Жильё без прописки. Что нужно знать об апартаментах. Апартаменты в москве что это такое


Что такое апартаменты в Москве?

Сегодняшняя стоимость апартаментов в Москве составляет в среднем на 20% меньшую сумму, чем цена квартиры с аналогичными характеристиками.

Разумеется, такая привлекательная ценовая политика спровоцировала существенный рост покупателей. Столь низкая цена заставляет потенциальных клиентов не обращать внимания на такие весьма существенные минусы, как невозможность оформления прописки в апартаментах и отсутствие необходимой социальной инфраструктуры.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что такое апартаменты в Москве без прописки

Под апартаментами подразумевается нежилое помещение, оснащенное всем необходимым для проживания. То есть формулировка «нежилые» не означает, что в помещениях с данным статусом нереально проживать.

В большинстве случаев, они практически не имеют отличий от квартир. Тем не менее, жильцы апартаментов не имеют права на постоянную регистрацию и получение прописки.

Вместе с тем, жильцы таких помещений не могут получить ИНН, а также право на пользование медицинским страхованием и принимать участие в программах, нацеленных на улучшение жилищных условий.

Кроме того, начать процесс оформления ребенка в школу или детский сад можно будет только после всех жителей, имеющих постоянную прописку.

Также апартаменты не подвергаются действию норм при строительстве жилья. Это означает, что застройщик не должен обеспечивать прилегающие кварталы необходимой социальной инфраструктурой. Кроме того, плотность застройки апартаментов может быть более 25 000 квадратных метров на 1 гектар.

Еще одним важным аспектом, отличающим данное жилье от квартир, является то, что оно не подпадает под действие закона №214 «Об участии в долевом строительстве», согласно которому дольщики признаются пострадавшими, в случае возникновения проблем. Соответственно, владельцы апартаментов на это рассчитывать не могут.

Изначально под термином «апартаменты» подразумевалась дорогая недвижимость, предназначенная для временного проживания состоятельных людей. Большая часть комплексов с апартаментами размещена в пределах ЦАО.

Главной причиной их появления стала невозможность строительства жилья в центре столицы ввиду отсутствия места. Что касается покупателей элитной недвижимости, то для них возможность получения прописки и наличие социальной инфраструктуры значения не имели. Они покупали такое жилье не с целью постоянного проживания, и самым важным было именно его расположение в ЦАО.

Что такое апартаменты в Москве эконом класса

Апартаменты эконом-класса называются loft и представляют собой просторную квартиру-студию, состоящую в нежилом фонде Москвы. Ее стоимость может быть равна цене столичной хрущевки.

Тем не менее, лофты, в свою очередь, также распределяются на несколько ценовых категорий. Разница между ними может составлять внушительные суммы – до десятков миллионов рублей.

Инвестирование в недвижимость – это беспроигрышный вариант. А в случае с лофтами, он и вовсе очень выгодный по той причине, что оформление интерьера в данном стиле не требует серьезных денежных затрат. Купив апартаменты эконом-класса сейчас, у вас появится возможность продать их через несколько лет по более выгодной стоимости.

Недорогие квартиры располагаются в самых разных районах столицы. Цена на жилье формируется, исходя из следующих факторов:

  • Метраж и количество комнат. Наиболее дешевыми являются студии и «однушки». Однако цена на квадратный метр в однокомнатных квартирах превышает стоимость квадратного метра в двух-, трех-, или четырехкомнатных объектах;
  • Локализация. Чем больше дистанция до метро, тем дешевле стоит объект. Данное правило одинаково работает для всех районов Москвы. Также важное значение имеет наличие крупных транспортных магистралей. Здесь действует следующая закономерность: чем быстрее можно добраться от жилья до центра (на автомобиле), тем оно дороже;
  • Социальная инфраструктура. Разумеется, наличие объектов инфраструктуры также влияет на стоимость жилья. К примеру, наличие детского сада или школы прямо во дворе, поликлиники в пределах квартала и продуктового магазина на первом этаже существенно повысит стоимость вторичного жилья;
  • Престиж дома. На сегодняшний день в столице существует множество жилых комплексов, большая часть из которых построена из тех же материалов, из которых было возведено вторичное жилье средней ценовой категории. Однако первые имеют дополнительные услуги, направленные на улучшение комфорта жильцов (наличие консьержа, видеонаблюдения, фонтана во дворе и др.). Если у вас нет желания уплачивать подобные услуги, подыскивайте более экономичные варианты;
  • Наличие отделки. Жилье будет стоить гораздо меньше, если будет иметь недорогую отделку. Провести ремонт можно и своими силами – благо, московские строительные магазины обладают широким спектром стройматериалов.

Что такое апартаменты в Москве, и какую юридическую силу несет название

За последнее время рынок недвижимости крупных российских городов пережил значительное увеличение доли предложения апартаментов. В столице объекты данного вида жилья размещены в престижных местах вроде Москвы-Сити, однако, достаточно часто возникают ситуации, когда покупатели лишь после приобретения жилья осознают, что купили недвижимость с совсем другим правовым статусом.

Термин «апартаменты» употреблялся в официальных законодательных документах. К примеру, об апартаментах идет речь в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 г. №35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

В нем под «апартаментами» подразумеваются только объекты, составляющие туристическую инфраструктуру. Стоит отметить, что на сегодня этот указ законной силы не имеет, да и указывалась в нем лишь определенная классификация номеров, но не определение отдельных видов недвижимости.

Также данным термином активно пользуются маркетологи и риэлторы, называя апартаментами помещения, юридически не являющиеся квартирами, однако, по факту в них, как сообщают те самые маркетологи и риэлторы, можно проживать, так как данное помещение оснащено кухней, санузлом и комнатами, пригодными для проживания.

В большинстве случаев, апартаменты рекламируются, просто как жилые помещения. А вот нюанс относительно их нежилого статуса проясняется гораздо позже, и только в случае изучения документации.

O-NEDVIZHKE.RU

Соответственно, возникает вопрос, почему апартаменты не могут быть приравнены к квартире? Ответ на него содержится в Жилищном кодексе РФ. Итак, в ст. 15 ЖК РФ указывается следующее: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».

Однако это вовсе не является непреодолимой преградой для недобросовестных застройщиков. Часто возникает ситуация, когда есть желание построить дом с квартирами, однако, нет такой возможности в связи с невыполнением целого ряда требований.

В таких ситуациях, застройщики возводят дом, в котором оборудуют все помещения таким образом, чтобы они были максимально похожи на квартиры, после чего продают их под заманчивым названием «апартаменты».

Стоит отметить, что некоторые требования можно законно обойти. К примеру, это запрет на размещение жилого помещения над нежилыми, дистанция от автомобильной дороги, нормы освещенности и шумоизоляции и др.

Предназначением всех этих норм является обеспечение комфортабельного проживания в жилых помещениях. Что касается российских городов, включая Москву, то здесь апартаменты весьма часто размещаются в плотной офисной застройке, в домах, вплотную примыкающих к магистралям и других похожих местах.

А потому, приобретая апартаменты, нужно очень ответственно подойти к проверке объекта недвижимости именно в контексте его фактического расположения, а также соответствия всем параметрам, обеспечивающим комфортабельное проживание.

Подчеркиваем, что государственные надзорные органы к такому объекту будут относиться как к нежилому, а потому будут предъявлять к нему заниженные требования, чем вполне может воспользоваться застройщик, сэкономив на будущем комфорте жильцов (к примеру, использовать менее экологичные материалы).

Далее следует разъяснить юридическую сторону вопроса. Если вас полностью устроят апартаменты и вы станете их владельцем – вам следует понимать, что право собственности не дает вам того же объема прав, что и владельцу квартиры.

