями: одни опасаются продешевить, указывая при этом несуразную сумму, другие же сознательно занижают сумму, рассчитывая на быстрый подбор клиента.

И в том и в другом случаях, действия владельцев квартир правильными можно назвать с натяжкой. Во-первых, если цена будет несоразмерной, поиски арендатора могут затянуться на долгое время, и в итоге ни к чему не привести. Во-вторых, указав меньшую стоимость, можно будет говорить об упущенной выгоде.

Конечно, наиболее верным способом установления цены было бы обращение в риэлторское агентство. Но такая возможность есть далеко не у всех граждан, т.к. подобные организации за свои услуги взымают плату. Плюс, где гарантии, что заплатив и узнав среднюю сумму аренды квартиры в вашем районе, вы сможете быстро ее сдать? Таких гарантий вам никто и никогда не даст. Следовательно, здесь лучше действовать самостоятельно.

Для этого вам потребуется произвести сравнительный анализ похожих предложений по вашему району. К слову, в больших городах это сделать более просто. Газеты, доски объявлений и интернет, являются основными инструментами, которые следует изначально использовать. Сопоставив имеющиеся предложения с условиями вашей квартиры, можно довольно легко вывести ту самую исходную величину.

Шаг 2. Поиск арендатора

Опять же, обращение в агентство недвижимости существенно сократит временные затраты по поиску нанимателя, и избавит вас от контакта со множеством потенциальных арендаторов. Но, во-первых, за это вам придется заплатить еще большую сумму, нежели в первом случае, и, во-вторых, подавляющее большинство соискателей, предпочитают общаться с собственником напрямую. Т.е. без посредников.

Воспользовавшись одним из ресурсов бесплатных объявлений, и проводя периодический мониторинг спроса на съем, можно довольно скоро найти того самого арендатора, с кем вы сойдетесь по условиям, и заключите договор.

Шаг 3. Приведение в порядок документации на квартиру

Любой наниматель заинтересован в том, чтобы наймодатель был полноправным собственником квартиры. Для этого, потребуется предоставить противоположной стороне оригиналы документов на квартиру. Ведь существует огромное множество примеров того, как лица, изначально не имеющие никаких прав на квартиру, умудрялись сдавать таковую в аренду, запросив при этом задаток за несколько месяцев вперед. Поэтому, до встречи с нанимателем проверьте, в порядке ли все имеющиеся на квартиру документы.

Шаг 4. Заключение договора

Идеальным вариантом в данном случае является привлечение юриста, желательно специализирующегося на общих жилищных вопросах. Но опять же, это приведет к финансовым затратам, какие являются непосильными для большинства граждан. Поэтому договор аренды можно попробовать составить самостоятельно.

К слову, к данному типу гражданско-правового договора, законодательство предъявляет не так много требований, как кажется на первый взгляд. Сторонам дается практически полная свобода действий. Но имеется и несколько обязательных элементов, присутствие которых в договоре обязательно. Среди ни следует отметить следующие :

Условия внесения арендных платежей

Порядок расторжения договора

Каждый из этих элементов может включать в себя несколько уточнений и прочих условий. Главное – это взаимное согласие сторон, а цены, сроки и прочее могут устанавливаться в произвольном виде. Посмотреть образец договора найма жилья. а также более подробно, как правильно составить данный договор можно здесь .

Нередко, внимание налоговых органов привлекают такие договоры, где указана символическая сумма. К примеру, собственник, как законопослушный гражданин при сдаче квартиры в наем заключил с арендатором договор, в соответствии с условиями которого последний обязуется вносить арендную плату в размере 15 тыс. рублей. Но на самом деле, владелец квартиры получает сумму в 2 раза больше указанной. Получается, мы имеем дело с махинациями в сфере налогообложения.

По мнению экспертов, чем пользоваться вышеописанной схемой, лучше вообще не составлять никакого договора, что тоже является нарушением, но довольно трудно доказуемым.

С 1 марта года вступили в силу поправки, отменяющие требование об обязательной государственной регистрации договора аренды. Т.е. теперь не следует посещать ни Росреестр, тем более ни ФНС. Взаимного согласия сторон вполне достаточно.

