Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке? Что нужно смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке


необходимые документы и возможные риски

Особенности покупки вторичного жильяОсобенности покупки вторичного жилья

Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?

В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.

','

Содержание статьи

Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!

Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Обязательно изучите историю квартиры перед покупкой.

Внешний осмотр

Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:
  • Обратите внимание на благоустройство двора, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
  • Старые дома часто находятся в плохом состоянии. Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
  • Изучите подъезд внутри: состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
  • Побеседуйте с жильцами дома, и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

  • Планировка. Обратить внимание, производилась ли перепланировка, для этого нужно сверить план квартиры с визуальными данными. Если таковая была, но не узаконена, т. е. на плане не отражена, то государственную регистрацию сделки купли-продажи вы не пройдёте, не узаконив изменения. Лучше такую покупку отложить, предоставив продавцу возможность устранения препятствия для продажи.
  • Стены и потолок. Слишком тонкие стены заключают опасность плохой шумо- и теплоизоляции. Отслаивающиеся обои, штукатурка, плесень, грибок – свидетельство сырости, особенно если это первый или последний этажи. Подтёки говорят о наличии течи в крыше.
  • Окна, двери и пол заслуживают внимания, только если вы собираетесь их оставить в том же состоянии.
  • Коммуникации. К оценке их состояния следует подойти очень тщательно. Проверьте все трубы и стояки на предмет сырости под ними, напор и слив воды, её окраску.Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.
  • Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Не забывайте: делая серьёзное приобретение, нельзя закрывать глаза на очевидные минусы. Торгуйтесь или ищите достойный ваших вложений вариант.

Заключение предварительного договора

Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. В нём обозначаются следующие пункты:

  1. Паспортные и контактные данные лиц, совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
  2. Адрес и описание квартиры, за которую вносится аванс (задаток).
  3. Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
  4. Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
  5. Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается авансовое соглашение.
  6. Срок возврата залога, если сделка не состоялась по вине продавца.
  7. Срок освобождения квартиры: снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.

Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.

Передача задатка должна быть зафиксирована в расписке от покупателя.

Обязательные документы при покупке квартиры-вторички

Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:
  1. Договор купли-продажи. Его составление лучше всего поручить профессионалу – юристу или риелтору, лучше работающим под эгидой юридической конторы или агентства недвижимости. Убедитесь в надёжности организации.Обязательно внимательно прочтите договор, все пункты должны быть максимально понятны. При возникновении неясностей обратиться к тому, кто составлял договор, за разъяснениями.В договор можно внести изменения и дополнения от руки с согласия сторон. Вы можете узнать о процедуре регистрации договора купли-продажи в Росреестре вот тут.
  2. Паспорт продавца. Его нужно внимательно осмотреть и сравнить, правильно ли внесены данные в договор. Убедиться, что квартиру вам продаёт тот же человек, данные которого указаны в соглашении.
  3. Государственная регистрации права собственности на квартиру. Изучите свидетельство, убедитесь, что продающее лицо является владельцем. Проверьте указанную площадь квартиры и адрес. Если жильё заложено, то в графе «основание выдачи» будет указан договор ипотеки.
  4. Документы, подтверждающие отсутствие разного рода обременений, предъявляемых к данной собственности. Подробнее см. проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой.
  5. Справки об отсутствии коммунальной и налоговой (на имущество) задолженности.
  6. Технический паспорт. Соответствие его данных фактическим вы уже проверили в ходе предварительного осмотра.
  7. Домовая книга с подтверждением выписки всех зарегистрированных лиц. Желательно заранее проверить лично в паспортно-визовой службе. Если кто-то не пожелает добровольно выписаться, то придётся обратиться в суд, что чревато нервотрёпкой, тратой времени и денег.
  8. Согласие социальных служб. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства необходимо, если в квартире прописаны (или являются собственниками жилплощади либо доли в ней) при наличии в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
  9. Документы – основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.

На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.

  • По наследству. Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
  • По договору дарения. Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру здесь.
  • По договору купли-продажи. Письменное согласие на покупку квартиры жены/мужа, если имущество совместное, приобретённое в браке.