Помните, что по факту вы покупаете нежилое помещение. Это значит, что вы становитесь владельцем помещения, находящегося в одном ряду с офисами и складами. А потому, согласно законодательству, вы обязаны использовать данное помещение по его прямому назначению, то есть как нежилое.

Законного права проживать в апартаментах у вас нет. Для проживания предназначены помещения специальной категории – жилой. Регистрация апартаментов по месту жительства также не представляется возможной.

Важно отметить, что на данный момент в Госдуму внесен законопроект, направленный на ужесточение ответственности за нелегальное проживание без регистрации в неподходящем помещении.

Разумеется, можно надеяться, что участковый не станет проверять каждый дом на наличие данного нарушения – правоприменение в России действительно находится на не самом высоком уровне. Однако юридически данная проблема не перестает существовать.

Отдельная порция проблем возникнет в случае проживания в апартаментах с детьми. Согласно российскому закону, местом жительства ребенка является место проживания его родителей, а потому органы опеки и попечительства могут попросить объяснить, почему дети живут в фактически нежилом помещении.

Кроме того, у вас не будет возможности зарегистрировать ребенка в детском саду рядом с местом проживания. Также возникнут проблемы и с медицинским обслуживанием.

Если договор на приобретение апартаментов был заключен до фактического возведения дома, инвестор несет повышенный риск. Это связано с тем, что если у застройщиков апартаментов возникнут проблемы в процессе возведения здания, городские власти им помогать не станут.

Также следует отметить, что приобретение апартаментов часто происходит посредством «серых» схем, что чревато проблемами в случае дальнейшего отстаивания своих прав в суде.

Разумеется, в приобретении апартаментов есть и плюсы. К примеру, это более низкая цена, а также выгодная локация домов. Однако важно взвесить абсолютно все риски, чтобы попытка сэкономить не обернулась рядом трудных проблем.

Соответственно, чтобы не сталкиваться с данными проблемами, покупать апартаменты следует лишь в том случае, если долгосрочное проживание в них не планируется. Также такая покупка имеет смысл, если вы уже обладаете другим объектом недвижимости в том же субъекте РФ.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Жильё без прописки. Что нужно знать об апартаментах | Цены и рынок | Недвижимость

В российском законодательстве не существует чёткого определения, что такое апартаменты. Эта недвижимость не подпадает под понятие жилой, но и коммерческой, по сути, не является. Подобная путаница часто вводит покупателей в заблуждение. АиФ.ru расспросил экспертов о том, что такое апартаменты, чем опасно такое приобретение и что ждёт этот тип недвижимости в будущем.

В ЦАО без прописки

Апартаменты – это нежилые помещения, которые могут использоваться для проживания. Но слово «нежилые» не означает, что в них нельзя жить: чаще всего внешне они ничем не отличаются от квартир. Однако в отличие от жильцов квартир, владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию. Значит, у него не будет возможности получить ИНН, пользоваться медицинским страхованием, участвовать в государственных программах по улучшению жилищных условий. Помимо этого, записать ребёнка в школу и детский сад можно будет только в порядке очереди, после того, как места будут распределены среди тех, кто имеет постоянную прописку.

На апартаменты не распространяются нормы при строительстве жилья: застройщик не обязан обеспечивать такие кварталы социальной инфраструктурой, а плотность застройки апартаментов может превышать 25 тыс. кв. м. на гектар. Ещё одним важным отличием апартаментов от квартир является то, что они не подпадают под действие федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», а значит, дольщики не могут быть признаны пострадавшими в случае, если возникают проблемы.

Первоначально слово «апартаменты» обозначало дорогую недвижимость для временного проживания состоятельных людей. «Более половины комплексов с апартаментами расположены в пределах ЦАО, и это в основном проекты элитного либо бизнес-класса», – рассказала Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed. Их появление было связано с тем, что в центре столицы не осталось места для строительства жилья. Для покупателей элитной недвижимости чаще всего не имели значения ни прописка, ни социальная инфраструктура. Такое жильё покупалось не для постоянного проживания, и самым важным было его месторасположение в ЦАО.

Однако с прошлого года ситуация изменилась. «В течение прошлого года на рынок стали активно выходить объекты низкого ценового сегмента. При этом анализ продаж показывает наличие высокого спроса на данные продукты», – говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

Дешёвое жилье, дорогое ЖКХ

Популярность апартаментов обусловлена их дешевизной. «В проектах с аналогичными характеристиками стоимость кв. м апартаментов обычно ниже цены кв. м квартир на 20-25%. Сегодня средняя цена кв. м апартаментов в Москве составляет 213 тыс. руб., минимальная – 100 тыс. руб. за кв. м.», – пояснила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Низкая цена обусловлена другими требованиями, которые предъявляются к таким объектам. По словам Софьи Лебедевой, гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки», нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), а также по обеспечению социальной инфраструктурой, при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».

Еще одной особенностью апартаментов является более высокая стоимость коммунальных платежей. «Апартаменты по юридическому статусу являются нежилым помещением, отсюда и более высокие тарифы, как правило, различающиеся на ставку НДС. Платежи на воду будут выше на 10%, на тепло – на 25%, электричество будет дороже на 27% (из расчёта усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В абсолютном денежном исчислении ежемесячная квартплата за апартаменты площадью 80-100 кв. м будет выше, чем у такой же по площади квартиры, примерно на 2-2,5 тыс. рублей. Продавцы апартаментов при этом уверяют, что тот дисконт, который получает покупатель при совершении сделки, покрывает на много лет вперед разницу платежей», – замечает Ольга Хасанова, руководитель по развитию портала urbanus.ru.

Одинокие люди и арендодатели

Апартаменты пользуются спросом у разных категорий покупателей. «Их чаще всего покупают молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет). Привлекает их цена, хорошее расположение, окружение и оригинальная архитектура таких объектов. Также за счет низкой стоимости «входного билета» в сегменте апартаментов велика доля инвестиционных покупателей – она достигает 25-30%. Деньги они могут вернуть с прибылью, когда комплекс будет достроен, либо получать стабильный доход от сдачи в аренду (ставки на аренду апартаментов и квартир ничем не отличаются)», – рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Социальные взрывы

Позиция московских властей по поводу апартаментов была озвучена главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым в феврале. Он предложил разделить проекты апартаментов на два типа – жильё и гостиницы, и обеспечить всей необходимой инфраструктурой. В дальнейшем правительство города предполагает обязать застройщиков закладывать её в проект при строительстве. Главный архитектор столицы упомянул о социальных взрывах, связанных с апартаментами, которые уже происходили в Москве: «Люди, купившие апартаменты, в массовом порядке требуют от города социальной инфраструктуры. Они говорят: «Мы живём в городе, мы платим налоги, поэтому – чем мы хуже тех людей, которые живут в нормальных домах? Нам же государство не объяснило, что апартаменты не надо было покупать и жить здесь с детьми».

Будущее апартаментов

По мнению экспертов, заявления московских властей смогут изменить рынок апартаментов эконом-класса в столице. «Объекты социальной инфраструктуры никакой доход девелоперам не приносят, а стоимость их строительства довольно высокая. Конечно, наши застройщики привыкли перекладывать все свои затраты на плечи покупателей, поэтому стоимость апартаментов может вырасти. В итоге введение новых норм, конечно, не «убьёт» формат апартаментов, но сильно изменит его развитие», – считает Мария Литинецкая.