Но возможность производить государственную регистрацию договора у сторон по-прежнему осталась. Более того, требование носит императивный (обязательный) характер, если в договоре прописывается срок аренды более 1 года.

Мы же рекомендуем, во избежание возможных трудностей, соблюсти все юридические тонкости при заключении договора. Заплатив небольшую государственную пошлину, и зарегистрировав ваш договор должным образом, вы существенно подстрахуете себя. Ведь отношения с временным жильцом могут сложиться по-разному.

Шаг 5. Выполнение сторонами своих обязанностей

После произведения всех процедур, о которых мы говорили выше, настало время вселения арендатора в теперь уже съемную квартиру. Правила пользования и проживания в квартире вы уже описали в договоре. К слову, по вашему желанию, данные правила могут занимать 10-20 страниц договора. Здесь все зависит от ваших потребностей.

Именно в таких случаях и рождается один из основных вопросов: входит ли в круг обязанностей собственника и предоставление временной регистрации нанимателю. В связи с тем, что проживание в квартире лиц не имеющих временной регистрации по месту пребывания может обернуться для собственника административным штрафом. мы советуем предоставлять временную регистрацию нанимателям. Тем более, что на руках у вас будет иметься договор аренды жилого помещения. О том, как оформить временную регистрацию можно почитать здесь .

Опасаться каких-либо неблагоприятных обстоятельств при этом не следует, т.к. временная регистрация по месту пребывания посторонних лиц, никаких прав по отношению к квартире последним не дает, за исключением права пользования (проживания) на все время действия договора аренды.

Проверенные и официальные способы сдать жилье

Если в собственности гражданина имеется свободная жилплощадь, то появление желания сдать таковую в аренду вполне объяснимо.Во избежание возникновения каких-либо проблем следует учесть все возможные юридические нюансы и подойти к процедуре сдачи квартиры внаем с повышенным вниманием и ответственностью.

Не забывайте, что вы всегда можете обратиться за помощью к агентствам.

Как сдать квартиру в аренду правильно

На первом этапе следует определить круг лиц, кто имеет законную возможность сдавать квартиру в аренду. Здесь существует ряд некоторых нюансов:

  1. Если квартира находится в собственности у 2-х и более человек, для сдачи таковой требуется предварительное согласие каждого из владельцев.
  2. Если человек желает сдать жилплощадь, владельцем которой является муниципалитет, следует составить с арендатором договор поднайма.
  3. В случае оформления квартиры в аренду поверенным лицом, требуется нотариально заверенный документ о возложении на него полномочий подобного рода.
  4. Сдача в аренду квартиры с непогашенной ипотекой, требует предварительного согласия из банка.

Далее, собственнику жилья следует определиться с размером оплаты за квартиру и приступить к поиску будущих жильцов. Это возможно путем самостоятельного размещения объявлений либо посредством обращения в агентство недвижимости.

Следующий этап – составление договора найма квартиры. Грамотное оформление документа позволит избежать возможных недопониманий между квартиросъемщиком и владельцем жилья. Документ составляется в письменной форме с указанием следующих пунктов:

  • наименование бумаги и предмет, относительно чего составляется договор;
  • адрес квартиры;
  • информация о квартиросъемщике: Ф.И.О. паспортные данные;
  • период аренды;
  • сумма арендной платы и порядок внесения таковой;
  • указание залога и его суммы, при наличии такового;
  • опись имеющихся в квартире предметов с приблизительной оценкой их состояния;
  • следует оговорить момент задержки оплаты за квартиру, например, в случае неуплаты в течение месяца, квартиранту необходимо будет съехать;
  • указать периоды посещения владельца, в качестве контроля за собственностью;
  • оговорить порядок возмещения возможного ущерба, в случае возникновения такового;
  • оговорить момент возможного расторжения договора по чьей-либо инициативе, а также условия продления по окончании срока аренды.

Помимо основных моментов, в договоре найма могут быть указаны прочие условия и требования, оговоренные в личном порядке между собственником жилья и будущими жильцами. Затем бумага подписывается сторонами соглашения.

