Что такое долевое строительство? Форум долевое строительство


Волга-Инфо • Долевое строительство

Все о долевом строительстве. Обсуждение застройщиков.

  • Юридическая консультация адвоката Александр » Пт ноя 12, 2010 14:17:39 187 Ответы 102936 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Вс янв 07, 2018 16:58:24
  • Внимание! Обновление сайта! Александр » Ср май 16, 2007 13:17:35 29 Ответы 40953 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Вс окт 31, 2010 14:28:33
  • Эл гранд Ставропольская 127 Вложенияserg123 » Сб апр 25, 2009 17:34:46 1675 Ответы 717844 Просмотры Последнее сообщение Bili Перейти к последнему сообщению Ср авг 29, 2018 23:09:50
  • "МОНТЭК" Заводское ш. 57В Вложенияalexpetrov » Пн окт 22, 2007 16:53:27 4807 Ответы 1800196 Просмотры Последнее сообщение Сергей В А Перейти к последнему сообщению Ср авг 29, 2018 21:48:18
  • тлт 40лет Победы 5 "Лесной городок"Обманутые дольщики Вложениямакс » Пн май 20, 2013 18:17:47 1256 Ответы 522386 Просмотры Последнее сообщение Светлана А. Перейти к последнему сообщению Вс авг 12, 2018 22:37:14
  • Монтек Революционная/за кинотеатром "старт" Вложенияigtel1 » Ср дек 17, 2008 20:25:35 929 Ответы 434973 Просмотры Последнее сообщение сергей пктров Перейти к последнему сообщению Вс авг 12, 2018 20:11:32
  • ПЕТРА-ДУБРАВА,ЮЖНАЯ 8а (застройщик МОНТЕК) ВложенияфранцузOFF » Ср сен 02, 2009 17:36:27 1156 Ответы 451894 Просмотры Последнее сообщение larka120170 Перейти к последнему сообщению Ср авг 08, 2018 13:32:45
  • Берег отвечает на вопросы... Вложения Елена » Вт ноя 01, 2005 22:27:18 8064 Ответы 3653541 Просмотры Последнее сообщение buseur Перейти к последнему сообщению Ср авг 01, 2018 16:24:13
  • МОНТЕК Киевская/Карла Маркса Вложения Маша » Чт ноя 17, 2005 10:21:54 7759 Ответы 3039768 Просмотры Последнее сообщение Rik-ryw Перейти к последнему сообщению Пн июл 30, 2018 12:56:47
  • Дольщики Самары Вложенияlen200 » Ср дек 16, 2009 04:05:00 1567 Ответы 806891 Просмотры Последнее сообщение Rik-ryw Перейти к последнему сообщению Пн июл 02, 2018 19:55:19
  • ЖК "У парка" Аэродромная, 102 alexmobi » Пн янв 22, 2018 15:57:35 4 Ответы 1596 Просмотры Последнее сообщение alexmobi Перейти к последнему сообщению Ср мар 21, 2018 16:05:59
  • Что происходит с Эл-грандом и чего ждать дальше ????? Вложения Cyrill » Пт ноя 11, 2005 15:46:49 1700 Ответы 1008896 Просмотры Последнее сообщение Активные Действия Перейти к последнему сообщению Ср фев 21, 2018 07:39:56
  • ЖК "Жигулевская долина" Daffna » Ср ноя 01, 2017 16:26:54 0 Ответы 596 Просмотры Последнее сообщение Daffna Перейти к последнему сообщению Ср ноя 01, 2017 16:26:54
  • жк ЧЕМПИОН (застройщик Регламент, подрядчик Новый Дон) DoberMMan » Ср июн 21, 2017 13:13:51 3 Ответы 1652 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Вт авг 29, 2017 22:59:02
  • ЖК Димитрова 74А Андрей66 » Пт сен 11, 2015 11:24:35 3 Ответы 2328 Просмотры Последнее сообщение Андрей66 Перейти к последнему сообщению Пн июл 03, 2017 09:15:06
  • ЖСК "Виктория" Собрание 28.05.2017 г. Nadya Nadya » Вт май 23, 2017 13:28:28 0 Ответы 859 Просмотры Последнее сообщение Nadya Nadya Перейти к последнему сообщению Вт май 23, 2017 13:28:28
  • Кросс Гость » Ср мар 04, 2009 21:27:04 157 Ответы 182773 Просмотры Последнее сообщение VRwziy Перейти к последнему сообщению Чт янв 12, 2017 00:28:29
  • ЖК "Новая заря" СК "Прогресс Н" безымянец » Пт окт 07, 2016 14:41:05 2 Ответы 1933 Просмотры Последнее сообщение безымянец Перейти к последнему сообщению Ср окт 26, 2016 10:52:14
  • ОБЪЕДИНЯЕМСЯ ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ Тамара Матузкова » Вс мар 13, 2016 18:10:48 15 Ответы 6703 Просмотры Последнее сообщение Александр Осин Перейти к последнему сообщению Ср мар 23, 2016 00:49:45
  • Нужны монтажники окон и балконного остекления advokat » Вс окт 25, 2015 12:23:32 3 Ответы 2101 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Сб ноя 28, 2015 09:38:40
  • ЗАО ФСК "Лада-дом" ЖК Лесной, 14а квартал 3vgeny » Чт мар 06, 2014 21:04:47 3 Ответы 7969 Просмотры Последнее сообщение Liniya.Vertikalnaya Перейти к последнему сообщению Пт окт 30, 2015 16:39:22
  • ООО ИСК "ФинИнвест" Артур » Пн июл 21, 2014 11:33:28 9 Ответы 7451 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Ср окт 21, 2015 23:40:30
  • Удачный коттеджный поселок (с. Узюково) alisa2015 » Сб окт 03, 2015 13:18:24 4 Ответы 4995 Просмотры Последнее сообщение alisa2015 Перейти к последнему сообщению Пт окт 16, 2015 18:19:00
  • ИСК "Квартал" Volk » Ср сен 14, 2011 01:22:00 16 Ответы 12994 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Пн апр 13, 2015 23:13:36
  • Новостройка ул. Воронежская 38А Вложенияmagentalama » Вт мар 31, 2015 20:59:43 0 Ответы 1950 Просмотры Последнее сообщение magentalama Перейти к последнему сообщению Вт мар 31, 2015 20:59:43
  • Тольятти Ленинский проспект 8Г Ветеран плюс Вложениявертолетчик » Пт янв 11, 2013 14:27:59 365 Ответы 184411 Просмотры Последнее сообщение iceberg Перейти к последнему сообщению Ср мар 25, 2015 10:19:40
  • ЖК "Питер" будет ли тепло?! Ася » Чт фев 26, 2015 11:45:22 5 Ответы 4404 Просмотры Последнее сообщение СК Патриот Перейти к последнему сообщению Пт фев 27, 2015 13:24:00
  • МОНТЭК - БАНКРОТСТВО ingrup » Пн фев 06, 2012 21:05:58 1933 Ответы 744781 Просмотры Последнее сообщение vladimir_eliseev Перейти к последнему сообщению Пт фев 13, 2015 01:39:12
  • 70 лет октября 9А. Кто нибудь слышал про это ЖСК? chivit » Пн мар 10, 2014 10:20:24 6 Ответы 5974 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Сб янв 03, 2015 15:29:08
  • С наступающим Новым годом!!! advokat » Сб дек 31, 2011 12:08:20 5 Ответы 4494 Просмотры Последнее сообщение Larisa123 Перейти к последнему сообщению Пт янв 02, 2015 22:18:25
  • ООО "Трансгруз" обманывает дольщиков Otdih » Ср май 21, 2014 11:21:15 5 Ответы 8617 Просмотры Последнее сообщение Larisa123 Перейти к последнему сообщению Пт янв 02, 2015 22:13:06
  • Букатин Луг balandina » Чт ноя 20, 2014 13:37:21 2 Ответы 3167 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Пт ноя 21, 2014 14:34:03
  • Монтэк, Петра-Дубрава, Южная 2а Svea » Вт окт 19, 2010 13:29:37 16 Ответы 14146 Просмотры Последнее сообщение Дольщик 57 Перейти к последнему сообщению Ср июл 30, 2014 11:23:23
  • ЖК Южный Бульвар JumanJi » Пн июл 28, 2014 10:25:27 0 Ответы 2532 Просмотры Последнее сообщение JumanJi Перейти к последнему сообщению Пн июл 28, 2014 10:25:27
  • ОТКАЗЫ по включению в реестр "обманутых дольщиков" Natalya.Kuznetsova » Чт мар 06, 2014 16:29:29 2 Ответы 5987 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Пн июл 14, 2014 21:43:39
  • Эл Гранл Дом на Чкалова 57 ВложенияAndrew777 » Ср мар 30, 2011 16:01:47 19 Ответы 13452 Просмотры Последнее сообщение kreditor1 Перейти к последнему сообщению Пт июн 27, 2014 19:41:08
  • Стройка за Московским пр-том Skakalka » Чт авг 22, 2013 07:40:41 2 Ответы 9200 Просмотры Последнее сообщение Uriy_64 Перейти к последнему сообщению Пн апр 21, 2014 12:39:22
  • ж/к Москва GVA » Сб май 06, 2006 11:38:17 937 Ответы 604524 Просмотры Последнее сообщение Bil Перейти к последнему сообщению Пт мар 21, 2014 08:25:08
  • Агитация против "обманутых дольщиков" Natalya.Kuznetsova » Вт мар 11, 2014 16:54:55 0 Ответы 2382 Просмотры Последнее сообщение Natalya.Kuznetsova Перейти к последнему сообщению Вт мар 11, 2014 16:54:55
  • Бюджетные средства и недобросовестные застройщики Natalya.Kuznetsova » Сб мар 08, 2014 20:10:05 6 Ответы 4900 Просмотры Последнее сообщение Alexis Перейти к последнему сообщению Вт мар 11, 2014 09:35:35
  • ЖК "Изумрудный" 5 Просека Изумрудный » Пн авг 19, 2013 16:21:39 1 Ответы 4086 Просмотры Последнее сообщение Изумрудный Перейти к последнему сообщению Ср фев 12, 2014 13:00:39
  • ЗАО "ТРЕСТ ВОЛГОСОЦЖИЛСТРОЙ" zaovsg » Чт янв 30, 2014 10:48:15 1 Ответы 2595 Просмотры Последнее сообщение Julia Перейти к последнему сообщению Вс фев 09, 2014 15:53:27
  • А что все в долёвки то рванули? регистрация не нужна? » Пт май 11, 2007 14:11:20 57 Ответы 52641 Просмотры Последнее сообщение Ворон Перейти к последнему сообщению Вс дек 08, 2013 00:12:27
  • Тольятти, присматриваюсь к Юбилейная 29 (Пальмира) roman63 » Чт апр 14, 2011 22:31:30 2 Ответы 5760 Просмотры Последнее сообщение maikl747 Перейти к последнему сообщению Сб ноя 30, 2013 15:14:53
  • ЖК Земляничный Sergei1987 » Чт ноя 14, 2013 14:18:43 1 Ответы 2864 Просмотры Последнее сообщение spiir Перейти к последнему сообщению Вт ноя 26, 2013 17:26:06
  • ЖК Земляничный не строится spiir » Пн ноя 11, 2013 13:05:26 3 Ответы 4906 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Вс ноя 17, 2013 18:05:31
  • Губерния ЗАО как у них дела? Ольга » Чт дек 01, 2005 15:20:40 861 Ответы 550165 Просмотры Последнее сообщение advokat Перейти к последнему сообщению Чт сен 19, 2013 13:15:32
  • строительство дома на коммунистической dmbr » Сб сен 14, 2013 12:23:15 0 Ответы 3089 Просмотры Последнее сообщение dmbr Перейти к последнему сообщению Сб сен 14, 2013 12:23:15
  • Куплю квартиру Г.Димитрова/Стара Загора СРООО ИВА тлт » Пн сен 02, 2013 12:39:42 0 Ответы 2720 Просмотры Последнее сообщение тлт Перейти к последнему сообщению Пн сен 02, 2013 12:39:42
  • Стоит ли становиться пайщиком в доме на Ленинский 8г? М@руся » Пн авг 19, 2013 18:14:26 0 Ответы 2572 Просмотры Последнее сообщение М@руся Перейти к последнему сообщению Пн авг 19, 2013 18:14:26