«По итогам 2014 года можно ожидать рост суммарной площади апартаментов в предложении в районе 7-9% относительно 4-го квартала 2013 года. Предполагаем, что рынок апартаментов будет развиваться в траектории доступности, а значит будет увеличиваться предложение комфорт- и эконом-классов. Этому будет также способствовать и нынешняя градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. Средневзвешенная цена предложения на апартаменты «старой» Москвы по итогам 2014 года претерпит снижающие корректировки в рамках 3-4%», – прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарья Третьякова.

www.aif.ru

Апартаменты в 2018 году - что это такое, в чем разница с квартирой, отличаются, можно ли прописаться

В обычном представлении апартаменты – это элитное жилье с повышенным уровнем комфорта. Но с позиции права такое помещение не относится к жилому фонду. Что в 2018 году представляют собой апартаменты?

Понятие апартаменты на российском рынке недвижимости применяется сравнительно недавно. У большинства людей данный тип недвижимости ассоциируется с просторной роскошной квартирой.

В действительности это не совсем жилье, а скорее коммерческая недвижимость. Что такое апартаменты в 2018 году?

Основные аспекты

Всего несколько лет назад под апартаментами подразумевалось элитное жилье, доступное довольно ограниченному кругу населения.

В 2018 году приобретением апартаментов никого не удивишь. Купить их не сложнее, чем обычную квартиру.

С точки зрения обычных граждан апартаменты от обычного жилья отличаются незначительно. Главное различие – большая площадь помещения, повышенный комфорт.

К тому же если сравнивать стоимость квартиры в элитной новостройке и цену апартаментов, расположенных в том же районе, то при равном уровне оснащенности стоимость апартаментов окажется ниже.

Этот факт для покупателей становится существенным плюсом. Однако с правовой позиции уровень комфорта или количество квадратных метров не играют ровно никакой роли.

Апартаменты не признаются жилым помещением. Конечно, в них можно проживать, но все же юридически это коммерческая недвижимость.

По этой причине чаще всего апартаменты строят в элитных небоскребах и бизнес-центрах в центральной части крупных мегаполисов.

Многие инвесторы считают покупку апартаментов выгодным инвестированием средств, поскольку впоследствии помещение можно сдавать в аренду.

Застройщиков возведение апартаментов привлекает тем, что на данный вид помещений не распространяются нормативы по возведению жилых объектов.

Потому основным требованием для такого жилья становится пригодность его для проживания и возможность использования как коммерческой недвижимости.

Застройщик легко может получить разрешение на строительство апартаментов в бывших промышленных зонах, в которых не всегда можно строить жилые объекты.

Но каковы преимущества приобретения апартаментов для обычных граждан, которые не инвестируют лишние средства, а покупают именно жилье для постоянного проживания?

Что нужно знать покупателям о юридических нюансах использования апартаментов? Что значит апартаменты, а не квартира?

Что это такое

Апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Располагаются они в новостройках или перестроенных зданиях, для которых застройщик не смог или не захотел оформить разрешение на жилое строительство.

Обычно подобное здание оформляется как нежилое, имеющее гостиничное, офисное или иное подобное назначение.

В благоустройстве территории или инфраструктуре апартаменты не уступают жилым домам, а порой и превосходят. Однако нужно обращать внимание на расположение помещения.

Если помимо апартаментов в здании будут располагаться офисы и торговые площади, вряд ли такой объект можно назвать комфортным для проживания.

Иногда апартаменты располагаются в доме, где остальными помещения выступают только жилые квартиры.

Но кроме месторасположения нужно учитывать тот факт, что юридический статус помещения накладывает некоторые ограничения.

Под апартаментами обычно понимается отдельное помещение с площадью не менее 40 квадратных метров, состоящее из двух и более комнат, с наличием кухни и санузла.

Практически – это полноценное жилье, но фактически – оно жилым не признается. На мировом рынке апартаменты в основном используются как:

  • номера для аренды на небольшой срок;
  • арендное жилье на продолжительный срок;
  • помещения гостиничного типа;
  • самостоятельное жилье для постоянного проживания.

В России апартаменты относятся скорее к коммерческим объектам, которые можно сдавать в аренду или использовать в качестве жилого помещения без возможности постоянной регистрации.

Но поскольку спрос на такие помещения есть, значит, имеют апартаменты и некоторые достоинства как объект недвижимости.

В чем преимущества

Основными преимуществами приобретения апартаментов можно назвать такие критерии:

Удобное расположение Чаще всего в центре города, в месте с максимально развитой инфраструктурой
Доступная стоимость Если сравнивать квартиру и апартаменты по одинаковым параметрам, то последние будут дешевле на 20 %
Отсутствие ограничений на перепланировку Можно по своему желанию изменить внутреннюю планировку помещения (если это не нанесет вреда всему зданию), тогда как перепланировку жилого помещения придется долго согласовывать с контролирующими инстанциями
Не нужно тратиться на ремонт и отделку Обычно апартаменты продаются уже в чистовой отделке «под ключ» и можно сразу после покупки заселяться

Подобный вариант идеален для деловых людей, занятых работой и не имеющих детей. Расположение помещения в центре города упрощает коммуникации в бизнесе.

Кроме того, проживание в апартаментах неким образом подчеркивает статусность владельца. Однако для семей с детьми, пенсионеров и рядовых граждан, такое жилье часто оказывается невыгодным.

И если планируется приобрести апартаменты, то нужно тщательно ознакомиться в их отличии от обычной квартиры.

Законодательная база

С точки зрения закона апартаменты – это квартиры по типу гостиничных номеров с возможностью использования для длительного проживания.

Согласно определению, приведенному в Приказе Минспорттуризма № 35 от 25.01.2001, апартаментами именуется помещение из двух и более комнат, общей площадью от 40 кв.м., предназначенное для транзитного проживания и оснащенное всеми необходимыми удобствами для комфортного проживания и сервисного обслуживания.

На практике, апартаменты по площади редко превышают 15-25 кв. м. Однако это отличие все же не позволяет признать апартаменты жилым помещением.

Отметить нужно и такой момент, как отношение властей к апартаментам. Застройщикам, безусловно, такой тип строительства более выгоден.

Не нужно тратить время на получения специального разрешения на строительство жилого объекта, строить можно и в нежилых зонах, продать легче из-за более низкой стоимости.

Но увеличение числа апартаментов в общей массе строящейся недвижимости ведет к тому, что сокращается строительство жилья.

Так Постановлением города Москвы апартаменты были признаны «номером высшей категории в гостинице или ином подобном здании, являющимся нежилым помещением».

При этом Правительство Москвы запретило строительство новых апарт-отелей, которые, по сути, станут жилыми домами.

Предполагается, что апартаменты постепенно превратятся в коммерческую недвижимость для аренды, гостиниц, хостелов.

Для нынешних владельцев апартаментов такая ситуация грозит тем, что если данный тип помещения признают абсолютно нежилым на законодательном уровне, то продать его в качестве жилья станет невозможно. Особенно проблематичной ситуация станет для владельцев апартаментов в жилых домах.

Возникающие нюансы

Существенное отличие между апартаментами и квартирой – это стоимость. Преимущество апартаментам на рынке недвижимости дает то, что цена их на 10-20 %, а то и более, ниже стоимости квартир.

Но данный факт не обусловлен тем, что какой-то из объектов лучше или хуже. Причина кроется в отсутствии социальной ответственности и соответствующих обязательств застройщика при возведении апартаментов.

Фактически разница цен объясняется более низкой себестоимостью. Можно построить апартаменты и в месте, не предназначенном для жилого строительств, то есть приобрести более дешевый участок земли.