Несколько советов в заключение

Особое внимание обращайте на дату выдачи основных документов, подтверждающих право владения. Если период составляет более трёх лет (срок исковой давности) на момент приобретения вами жилья, то дополнительные документы не понадобятся, и риски при покупки квартиры снижаются.

Проследить историю всех прописанных в квартире можно по домовой книге, лучше по расширенной выписке из неё.

Неплохо было бы пообщаться с соседями, с предыдущими хозяевами квартиры на предмет уточнения проживающих прежде лиц, способных впоследствии признать сделку недействительной.

По действующему Жилищному кодексу все проживающие в проданной собственником квартире теряют это право. Но уже готовы поправки для второго чтения, и положение может резко измениться: вопрос передаётся под юрисдикцию суда. Следите за новыми законами, связанными с правами на недвижимость.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

napravah.com

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Российские граждане должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. В этой сфере существует много мошенничества, так как сделки с недвижимостью связаны с крупными суммами денег. И так как многие граждане юридически неграмотные, мошенникам легко удается обмануть таких покупателей.

Порядок сделки

При оформлении купли-продажи можно пользоваться услугами посредников, таких как риэлторы, юристы, нотариусы. За свои услуги все они берут определенное денежное вознаграждение. Но в определенных случаях эти суммы могут защитить сделку от мошеннических схем и сэкономить всю сумму денег от передачи ее злоумышленникам.

Однако никогда нельзя полностью полагаться на других людей и важно самостоятельно контролировать все важные этапы сделки. Для этого нужно знать некоторые нюансы при сделках с недвижимостью на вторичном рынке.

Порядок действий, независимо от наличия посредников будет следующий:

  1. Выбор подходящей квартиры.
  2. Проверка всех документов на квартиру, желательно вместе с юристом или нотариусом.
  3. Подписание договора купли-продажи, желательно заверить его легитимность у нотариуса.
  4. Проведение осмотра квартиры и подписание акта передачи.
  5. Передача документов в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
  6. Получение документов, подтверждающих приобретенное право.
  7. Этап передачи денежных средств продавцу может быть любым в данном порядке. Оплата может быть предусмотрена после заключения договора или после получения документов о регистрации сделки. Все эти условия прописываются в договоре купли-продажи.

Нюансы

Нужно знать все эти этапы и соблюдать установленный порядок, а также не стоит экономить деньги на нотариусе, чтобы проверить сделку на законность и отсутствие подводных камней.

Выбор жилья

С этого этапа начинается покупка любого жилья. Это очень ответственный выбор, поэтому нужно знать, на что в первую очередь обратить свое внимание:

  • район;
  • состояние дома;
  • состояние подъезда и месторасположение квартиры;
  • внутреннее состояние жилья.

При выборе района нужно обращать внимание на следующие моменты:

  1. Наличие необходимой инфраструктуры (школы, садики, аптеки, больницы, магазины).
  2. Наличие общественного транспорта и время, которое должны будут тратить члены семьи, чтобы добираться до своей работы и других необходимых мест.
  3. Присутствие крупных предприятий, загрязняющих экологию района.

Также могут учитываться иные важные предпочтения для каждого члена семьи. После того, как выбраны желаемые районы, нужно оценить состояние дома и его месторасположение. Для этого нужно обойти дом пешком и внимательно его изучить. Нужно обращать внимание на следующее:

  1. Осмотреть дом на наличие в стенах трещин и существенных разломов.
  2. Оценить благоустроенность прилегающей к дому территории (детская площадка, парковка, наличие пандусов и прочее).
  3. Оценить близость шумных заведений, таких как предприятия или дискотеки, бары.

После внешней оценки дома, нужно провести тщательный осмотр подъезда. Важны следующие моменты:

  1. Наличие лифта, мусоропровода, ширина лестничного пролета.
  2. Обратить внимание на чистоту в подъезде.
  3. Этаж квартиры также может играть существенную роль, так как последний и первый этажи обычно ценятся меньше, и они должны стоить меньше стоимости остальных квартир.
  4. Нужно обратить внимание на то, кто здесь проживает. Бывают дома, где проживают преимущественно пожилые люди, военнослужащие, сотрудники определенных учреждений или предприятий.