Вернуться в Список форумов

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

Права доступа

Вы не можете начинать темыВы не можете отвечать на сообщенияВы не можете редактировать свои сообщенияВы не можете удалять свои сообщения

www.volgainfo.net

Закон о долевом строительстве - Как теперь строят комерческое жильё?

Проблемы долевого строительства при введении нового закона о долевом строительстве. Была прочитана статья https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/10/23/738917-zakon-dolevom-stroitelstve - на основе которой создается данный топик.

По своей сути пишу сугубо от своего имени и не утверждаю с 100% вероятностью о своих мыслях. Хотелось бы разобраться - чем так напугал закон о долевом строительстве непосредственных исполнителей.

Почему новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья

С рынка уйдет большинство строителей, а цены вырастут, опасаются девелоперы

Почему? Кто сказал? Аргументы? Где данные о строительстве жилого фонда? Во первых - страдают только те, кто уверенно и умеренно обманывал простых людей, которые совершенно не понимают в строительстве, вторым по сути совершенно без разницы как организовываются строительные вопросы и ответы. Для значительного числа людей построенный дом или купленная квартира это вложения или цель в подробности производства им не особо и хотелось бы вникать. А вот организаторы долевого участия конечно, же схватились за голову. Как быть и как жить - БУНТ о законе долевого участия, конечно же устраивают именно эти лица. Как организовать строительство при долевом участии? Тут очень тонкий вопрос, так как касается он в первую очередь Московских строителей. Долго думать не нужно, если у Вас есть Московская прописка, стартовый капитал в размере 3 ед. руб. - можно начинать... Создаёте контору и Первые 2 еденицы, Вы тратите на баньку и проставу админам района где задумали строительство, подписывайте бумаги, через кадастр пробивайте людей с выкупленной территорией - договариваетесь об аренде или другим способом, далее ищите студентов и школьников в инете, создаёте сайт уже из 3 еденички и пиарите, рекламируйте свой сайт, где только можно. В среднем за 6 месяцев Вы уже выходите на 3 клиента минимум в день. 3 клиент, которые готовые вложится в Вашу затею. Ну и чем дальше тем больше. В основных случаях все квартиры распродаются на уровне котлована. т.е. у Вас уже есть оборотка, которая обязует Вас построить и организовать строительство жилья. Ну и как Вы поняли организаторы общаются именно таким же языком как и в этом топике. Т.Е. люди не имеют ни какого представления о строительстве и как правило в оконцовке происходит так, что бюджет дома попросту не может тягаться с инфляцией и дорожанием жизни. Экономия времени в таких производствах не включается и не работает. Цена себестоимости теряет с каждым месяцем до 2,5% - 3% - за год уже - более 30% - 2 год 60% - 3 год - банкрот. И по закону очень трудно доказать, инфляция забирает свое. Макс. Сроки 1 дом 6 месяцев. Но это все было и говорить можно сколько угодно.Закон о долевом строительстве http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ Теперь обязует застройщиков - СТРОИТЬ ЗА СВОИ КРОВНЫЕ ДЕНЬГИ. Методов организации много и каждая схема УЖЕ индивидуальна и имеет много аналогичных, бюрократичных проволочек.