Нет необходимости в точно соблюдении норм жилого строительства. Если в закон будут внесены поправки, ужесточающие требования к выдаче разрешения на строительство апартаментов, то разница в стоимости исчезнет.

Но если купить апартаменты сейчас можно дешевле, чем квартиру, то эксплуатация объекта в качестве жилья обойдется намного дороже.

Поскольку относятся апартаменты к нежилым помещениям, то все тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для коммерческих помещений. Получается, что платить за услуги ЖКХ придется на 18-20 % больше.

Кроме прочего на владельцев апартаментов не распространяются льготы и субсидии, предусмотренные государством для собственников квартир.

Например, гражданин принадлежит к льготной категории граждан, что позволяет ему получить около 30 % скидки на комуслуги.

Но если этот человек живет в апартаментах, то воспользоваться положенными видами льгот он не сможет. В жилищном законодательстве владельцы апартаментов в принципе не относится к собственникам жилой недвижимости.

К сведению! Недостаточно урегулированный правовой статус апартаментов ведет к тому, что банки очень редко выдают ипотеку на их приобретение.

Немногочисленные предложения обычно отличаются повышенными ставками. Если закон в 2018 году регламентирует статус апартаментов более подробно на предмет точной принадлежности к жилому или коммерческому фонду, то ситуация может измениться.

В чем разница с квартирой

Чем отличаются апартаменты и квартира? Основополагающее различие – статус. Апартаменты относятся к нежилому фонду, и располагаться могут в обычном жилом доме, офисном здании, торговом центре.

Квартира признается частью жилого фонда, находиться она может только в жилом здании, соответствующем установленным нормативам.

Единственно, что объединяет эти объекты недвижимости – они предназначены для проживания. Определение квартиры в законе четко регламентировано.

Предусмотрены строительные СНИПы, которые должны быть соблюдены для признания помещения жилым.

Утверждены пожарные и санитарные нормы, соответствие которым позволяет признать жилье пригодным для проживания. А вот понятие апартаментов практически отсутствует.

Существующая в законе формулировка, что фактически под определение апартаментов можно подвести любое помещение со схожими характеристиками.

Основные отличия апартаментов и квартиры можно рассмотреть более наглядно на примере сравнительной таблицы. Сравнение апартаментов и жилой квартиры как объектов недвижимости:

Апартаменты Квартира
Нежилой фонд Жилой фонд
Площадь от 40 кв.м. (соблюдается норма не всегда) Минимальная площадь не определена
Минимум две жилых комнаты Минимум одна жилая комната
Разрешена временная регистрация Разрешается временная и постоянная регистрация
Высокий налог на имущество (коммерческая недвижимость) Стандартный налог на имущество (жилое помещение)
Роскошный интерьер, зачастую оборудование современной техникой Обычный ремонт по желанию покупателя (в новостройках может продаваться с черновой отделкой)
Развитая инфраструктура (обычно место для стройки выбирается по этому критерию) Инфраструктура определяется статусом дома (может вообще отсутствовать)
Уборка помещения зачастую проводится обслуживающим персоналом Уборку выполняют владелец и члены его семьи

То есть апартаменты – это что-то вроде гостиничного люкс-номера. Нередко в апарт-отелях предлагается сервис, почти не уступающий гостиничному обслуживанию.

Видео: апартаменты — все что нужно знать перед покупкойНо все-таки при всех удобствах это отнюдь не жилье для постоянного проживания. Но поскольку апартаменты строят и покупают, должны быть какие-то достоинства такого объекта.

Плюсы и минусы покупки недвижимости

Как правило, те, кто покупают апартаменты, заранее ориентируются на плюсы такого объекта:

Инфраструктура В преддверии строительства апартаментов застройщик, прежде всего, учитывает расположение объекта. Обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от бизнес-офисов, объектом сферы обслуживания. Учитывается хорошая транспортная доступность. Для квартиры инфраструктура может учитываться в долгосрочной перспективе, когда жилые здания строятся в развивающемся районе (не факт, что развитие пойдет по плану)
Ремонт Обычно апартаменты строятся по дизайнерскому проекту со свободной планировкой, современной техникой. При выполнении отделки учитываются последние тенденции. Зачастую по уровню роскоши апартаменты похожи на премиум-номера гостиниц
Возможность сдачи апартаментов в аренду Владелец такого помещения может использовать его как гостиничный номер, сдавая посуточно или на небольшой срок. При этом сервис для жильцов может обеспечиваться собственником здания. То есть владение апартаментами и сдача их в найм может стать видом бизнеса

Если говорить о минусах, то основные таковы:

Налоговая нагрузка Величина налога рассчитывается от кадастровой стоимости здания, в котором расположены апартаменты. А если апартаменты размещены в офисном здании, то налог еще более увеличивается (для коммерческой недвижимости стоимость по кадастру достаточно высока)
Высокая оплата за комуслуги Плата начисляется как в отношении коммерческого помещения по более высоким тарифам. Потому большое значение имеет площадь помещения

Можно ли прописаться

Но отличия апартаментов и квартир зачастую отходят на второй план для покупателей, которые желают приобрести жилье для постоянного проживания.

Главным вопросом для них становится возможность прописки. Теоретически, если в апартаментах можно жить, то, наверное, можно и зарегистрироваться. Но как на самом деле?

Прежде всего, нужно знать, что оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя, ни при какой ситуации.

Однако допускается оформление временной прописки по месту проживания. Но и здесь есть нюансы. Почему в апартаментах нельзя прописаться на постоянно?

Зависит возможность прописки от типа здания, где расположены апартаменты. Если это жилой дом или гостиничный комплекс, то особых проблем не возникнет.

По закону временно регистрироваться можно в любом помещении, предназначенном для проживания. Пример – гостиницы, общежития, санатории и пансионаты.

Оформляют временную прописку максимум на 5 лет, после чего она автоматически аннулируется. Конечно, можно оформить прописку снова на такой же срок и так неограниченное количество раз.

Для владельца жильца единственным неудобством становится необходимость каждые 5 лет обращаться в уполномоченные органы для продления регистрации.

Что касается возможностей при временной и постоянной прописке, то они почти не отличаются (за исключением льгот).

Можно прикрепляться к поликлинике по месту жительства, устраивать детей в школу по месту прописки и т. д.

Другое дело, когда апартаменты находятся в здании, признанном коммерческой недвижимостью – бизнес-центре, офисном здании или торговом центре. В этом случае прописка невозможна совсем, даже временная.

Порядок перевода в жилое помещение

Допускает ли закон перевод апартаментов в жилой фонд? Судебная практика по этому вопросу недостаточна, чтобы делать однозначные выводы. Прецеденты есть.

Однако важным условием является получение согласия всех собственников здания, поскольку зачастую апартаменты являются долевой собственностью.

Например, в Москве известны случаи, когда многоэтажные здания из апартаментов переводились в квартиры.

Но при этом положительный исход перевода был обусловлен грамотной работой опытных юристов в процессе судебного разбирательства.

На законодательном уровне пока не утвержден упрощенные порядок перевода апартаментов в жилые помещения без инициации судебного процесса.

Общий порядок перевода в 2018 году предполагает действие по следующей схеме:

Получение нотариального согласия всех собственников здания на перевод Отсутствие согласия хотя бы одного собственника ведет к судебным разбирательствам, а порой обуславливает невозможность перевода
Обращение в Департамент жилищной политики и жилищного фонда По месту проживания (месту расположения апартаментов) и подача соответствующего заявления о переводе
Получение выписки из распоряжения О переводе здания из нежилого фонда в жилой
Получение выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилфонда
Предоставление акта о завершении переустройства или перепланировки Апартаменты должны соответствовать нормативам для жилых помещений
Обращение в БТИ Для изготовления новой технической документации на объект

Если Департамент примет положительное решение, то в Росреестр будет направлено уведомление о необходимости внесения изменений в ЕГРН.