Также по состоянию подъезда можно определить в целом, какие люди могут стать вашими потенциальными соседями. В самой квартире нужно обратить внимание на:

  1. Косметический ремонт.
  2. Наличие и состояние коммуникаций.
  3. Тепловой режим помещения.
Бывает сложно определиться между несколькими вариантами квартир и подробный анализ по каждому пункту поможет сделать более выгодный выбор.

Документы

Основные подводные камни могут содержаться именно в документах на жилье. Поэтому желательно перед подписанием договора их проверить вместе с нотариусом. Нужно проверить законность следующих бумаг:

  1. Правоустанавливающих документов, подтверждающих законные основания собственника на данную недвижимость. В самом документе не должно быть исправлений. Сейчас можно получить справку из ЕГРП, которая предоставляет актуальную информацию о всех собственниках недвижимости.
  2. История квартиры проверяется по справке из ЕГРН, там также будут указаны наличие обременений и дата их снятия. Если имущество находится более 3 лет в собственности и до этого момента не возникло никаких спорных ситуаций по поводу законности сделок с ней, можно не опасаться, так как максимальный срок исковой давности составляет 3 года.
  3. Качество квартиры. Нужно сравнить планировку с паспортом из БТИ и на квартиру. Если планировка сделана, но не зарегистрирована, то придется регистрировать ее новому хозяину. Важно сравнить соответствует ли эта перепланировка законодательным требованием, и не нарушены ли законные нормы.
  4. Проверить документы продавца, а также его дееспособность. Он должен подписывать договор, не находясь в состоянии алкогольного или другого опьянения и должен быть психически здоров. Если в этом возникают сомнения, то с таким человеком лучше не связываться. Кроме этого нужно внимательно проверять доверенность на совершение сделки, если договор подписывает не сам владелец жилья.
  5. Проверить права третьих лиц на эту квартиру. Для этого нужно взять выписку из домовой книги. Важно, чтобы в квартире не были зарегистрированы на момент совершения сделки другие граждане.
Для того чтобы проверить полную законность сделки нотариус может запросить у продавца множество других документов, на основании которых он выяснит отсутствие возможных других залоговых обременений на данное жилье и прав третьих лиц. При заключении сделки нотариус ее заверит, и оспорить законность данной сделки будет практически невозможно.

Передача денег

Это важный этап, на котором возможно использование множества мошеннических схем. Для того чтобы обезопасить себя от этого, можно совершать сделку через посредника. Существует 2 способа:

  1. Арендовать банковскую ячейку.
  2. Использовать аккредитив.

Стоимость этих двух вариантов примерно одинаковая. Различия заключаются в следующем. В первом случае покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки на месяц или несколько месяцев. Он туда кладет необходимую сумму денег, о чем выдается соответствующее подтверждение. Ключи от нее передаются продавцу. В договоре с банком прописываются документы, при предъявлении которых продавец получает право забрать свои деньги.

Аккредитив действует аналогичным образом. Только средства хранятся на счете, открытым покупателем и перечисляются на счет продавца при выполнении им необходимых обязательств, например по предъявлению необходимых бумаг.

grazhdaninu.com

На что обратить внимание во время осмотра при покупке квартиры

Есть ли во дворе детская площадка? Если у вас имеются дети, площадка обязательно нужна, а вот если детей у вас нет и не планируется, а окна облюбованной квартиры выходят на детскую площадку, в теплое время года она обязательно будет ничем иным, как источником шума. Лучше, если окна квартиры будут выходить не на улицу, а во двор, но и здесь есть свои нюансы: летом во дворе могут допоздна засиживаться различные компании, и на невысоких этажах будут хорошо слышны их разговоры. Глядя на дом, обратите внимание на состояние стен: нет ли трещин, протекших швов, крошащихся балконов и т. д. Можно посмотреть на количество пластиковых окон: чем больше их, тем более высок средний уровень достатка жильцов. Одним людям нравятся кирпичные дома, другим по душе панельные новостройки, но дом и квартиру в любом случае лучше увидеть собственными глазами. Многие кирпичные дома постройки 1980-х годов могут оказаться лучше, чем наспех построенные здания рубежа 1990-2000-х.