Кто выигрывает в законе о долевом участии?Прежде всего давайте не будем снова утверждать, но на своем опыте видел, знаю и уверен, что строить дома быстро, качественно, с экономией можно без каких либо проблем. С этим законом будет ускорится строительство жилого сектора в 600% - Почему? Все очень просто - организаторы начнут понимать, что скорость и качество сейчас очень важны. При схеме заморозки долевого счета и строительства на свои (кредит) денежные средства будут давать темпы несоизмеримые с сегодняшними. Вопрос стоит ребром -- Умеешь строить ? Оставайся - Не умеешь - убегай!Статья: «Я – один из крупнейших застройщиков страны, меня зачем вы пытаетесь убить?» – так эмоционально комментировал новую версию закона о долевом строительстве владелец крупной девелоперской компании на недавнем совещании в Минстрое. Поправки были подписаны президентом летом и должны вступить в силу 1 июля 2018 г. И с тех самых пор чиновники министерства регулярно обсуждают с представителями крупнейших строительных компаний, как сгладить эффект от этих изменений. Если этого не сделать, отрасль не выживет, считает большинство строителей. Главное – защита дольщиков, а с рынка уйдут мошенники и мелкие компании, возражают сторонники закона. «Ведомости» разобрались, что именно изменится и почему это смущает строителей.

История вопроса

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков – людей, вложивших деньги в стройку и не получивших обещанную квартиру, в 2005 г. был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Работающих в долевом строительстве девелоперов могут обязать получать лицензию

Застройщики придумывали, как обходить закон, а чиновники и депутаты всякий раз пытались поставить у них на пути заслон. Но изменения были косметическими, а требовались радикальные меры, объясняет председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. «Почему у нас катастрофическое количество обманутых граждан?» – спрашивает он. Нет достаточной ответственности застройщиков, отвечает депутат. Он говорит, что Госдума настаивает на вступлении новых поправок в силу на полгода раньше – не с 1 июля, а с 1 января 2018 г.

Количество обманутых дольщиков, по мнению большинства их защитников, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. В 2007 г. в России, по подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, их насчитывалось 200 000 человек. В 2017 г. рабочая группа по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия» насчитала 122 000 обманутых дольщиков. И только в Министерстве строительства и ЖКХ России считают, что таких в стране сейчас только 86 000. Правда, в Минстрое очень жесткие критерии их определения. Например, если человек инвестировал в дом, строящийся с нарушениями земельного и градостроительного законодательства, то чиновники его обманутым дольщиком не признают. Тем не менее даже по такой методике цифра получается внушительная. Почему их так много?

Недострой большой и маленький

«Все проблемы с обманутыми дольщиками из-за того, что компании [из-за которых они появляются] непонятные и маленькие», – говорил основатель Mirax Group Сергей Полонский в 2007 г. в интервью «Ведомостям». Так он, тогда уважаемый застройщик, совладелец и руководитель одной из самых известных девелоперских компаний страны, объяснял, почему тысячи покупателей новостроек по всей России в итоге остаются без денег и жилья. Но через несколько лет он на примере собственного бизнеса доказал, что дело не в величине и известности компании. В июне 2013 г. разорившегося Полонского, пребывавшего в то время в Камбодже, заочно обвинили в мошенничестве. По версии следствия, как раз в 2007–2008 гг. менеджеры Mirax заключали не соответствовавшие проектной документации предварительные договоры купли-продажи квартир в дорогом жилом комплексе «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на финансирование других проектов. Следствие признало пострадавшими более 100 человек, оценив общую сумму ущерба примерно в 3,2 млрд руб. Полонский был признан виновным в мошенничестве, провел в «Матросской Тишине» полтора года и вышел на свободу в июле 2017 г .

Защита дольщиков как защита вкладчиков

Пока Полонский – один из немногих примеров, когда руководитель строительной компании, не отдавшей квартиры покупателям, сел в тюрьму. Под арестом находятся и топ-менеджеры разорившейся компании «СУ-155». В частности, бывшему гендиректору «СУ-155» Александру Мещерякову вменяют хищение средств дольщиков, купивших квартиры в недостроенных жилищных комплексах.

Контрольные изменения

Проблемы дольщиков власти решают двумя путями: ищут деньги для компенсации пострадавшим и ужесточают контроль над строителями. На этой неделе, 25 октября, начнет работу компенсационный фонд для обеспечения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, сообщил «Ведомостям» замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин. Все застройщики, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в этот фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Средства фонда будут направляться на достройку проблемных домов. Ежегодные взносы в фонд могут составлять около 10 млрд руб., говорит возглавляющий его гендиректор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. У фонда, по его словам, нет планов сбора определенной суммы, он должен обеспечивать финансовое покрытие существующих рисков долевого строительства.

Покупатели квартир будут понимать, что теперь они в любом случае ничего не потеряют: они получат или квартиру, или обратно деньги, говорит Стасишин. Но чтобы у недобросовестных застройщиков не возникал соблазн переложить ответственность на государство, были разработаны поправки к закону о долевом строительстве. Однако само их принятие стало сюрпризом для чиновников.

В Госдуму из правительства ушел согласованный вариант, над которым работали чиновники, банкиры и строители, а в закон попали совершенно другие поправки, жалуется чиновник правительства. По его словам, поправки были переписаны буквально за ночь перед их рассмотрением – они даже не попали в электронную систему Госдумы.

«Когда мы стали рассматривать законопроект в первом чтении, то обнаружили, что он рисковал стать еще одним косметическим документом. Поэтому ко второму чтению депутатским корпусом внесли очень много изменений», – объясняет Николаев.

Один дом – один застройщик

Законом внедряется принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юрлицо.

В таком случае невозможно будет осуществлять проекты комплексного освоения территории, считают строители. Дома в больших проектах строятся поэтапно. Например, строительство района «Академический» в Екатеринбурге, предусматривающее возведение 13 млн кв. м недвижимости на 2500 га, должно завершиться в 2026 г. Получить разрешение на весь район – почти невозможная задача. Ведь для этого нужно сразу спроектировать все здания (обойдется примерно в 2000 руб. за 1 кв. м). Потребуются миллиардные вложения и годы подготовки, объясняет крупный застройщик. Сейчас темпы проектирования зависят от застройщика.

Важно еще и то, что до сих пор в масштабных многолетних проектах застройщик мог менять отдельные объекты в зависимости от конъюнктуры рынка – размеры квартир, этажность и т. д. Ведь сложно просчитать рынок на 5–10 лет, объясняет президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Измененный закон такую возможность исключает.

Начинаем на свои

В соответствии с новым законом девелоперу нельзя привлекать кредиты и займы на покупку земли и прочие нужды. Если он до вступления закона в силу покупал землю в кредит, то не сможет привлекать средства дольщиков до момента погашения данного кредита.

В структуре себестоимости затраты застройщика на оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на земельные участки, изменение вида разрешенного использования, планировка территории, инженерные изыскания, проектирование, заключение договоров технологического присоединения) могут достигать до 30% от общей стоимости строительства, а в Москве – до 50%, рассказывает один из девелоперов.