Как сдать квартиру в аренду через агентство

Сдача жилплощади через агентство недвижимости, безусловно, требует колоссального внимания от лица, желающего воспользоваться услугами подобной фирмы. Необходимо уточнить имеет ли агентство соответствующую лицензию, по возможности почитать отзывы о компании. Следует помнить, что услуги риэлтора придется оплатить самостоятельно.

С агентством потребуется составить договор с указанием следующей информации:

  • услуги, которые предоставляет агентство клиенту;
  • сумма вознаграждения риэлтора по окончании работы;
  • срок договорного соглашения;
  • данные сторон;
  • ответственность, закрепленная за каждой из сторон в случае невыполнения условий договора;
  • гарантии и условия расторжения договора.

Оформление бумаги лучше осуществлять в присутствии грамотного юриста. После чего на бумаге проставляются подписи сторон.

Далее, клиенту остается ждать, когда сотрудник агентства выполнит работу, то есть найдет подходящего квартиранта и подготовит соответствующие бумаги. Следует помнить, что договор найма подписывается арендодателем самостоятельно в любом случае.

Полезное видео по теме

Как быстро сдать квартиру в аренду

Для ускорения сдачи квартиры в аренду потребуется разместить информацию о жилплощади на популярных досках объявлений. Это можно сделать как за дополнительную плату, так и без таковой. А лучше воспользоваться обоими способами. К объявлению стоит приложить фотографии комнат с разных ракурсов.

Непременным условием является наличие чистоты и уюта в квартире. Непригодную технику и мебель необходимо устранить. Также следует осуществить ремонтные работы, установить новую сантехнику и в целом навести порядок.

Перед приходом потенциального квартиросъемщика необходимо убедиться в отсутствии загрязнений, устранить неприятные запахи. Самому арендодателю рекомендуется вести беседу в спокойном и размеренном тоне.

Общим советом может быть лишь одно – на потенциального жильца необходимо произвести благоприятное впечатление как атмосферой в квартире, так и посредством беседы с хозяином. В таком случае и спрос на нее будет весьма велик.

Как правильно сдать квартиру в аренду посуточно

Сдача квартиры или нескольких в аренду посуточно дело довольно хлопотное, но при этом приносящее ощутимый доход. Следует помнить о потребностях граждан, заселяющихся на короткий срок. Чаще всего это командировочные, отпускники, словом, те, кому нужны комфортные условия для проживания на краткий период. Поэтому комплектация квартиры должна включать все необходимое.

Далее, следует осуществить поиск клиентов. Это возможно либо через агентство, но потребуются дополнительные расходы, либо посредством самостоятельного размещения объявлений на соответствующих порталах.

В целях безопасности собственного имущества перед заселением необходимо записывать паспортные данные постояльцев, а также брать залоговую сумму в размере нескольких тысяч рублей. Это убережет от порчи и хищения предметов интерьера.

Кроме того, арендодателю рекомендуется зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В таком случае будет доступна возможность оформления договора о сдаче квартиры на краткий срок, что также убережет от возможных неприятностей.

Налог на сдачу квартиры

Сдача жилплощади в аренду облагается налогом в размере 13% для физических лиц. Если гражданин сдает несколько квартир и выступает как ИП, налог составляет 6% либо 15% при общей системе обложения налогом.

Процедура сдачи квартиры в аренду довольно сложный процесс, требующий полной сосредоточенности и юридической осведомленности. Но при верном оформлении соответствующих бумаг арендодатель получает неплохой дополнительный доход, при этом вероятность возникновения каких-либо сопутствующих проблем сводится к минимуму.

Как правильно оформить аренду квартиры

20 сентября , просмотров: 1181, Раздел: Документы

Целый ряд владельцев жилья не знают, как правильно оформить аренду квартиры, а потому теряют огромные возможности по получению дохода. Поэтому данную статью мы решили посвятить тому, как сдать квартиру в аренду самостоятельно или через агентство.

Подготовка к сдаче

Прежде чем искать ответ на вопрос, как правильно оформить аренду квартиры. надо определиться, как вы ее будете сдавать – посуточно или на длительное время. При длительном сроке – решить, будет это элитное или экономное жилье. Обратите внимание, в старом доме элитное жилье не организуешь. В любом случае как минимум косметический ремонт квартире нужен.