Сама процедура перевода – бесплатная, но придется платить за оформление различных технических документов и услуги нотариуса.

Налог на апартаменты

За обычную квартиру величина налога на имущество составляет 0,1 % кадастровой стоимости. За апартаменты придется платить налог по ставке 0,5 %.

Однако такой размер налога платится, если апартаменты соответствуют следующим условиям:

Расположены в здании Жилого или гостиничного типа
В правоустанавливающих документах и базе Росреестра Отсутствует указание на принадлежность здания к коммерческим объектам. То есть здание не предназначено под офисы, торговые площади и т.д.
Кадастровая стоимость Не превышает 300 000 рублей

Если хотя бы одно из этих условий не соблюдается, то ставка возрастает до 2 %. При этом нужно учесть, что если в состав недвижимости включены придомовая территория и места общего использования, то собственнику придется платить налог от общей площади.

Важно! Для владельцев апартаментов не предусмотрена возможность получения налоговых вычетов. Разница между апартаментами и квартирой довольно существенна.

Потому, покупая апартаменты, следует заранее определить, с какой целью они будут использоваться. Желательно заранее просчитать величину налога на имущество.

Самый важный момент – если апартаменты приобретаются для личного проживания и в будущем планируется перевод в квартиру, то здание по правоустанавливающим документам должно значиться гостиничным, а не коммерческим.

Если все преимущества и недостатки, а также цель использования, учтены правильно, то апартаменты могут стать неплохим вложением средств.

jurist-protect.ru

Апартаменты - это что? Апартаменты

Термин "апартаменты" пока понятен не всем. Апартаменты - это что? Для большинства людей данное понятие совершенно незнакомое. Апартаменты - это жилое или нежилое помещение? Каков статус проживающих в них? Выгодно ли их приобретать? И вообще, апартаменты - это недвижимость или нет? Давайте рассмотрим вопросы подробно.

Апартаменты - это жилое помещение, пользующееся огромной популярностью в больших мегаполисах. Многие представляют себе их лишь в виде большой квартиры. Попробуем разобраться, что подразумевает понятие "жилые апартаменты" и каковы их разновидности. А также есть ли какие-либо различия между апартаментами и квартирой.

Апартаменты - это как?

Для рынка недвижимости это понятие относительно новое. На Западе оно используется давно и всем привычно. В России в юридическом смысле апартаменты - это квартира, т.е. отдельная жилплощадь размером никак не менее 40 квадратов, число комнат в которой — две и более. Подразумевается также обязательное наличие кухни и санузла.

В чём же разница с обычной благоустроенной квартирой? Юридический нюанс заключается в отсутствии возможности прописки в апартаментах на более чем пятилетний срок. По истечении данного периода прописка может быть продлена.

Чем вызвано это ограничение? Дело в том, что апартаментами признаются помещения лишь в коммерческих, т. е. в нежилых зданиях, принадлежащих организации либо юридическому лицу. С данной точки зрения апартаменты - это нежилое помещение.

Возникает законный вопрос: зачем приобретать жилплощадь в здании коммерческого назначения и каким образом такое вообще возможно? Причина проста. Во многих странах (Россия не исключение) власти в большом количестве возводят объекты коммерческого назначения. Застройщиками для сохранения собственных инвестиций выделяется часть площадей и оборудуется как жилье с созданием всех необходимых для комфорта условий. То есть фактически апартаменты - это коммерческая недвижимость. И регистрация в них может быть только временной.

Виды апартаментов

На мировом рынке жилья апартаменты существуют 4 основных типов. Самые бюджетные из них — номера в так называемых апарт-отелях. Такие помещения арендуются на небольшие сроки. В них обычно две или более комнаты, кухня и санузел. К услугам проживающих в них — гостиничный сервис.

Другая разновидность представлена номерами в доходном доме. Такие апартаменты предназначены для длительной сдачи. Помимо аренды, возможно использование сервисов охраны, уборки, питания и т. п.

Существует понятие "кондоминимум-отели". Номера в них могут как сдаваться с предоставлением всех гостиничных услуг, так и быть выкупленными с целью постоянного проживания.

Наконец, бывают апартаменты, расположенные в многофункциональных комплексах. В данном случае гостиничные услуги не предусмотрены, такие помещения по статусу ближе всего к квартирам и предполагают продажу и возможную регистрацию.

Преимущества апартаментов

Они существуют как для инвесторов с девелоперами, так и для покупателей. Раньше под апартаментами понимали только элитное жилье. Но в наши дни круг возможных потребителей значительно расширился.

Итак, в чём же здесь плюс для инвестора? Для него апартаменты - это недвижимость, для которой не обязательно соблюдать нормативы на строительство жилья. По этой причине при застройке девелоперы стремятся возвести объект многофункционального назначения, пригодный как для жилья, так и для использования в коммерческих целях. Именно потому апартаменты чаще всего располагаются в огромных небоскрёбах в центрах мегаполисов.

Другое преимущество для застройщика - простота получения разрешения на строительство (если речь идет о бывшей промзоне). Проще говоря, добиться разрешения на строительство здания коммерческого назначения (а позже оборудовать там апартаменты) намного легче, чем на строительство жилья.

Инвесторов апартаменты привлекают как объект вложения средств. Доход от их аренды достаточно стабилен.

А что для потребителя?

Таким образом, мы рассмотрели, чем же выгодны апартаменты. Это что касается интересов застройщиков. А как насчет другой стороны - покупателей? Для них самое большое преимущество - соотношение стоимости и места расположения, а также уровня комфорта в виде наличия всех нужных коммуникаций. Чаще всего апартаменты оказываются расположенными в зданиях бизнес-центров и прочих элитных объектов.

В большинстве стран мира цена апартаментов ниже цены классического жилья в новостройке с тем же метражом и функционалом.

В столице нашей страны доля такой недвижимости, как расположенные в многофункциональных комплексах апартаменты, неуклонно растет. В наши дни она составляет около 18% всего возводимого жилья. В других странах апартаменты встречаются во всех крупных городах. Особенно это относится к США, Италии, Испании, Греции. При этом данный вид жилья принято делить на классы.

Классы апартаментов

Класс А. Так называемый студийный вариант. Выглядит как просторная жилая комната, объединенная с кухней. Площадью может быть до 50 кв.м. Живут в таких студиях либо одиночки, либо бездетные пары с небольшим стажем совместной жизни. По данным агентств недвижимости, арендовать такое жилье в Москве возможно начиная с 40000 руб. в месяц.

Класс В. Такой объект имеет две или три комнаты, санузел и кухню. Подходит для аренды студентами или семьями с детьми. Особенно популярны апартаменты класса В в Испании и Италии.

Класс C. Имеет много комнат общей площадью более чем 100 кв.м. Подходит большим семьям, желающим жить в центрах мегаполисов. Но как объект для сдачи в аренду среди инвесторов популярен гораздо меньше.

А подороже?

Класс люкс. Может представлять собой шикарный пентхаус на верхнем этаже небоскреба либо особняк (виллу) на побережье. Встречается во всех крупных городах мира. Такой недвижимости положен дополнительный сервис в виде ресторанов, охраны и набора развлечений. Как правило, выглядят такие апартаменты в виде пары просторных спален с отдельными ваннами. "Элитарность" придает им выгодное расположение и дорогая отделка.