При всем этом новый закон требует от застройщика показать на счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. Откуда их взять застройщику? Эти 10% – как раз максимально возможная прибыль от предыдущего завершенного проекта, отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Но даже если застройщик ее получил, новый закон запрещает использовать прибыль для финансирования строительства до передачи дольщикам всех квартир в доме.

У недобросовестных покупателей появится возможность заблокировать деятельность застройщика, уклоняясь от приема квартиры, и даже привести его к банкротству, опасается один из девелоперов. Такого не будет, успокаивает депутат Госдумы и глава рабочей группы по защите прав участников долевого строительства партии «Единая Россия» Александр Сидякин. Он обещает внести поправки: «Защищая права дольщиков, нельзя потакать шантажистам, которые через неустойку парализуют стройку всего объекта».

Новички могут не беспокоиться

В соответствии с новой версией закона застройщик (или аффилированное с ним лицо) должен иметь опыт не менее трех лет строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. «Эта норма ограничит доступ на рынок новых компаний, укрепив тем самым позиции крупных и давно работающих девелоперских структур, – отмечает гендиректор строительной компании Tekta Group Роман Сычев. – Ограничение поспособствует созданию партнерских схем, в которые будут вынуждены входить новые застройщики». По его мнению, районные центры и небольшие города, в которых строят не больше 5000–10 000 кв. м в год, рискуют вовсе остаться без новостроек.

Новый закон предписывает, что у застройщика не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением средств дольщиков. То есть проектного финансирования в банках и ипотеки. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего небанковского финансирования – за счет, например, выпуска облигаций или векселей, банк будет единственным кредитором, считает Сычев. Такое ограничение повысит зависимость строительных компаний от банков, считает Игнахин. Но реализовать идею будет сложно. В частности, банк должен обладать штатом специалистов в строительстве, которые могут понять суть подрядных договоров и оценить адекватность цен за оказанные по ним услуги, указывает Игнахин. Но таких людей и технических ресурсов у банков нет. «Это значит, что открывать «проектные» счета для застройщика, подрядчика и заказчика финансовые учреждения будут с неохотой, – рассуждает Игнахин. – В любом случае контроль обернется ростом издержек для банков, а значит, и для девелоперов, которым они будут оказывать расчетные услуги».

Крупнейшие банки не ответили на запрос «Ведомостей» с просьбой прокомментировать изменения в закон о долевом строительстве. Если он вступит в силу в таком виде, отношения между банками и застройщиками придется пересмотреть, а любые изменения требуют времени и сил, т. е. возможны неожиданности для обеих сторон, рассуждает один из банкиров.

Где взять деньги

По данным АИЖК, в прошлом году было заключено около 630 000 договоров участия в долевом строительстве жилья, в денежном выражении – 1,8 трлн руб. Если закон останется неизменным, то застройщику будут нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, считает крупный девелопер. Во столько он оценивает минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения на строительство плюс зарезервированные по закону 10% стоимости стройки. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям, подчеркивает собеседник «Ведомостей».

Одномоментное изъятие у застройщиков всей прибыли, полученной от предыдущих проектов, приведет к отсутствию у них средств на покупку новых площадок и разработку градостроительной документации, полагает Брызгалов. А это означает полный уход с рынка строительства жилья небольших компаний. На рынке Москвы и Московской области это компании с годовым оборотом менее 10 млрд руб. – так как здесь только стоимость покупки новой площадки составляет не менее 1 млрд руб., считает Брызгалов.

Те же компании, у кого оборот больше 10 млрд руб., откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье в новостройках на 3–5%, уверен он. Именно во столько обойдется застройщику привлечение и обслуживание финансирования, которое потребуется, чтобы компенсировать замороженные 10% стоимости проекта, делится подсчетами Брызгалов.

«При таком сценарии на рынке останется в конечном счете 1000 застройщиков вместо 4500 сейчас», – комментирует Николай Алексеенко, гендиректор Российского агентства строительного комплекса. По его данным, сейчас эти компании строят 117 млн кв. м жилья.

Опасения преувеличены, считает депутат Николаев. По его оценке, с рынка уйдет не более 10–20% компаний – и то за счет укрупнения рынка.

«Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может значительно повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье. С другой стороны, это ведет в целом на рынке к удорожанию привлечения средств для строительства и сокращению числа участников рынка. Будет работать стандартный рыночный механизм: меньше риск – меньше разница в цене между строящимся и построенным объектом», – признает один из крупных застройщиков.

Чему поможет закон

Среди строителей есть и сторонники закона. «Новеллы нацелены на повышение прозрачности и ответственности на рынке строительства. Снижается риск возникновения токсичных застройщиков, созданных как пирамида, когда за счет привлечения денег одного проекта фактически закрываются обязательства по другим проектам», – комментирует Николай Булычев из MR Group. Крупные застройщики, по его мнению, не должны испытать сложностей, но застройщики, для которых строительство не было профильной деятельностью, будут вынуждены искать партнерства с состоявшимися девелоперами. А так как нет предпосылок к росту рыночных цен, рентабельность строительного рынка в целом снизится, прогнозирует Булычев.

«Мы в первую очередь заботимся о безопасности привлечения средств дольщиков», – говорит Стасишин. «Застройщики опасаются, что все обрушится. Ничего подобного», – уверен Николаев. Застройщики, по его словам, сейчас, по сути, финансовые структуры – ими за время действия закона о долевом строительстве привлечено 3,3 трлн руб., которые не подвергались финансовому надзору. «На руках у граждан сегодня около 20 трлн руб. Но они 10 раз подумают, чтобы купить квартиру у застройщика по договору долевого строительства», – уверяет Николаев. По его мнению, после введения новых требований постепенно будет восстанавливаться доверие граждан к отрасли. «Новые поправки недостаточно жесткие. Мы сейчас работаем над законопроектом, который введет субсидиарную ответственность бенефициаров компаний-застройщиков», – обещает он. По экспертным оценкам, из общего объема проектов, начатых в 2013–2014 гг., около 7% перешло в категорию проблемных – речь идет о сотнях домов, говорит представитель АИЖК. По его словам, изменения закона полностью обеспечат финансовую устойчивость и прозрачность застройщиков, контроль целевого использования средств участников долевого строительства, а главное – исключат из системы гарантирования заведомо несостоятельные или недобросовестные компании. Их убытки или хищения не будут перекладываться на отрасль, а в конечном счете – на покупателя, резюмирует близкий к правительству человек.

Закон устанавливает лимит расходов застройщика на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. На все это можно потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Такой экономики не бывает, уверяют строители. Только фонд оплаты труда у застройщиков составляет около 20% стоимости строительства, объясняет один из них. Затраты на рекламу могут превышать 10% проектной стоимости, недешево обходится содержание офисов продаж, оплата труда сотрудников и другие статьи расходов, продолжает гендиректор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин.

misef.ru

Долевое строительство: вопрос выживания

Источник фотографии

Будет ли жизнь на первичном рынке после 1 июля 2018 года – момента вступления в силу самых суровых норм 214-ФЗ – волнует всех. Застройщики уверены, что в указанных рамках работать невозможно. Чиновники призывают вовсе обойтись без средств дольщиков.

Новации в долевом строительстве стали одной из центральных тем обсуждения на круглых столах и конференциях о строительстве, прошедших в ходе Всероссийского жилищного конгресса.