Эконом-класс

Чтобы сдать квартиру в аренду самостоятельно, надо позаботиться о металлопластиковых окнах, прочной двери, уникальном замке, новой мебели. Желательно, чтобы в квартире был Интернет и телефон, а также стиральная машина. На стоимость жилья влияет также инфраструктура и транспортная развязка.

Класс элит

В этом случае ремонт должен быть проведен по высшему разряду из дорогих и качественных материалов. Интерьер должен быть выдержан в едином стиле. Мебель – новая и дорогая. В этом случае во внимание берется не только инфраструктура, но и район. Желательно, чтобы рядом была охраняемая стоянка, консьерж, система видеонаблюдения.

Сдать квартиру в аренду самостоятельно

Если вы сами ищите жильцов, вы сильно рискуете, поэтому надо придерживаться нескольких важных правил. Искать клиентов лучше по знакомым, но они редко дают клиентов. Поэтому можно подключить поиск через Интернет. В объявлении надо указать пару ключевых преимуществ квартиры, условия оплаты и ваши контакты. Когда люди будут приходить смотреть квартиру, важно суметь красиво ее преподнести.

Если вы остановились на каком-то арендаторе, важно попросить его предъявить документы. Еще лучше – снять копию паспорта. Если человек не хочет предъявлять документы, лучше с ним дела не иметь.

Как сдать квартиру в аренду через агентство

Проще всего и без лишней головной боли проходит сдача в аренду квартиры через агентство. В этом случае любые возникающие разногласия решает агентство, равно как и поиск клиентов, знакомство их с квартирой.

Но найти хорошее агентство тоже непросто, поэтому тоже лучше принимать во внимание отзывы знакомых или в Интернете.

От агентства тоже надо вытребовать показать все документы, на основе которых оно ведет свою деятельность: документы о квалификации сотрудников, лицензии и прочее. Главное не пугаться возможных высоких процентов – это гарантия вашего спокойства.

В любом случае, прежде чем начать работу с агентством, вам придется заключить с ним договор. Нет типичной формы его оформления, но есть положения, которые обязательно в нем должны присутствовать.

Положения договора с агентством

• Сфера услуг, которые будут оказываться агентством.• Какие конкретно услуги оно будет оказывать.• Размер вознаграждения агента после удачной работы. Как правило, это комиссионные проценты. Надо оговорить, получит он их только если найдет клиентов или за проделанную работу.• Период, на который заключается договор.• Реквизиты сторон.• Ответственность, которую несет каждая из сторон, если договор не будет соблюден.• Гарантии и расторжение договора.

Желательно перед подписанием такого договора дать его почитать юристу. Только после подписания этого договора вы сможете подписывать договор аренды на квартиру.

Договор аренды на квартиру

Неважно, как вы сдаете квартиру, договор аренды вам придется оформлять в любом случае. Хотя юридически грамотнее говорить о договоре найма. Правильно оформить аренду квартиры можно, только заключив письменный договор. Общие его положения закреплены в Гражданском Кодексе и должны отражать такую информацию:

• предмет договора, то есть должна быть детально описана квартира для сдачи в аренду и документ, который подтверждает право собственности на нее;• размер месячной платы за нее, а также кто будет платить коммунальные и прочие расходы;• конкретный срок действия договора;• поскольку арендатором может быть только один человек, указывается. Кто вместе с ним может проживать в квартире;• обязанности сторон;• реквизиты сторон.

Спорные вопросы

Чтобы правильно оформить аренду квартиры, в договоре надо учесть все возможные нюансы сотрудничества. Например, что мелкий ремонт, как замена лампочек, дверных ручек и прочее – лежит на плечах арендатора. Капитальный ремонт должен делать арендодатель. Правда, можно указать в договоре, что это будет делаться арендатором, но в счет арендной платы.

Налог со сдачи квартиры в аренду в году

Арендная плата для арендодателя является доходом, поэтому с нее надо платить налог в размере 13%. Платить его надо до того, как раз в год подается декларация в налоговую. Чтобы снизить размер налога, можно оформить индивидуального предпринимателя и перейти на упрощенную систему уплаты налога. Правда, раз в квартал надо будет платить налог авансом. Как вариант, можно приобрести патент на сдачу жилья. Его стоимость зависит от потенциального дохода.

