Нежилое помещение под апартаменты для сдачи в аренду. Апартаменты для сдачи в аренду


Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?

Что из себя представляют апартаменты?

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, соответственно, там нельзя прописаться. Но в них можно проживать и оформить временную регистрацию. Средний метраж апартаментов составляет 30–40 квадратных метров.

Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором находятся апартаменты, от прочей недвижимости. На первом этаже обычно есть всё, что может потребоваться: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник при необходимости не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа.

Как правило, на момент продажи апартаменты укомплектованы мебелью и техникой. Года два назад они продавались только с дизайнерским ремонтом, включая картины на стене, чтобы в апартаментах можно было жить сразу после покупки. Сегодня уже появилась возможность купить их только с чистовой отделкой. Разница в цене при этом символическая, поэтому покупатели часто выбирают все-таки вариант с меблировкой.

Так как апартаменты не относятся к жилому фонду, коммунальные платежи здесь дороже на 30%. Они окупаются за счёт дополнительных услуг управляющей компании, которой мы обычно платим за воду, свет и прочее. Владельцам апартаментов она предоставляет также различного рода услуги консьерж-сервиса. Это удобно, потому что чаще такой тип недвижимости приобретают люди, которые планируют сдавать ее туристам, либо те, кто привык к комфортному гостиничному проживанию.

Сколько можно заработать? 

Доход, который можно получать от сдачи апартаментов в аренду, перекрывает высокую стоимость коммуналки. Апартаменты находятся в центре города. Сам по себе апарт-отель тоже является центром инфраструктуры, поэтому сдаются апартаменты дороже студии, однокомнатной квартиры или евродвушки.

Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, которые приезжают в длительные командировки, например топ-менеджеры крупных иностранных или региональных компаний. Им удобнее жить не в гостиницах, а снимать жильё, чтобы была возможность готовить еду. В апартаментах для этого как раз есть кухня. Также в них предусмотрена уборка квартиры со сменой постельного белья и тот сервис, который типичен для отелей.

В мае и июне апартаменты могут арендовать абитуриенты с родителями. Но чаще всего это всё-таки туристы, которые приезжают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.

Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и срока проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а в пиковое время апартаменты сдаются дороже, чем в обычное. В центре Санкт-Петербурга они арендуются примерно за 60 тыс. рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тыс. до 120 тыс. и даже выше.

Поиск клиента

Обычно владелец либо нанимает риэлтора, либо сам ищет клиента и подписывает с ним договор, а затем самостоятельно следит за тем, чтобы жильё не разнесли и не поселили туда 50 цыган с лошадью. Собственник апартаментов также имеет возможность заключить договор с управляющей компанией, и тогда она будет заселять туда людей, обслуживать их как в гостинице и следить за сохранностью жилья. Комиссия за это составляет не более 20% (как правило, 10–15%).

Условия по сдаче в аренду через управляющую компанию разнятся. В апартаментах чаще всего живут недолгое время. Если они сдаются топ-менеджерам, то их командировки длятся 6–8 месяцев. Туристический сезон тоже длится не круглый год, поэтому 4–5 месяцев апартаменты могут пустовать. И в этом случае владельцу нужно сделать выбор:

  • получать деньги за каждый месяц, который квартира сдаётся, но за вычетом комиссии управляющей компании, то есть всего около 80% дохода;
  • получать 50–60% дохода, но круглый год.

Кому-то выгоднее первый вариант, кому-то — второй, всё индивидуально.

Инвестиционная привлекательность

В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других больших городах осталось очень мало мест для постройки жилой недвижимости, а вот под коммерческую площади есть. Купить строящиеся апартаменты в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 млн рублей. Когда апарт-отель достроится, они будут стоить 6–7 млн. рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 млн и выше. Есть варианты дешевле, но они будут дальше от центра.

Если брать один и тот же район, то сдавать в аренду апартаменты будет прибыльнее, чем квартиру. Например, мы тратим условно 3,4 млн рублей и начинаем сдавать апартаменты ежемесячно за 60 тысяч. Аренда вернёт нам вложенные средства примерно через пять лет, а после начнёт приносить чистый доход.

Конечно, как и любая недвижимость, апартаменты — сами по себе актив. Если покупать их на этапе строительства, то позже можно будет заработать, продав их дороже. Но россияне ещё не привыкли к обращению с такой недвижимостью, поэтому искать покупателя придётся дольше, чем в случае продажи стандартного жилья. Так что пока квартира — это более ликвидный инструмент, но лет через пять всё поменяется.

Автор: инвестиционный консультант Рами Зайцман, источник фото – unsplash.com

www.sravni.ru

Курс начинающего инвестора: кому сдавать апартаменты

Апарт-отел YE’S в Митино

Юниты/номера в апарт-отелях столицы чаще всего приобретают для сдачи в аренду. По данным портала «Лофты и апартаменты», доля инвесторов, которые собираются заработать на аренде, достигает 80% среди всех покупателей юнитов в апарт-отелях. Это вполне объяснимо – процесс получения подобного дохода с недвижимости понятен и доступен каждому, поскольку не требует ни финансового образования, ни большого количества времени, которое обычно уходит на управление сложными активами.

Дополнительным преимуществом работающих в России немногочисленных апарт-отелей являются управляющие компании, позволяющие обеспечить собственникам максимальный доход от инвестиций. С этой точки зрения апарт-отели – самый простой способ стать начинающим инвестором.

В наиболее успешных проектах, таких как апарт-отель YE’S в московском районе Митино, доля инвесторов, которые купили недвижимость для последующей сдачи в аренду, составляет около 80%. Каждый пятый покупает для собственного проживания, либо для своих родственников. Примерно 15% от общего числа покупателей намерены заработать не только или не столько на сдаче апартаментов в аренду, но и на их дальнейшей перепродаже.