БАНКРОТСТВО ЗА РУБЛЬ

Застройщики уже третий месяц переваривают изменения 214-ФЗ, которые способны сильно перетряхнуть основы строительного мироздания. Пакет поправок столь обширен, что юристы до сих пор анализируют последствия применения новых норм на практике. Их оценки впечатляют.

Так, вице-президент по правовым вопросам ГК «ЮИТ» Федор Цуринов указывает, что ряд норм могут поставить любого застройщика вне закона и привести к краху проекта, причем абсолютно по формальным причинам.

Одно из новых требований – полное отсутствие у застройщика любой налоговой задолженности: она в течение всего периода строительства дома должна равняться нулю. Даже при появлении недоимки в размере одного рубля (к примеру, в случае технического сбоя в базе УФНС) по новой букве закона застройщик признается не соответствующим требованиям закона (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ).

Далее ситуация будет развиваться следующим образом. Контролирующий орган (в Петербурге – комитет по строительству) обязан по новому закону в течение одного рабочего дня уведомить Росреестр. Это ведомство автоматически прекратит регистрировать новые ДДУ и уведомит всех уже зарегистрированных дольщиков о том, что их застройщик утратил право привлекать средства. У дольщиков в этом случае появляется право расторгнуть ДДУ и потребовать назад свои деньги с процентами.

«Вы можете себе представить реакцию дольщика, который получает такое уведомление от самого Росреестра? Он сразу бежит к застройщику вытаскивать свои деньги. Это означает только одно: банкротство компании и крах проекта на пустом месте. Вот лишь один из примеров того, как написан этот закон», – говорит эксперт.

Впрочем, в новой версии обнаружился и плюс для застройщика: количество избыточных требований к проектным декларациям существенно уменьшилось. Теперь нет нужды подробно описывать каждую квартиру в будущем доме, инженерные элементы и прочие позиции, превратившие проектную декларацию в многостраничный том.

«Застройщику будет проще ее составлять, а потребитель в состоянии будет в ней разобраться. Но это единственный положительный момент, который нам удалось отыскать в 218-ФЗ», – говорит Федор Цуринов.

ЧТО ИСПРАВЯТ

Главные бои за долевку впереди. Кулуарные дискуссии давно ведутся, а первые официальные обсуждения возможных корректировок пройдут в середине октября, в рамках рабочей группы при Совете Федерации. Напомним, что Минстрой уже согласился выслушать строителей и изменить закон, правда, пока речь идет о технических правках.

Главная интрига грядущих дискуссий – в какой мере законодатель готов услышать и разделить плач строителей

Как замечает председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессор РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Викторов, пока авторы 218-ФЗ признали ошибочность только одной нормы – «один застройщик – одно разрешение на строительство».

«Это очень противоречивая норма, так как в принципе закон направлен на определенную централизацию в строительстве. После 1 июля малых и средних компаний на рынке не будет: многие застройщики в регионах сейчас пересматривают свои стратегии вплоть до закрытия своего бизнеса. Одновременно дается огромный шанс крупным технологичным компаниям. Но при этом закон заставляет их дробиться на десятки, если не сотни юридических лиц», – объясняет Михаил Викторов.

По его словам, спорное положение будут корректировать в привязке к элементам планировочной структуры. То есть одному застройщику могут разрешить получать несколько разрешений на строительство, как минимум в пределах одного квартала, в рамках проекта планировки территории. В том числе это даст возможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры за пределами одного участка.

По поводу других спорных положений – непонятно. Хотя многие финансовые требования разрушают сложившуюся структуру расходов застройщика и значительно их увеличивают. К примеру, неизвестно, как быть с затратами на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и пр., – девелоперов лишили возможности компенсировать эти работы за счет средств дольщиков. При этом затраты строителей в регионах на «упаковку» участка довольно существенны и сильно разнятся. По словам Михаила Викторова, у калининградских застройщиков на эти цели уходит до 8-9% от общей стоимости проекта, а в московском регионе – до 30%.

Многие ограничения участников рынка вводят в ступор. Такова обязанность класть на банковский депозит 10% собственных средств. «Неясно, это разовая демонстрация финансовых возможностей и потом деньги можно будет тратить на проект, или этот депозит неснижаемый. Точных разъяснений на этот счет до сих пор нет», – отмечает Михаил Викторов.

ПОЧЕМ ГАРАНТИИ

Как подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, помимо существующих контролеров на строительном рынке появляются два новых. Это банки, которые будут следить за целевым расходованием долевых средств, и компенсационный фонд, который наряду с широкими финансовыми полномочиями получит возможность контролировать ход строительства объектов и финансировать в случае необходимости их достройку. «Это пойдет на благо дольщикам. Компенсационный фонд – более серьезная защита дольщиков, чем страхование гражданской ответственности», – уверен он.

Правда, в отношении новой структуры, которая начнет собирать средства с застройщиков чуть ли не с ноября, остается по-прежнему много вопросов и сомнений. Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов уверен, что без создания региональных филиалов фонду не обойтись. «С одним расчетным счетом в Москве фонд полноценно работать не сможет. Кроме того, нужно создавать отделы андеррайтинга – без этого риски всех участников фонда увеличиваются в разы», – говорит он.

«С учетом того, что в России зарегистрировано 300 тысяч строительных компаний, запуск механизма андеррайтинга – оценки рисков – слишком дорогое удовольствие. По моим прогнозам, уже в следующем году размер отчислений в фонд будет установлен на уровне 3%. При самых пессимистичных раскладах эксперты называют цифру в 6-7%. Это уже уровень банковских гарантий, банковского попечительства», – говорит генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов.

Напомним, что размер взносов застройщиков в фонд пока определен в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти обещают менять эту ставку не чаще раза в год.

Есть в законе и альтернативный механизм.

«Эскроу-счета – это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», – утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.

По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии. Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке АСВ.

Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются. Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

«При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз. А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%. Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», – говорит Владимир Грибков.

Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров – в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.

А МОЖЕТ, БЕЗ ДОЛЕВКИ?

Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки.

«Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме – это улыбка чеширского кота», – говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.

Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» – в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.

А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства. Вице-губернатор 47-го региона Михаил Москвин на открытии Всероссийского жилищного конгресса призвал застройщиков огласить условия, при которых застройщики смогут продавать квартиры только в готовых домах, а также необходимые для этого меры поддержки от властей Ленобласти.

Отклика на этот призыв, судя по всему, областные чиновники так и не дождались. И на днях выступили с инициативой внесения нового пакета изменений в уже распухший от корректировок 214-ФЗ. Наряду с мерами по более эффективному решению проблем недостроев (новые критерии проблемных объектов, ускоренная процедура банкротств, которую смогут запускать сами власти и т. д.) чиновники хотят предложить рынку нового контролера – уже в виде госбанков. Те должны будут не только следить за расходом средств дольщиков, но и осуществлять полный контроль за ходом строительства.

Как показывает практика, 214-ФЗ выдержит не одну переписку. Но застройщикам слишком часто стали намекать, что, может, им и впрямь лучше обойтись без средств дольщиков.

news.ners.ru

Долевое строительство в 2018 году (определение, особенности и риски)

Сейчас обзавестись жильем в новостройке можно массой разных способов. Некоторые из них вполне рискоустойчивые, другие же наоборот, вовсе незаконные. В целом законодатель сейчас пропагандирует только один вариант, предусмотренный ФЗ-214. Изучив его, можно пытаться разбираться в том, что такое долевое строительство. Рассказываем подробности актуальные на 2018 год, поясняем отличия от механизма ЖСК и предлагаем ознакомиться с образцом договора.