2) Есть мнение, что три вещи, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели – это планировка квартиры, вид из окна и состояние подъезда. Поэтому многие специалисты по продаже недвижимости рекомендуют своим клиентам сразу же смотреть на подъезд, на состояние лестниц, лестничных клеток, мусоропроводов (если они имеются), интересоваться тем, как работает лифт. Действительно, нередко люди отказываются от покупки квартиры, увидев грязный подъезд, в котором давно не делался ремонт. Пройдитесь по подъезду, посмотрите на двери, а самое пристальное внимание уделите входной двери: есть ли кодовый замок, работает ли он. Кстати: как показывает практика, квартира в хорошем чистом подъезде при прочих равных условиях может стоит в среднем на 5% дороже, чем в плохом, неухоженном.

3) Перед покупкой квартиры обязательно поинтересуйтесь, не делалось ли в ней какой-нибудь серьезной перепланировки. Хотелось бы напомнить, что некоторые вещи в многоквартирных домах делать вообще нельзя. Это снос внешних стен (бывают случаи, когда хозяева увеличивают жилплощадь за счет лоджии, снося стены между лоджией и комнатой), перенос санузлов, уменьшение или ликвидация вентиляционных коробов на кухне и т. д. Специалисты компании «Нео-Проект» рекомендуют самое тщательное внимание уделять квартирам с т. н. свободной планировкой. Ряд квартировладельцев чересчур вольно трактуют слово «свободная», хотя, как говорилось выше, есть вещи, делать которые строго запрещено. Можно попросить взглянуть на план БТИ, выполненный на кальке (учтите, что он действителен в течение года). На плане не должно быть красных линий, обозначающих незаконную перепланировку. Но при первом осмотре продавец может этот документ не предъявить (это его право), поэтому надо смотреть в оба, подмечать все спорные моменты и не бояться задавать вопросы. В панельных домах, кстати, не должно быть лишних проемов в стенах (их разрешается выполнять только при условии дополнительного усиления).

4) Проверить тягу в вентиляционном коробе можно простым способом: зажечь спичку и поднести ее к коробу.

5) В старых домах нередко встречаются деревянные и деревянно-смешанные перекрытия, особенностью которых является повышенная пожароопасность. Они могут скрываться за лепными украшениями, внешней электропроводкой и т. д. Кроме возможных проблем с пожаров, такие перекрытия нередко таят проблемы с банками: банки не любят давать ипотечные кредиты под помещения с перекрытиями, выполненными не из железобетона.

6) Окна, а также вид из окон – это очень важно. Бывает так, что владелец квартиры показывает свое жилье вечером, при закрытых шторах. Рекомендуем не стесняться, отдернуть шторы и выглянуть в окно – вдруг вы обнаружите там неряшливую бензоколонку, грязный пустырь, железнодорожный отстойник или что-нибудь не менее неприглядное. Если в квартире установлены пластиковые стеклопакеты, имеет смысл проверить звукоизоляцию, качество обработки швов. Можно поинтересоваться у владельцев толщиной стеклопакета, а если они могут показать паспорт на изделие – это еще лучше.

7) Проверить прочность и целостность стен очень просто: нужно взять деревянную палку и несильно постучать по ним в нескольких случайно выбранных местах. У хорошей стены звук будет глухим, не возникнет никаких вибраций, не произойдет осыпания покрытия и т. д. Идеальное жилое помещение должно иметь стены и внутренние перегородки, выполненные из полого кирпича или бетонныхз сблоков. Толщина стены с учетом оштукатуривания должна быть не менее 12-15 см, это позволяет обеспечить высокий уровень звукоизоляции.

8) Поинтересуйтесь инфраструктурой и соседями. Что расположено поблизости? Далеко ли до остановок транспорта? Где ближайшие магазины? Что за люди живут в подъезде? Не стесняйтесь спрашивать, ведь вам в этой квартире еще жить и жить. Никому не нравится обитать под квартирой старушки, регулярно устраивающей потопы, или на одной площадке с алкоголиком. Покупка жилья – это приобретение с долгосрочной перспективой, поэтому относиться к ней необходимо максимально серьезно.

realty.mail.ru

Как не ошибиться, покупая жилье на вторичном рынке | Цены и рынок | Недвижимость

Купить жилье на вторичном рынке часто оказывается намного сложнее, чем в новостройке. Сделку могут омрачить объявившиеся после подписания собственники, долги за коммунальные услуги, прописанные в квартире «мертвые души», подставной хозяин или незаконная перепланировка. АиФ.ru выяснил, на что в первую очередь стоит обратить внимание при покупке квадратных метров с рук. 