Несмотря на относительно недавнее появление на рынке жилья, апартаменты завоевали славу отличного способа инвестирования средств. Их можно сдать в аренду как на длительный, так и на короткий срок. Благодаря этому многие получают возможность поселиться в прекрасных комфортных условиях без вложения средств в дорогостоящую покупку недвижимости. Разделение апартаментов на классы позволяет выбирать экономварианты или, напротив, самые престижные и дорогие объекты.

Вернемся в Россию

Отсутствие в отечественном законодательстве четкого определения понятия апартаментов способно ввергнуть покупателей в путаницу. Какие тонкости необходимо учесть тем, кто собирается обзавестись данным видом жилья? Несмотря на внешнее сходство апартаментов с обычными квартирами, различие в юридическом статусе порождает ряд проблем. Из-за отсутствия возможности постоянной регистрации владелец апартаментов не сможет получить ИНН, участвовать в программе медицинского страхования или встать на очередь на улучшение жилья. Оформление ребенка в школу или детский садик производится лишь после распределения мест среди имеющих постоянную прописку.

Градостроительные нормы, существующие для возводимого жилья, к апартаментам не относятся. То есть застройщик имеет право игнорировать проблему отсутствия социальной инфраструктуры и не соблюдать принятую для жилищных объектов плотность застройки. Другая проблема желающих приобрести апартаменты в том, что на данное жилье не распространяется закон № 214, регулирующий отношения в сфере долевого строительства. И в случае возникновения определенных проблем пострадавшими дольщиков никто не признает.

В Москве свыше половины всех комплексов, содержащих апартаменты, приходится на территорию ЦАО. Чаще всего данные проекты относятся к элитному или бизнес-классу. Причиной их появления стало отсутствие в центре столицы свободного места для жилищного строительства. Первым покупателям такого жилья проблемы прописки или социальной инфраструктуры были не актуальны.

Апартаменты - это жилье для небогатых?

Положение изменилось начиная с прошлого года. Рынок недвижимости начал завоевываться объектами ценового сегмента на порядок ниже. Проанализировав продажи, застройщики сделали вывод о наличии достаточно высокого спроса на данный продукт.

В чем же причина такой популярности? Она в относительной дешевизне. Квартиры, имеющие аналогичные характеристики, обходятся покупателю дороже в расчете на 1 кв. м площади. В этом плане выигрыш при покупке апартаментов составляет порядка 20-25%.

В наши дни в Москве 1 кв. м апартаментов обойдется в среднем в 213 тыс. руб., а минимальная же стоимость его начинается от 100 тыс. руб.

Причина низкой цены - в другом уровне требований, предъявляемым к данным объектам. Нормы при их возведении принимаются как для нежилых помещений. Это относится к инсоляции (т. е. освещенности), тепло- и звукоизоляции, обеспечении объектами социальной инфраструктуры. При строительстве традиционных жилых комплексов все упомянутые требования гораздо жестче.

А как насчет "коммуналки"?

Другая характерная особенность их в том, что апартаменты - это жилье, коммунальные платежи живущим в котором придется платить по более высокому тарифу. Ведь по юридическому статусу они нежилое помещение. Тарифы на коммунальные платежи облагаются НДС.

За воду придется платить выше на 10%, за отопление – на 25%, за электроэнергию - на 27% (из расчёта по усредненному тарифу).

Таким образом, при площади апартаментов 80-100 кв. м ежемесячная квартплата будет выше, чем за аналогичную квартиру, на сумму около 2-2,5 тыс. рублей. При этом продавцы апартаментов приводят "железный" аргумент - дескать, разница в стоимости жилья перекрывает разницу в платежах на много лет вперед.

Кто они - покупатели апартаментов?

Такой вид жилья пользуется спросом у самых разных категорий покупателей. Апартаменты - это жилье, которое подойдет и молодым людям, не связанным узами брака, и семейным парам, имеющим детей, и одиночкам (как женщинам, так и мужчинам) постарше - возрастом 40-45 лет. Помимо цены, их привлекает расположение в центре, хорошее и престижное окружение, зачастую оригинальная архитектура.

Кроме того, в числе покупателей апартаментов велика доля тех, кто инвестирует собственные средства (до 25-30%). Для них апартаменты - это выгодный вариант вложения средств. Деньги возвращаются с прибылью после окончательной достройки комплекса, либо владельцы могут иметь стабильный доход от сдачи приобретенной недвижимости. Ставки же на аренду квартир и апартаментов практически не отличаются.

Социальный вопрос

Московские власти озвучили следующую позицию по поводу апартаментов: было предложено разделить будущие проекты на два различных типа – гостиницы и собственно жильё. Нормы по соблюдению необходимой инфраструктуры должны быть соблюдены.

В перспективе правительство города настаивает на обязанности застройщиков закладывать данные нормы в разрабатываемый проект еще до стадии строительства. Главным архитектором столицы было упомянуто о социальных волнениях среди московских покупателей апартаментов. Те потребовали обеспечения социальной инфраструктурой, мотивируя это тем, что они такие же налогоплательщики и не виноваты в покупке жилья, в котором нельзя жить с детьми.

Чего можно ожидать?

Как полагают эксперты, подобные намерения московских властей серьезно повлияют на столичный рынок апартаментов, относящихся к экономклассу. Стоимость объектов инфраструктуры достаточно высока, а дохода девелоперам они никакого не принесут. Как известно, наши застройщики всегда привычно перекладывают собственные затраты на потребителя, поэтому стоимость 1 кв. м апартаментов, скорее всего, вырастет.

Итогом планируемых нововведений может стать если не исчезновение формата апартаментов как такового, то значительные изменения в его развитии. Экспертами ожидается рост предложений помещений комфорт- и экономкласса, чему способствует политика правительства в сфере градостроительства, направленная на развитие бывших промзон. Ожидается, что в среднем цена предложения на апартаменты в районах "старой" Москвы снизится на 3-4%.

www.syl.ru

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве?

22.12.2017

Совсем недавно апартаменты считались люксовым жильем и купить их было проблематично. Сегодня же ситуация иная – этот тип недвижимости можно найти самого разного вида и класса не только в центре Москвы. Так чем же апартаменты отличаются от квартир?

Регистрация

Самое главное и волнующее многих отличие апартаментов от квартир в том, что в первом типе недвижимости нельзя оформить регистрацию по месту жительства, а значит покупая апартаменты нужно быть готовым к сложностям, связанным с прикреплением к медицинским учреждениям и устройством детей в детские сады и школы.

Если у вас есть квартира или дом, в котором вы прописаны, но хотите жить поближе к работе, есть смысл рассмотреть покупку апартаментов. Кроме того, такой тип жилья можно приобрести для сдачи в аренду. Апартаменты в среднем стоят на 20-30% дешевле, чем квартиры, но сдаются примерно по той же цене.

Узнать более подробно об апартаментах вы сможете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.

Коммунальные услуги и налоги

Если вы решили купить апартаменты из-за более привлекательной стоимости, помните, что на их обслуживание придется тратить больше, чем на обслуживание квартиры.

Так как апартаменты не относятся к жилым помещениям, то и тарифы на коммунальные услуги считаются так же как для коммерческих. Примерную сумму лучше узнать заранее, у каждой компании она разная, но в среднем разница ЖКХ для апартаментов и квартир составляет три-пять тысяч рублей.

Кроме коммунальных услуг собственникам апартаментов придется больше тратить и на налоги. Их величина зависит от кадастровой стоимости и является индивидуальной для каждого помещения.

Соседи

Так как апартаменты – нежилая недвижимость, покупая ее нужно быть готовым, что в соседней «квартире» может быть организован офис. Таких примеров достаточно много и сделать с этим ничего нельзя.