Что такое долевое строительство

Прежде чем приобретать квартиру в доме, который еще не сдан, нужно внимательно изучить законодательство. Иначе можно стать одним из десятков тысяч обманутых дольщиков – иначе говоря теми, кто заплатили деньги за жилье, но не могут дождаться его годами и даже десятилетиями. Причем проблема эта максимально актуально, ведь такие дома появляются и сейчас – например, в Саратове сейчас на грани признания проблемными находятся целых 11 новостроек.

В первую очередь нас интересует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».  Это как раз тот закон, который регулирует механизм возведения новостроек девелопером за счет так называемых инвесторов, или проще – дольщиков. Именно в 214 фз можно уточнить все об участии в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство с точки зрения законодателя?

Как обычно, закон дает довольно витиеватое определение. Это отношения, в которых девелоперы привлекают деньги физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Причем привлечение это может быть только в трех вариантах оснований:

На основании ДДУ (договора долевого участия) Это определенный документ, форма которого законодателем точно не определена. Но в статье 4 ФЗ-214 есть масса условий, которые должно соблюдаться, чтобы договор можно было назвать именно ДДУ.
Путем выпуска эмитентом облигаций – жилищных сертификатов В этой ситуации законодатель разрешает продавать сертификаты только в том случае, если организация, их выпускающая, соблюла особые требования к земельных участкам и разрешениям на строительство. Юридически – ценная бумага. Фактически – уже неиспользуемая схема продажи.
ЖСК и ЖНК Это жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Их деятельность регулируется отдельным законом ФЗ-215

Застройщик в любой их этих схем – это юридическое лицо, которое является либо собственником, либо арендатором земельного участка, на котором разрешено построить многоквартирное жилье. Дольщик – это инвестор, который фактически платит застройщику за право в дальнейшем получить от него квартиру.

Процесс долевого участия

Чтобы проще было понять, что такое долевое строительство, нужно разобраться в алгоритме этих правоотношений:

  • Девелопер-застройщик берет в аренду или покупает землю, получает на нее всю нужную документацию с подтверждением прав. Земля обязательно должна быть обозначена в генплане региона как участок под жилищное строительство.
  • Получает разрешение на строительство, оформляет все нужные документы в администрации города и министерстве строительства региона
  • Заключает договор долевого участия в строительстве, выплачивает необходимую сумму в компенсационный фонд
  • Получает от дольщиков средства за определенные квартиры и параллельно строит сами квартиры
  • После постройки передает дом в собственность дольщикам

Как приобрести квартиру через долевое строительство

Мы определились, что 214 фз об участии в долевом строительстве фактически предлагает две легитимные схемы покупки недвижимости. Это договор долевого участия и договор с ЖСК. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень неоднократно говорил, что наиболее защищены граждане, которые приобрели жилье по договору ДДУ. Для того, чтобы понять «почему?», нужно знать особенности обоих видов договоров.

Через ЖСК

ЖСК – это сообщество людей, которое создано для строительства и управления многоквартирным домом. Люди вступают в кооператив, устраивают собрания и фактически самостоятельно управляют строительством, нанимая генподрядчиков. Соответственно, вся ответственность также равномерно распределяется на членов ЖСК, или, как их грамотно называть, пайщиков.

Регистрация права собственности на вашу квартиру производится не на основании договора – регистрационные органы могут его и не видеть или же просто не будут внимательно проверять законность любого из пунктов. Основания для права собственности – это справка, подписанная председателем ЖСК о том, что вы выплатили всю сумму за свое будущее жилье.

Плюсы и минусы системы ЖСК

Договор ЖСК несет за собой несколько преимуществ:

  • Можно вносить сумму за новую квартиру достаточно длительный срок, разными платежами – если удастся договориться с собранием кооператива
  • Намного меньше дополнительных сборов, по сравнению с ДДУ
  • Юридически пайщик принимает собрание в строительстве дома, может вносить предложения по изменению этажности, проекта планировки самого дома и прилегающей территории
  • В будущем управлять домом будет не управляющая компания или ТСЖ, а тот же ЖСК – можно заранее предусмотреть платежи и в итоге сумма за коммунальные услуги будет меньше – если получится все сделать как надо

Со всеми плюсами система ЖСК имеет несколько кардинальных минусов, из-за которых можно стать обманутым дольщиком

  • В отличии от ДДУ не предусмотрен компенсационный фонд – т.е. в случае, если ЖСК станет банкротом, государство не выделит деньги на достройку многоэтажки из специально сформированного фонда
  • Государственная поддержка последние 10 лет с точки зрения законодательства оказывается именно схеме покупки через ДДУ — 214 фз об участии в долевом строительстве меняется практически каждый год, в сторону более спокойного и уверенного положения покупателя-дольщика
  • Члены ЖСК являются застройщиками и в случае каких-то ошибок штрафы получает именно ЖСК
  • И самое главное – сумма за строительство квартиры, которую вы приобрели, не закреплена. То есть фактически при увеличении цены строительства – подорожал кирпич, много штрафов, инфляция или другой повод – увеличивается и цена квартиры. Поэтому пайщики ЖСК нередко вынуждены вносить дополнительные суммы за свое будущее жилье.

Риски стать обманутым дольщиком, купив квартиру через договор ЖСК, очень высоки. Так как отсутствие регистрации договора в Росреестре не исключает двойные продажи квартир!

Через договор долевого участия

Давайте разберемся, что такое ДДУ. По сути это договор, согласно которому застройщик обязуется передать вас квартиру в построенном доме. При этом срок строительства, отличительные черты квартиры регулируются обязательными пунктами, предусмотренными 214-ФЗ. Также этот договор обязательно проходит проверку по всей базе Росреестра, поэтому продажа одной квартиры разным дольщикам – читай, мошенничество – исключено.

Если схема покупки квартиры проходит через договор долевого участия – двойные продажи квартир исключены!

Нужно понимать, что указанный в договоре срок сдачи дома – это не срок передачи квартиры. Поэтому убедитесь, что вы верно все прописали в бумагах с девелопером. От даты, указанной в договоре, застройщик может тянуть еще два месяца – это так называемый страховой срок, который в судебной практике обычно учитывается вне права требования неустойки.

Плюсы и минусы ДДУ

Есть несколько основных плюсов, которые стоит учитывать, разбираясь в нюансах договоров долевого участия. Зато именно они кардинально защищают дольщика, в отличии от других схем покупки.

  • Участие в компенсационном фонде долевого строительства. Подробнее об этом читайте ниже
  • Регистрация договора в Росреестре, что исключает продажу одной и той же квартиры в долевом строительстве. Именно по этому причине рекомендуется выбирать долевое строительство через ДДУ, а не через ЖСК.
  • В доме без вашего ведома не появятся различные пристройки – начиная от простых магазинов и заканчивая многоярусной стоянкой. В случае с ЖСК это вполне реальные практики
  • Также дом не будет расти в этажах
  • Вы не будете оплачивать различные штрафы ЖСК, да и в целом цена договора утверждена окончательно
  • Схема расторжения договора утверждена федеральным законом, а не внутренними правилами ЖСК, исключены любые пени и штрафы с дольщика
  • Вся разрешительная информация является прозрачной, прописывается в договоре
  • Есть гарантии не только на сам дом, но и на вашу квартиру, причем также есть понятный алгоритм приемки жилья с подписанием акта.