- Данные продавца

Прежде всего, покупателю стоит обратить внимание на самого владельца квартиры. Во-первых – проверить паспортные данные. Быстрее всего это получится сделать при помощи бесплатной формы на сайте Федеральной миграционной службы – система сообщит, существует ли в принципе документ с указанными данными. Зачастую риэлторы советуют проверить, состоит ли человек на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Ведь в случае признания недееспособности сделка может быть отменена родственниками продавца. Но на практике сделать это практически невозможно. По закону, подобная информация выдается лишь по запросу правоохранительных органов. Агентам данные об учете удается получить через «знакомых врачей», но ценность этих сведений весьма сомнительна – никакой юридической силы они не имеют. Единственный действенный способ - попросить продавца самостоятельно получить справки.

С особенной осторожностью стоит относиться к ситуациям, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. В этом случае проверять придется как минимум двух человек. Подлинность самой доверенности можно установить только у выдавшего ее нотариуса, для этого, скорее всего, придется лично приехать в контору: давать справки по телефону юристы не любят. 

Важно изучить все правоустанавливающие свидетельства и поинтересоваться, как именно собственник получил квартиру. Если речь идет о наследстве, лучше всего дождаться, когда с момента его вступления в законную силу прошло три года – срок исковой давности. В противном случае, на жилье могут появиться новые претенденты.

- История квартиры

Перед покупкой стоит попросить продавца представить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Подобную справку можно получить через форму на портале gosuslugi.ru или при личном обращении в окружное отделение ЕГРП. Государственная пошлина в зависимости от региона будет варьироваться от 150 до 900 рублей, а изготовление документа займет неделю. В бумаге будут содержаться все данные о правообладателях и всех совершенных ранее сделках с квартирой.

Другой важный источник информации – выписка из домовой книги. Справку собственник сможет получить в управляющей компании, занятой обслуживанием дома. Документ выдается в день обращения, все что потребуется – паспорт и свидетельство о собственности. Выписка покажет всех прописанных в квартире людей на текущий момент, в частности – несовершеннолетних детей. Важно, чтобы к моменту продажу все постояльцы самостоятельно выписались из жилья, иначе новому собственнику в будущем придется решать проблему через суд. Другим неприятным последствием наличия «мертвых душ» могут стать увеличенные коммунальные платежи, которые лягут на плечи нового владельца.

- Состояние квартиры

Одна из главных опасностей квартир на вторичном рынке – незаконные перепланировки. Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника. Для проверки «чистоты» квартиры стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ выдадут по письменному обращению, при предъявлении паспорта и свидетельства о собственности, правда ждать придется около семи дней. Стоит скрупулезно проверить соответствие указанных характеристик реальному положению вещей. 

А вот состояние всех инженерных систем будущий владелец сможет проверить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Совет особенно актуален для старых домов, глобальный ремонт в которых может обойтись дороже, чем покупка недвижимости.

- Долги

Неприятным сюрпризом могут стать оставшиеся от прежних хозяев долги за коммунальные услуги. Формально обезопасить себя можно прописав отдельной строкой в договоре, что все обременения, наложенные на имущество до совершения сделки, остаются за предыдущим хозяином квартиры. Но на практике управляющая компания все равно будет обращаться к новому собственнику. Доказать свою непричастность к долгам можно, представив копию договора и информацию о последующих платежах. Тогда организации придется искать прежнего владельца самостоятельно. Впрочем, неприятной ситуации можно и вовсе избежать, если еще перед покупкой жилья попросить у собственника справку из Единого расчетного центра об отсутствии задолженности. Для получения документа владельцу придется погасить все текущие долги.

- Расчет

Самый простой и популярный способ расчета за сделки с недвижимостью – банковские ячейки. Ящик арендуется примерно на две недели, то есть срок, превышающий длительность 12-ти дневной государственной регистрации сделки. Затем устанавливается дифференцированная система доступа: покупатель может воспользоваться сейфом в первые два дня, для того, чтобы положить деньги, затем доступ блокируется и возобновляется лишь после проведения сделки. В последующие несколько дней покупатель может забрать свои деньги, если договор сорвался. Если этого не происходит – продавец получает доступ к ящику, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. После совершения сделки покупатель может обратиться за возвратом имущественного вычета в налоговую инспекцию. 