Именно вопрос уплаты налога обычно сдерживает владельцев квартир от того, чтобы была оформлена сдача в аренду квартиры через агентство.

В качестве итога

Самый безопасный способ – сдавать жилье через агентство. Но если не хотите делиться процентами, проще сдавать квартиру родственникам или знакомым. Надо понимать, что сдавать квартиру незнакомым людям крайне рискованно. Можно лишиться не только возможного дохода, но и обстановки, мебели.

Надо помнить, что за неуплату налога законом предусмотрен штраф – 5% за каждый месяц, если неуплата связана с не вовремя поданной декларацией. Если будет доказано, что вы неумышленно уклонялись от уплаты, размер штрафа достигает 20%, а если умышленно – 40%.

Поэтому важно вовремя задуматься о том, как правильно оформить аренду квартиры .

Источники: http://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/71-kak-pravilno-sdat-kvartiru, http://npfond.com/realty/apartment/sdat-arendu.html, http://bbcont.ru/business_documents/kak-pravilno-oformit-arendu-kvartiry.html

Комментариев пока нет!

kakpravilno-sdelat.ru

Как правильно сдать квартиру в аренду?

 Как правильно сдать квартиру в аренду? Налог за аренду квартиры. Документы для аренды квартиры

Некие граждане обладают несколькими свободными либо временно свободными квартирами. Желая восполнить свои издержки на оплату коммунальных услуг, также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. В особенности нередко это наблюдается в больших городках Рф и, естественно, в столице. К огорчению, многие собственники не знают, как верно сдать квартиру в аренду, избежать противных санкций в виде штрафов и при всем этом сберечь на налоговых выплатах. В этой статье мы побеседуем как раз об этом. Также разглядим, какие документы для аренды квартиры непременно необходимо оформить, чтоб обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг 1-ый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду поначалу нужно приготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней издавна не выполнялись ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже дешевому косметическому ремонту ваша квартира станет смотреться более представительно. А означает, вы можете сдать ее на более прибыльных критериях. Также нужно уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего грядущего арендатора от вероятных проблем, к примеру, замыкания проводки либо затопления соседей снизу. Если вы желаете прибыльно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортабельной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми устройствами типа телека, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные либо ценные вещи, также документы из квартиры нужно забрать. После предварительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все долги за коммунальные услуги. По мере надобности отключите городской телефон либо междугороднюю связь.

Шаг 2-ой: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилища к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы сможете сделать это без помощи других либо обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некую плату либо даже безвозмездно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных веб-сайтах в сети веб, также расположите его в газеты. Как вы отыщите потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все аспекты и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению нужных документов. Принципиально: документы может подписывать только собственник — тот, кто обладает жильем на праве принадлежности, либо тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг 3-ий: составление контракта найма

Как верно сдать квартиру в аренду? Нужно непременно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, контракт найма жилого помещения. В этом случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать контракт аренды. При всем этом непринципиально, на какой срок вы планируете сдать жилище: на год либо на одни день — нужно в любом случае составить документ. Не составит труда отыскать эталоны стандартных договоров, в каких прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора. Вы сможете пользоваться схожим готовым прототипом и дополнить теми пт, которые посчитаете необходимыми. Не считая обозначения предмета контракта (предоставление во владение и использование свободное жилое помещение, применимое для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и других принципиальных общих положений, вы сможете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, к примеру:

  • обеспечение сохранности жилого помещения;
  • поддержание квартиры в соответствующем состоянии;
  • воплощение текущего ремонта всех поломок и дефектов, появившихся в период использования помещением за собственный счет;
  • самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре непременно должны быть указаны паспортные данные и проставлены личные подписи сторон. Принципиально: контракт найма сроком наименее года не подлежит гос регистрации. Рекомендуем вам нотариально заверить контракт.