Минусы:

  • Большая цена за квартиру за счет множества сборов с застройщиков и требований к их уставному капиталу
  • Отсутствие гибкости в строительстве дома. Там где ЖСК в случае проблем спокойно увеличит этажность и, соответственно, количество квартир на продажу, девелопер по ДДУ вынужден регистрировать массу бумажной волокиты и заручаться согласием на изменение проекта у каждого дольщика

Подробнее об отличиях ЖСК и ДДУ можно прочитать в нашей статье «Особенности ДДУ и ЖСК».

Как приобрести квартиру в ДДУ

Чтобы понять основную специфику механизма, следует знать, как расшифровывается дду – это договор долевого участия в строительстве. Ключевое – не договор купли-продажи, а именно долевого участия. В этой ситуации вы приобретаете не материальный объект, а ПРАВО на требование материального объекта, или квартиры.

Что нужно проверить

Основной пункт, содержащийся в любом ДДУ – это предмет договора. В нашем случае это обязанность девелопера в оговоренный срок и за оговоренную сумму передать дольщику квартиру. Регулируется предмет договора статьей №4 ФЗ-214.

В договоре обязательно должны быть:

  • Срок передачи квартиры
  • Срок ввода дома
  • Срок уплаты цены
  • Гарантийные сроки и обязательства

Нужно проверить, когда был зарегистрирован первый договор долевого участия в новостройке, где вы собираетесь приобретать квартиру.

  • Если это произошло до 1 января 2018 года, то проверяйте наличие страхования у дома – это договор со страховой компанией, которая будет за счет страховой суммы возводить дом в случае проблем у девелопера
  • Если произошло после 1 января 2018 года – то вступают в силу изменения 2018 года, связанные с компенсационным фондом. Дом в случае проблем будут достраивать за счет взносов застройщиков в этот формируемый государством фонд.

Также необходимо проверить, насколько полно застройщик раскрывает информацию о своей деятельности и о самой новостройке:

  • Нужно узнать о самом юридическом лице – кто директор, когда зарегистрирована, не имеет ли проблем с законом. Первые два пункта раскрывает сам девелопер. Последний пункт проверяется поиском по СМИ и базе Арбитражного суда.
  • Застройщик обязан раскрыть данные по разрешению на долевое строительство – кем оно выдано, сколько длится. Вы можете уточнить в органе, выдавшем разрешение, правомочность действий девелопера – обычно это администрация города, в котором ведется строительство. За редким исключением – министерство строительство региона, точнее, отдел жилищного строительства в нем.
  • Нужно изучить проектную декларацию и все изменения в ней, которые публикуются каждые три месяца, которые ведется стройка

Предлагаем ознакомиться с договором долевого участия и внимательно изучить его (скачать образец)

Как зарегистрировать ДДУ

Процесс регистрации договора достаточно прост. Вам нужно подписать договор в офисе застройщика и отправиться либо в Росреестр вашего региона, либо в ближайший многофункциональный центр деловых государственных услуг, разницы нет. Обычно место предлагает застройщик.

Дольщик предоставляет на регистрацию следующие документы:

  • Ваш договор участия с долевом строительстве
  • Все приложения, если таковые имеются
  • Отдельная бумага с описанием вашего объекта недвижимости с явно прописанными отличительными особенностями квартиры – этаж, площадь, количество комнат, подробный план с площадью каждого помещения.
  • Если есть супруг или супруга – то нотариально заверенное согласие на заключение договора (будет стоить около 1 тыс. рублей в зависимости от нотариальной конторы)
  • Паспорт
  • Чек на оплату пошлины. Здесь подробно о том, как вернуть деньги за госпошлину при необходимости.

Сумма за пошлину можно узнать в самом управлении Росреестра или у сотрудников МФЦ. Она регулируется п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ – на момент написания статьи эта сумма равнялась 350 рублей.

Подробнее о процессе регистрации договора участия в долевом строительстве можно прочитать в ст. 48 ФЗ-214.

Вы не обязаны платить за квартиру по ДДУ до того, как она пройдет регистрацию в Росреестре. Если же заплатите, а документы вернут, могут возникнуть проблемы с возвратом средств!

Ипотека

Для тех, кто собирается участвовать в долевом строительстве с помощью ипотечного займа, есть хорошие новости. Статья №5 ФЗ «Об ипотеке» регламентирует право на участие дольщика в ипотечном процессе с помощью залога и разрешает использовать для этого не только недвижимости, но и право требования недвижимости. Проще говоря, для покупки квартиры через ДДУ вам не нужен другой объект недвижимости, чтобы сделать на него залог. Достаточно только будущей квартиры в новостройке.

В ситуации с ипотекой вы просто заключаете еще один договор с банком и подаете на регистрацию не только ДДУ, но и банковские требования по залогу, и ваше право будет в залоге до полной выплаты цены в договорах.

Как купить пай в ЖСК

Если вы все-таки решили участвовать в долевом строительстве через покупку пая в ЖСК, учитывайте следующие ваши обязанности:

  • Вам придется взять на себя функцию своевременного внесения платежей за коммунальные услуги, а также за затраты, в которых нуждается кооператив – последняя сумма делится между всеми пайщиками
  • В зависимости от договора, на вас могут возложить обязанность строгого посещения собраний ЖСК

Алгоритм покупки

Если даже это не отпугивает, то придется следовать следующему алгоритму:

  • Вы выбираете квартиру в нужном доме, посетив офис продаж ЖСК
  • Запросите их договор – помните, что договор с ЖСК заключается согласно предложениям обоих сторон, поэтому если вас не устраивает какой-то пункт, вы вполне можете предложить изменить его
  • Ознакомьтесь с разрешительной документацией, уточните планируемые сроки ввода новостройки в эксплуатацию
  • Обязательно проверьте, есть ли отличительные признаки вашей квартиры в договоре – это должна быть площадь, этаж, прочие особенности – наличие стен, огороженного санузла и прочее.
  • Узнайте, не является ли ЖСК банкротом

Помните, что вы заключаете два договора. Первый – на покупку пая. Второй – на вступление в кооператив. И договор на вступление в ЖСК обычно платный, это еще 1-5% от стоимости вашей будущей квартиры.

Как составить договор с ЖСК

Особенность этого механизма долевого строительства в том, что точных требований к договору на покупку пая нет. Можно лишь предложить ознакомиться с примером заполненного договора (скачать образец) и дать несколько советов:

  • Помните, что внесение паевого взноса не означает, что вы уже заключили договор. Контролируйте эти процессы, обязательно получить как подписанную председателем расписку о вступлении в ЖСК, так и подписанный договор на квартиру.
  • Вам обязательно нужна расписка о том, что вы являетесь пайщиком – причем в заверенном виде, так что готовьтесь к еще одному виду дополнительных расходов у нотариуса. Сумма разнится в зависимости от конторы, но в среднем не больше 1 тыс. рублей.
  • Требуйте зафиксировать стоимость строительства вашей квартиры в договоре. Должен быть пункт, что стоимость квадратного метра может быть повышена только на собрании. Убедитесь, что схема организации собрания и алгоритм его решения (кворум, голосование) прозрачны.
  • Во время строительства будущий дом потребляет довольно много коммунальных ресурсов. Вы должно убедиться, что в договоре прописана информация об этом и вы во время сдачи дома не столкнетесь с проблемой дополнительных взносов
  • Вам нужно знать, на каких условиях вы можете выйти из кооператива, возвращаются ли ваши деньги в случае ухода и на каких условиях.

Грамотно изучайте документацию, суд не примет во внимание довод о том, что вы не были в курсе о каких-то пунктах договора.

Что изменилось в долевом строительстве в 2018 году?

Законодатель, как уже говорилось ранее, косвенно и через прямую речь чиновников явно пропагандирует участие в долевом строительстве через договора ДУ. Это подтверждают и активные изменения 214ФЗ.