Смотрите также:

www.aif.ru

Вторые руки: что нужно проверить, покупая вторичное жилье

При покупке жилья на вторичном рынке, стоит обратить внимание на множество деталей, чтобы в будущем не испытывать проблем с приобретенным жильем.

 

При покупке жилья на вторичном рынке, стоит обратить внимание на множество деталей, чтобы в будущем не испытывать проблем с приобретенным жильем. 

Самый первый совет — для осмотра квартиры надо приходить только днем, а не вечером. При естественном освещении намного проще заметить недостатки продаваемого жилья.  А, значит, можно не только избавить себя от неприятных открытий в будущем, но и поторговаться по поводу цены. Если покупатель находит серьезные недостатки, то, как утверждают многие эксперты, вполне может сбить с первоначальной цены тысяч 10-15 долларов.

Изначально надо поинтересоваться — только в управляющей компании, а не у хозяев —какие в доме перекрытия. Если деревянные или смешанные, это тоже не говорит в пользу осматриваемого жилья.

Если планировка квартиры и расположение комнат понравились, стоит самым внимательным образом изучить внутренние стены, углы комнаты и оконные откосы. На них не должно быть ни плесени, ни черных пятнышек, которые свидетельствуют о грибке на стенах. Понятно, что это тоже немного подкорректирует цену жилья — выводить плесень и  грибок очень сложно, а иногда и накладно.

Если квартира угловая, то надо подойди к стене и приложить к ней ладонь. В проблемных квартирах даже в отопительный сезон угловая стена холодная. Неплохо бы посмотреть, как уходит по трубам вода в ванной и кухне, нет ли серьезных засоров.

Эксперты также советуют осмотреть пол и двери.  Если они не побитые и в хорошем состоянии, их можно на первых порах не менять.

Покупка квартиры с ремонтом, или в хорошем состоянии, избавляет новых хозяев от лишних хлопот. Но, с другой стороны, новый владелец всегда старается обустроить квартиру по своему вкусу. Так что хотя бы косметический ремонт в большинстве случаев делается. Если ремонт не предполагает замены напольного покрытия и дверей, то посмотрите, в каком состоянии они находятся, может быть, двери не закрываются или имеют щели.

Если квартира покупателю понравилась, начинается юридическое оформление сделки купли-продажи. Для начала неплохо бы посмотреть свидетельство о праве собственности на жилье и сверить фамилию, имя и отчество владельца с его паспортом. Только сверять надо не торопясь, а также неплохо присмотреться к фотографии и ее соответствию со стоящим перед вами оригиналом.

Затем проверяется свидетельство о праве собственности, прошлый договор купли-продажи или договор дарения или свидетельство о праве на наследство. Неплохо бы посетить ЖЭК и там посмотреть такую несовременную вещь, как домовую книгу — она должна быть как в бумажном, так и в электронном виде. Затем посмотрите справку из ЖЭКа о составе семьи, там указаны лица, которые зарегистрированы на данный момент в этой квартире. Справка поможет понять, кто именно является собственником. Да исправки коммунальных служб об отсутствии задолженности не мешало бы просмотреть. 

Если проверка документов прошла успешно, то можно заключать договор купли-продажи. На сделку к нотариусу покупатель приходит только с паспортом, а продавец должен принести документы, подтверждающие права собственности, свой паспорт  и паспорта всех собственников (если эти собственники, конечно, есть), а также технический паспорт на квартиру, документы для отчуждения квартиры.

Когда сделка юридически оформлена, то покупатель идет в бюро технической документации и там регистрирует права собственности на квартиру. Далее в присутствии нового владельца проводится регистрация всех членов семьи по новому адресу. В течение нескольких месяцев после приобретения новый владелец должен посетить все коммунальные службы для переоформления лицевых счетов.