При возникновении такой ситуации вам будет труднее продать свою недвижимость и скорее всего придется сильно снижать цену.

Приобретая апартаменты, надо помнить, что нельзя исключать возникновения нежелательного соседства.

Узнать о плюсах и минусах апартаментов вы сможете на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.

Заключение

Почему несмотря на большое количество недостатков многие люди покупают апартаменты?

Апартаменты – это несколько иной стиль, более европейский образ жизни, они чаще всего располагаются недалеко от метро и офисных зданий. Кроме того, планировки в апартаментах интереснее, чем в квартирах, есть дополнительные услуги и гостиничный сервис.

Апартаменты Плюсы Минусы
Выгодная цена Невозможность прописки
Интересная планировка Высокие налоги
Удобное расположение Высокие коммунальные платежи

Семинары на выставке по теме Бизнес-класс и апартаменты

27.09.2018 Четверг

11:30 - 12:30 Желтый зал

29.09.2018 Суббота

14:30 - 15:30 Зеленый зал

15:30 - 16:30 Красный зал

30.09.2018 Воскресенье

12:30 - 13:30 Красный зал

Посмотреть все семинары

Возврат к списку

exporealty.ru

Об апартаментах: что это, в чём отличие | ОГранд

 

Об апартаментах: что это, в чём отличие

Апартаменты: Все, что вы хотели знать про апартаменты

Оглавление

  1. Что такое апартаменты?
  2. Правда ли, что в апартаментах нельзя прописаться?
  3. Есть ли у апартаментов какой-то юридический статус?
  4. Должен ли я ежемесячно платить за апартаменты больше, чем за квартиру?
  5. Смогут ли мои дети ходить в школу и детский сад?
  6. Смогу ли я получить полис медицинского страхования?
  7. Смогу ли я поставить машину на учет?
  8. Смогу ли я пойти служить в армию или встать на воинский учет?
  9. Выдают ли банки ипотеку на покупку апартаментов?
  10. Можно ли воспользоваться материнским капиталом на покупку апартаментов?
  11. Насколько апартаменты удобны для проживания?

1. Что такое апартаменты?

Апартаменты — это новый формат жилья, который широко принят на Западе и сегодня постепенно становится доступным и в Москве. Апартаменты — это недвижимость, которую вы можете купить и оформить на нее собственность, продать, подарить, завещать, арендовать или сдать в аренду. Единственное отличие апартаментов от квартир состоит в том, что эти помещения, по сути предназначенные для проживания, расположены в зданиях, которые имеют юридический статус коммерческого объекта. В них можно зарегистрироваться и получить те же социальные права, но сроком до 5 лет (с возможностью постоянной пролонгации).

На мировом рынке недвижимости выделяют 4 типа апартаментов:

    Номера в апарт-отелях — номера с кухней, которые сдаются в краткосрочную аренду и предполагают доступность гостиничного сервиса.    Апартаменты в доходных домах — сдаются в долгосрочную аренду и предполагают дополнительный сервис (питание, клининг, охрана и т.д.).    Апартаменты в кондоминиум-отелях — квартиры, которые могут использоваться как для проживания, так и передаваться в управление гостиничному оператору.    Апартаменты в многофукнциональных и апартаментных комплексах, которые используются как квартиры для постоянного проживания.

Последний тип апартаментов сегодня активно строится в Москве — такой тип недвижимости занимает около 15 % новостроек, и с каждым годом их доля растет. Сегодня апартаменты можно встретить в самых разных уголках Москвы. Так, их можно купить в комплексах современных лофтов: Loft Garden, Soho Loft и The Loft — или в деловом центре «Москва-Сити», например, в проектах «Город столиц», «Меркурий Tower», «ОКО», башне «Федерация» и т.д. Апартаменты строят самые разные компании, включая крупнейших и самых известных девелоперов страны: Capital Group, KR Properties, MR Group, «ГРАС», RED Development и многие другие. В итоге такие проекты появляются в самых разных уголках столицы, от дорогих небоскребов в «Москва-Сити» до доступных апартаментов в различных районах столицы.

Этот формат позволяет девелоперам полностью реализовать свои идеи и предложить потребителю интересный продукт по выгодным ценам. Кроме того, зачастую именно комплексы апартаментов предлагают покупателям целый набор дополнительных услуг, включая обслуживание профессиональной управляющей компании, room-service и т.д.

2. Правда ли, что в апартаментах нельзя прописаться?

На сегодняшний день в России совершенно отсутствует устаревший институт прописки. Уже несколько лет прописка в стране отменена и заменена на регистрацию. Регистрация бывает постоянной и временной — сроком на пять лет, и по закону в апартаментах возможна временная регистрация. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, получение ИНН, постановку на воинский учет и т.д. Единственное неудобство заключается в том, что временную регистрацию нужно обновлять каждые пять лет, но если у Вас есть все необходимые документы на недвижимость, то сделать это можно автоматически без дополнительных усилий. Более того, если Вы покупаете апартаменты в комплексе, имеющем свою управляющую компанию, то регистрацией жителей будет заниматься уже она, то есть от Вас никаких дополнительных усилий не потребуется.

 

3. Есть ли у апартаментов какой-то юридический статус?

Апартаменты имеют юридический статус нежилого помещения, покупаются и оформляются в собственность по закону, как при покупке коммерческого объекта (офиса или гостиницы). Согласно приказу Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». Таким образом, фактически апартаменты относятся к жилой недвижимости. Чаще всего апартаменты продаются на основе закона «Об участии в долевом строительстве» по договорам долевого участия. На сегодняшний день это самая передовая схема покупки строящегося жилья, которая лучше всего защищает права потребителей и страхует от двойных продаж.

 

4. Должен ли я ежемесячно платить за апартаменты больше, чем за квартиру?

Коммунальные платежи за апартаменты высчитываются по иной формуле, чем в случае обычной квартиры в традиционном жилом доме. По оценке существующих комплексов апартаментов, жителям апартаментов нужно платить в среднем на 15 % больше, при этом жильцы получают дополнительный комплекс услуг от специальной Управляющей компании, которая будет обслуживать комплекс. В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2–2,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.

Кроме того, изначально цены на апартаменты как минимум на 15 % ниже цен на квартиры. Если взять стоимость квартиры площадью 100 м² условно за 10 млн руб., то получится, что выгода при покупке составит 1,5 млн рублей.

 

5. Смогут ли мои дети ходить в школу и детский сад?

Никакой разницы между жителями, имеющими временную и постоянную регистрации, нет. Поэтому для владельцев апартаментов действуют те же правила записи детей в детский сад и в школу, что и для обладателей постоянной регистрации. Есть только одно отличие: при записи ребенка в школу, не прикрепленную к месту проживания, заявка рассматривается после заявок жителей домов, прикрепленных к школе. Впрочем, нужно понимать, что в хорошую школу всегда хочет поступить больше детей, чем может эта школа принять.

6. Смогу ли я получить полис медицинского страхования?

Получение полиса ОМС и постановка на учет в районной поликлинике никак не зависят от вида и срока регистрации. Согласно Конституции, каждому гражданину России гарантируется медицинская помощь. При этом прикрепление к конкретной поликлинике происходит по желанию самого жителя.

 

7. Смогу ли я поставить машину на учет?

Ставить машину на учет по месту временной регистрации можно так же, как и по месту постоянной регистрации. Единственное отличие заключается в том, что машина может быть поставлена на учет только на срок действия регистрации, то есть в случае покупки апартаментов — на пять лет. В случае пролонгации регистрации вам надо будет пролонгировать процесс регистрации автомобиля.

 

8. Смогу ли я пойти служить в армию или встать на воинский учет?