Так, в 2018 году закон поменялся в части:

  • Увеличения размера уставного капитала для организации, которая хочет регистрировать ДДУ и участвовать в долевом строительстве, привлекая средства инвесторов-физических лиц.
  • Условий самого ДДУ
  • Требований к разработке проектных декларация в части их прозрачности для гражданина
  • Процесса регистрации самих ДДУ

Создание фонда

Проблема обманутых дольщиков в долевом строительстве в будущем возникнуть не должна, утверждает законодатель. Это планируется решить с помощью особо фонда, в который будет отчисляться один процент от каждой квартиры, проданной с помощью ДДУ.

Деньги будут направляться на окончание строительства тех домов, в которых застройщик начал разоряться и не имеет возможности выполнить обязательства перед дольщиками.

Уставной капитал

Теперь сумма уставного капитала варьируется в зависимости от площадь строительства.

  • Если застройщик планирует возвести здание площадью до 1,5 тыс. кв. метров, то ему нужно занести в капитал 2,5 млн рублей
  • Если застройка меньше 2,5 тыс. метров, а это минимальная площадь, с которой сейчас начинаются жилые дома хотя бы на 5 этажей – нужны 4 млн рублей уставного капитала
  • Новостройка в десять этажей или до 10 тыс. квадратов – 10 млн рублей
  • Для огромных комплексов размером не более 500 тыс. метров (актуально для крупных региональных центров, Санкт-Петербурга и Москвы) – нужно минимум 800 млн рублей, замороженных в капитале

Реестр

Еще одно значимое нововведение – это особый Единый реестр застройщиков страны. Пока что он формируется, официальный сайт реестра еще не открыт. Известно, что там будут систематизированы все данные, которые могут пригодиться для изучения юридического лица на предмет его потенциальной добросовестности в организации долевого строительства.

Прочие изменения

  • Теперь в договоре между застройщиком и дольщиком будет указываться размер неустойки, который будет выплачиваться, если девелопер вздумаем просрочить срок сдачи дома в эксплуатацию. Это 1% от стоимости цены договора. Но с оговоркой – будет даваться период на исправление ситуации, скорее всего около 2 месяцев сверху.
  • Есть застройщик построил квартиру, а она меньше или больше запланированной на 5% и больше, то можно расторгнуть договор долевого участия без суда и взять с девелопера неустойку за пользование денежными средствами. В ином случае это придется делать через суд
  • Теперь в договоре обязательно указывать не только этаж, на котором расположена квартиру, но и визуально демонстрировать место расположения на самом этаже

Изменения в долевом строительстве с одной стороны увеличивают стоимость конечного жилья за счет дополнительных государственных взносов в придачу к уже имеющимся расходом. Но при этом защищают интересы дольщиков на любом из уровней взаимодействия с застройщиком. Выбор схемы долевого строительства остается за вами.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

Все про инвестиции в долевое строительство

Инвестиции в долевое строительство

Инвестирование в долевое строительство

 

СОДЕРЖАНИЕ

1. Ликвидность инвестиций в долевое строительство

2. На что нужно обращать внимание при выборе объекта

3. Правовой аспект инвестирования в долевое строительство

4. Вместо заключения

5. Полезное видео

 

При инвестировании люди ищут варианты, которые принесут много денег и будут наименее рискованными. Инвестирование в долевое строительство недвижимости отвечает обоим этим требованиям. Но перед инвестированием нужно грамотно оценить некоторые нюансы. Если к инвестированию подойти серьезно, то можно максимально снизить риски.

Ликвидность инвестиций в долевое строительство

Недвижимость – лакомый кусок для инвесторов. Во-первых, это большая прибыль. Во-вторых, это защита капитала от влияния инфляции. Недвижимость первичного рынка принесет наибольшую прибыль. Поэтому инвестировать нужно в новостройки. Наибольшую привлекательность имеют многоквартирные дома и коттеджные поселки. Недвижимые объекты вторичного рынка имеют меньшую привлекательность.

Дело в том, что затраты при долевом инвестировании будут меньше, что позволяет получить прибыль при продаже ужо готового помещения. Подробнее про инвестиции в коммерческую недвижимость мы  уже рассказывали на портале "Бизнес заработок" в отдельной статье. 

В чем весь смысл инвестирования? Компания-застройщик планирует строительство, к примеру, нового многоэтажного дома. Чтобы минимизировать свои вложения, компания привлекает инвесторов. Другими словами, обычные граждане могут уже купить квартиры на стадии «котлована», когда объект только на бумаге.

По мере продвижения строительства стоимость квадратного метра будет расти. Готовую квартиру можно будет продать по реальным ценам рынка недвижимости. Получается, чем раньше инвестор вложил деньги, тем большую прибыль он получит в итоге.

  долевое строительство

Если говорить буквально, но можно купить квартиру в строящемся доме за 5 000 000 р., а потом, когда объект будет сдан в эксплуатацию, продать ее за 6-7 млн руб.

Покупать «квадраты» можно не только на этапе планирования, но и позже. Например, когда объект возведен на 30%. Но стоимость кв. м будет уже дороже, что в итоге уменьшает потенциальный доход с продажи готового жилья.

На что нужно обращать внимание при выборе объекта

Выбор объекта – важный этап, на котором нужно обеспечить себе гарантии. Нужно ознакомиться с условиями компании-застройщика для вступления в долю.

Базовые условия:

стоимость недвижимости;

размер первого взноса;

график финансирования;

наличие всей разрешительной документации;

дата окончания строительства.

Обаятельно нужно узнать об условиях страхования рисков. Есть еще один важный момент. Необходимо узнать, если ли интерес к выбранному объекту со стороны других инвесторов. Если слишком мало людей вложилось в строительство, то финансирования может не хватать, а значит, есть большой риск, что сроки сдачи жилья в эксплуатацию могут быть нарушены.

Правовой аспект инвестирования в долевое строительство

 долевое строительство инвестиции

При инвестировании обе стороны заключают договор, где указываются все условия, права и обязанности застройщик и инвестора. Законы РФ обеспечивают довольно высокий уровень защиты прав инвестора. Застройщик обязан в указанные сроки предоставить дольщику недвижимый объект, который построен по согласованному проекту. А дольщик обязан своевременно платить деньги.

Но все-таки инвестор рискует. Сейчас кризис. Застройщик может просто обанкротиться и «заморозить» строительство, хотя это и редкость. Если между сторонами возникли споры, то они решаются в правовом поле. Но если противоречия неразрешимы, то дело может дойти и до суда. Но, как правило, инвестирование в долевое строительство заканчивается успешно для двух сторон.

Дмитрий Медведев подписал новое постановление, и с 1 января будет создан фонд защиты дольщиков. Теперь компании-застройщики в обязательном порядке будут делать отчисления в этот фонд.

Деньги из фонда будут направлены на достройку незавершенной жилплощади. Если же это нецелесообразно, то деньги будут выплачиваться дольщикам в случае банкротства застройщика.

Вместо заключения

Конечно, встречаются недобросовестные застройщики. Но, тем не менее, инвестирование в долевое строительство на сегодня считается одним из самых ликвидных. Инвестор может получить недвижимость за сравнительно небольшую стоимость. Дальше объект можно сдавать жильцам, получая пассивную прибыль. А можно просто продать помещение, получив прибыль за счет разницы между стоимостью готового объекта и суммой инвестиций.

Copyright © 2018 Все права защищены. Копирование материалов сайта без указания источника - запрещается.

bizneszarabotok.ru