Для того чтобы сэкономить нервы и время, многие эксперты советуют привлекать к оформлению сделок специалистов. Например, нанятый профессиональный риелтор занимается всеми необходимыми бумагами. Это, конечно, удобно, но надо понимать, что 3-5 процентов от суммы сделки ему придется заплатить.

realty.vesti.ru

Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке?

velvi on Апрель 5, 2016 - 12:13 пп в Покупка жилой недвижимости

Очень часто, покупая квартиру на вторичном рынке, ее новый владелец обо всех недостатках приобретенного жилья узнает лишь после переезда. Чтобы не омрачать свой статус новосела, следует перед заключением договора купли-продажи соблюсти некоторые правила и грамотно осмотреть приобретаемую квартиру.

Правило первое: осмотр дома и придомовой территории

Его проводят вне квартиры, осматривая придомовую территорию, дом, подъезд:

  • проверке подлежит наличие автопарковки, игровой площадки для детей, парапетов;
  • дом должен иметь ухоженный вид, а придомовая территория быть убранной;
  • хорошо, если подъезд встречает чистыми лестничными пролетами, отсутствием запахов от мусоропровода и исправным лифтом (при их присутствии в доме), рабочим освещением;
  • подвал должен предстать сухим без наличия в нем и намека на влагу.

Правило второе: осмотр квартиры

Грамотно осмотреть продаваемую квартиру можно, следуя определенному алгоритму.

  1. Начать просматривать нужно с перепланировки: если в помещениях переставлялись стены, следует удостовериться, что это сделано на законном основании. В противном случае лучше отказаться от дальнейшего осмотра. Да и смысла нет, потому что заключить договор купли-продажи не получится.
  2. Затем переходят к рассматриванию помещений общего пользования — кухни, ванной и туалета. Проверять нужно коммуникации и инженерию: радиаторы отопления должны источать истинное тепло, трубы для подводки воды и канализационные выглядеть целыми и не протекающими, сантехнические приборы и краны — исправными, подача воды — идеальной, а из смесителя с горячей водой должна течь именно горячая вода.
  3. Электропроводка с розетками и выключателями обязаны не вызывать опасения, так же как и электросчетчик.
  4. Следует принюхаться, нет ли кухонных или канализационных запахов — при исправной вентиляции их присутствие исключено.
  5. Особое внимание уделяют состоянию потолка, особенно если квартира находится на последнем этаже. Отслаивающаяся штукатурка или потолочная плитка бывают при протечках в худой крыше дома.
  6. Пол в квартире, находящейся на любом этаже, не должен вызывать подозрения. Но на первом этаже состояние пола нужно проверить более тщательно: как правило, он холоднее, поэтому — никаких щелей.
  7. С пристрастием относятся к осмотру стен в угловой квартире. Никаких следов сырости в виде отслаивающейся покраски или отстающих обоев присутствовать не должно. Вообще же проще увидеть настораживающие изъяны в пустой квартире. Если это пока невозможно, следует попросить продавца подвинуть мебель так, чтобы можно было проверить целостность стен.
  8. Часто в квартире, которую покупают, не планируют делать ремонт. Тогда не лишним будет более пристально осмотреть окна, двери, радиаторы отопления, поскольку их замена недешевая.
  9. Переходя из комнаты в комнату, не следует забывать о лоджии или балконе — там тоже могут случиться неполадки и лучше их увидеть, если таковые имеются, при осмотре.

Записывать нужно все нюансы, особенно настораживающие. Так будет легче проанализировать состояние будущего жилья и принять решение о его покупке или отказе от этой затеи.

Похожие записи

Следующая статьяИюнь 21, 2016 - 6:40 дп

digm.ru

На что обращать внимание при покупке на вторичном рынке жилья

Покупая жилье на вторичном рынке, велик риск попасть в руки мошенников, в результате чего вы можете остаться без жилья и без денег (о мошенничестве на рынке новостроек - читайте в нашей отдельной статье).

Чтобы избежать этого, необходимо внимательно изучать не только договор купли-продажи, но и обращать внимание и на другие детали.

В Москве достаточно много «нечестных» на руку риэлторов, которые на незнании покупателей юридических тонкостей оформления купли-продажи квартиры, оставляют их в последующих ни с чем.

Безусловно, юридическая сторона сделки – важный момент, однако перед оформлением купли-продажи квартиры ее необходимо осмотреть, проверить техническое состояние, убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.