Каждый военнообязанный гражданин России должен встать на воинский учет, если приехал куда-то более, чем на три месяца. Поэтому купив апартаменты, в соответствии с законом военнообязанный гражданин РФ строевым шагом отправляется в военкомат для постановки на учет.

 

9. Выдают ли банки ипотеку на покупку апартаментов?

Все зависит от взаимоотношений застройщиков с банками. Крупные участники рынка уже решили этот вопрос. «Росавтобанк», «Банк Балтика», «Московское ипотечное агентство» и «Банк Зенит» уже предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и на покупку квартиры. При этом технология получения кредита, требования к заемщику, пакет документов абсолютно аналогичны, и ипотека выдается на таких же условиях, что и на любой другой объект недвижимости.

 

10. Можно ли воспользоваться материнским капиталом на покупку апартаментов?

Пока существующее в России законодательство разрешает использовать материнский капитал только на покупку жилого помещения. Однако учитывая растущий объем нового жилья в сегменте апартаментов можно ожидать, что государство примет поправки и распространит действие материнского капитала и на этот вид недвижимости.

 

11. Насколько апартаменты удобны для проживания?

В апартаментах может быть предусмотрено сразу несколько удобных инфраструктурных элементов, которые создают особый формат жизни. Во-первых, это наличие в составе многофункционального комплекса офисных площадей — в таком случае вы можете приобрести апартаменты рядом с местом работы и не тратить время на дорогу. Еще один удобный момент — наличие развитой торгово-развлекательной инфраструктуры в пешей доступности от дома, это могут быть магазины, кинотеатр, рестораны, салоны красоты, сконцентрированные в удобном торговом центре. И наконец самый приятный элемент — специальные услуги от управляющей компании, которые сделают вашу жизнь в апартаментах такой же удобной, как если бы вы жили в дорогом отеле.

 

www.ogrand.ru

Апартаменты или квартиры: что выгоднее

Изменения происходят везде, и недвижимость, несмотря на свое наименование, — не исключение. Чтобы приумножить свой капитал инвесторам нужно следить за изменениями на рынке и вкладывать в то, что набирает силу, растет.

Когда-то в 90-е годы самой доходной инвестицией были квартиры, их цены вырастали в 10 — 20 раз. Теперь рост прекратился, пузырь сдувается, цены на квартиры стагнируют уже несколько лет. Доходность от сдачи в аренду квартиры едва достигает 3-4% в год, что при падающей стоимости квартиры, делает ее покупку убыточной затеей.

Взамен квартир к нам пришел из Запада новый вид недвижимости — это апартаменты.

Что такое апартаменты и какие виды апартаментов бывают. Почему они выгодны

Апартаменты — это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания. При строительстве апартаментов от застройщика не требуют строить социальные объекты (детсады, школы, игровые площадки и т.д.), поэтому цена апартаментов значительно дешевле, чем квартир. Но прописаться в апартаментах нельзя. Апартаменты выглядят полностью как квартиры, все отличие только в юридическом статусе.

За счет того, что апартаменты дешевле, доходность сдачи их в аренду — значительно выше. Кроме того, поскольку нет социальной нагрузки, апартаменты строятся часто в очень хороших местах, с большим потоком людей, что обеспечивает высокую заполняемость в течение года.

Существует 2 крупных типа апартаментов: buy to live и  buy to let, т.е. чтобы жить самому или чтобы сдавать в аренду.

Апартаменты «чтобы жить» покупают люди с невысоким достатком, которым не хватило денег на квартиру, или наоборот богатые люди. В последнем случае предметом покупки являются дорогие апартаменты в центре города, построенные там, где многоквартирный дом не возможно построить по социальным нормам.

Апартаменты «чтобы сдавать» покупаются для дополнительного дохода, как вложение свободных средств, или для кратковременных приездов в другой город в командировку или на отдых (замена гостиницы).

Нас интересуют апартаменты «чтобы сдавать», так как мы рассматриваем инвестиции.

Многие люди не доверяют рынку акций, а любят более надежные вещи — недвижимость, так как она никуда не исчезнет. Эта позиция подкреплена жизненным опытом 90-х годов и поэтому достойна уважения. Я же в рамках недвижимости предлагаю инвестировать в неменее надежную, но  более доходную вещь — апартаменты, взамен квартир.

Сдача в аренду апартаментов: помесячно или посуточно

Апартаменты «чтобы сдавать» могут быть сданы в аренду помесячно или посуточно. Не секрет, что посуточная сдача гораздо выгоднее, чем помесячная, но более хлопотна.

Например, если в Москве сдавать в аренду апартамент (аналог 1-комнатной квартиры)  помесячно, то можно получать 30 — 40 000 руб. в месяц. Пояснение: арендная плата за апартамент как правило больше, чем за квартиру из-за более развитой инфраструктуры и удобного положения комплекса.

Если тот же апартамент сдавать посуточно по 3000 руб. в сутки, то при 70% загрузке можно получать уже 63 000 руб. в месяц, что почти в 2 раза больше.

Возьмем стоимость апартамента в 4,6 млн. руб. с отделкой. То при помесячной сдаче доходность (без учета налогов и расходов) получится от 7,5% годовых, а при посуточной — 16,7%.  Сдача в аренду посуточно выгоднее, чем помесячно до двух раз.

Помесячную сдачу может осуществлять и сам собственник. А посуточную сдачу  лучше доверить управляющей компании. Вообще для посуточной сдачи лучше всего подходит форма отеля.

Отель — это не просто вывеска, это еще специальные требования к зданию, где размещаются апартаменты: наличие лобби, прачечной, общественных мест (переговорной, спортзала, хозяйственных помещений). Обычное здание апартаментов для отеля не совсем подходит: не только из-за технических требований, но и в связи с тем, что рядом с посуточными номерами могут жить люди, снимающие помесячно или сами хозяева. Все это создает массу неудобств и конфликтов. Поэтому лучше, чтобы в отеле все номера сдавались посуточно.

Хорошо, что в России началось строительство инвестиционных апартаментов именно для посуточной сдачи, под отель и можно купить там номер (апартамент). Причем после строительства в отель сразу же заходит управляющая компания, которая имеет свой гостиничный бренд и сдает под единым брендом все номера в нем, хотя они могут принадлежать разным собственникам.

Одним из таких проектов является апарт-отель «Вертикаль» у метро Лесная в Санкт-Петербурге. 

Почему апарт-отель — потому что в этом отеле будут не просто гостиничные номера, а апартаменты с полноценной кухней.  В кухне путешественники и командированные сотрудники могут готовить самостоятельно и экономить на ресторанах и кафе. Это делает такой формат отелей особенно популярным, как в Европе, так и у нас, что выливается в более высокую заполняемость и доходность.

Сдача апартаментов планируется посуточно под гостиничным узнаваемым брендом «Вертикаль». Доходность от сдачи в аренду номеров — до 17%. И это однозначно выше, чем от аренды квартиры или апартаментов с помесячной сдачи. А заполняемость — до 85% (это очень высокие цифры в гостиничном бизнесе). Подробнее об этом отеле см. в моих в постах.

Выводы:

  1. Апартаменты — это новый, надежный вид вложений в недвижимость, который более доходен, чем квартира;
  2. Сдача апартаментов посуточно выгоднее, чем помесячно. Доходность может достигать 17%;
  3. Покупать апартаменты выгоднее в апарт-отелях, которые изначально предназначены для посуточной сдачи под единым гостиничным брендом;
  4. Одним из таких апарт-отелей является «Вертикаль» у метро Лесная в Санкт-Петербурге.

sostoyanie.com