Шаг 4-ый: создание описи имущества

Неотъемлемым приложением к договору является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в использование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в обычный письменной форме. При всем этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в 2-ух экземплярах, как и контракт найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить корректность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта. Сейчас вы понимаете, как без помощи других составить с арендатором опись имущества и контракт аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилища

Зная, как верно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от суровых проблем с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что хоть какое физическое лицо, получающее доход, непременно должно заплатить налог. Периодическая сдача квартиры в аренду при постоянном получении арендной платы равняется к персональному предпринимательству. И в данном случае владелец квартиры должен будет платить налог. Его ставка варьируется в границах от 13% до 30% для налогоплательщиков с различным статусом. Тем, кто повсевременно проживает на местности РФ, другими словами резидентам, нужно будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, живущих на местности РФ наименее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При всем этом для исчисления суммы налоговой базы за предшествующий год нужно подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В данном случае налоговый вычет будет составлять 6% от приобретенного дохода. Изберите себе более подходящий метод налогообложения и подавайте декларацию впору.

Нелегальная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям необходимо знать последующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предугадывает разные меры наказания. Неуплата налогов тянет за собой суровый штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона может быть пришествие и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и поболее трибунал может назначить не только лишь большой штраф в 300 тыс. руб., да и лишение свободы сроком до 1-го года. Не стоит мыслить, что налоговая служба никак не выяснит о вашей нелегальной предпринимательской деятельности. Всегда существует возможность того, что ваши соседи, к примеру, недовольные вашими гулкими квартирантами, посетуют участковому либо впрямую в ФНС. Потому советуем вам исполнять свои налоговые обязательства впору. Тем вы обезопасите себя от вероятных проблем с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок выше 90 дней, ему нужно оформлять регистрацию по месту пребывания (по другому — временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, также контракт найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию впору, не только лишь квартиросъемщику, да и обладателю жилища угрожает штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение контракта найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

По мере надобности контракт найма можно расторгнуть заблаговременно. Лучше, чтоб условия его расторжения были заблаговременно прописаны в тексте документа. Если такового пт в договоре не предвидено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания обстоятельств аннулировать контракт и высвободить жилое помещение, уведомив арендодателя заблаговременно, за три месяца. Владелец принадлежности может расторгнуть контракт, имеющий срок, в однобоком порядке только в случае невнесения арендной платы либо ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные дела могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их критерий. Контракт найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до конкретного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду необходимо учесть многие аспекты. Как верно сдать квартиру в аренду? Для начала необходимо правильно составить контракт, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие принципиальные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Не считая контракта, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Принципиально держать в голове, что легитимная сдача квартиры в аренду подразумевает неотклонимую уплату налога. Его сумма исчисляется согласно раз в год подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога угрожает суровыми неприятностями.

Апр 6, 2015tigress…s

nasovet.info

Как правильно сдать в аренду квартиру и верно составить договор

Правила сдачи квартиры в арендуЗа пустующую квартиру приходится вносить коммунальные платежи, периодически приходить ее проверять. Чтобы избежать неоправданных материальных затрат и получить доход, приходится искать съемщиков. Владельцы недвижимости нередко допускают ошибки при сдаче квартир. Это может дорого обойтись.

Собственникам приходится тратить время и нервы, разбираясь с нерадивыми жильцами. Они могут испортить мебель, съехать не заплатив, затопить соседей. Официальная сдача жилья помогает избежать многих проблем. Вопрос, как правильно сдать квартиру в аренду, чтобы получить прибыль и не нажить себе больше проблем, волнует многих собственников пустующей жилплощади.

Преимущества официальной сдачи жилья

Владелец квартиры, заключая договор найма, избавляется от многих неприятностей. В случае возникновения претензий к жильцам, он может отстаивать свои интересы в суде. К преимуществам заключения официального договора относятся:

  • Исключается вероятность мошенничества и случаи пользования жильем без внесения оплаты.
  • Друзьям, родственникам часто сдают квартиру по заниженной цене, прощают просрочку платежей. Если для вас важно получение регулярного хорошего дохода, то стоит найти посторонних людей и составить договор, указав стоимость найма на среднерыночном уровне.
  • Этот способ позволяет учесть все необходимые расходы на квартиру.
  • Вам не грозит ответственность за сокрытие доходов.
  • Если в квартиру заселятся нелегальные мигранты, то отвечать будет квартиросъемщик.
  • Возможен возврат НДФЛ в случае получения налогового вычета.