К сожалению, не каждый покупатель интересуется состоянием приобретаемой квартиры, а в первую очередь – ее стоимостью.

И в этом и кроется ошибка, так как зачастую стоимость последующего ремонта не соответствует стоимости, за которую была продана квартира.

Осмотр квартиры

Многие недобросовестные продавцы недвижимости предлагают осмотреть квартиру в вечернее время. Однако этого ни в коем случае нельзя делать, так как при естественном освещении проще заметить все недостатки.

Например, на практике центра по жилищным делам недвижимости и вопросам недвижимости имел место такой случай: клиент обратился за помощью в сопровождении сделки купли-продажи квартиры, подыскал подходящий вариант покупки квартиры. При этом наш клиент осматривал квартиру в вечернее время.

В дальнейшем, при внесении аванса жилищный юрист предложил организовать встречу на квартире, чтобы собственными глазами увидеть всех проживающих в квартире лиц и подписать соглашение об авансе. Во время встречи юристом было подмечено, что в квартире имелись изменения в нишах потолка, не характерные для квартир подобной типовой планировки. Юрист попросил предоставить дополнительно документацию БТИ, после чего сделка была приостановлена.

Nachto obraschat vnimanieНо это, как правило, исключение. Кроме того, недостатки в квартире – это еще один из хороших поводов поторговаться с продавцом по поводу цены. Если в состоянии квартиры будут выявлены серьезные недостатки, можно смело снижать запрашиваемую стоимость на 15-20%, а в отдельных случаях обсуждать более выгодные условия сделки.

Если приобретается квартира – с ремонтом (либо в хорошем состоянии), то ее стоимость намного выше, чем без ремонта. Многие продавцы будут нахваливать недавно сделанный ремонт и несколько раз подчеркивать его стоимость.

Однако не следует забывать, что никто не просил прежнего владельца делать такой «дорогостоящий» ремонт, кроме того, каждый обустраивает свое жилье на свой вкус. В связи с этим даже в квартире с недавно сделанным ремонтом новым хозяевам возможно, придется сделать косметический ремонт, ведь идеалы и вкусы у всех разные.

Таким образом, даже не прибегая к хитроумным уловкам, продавец квартиры может завысить стоимость своей квартиры в среднем на 30%, убедив покупателя в том, что ремонт был сделан по «всем правилам».

Но, как показывает практика, дорогостоящий ремонт был произведен лишь на словах. А новым хозяевам приходиться делать капитальный ремонт купленной квартиры.

Юридическое оформление

Если состояние квартиры покупателя полностью устраивает, следует переходить к юридическому оформлению сделки – самому важному этапу в приобретении вторичного жилья.

Человеку, далекому от юриспруденции, разобраться во всех тонкостях бывает непросто, чем и пользуются мошенники. Поэтому на данном этапе важно обратиться за помощью к юристам.

В первую очередь необходимо поинтересоваться документами на право собственности (правоустанавливающие документы) на квартиру и сверить данные в документах с паспортными данными продавца.

Далее следует сверить свидетельство на право собственности с договором дарения, купли-продажи или свидетельством о наследстве.

Не лишним будет проверить и домовую книгу, затребовать справку о составе семьи с указанием зарегистрированных в квартире жильцов и отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Проверка всех вышеперечисленных документов потребует немало времени и знания всех юридических тонкостей.

Кроме того,  не лишним будет ознакомиться с рекомендациями органа государственной регистрации – см. материал о возможности проверки записи в едином государственном реестр прав в режиме онлайн.

Подписание договора купли-продажи

Чтобы не быть обманутым на самом последнем этапе купли-продажи квартиры – этапе заключении сделки, лучше всего доверить проверку всех документов перед подписанием договора квалифицированному юристу. Не лишним будет и присутствие юриста на самом ответственном моменте – подписании документов.

Безусловно, услуги юриста по недвижимости – платные, но это позволит вам стать полноправным собственником новой квартиры и избежать всех подводных камней.

28 сентября 2015

Юридическая помощь по любымвопросам недвижимости Узнать больше об услугах и ценах

Смотрите также другие статьи

Читать другие статьи

Запишитесь на консультацию прямо сейчас! Решение любых вопросов, связанных с жильем и другой недвижимостью.

www.zazakon.com