Как искать жильцов и определить плату

Есть несколько способов сдачи квартир. У каждого есть свои плюсы и минусы. Обращение к риэлторам позволит сэкономить время. Вам не придется лично общаться с потенциальными съемщиками и показывать квартиру. В агентствах есть стандартный договор, вам останется лишь изучить его и внести дополнения в случае необходимости. Придется часть дохода отдать в чужие руки.

Размещение объявлений в газете или интернете. Необходимо подробно описать все достоинства предлагаемого жилья, желательно сделать фотографии. Это позволит отсечь клиентов, которых не устраивают предложенные условия. Вы сможете сами выбрать жильцов, лично обсудить все условия. Останется лишь подписать договор. Некоторые собственники изучают объявления, поданные съемщиками, и выбирают подходящий им вариант.

Размер платы даже за одинаковые по площади квартиры может сильно отличаться. На цену влияют несколько факторов: близость к центру, транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры, состояние помещения, наличие обстановки и бытовой техники. Сложившиеся среднерыночные цены можно узнать из аналогичных объявлений. Минимизировать риски можно с помощью страхования квартиры, сдаваемой в аренду.

Чтобы сдать квартиру выгодно, ее нужно подготовить. Косметический ремонт, уборка, минимальный набор мебели и техники повышают шансы быстро найти жильцов.

Какие понадобятся документы

Для составления договора не нужно собирать многочисленные справки и документы. В стандартный перечень входят:

  1. Свидетельство, подтверждающее право собственности, или договор дарения (купли-продажи).
  2. Справка из ЖКО или паспортного стола о лицах, зарегистрированных в квартире.
  3. Заверенное у нотариуса согласие остальных собственников на сдачу жилья. Его наличие избавит от проблем с совладельцами и исключит возможность их вмешательства.
  4. Паспорта участников сделки.

Подлинники документов, особенно подтверждающих право собственности, нельзя отдавать нанимателям. Достаточно их показать для ознакомления. Для официальной сдачи муниципальной квартиры необходимо получить разрешение местных органов самоуправления.

Составление договора

Договор о сдаче квартиры – официальный документ, подтверждающий законность найма. Он содержит подробную информацию обо всех условиях, взаимных обязанностях. Подписывают его обе стороны: съемщик и наймодатель. Есть два вида документа:

  1. Договор найма. Он заключается между гражданами.
  2. Договор аренды. Составляется при сдаче жилого помещения юридическому лицу.

В договоре необходимо подробно указать все условия, с которыми согласились стороны при найме квартиры:

  • размер ежемесячных платежей, сроки и порядок расчета;
  • наличие или отсутствие долгов за услуги ЖКО;
  • какие платежи за коммунальные услуги оплачивает наниматель, какие собственник;
  • периодичность и время посещения съемной квартиры владельцем для проверки состояния ее и имущества;
  • количество жильцов, возможность подселения иных лиц, заведение домашних животных;
  • порядок компенсации убытков в случае их возникновения по вине нанимателей;
  • кто оплачивает текущий ремонт;
  • какое личное имущество можно использовать;
  • возможность досрочного прекращения договора, срок предупреждения о нем, санкции;
  • запрет на сдачу в субаренду иным лицам без письменного согласия владельца;
  • иные пункты, не противоречащие законодательству.

В договоре указываются ФИО сторон, их контактные данные. В отдельном пункте прописывается об отсутствии обременений. Необходимо составить акт, подтверждающий передачу личного имущества. В нем перечисляются все дорогостоящие предметы обстановки и имеющиеся дефекты. Заинтересованная сторона может приложить к нему фотографии. Это выгодно всем, избавляет от необходимости выяснять по чьей вине повреждено имущество.

Максимально допустимый срок договора – пять лет. Юристы советуют не сдавать недвижимость в долгосрочный наем. Проще продлить договор либо заключить его на новый срок, чем расторгнуть уже действующий.

При заключении долгосрочного договора (свыше одного года) его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Отказ возможен по следующим основаниям:

  • недвижимость не числится на кадастровом учете;
  • неполный перечень документов;
  • положения договора не соответствуют закону;
  • имеется ранее заключенный договор аренды на эту квартиру.

Обычное требование – внесение депозита. Если съемщик испортит имущество или досрочно съедет, не поставив заранее в известность, то собственник получит возмещение из этих средств. Нотариальное заверение документа не обязательно, но возможно по желанию сторон.

После передачи ключей желательно снять показания счетчиков, оставить съемщикам телефоны обслуживающих организаций, которые могут понадобиться для решения мелких бытовых проблем. Если сложились хорошие отношения с соседями, попросите их сообщать о поведении нанимателей.

Как лучше передать средства за жилье

Заключительный этап сделки – передача денег. Есть два варианта: при личной встрече из рук в руки и безналичный расчет. В любом случае необходимо это сделать грамотно. Первый способ не всегда удобен, особенно для работающих людей. Приходится терять время, днем это сделать не всегда возможно. Если расчет происходит наличными средствами, то необходимо написать расписку с указанием суммы, даты, за какой период платеж и расписаться в получении.

Безналичные расчеты – внесение или перевод средств на карточку или счет. Это позволяет упростить процесс, в подтверждение оплаты остаются квитанции.

Возможные риски

Сдача квартиры официально облегчает жизнь ее владельца, избавляя от многих неприятных ситуаций. Отсутствие договора – большой риск. Причин может быть много:

  • невозможность через суд взыскать долг за пользование жильем и коммунальные платежи;
  • в случае кражи или порчи имущества сложно, чаще всего невозможно, возместить ущерб;
  • в случае затопления соседей или нанесения им вреда иным путем платить за устранение последствий придется собственнику жилого помещения.

В документе необходимо указать, кто является собственником недвижимости и на каком основании. Милиция и суд не станут принимать заявление, если нет документа, подтверждающего факт сдачи квартиры.

Налоговый орган, узнав о сокрытии доходов, взыскивает долг, штраф и пени. В отдельных случаях собственник может привлекаться к уголовной ответственности. Это грозит штрафом, максимальная сумма которого 300000 рублей, а также лишением свободы.

Налогообложение

Собственникам жилья, интересующимся как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно, необходимо помнить об обязательной уплате налогов с полученного дохода. Ситуации, когда недовольные соседи пишут жалобы и факт неофициальной сдачи становится известным, случаются часто. В Налоговом кодексе предусмотрены штрафные санкции и пени к владельцам квартир, сдающих их неофициально.

Закон предоставляет право сдавать недвижимость в аренду ИП и физическим лицам, не зарегистрированным как предприниматели. Последние обязаны уплатить налог в размере 13% от арендной платы. В отдельных случаях его ставка повышается до 17%. Это происходит в случае превышения общей суммы дохода налогоплательщика, полученной за декабрь, размера минимально допустимой зарплаты в 10 раз.

Арендодатель заполняет и предоставляет налоговую декларацию в ФНС. Документ ф. 3-НДФЛ подается в инспекцию по месту нахождения собственности. Это нужно успеть сделать до 30/04 следующего года. Налог оплачивается единовременным платежом один раз в году.

Граждане, зарегистрированные в качестве ИП, платят 6% с полученного дохода при использовании упрощенной системы налогообложения. Кроме этого они должны заплатить фиксированные страховые взносы, налог оплачивается каждый квартал. Это делает невыгодным регистрацию ИП при сдаче дешевой недвижимости.

ИП могут купить патент, позволяющий сдавать жилье. Он выдается на срок от месяца до года. За краткосрочные разрешения плата вносится сразу полностью. Стоимость годового патента оплачивается частями. Сначала 30% от суммы, в конце срока остаток. Цена зависит от площади квартиры и ее местонахождения. Она подлежит обязательной уплате, даже если жильцы съехали, а новых съемщиков вы искать не стали. Стоимость патента не меняется при изменении рыночных цен на арендуемое жилье.

Документальное оформление найма жилого помещения – оптимальный вариант, выгодный с юридической и материальной стороны. Оно позволяет обезопасить обе стороны, хозяева и жильцы заранее оговаривают все условия и обязуются их выполнять.

infonedvizhimost.com