Почти половина реальных жильцов YE’S – то есть тех, кто арендовал апартаменты через управляющую компанию – заключают долгосрочные контракты на срок более шести месяцев. Длинные договоры аренды позволяют обеспечить максимальный уровень заполняемости. Так, среднегодовой уровень заполняемости апарт-отеля YE’S в Санкт-Петербурге составляет 87%. Прогноз по Москве – около 83-87%.

Иными словами, у апарт-отелей один из самых низких показателей простоя в Москве. Чтобы гарантировать себе постоянный арендный поток, начинающим инвесторам предстоит разобраться в том, как правильно находить жильцов. Редакция проекта «Лофты и апартаменты» на примере апарт-отеля YE’S в московском районе Митино нашла самые привлекательные группы арендаторов, которые стабильно интересуются современным сервисным городским жильем.

Апарт-отель YE’S в Митино

На фото: стандартный юнит апарт-отеля YE’S в Митино

Итак, кто арендует апартаменты?

Студенты

Хорошая новость для тех, кто рассчитывает сдавать свои апартаменты молодым людям: студенты в Москве не закончатся никогда. В столице настолько много вузов, что спрос на недорогое жилье у метро со стороны студентов будет всегда: желающие найдутся в любой экономической реальности. Альтернативой апарт-отелям для этой категории арендаторов могут быть разве что стандартные студенческие общежития и обычные съемные квартиры. Однако стоит понимать, что это совершенно иной и существенно менее комфортный формат жилья, который не устраивает многих студентов и их родителей.

Козырь общежитий – близость к месту учебы. Во всем остальном выигрывают апартаменты: здесь потенциальный арендатор сам выбирает, где поселиться, не делит комнату с соседом, а решение всех бытовых проблем, например, уборку берет на себя управляющая компания. В современных апарт-отелях вроде комплекса YE’S житель может пользоваться сервисом уровня четырехзвездочных гостиниц. Попробовав раз, студент уже не захочет возвращаться в морально устаревшие корпуса советских общежитий.

Несмотря на отсутствие постоянного заработка, платежеспособность этой группы арендаторов чаще всего обеспечивают их родители. А после окончания вуза будущие «молодые профессионалы», вероятнее всего, продолжат арендовать юниты в апарт-отеле, не желая отказываться от ставших уже привычными качества и комфорта.

Молодые профессионалы

После завершения вузов московские выпускники остаются в столице работать – и здесь им вновь могут потребоваться апартаменты. Аналитики рынка недвижимости назвали молодых профессионалов очень привлекательной группой арендаторов, так как многие из них бывали за границей, где уже смогли оценить основные преимущества такого жилья.

Молодые люди, не успевшие обзавестись семьей и собственным жильем, стали своего рода символом рынка апартаментов. За счет сочетания цены и качества апарт-отели подходят им лучше всего.

Повышенное внимание этой группы арендаторов сосредоточено на удобстве и траснпортной доступности: клиенты всегда оценивают, насколько легко доехать до будущего жилья на машине и на общественном транспорте. В этом отношении одним из лидеров московского рынка можно назвать комплекс YE’S. При относительно невысокой цене добраться до него без проблем можно как по МКАД и Пятницкому шоссе, так и по синей ветке метрополитена.

Компании

Корпоративные клиенты – наилучший выбор для собственников апарт-отелей, уверены риелторы. Обычно компании сразу заключают долгосрочный контракт, который в дальнейшем продлевается автоматически: такая практика существует во многих, в том числе западных, компаниях, ориентированных на привлечение работников из других стран или городов.

Такой группе (особенно иностранцам) важен настоящий гостиничный сервис. В апарт-отелях есть своя консьерж-служба, химчистка, прачечная, всевозможные кафе и спа-салоны с фитнес-залами и бассейнами. Международные компании, которые захотят арендовать жилье для своих сотрудников, крайне придирчивы в оценке апартаментов: угодить таким клиентам невероятно сложно. Те, кто по-настоящему рассчитывает на спрос со стороны крупных компаний, должны быть готовы к доскональным проверкам – начиная от качества сантехники до предоставления документации управляющей компанией и дизайнерского ремонта. Такие предложения в Москве можно пересчитать по пальцам.

Разумеется, корпоративные стандарты не позволят международным компаниям расплачиваться наличными – обычно такие структуры переводят деньги на банковский счет в один и тот же день каждый месяц. Для привлечения корпоративных клиентов лучше всего обратиться в риелторскую компанию и быть готовым предоставить безналичный расчет. В случае апарт-отеля YE’S все эти хлопоты может взять на себя профессиональная управляющая компания.

Пенсионеры

Редкая и неочевидная группа возможных клиентов – пенсионеры, которые уступили свою квартиру детям и внукам. Найти таких арендаторов нелегко, но если нашли – смело празднуйте. Пенсионеры – очень надежные квартиранты. Такие жильцы любят платить вперед и не стремятся уехать в другое место – они привыкают к конкретному району и не хотят его менять даже при росте арендных ставок.

Чтобы привлечь тех, кому за 60, важно обеспечить им высокий уровень комфорта, близость к магазинам и поликлиникам, а также найти хорошее место для прогулок. Идеальным вариантом станет близость парка; если же в этом парке будет озеро или пруд – бинго: посидеть у воды и покормить уток захочет каждый пенсионер.

К примеру, недалеко от апарт-отеля YE’S на северо-западе Москвы есть ландшафтный парк «Митино» с живописным Пенягинским прудом. Для активных пенсионеров поблизости расположен бассейн «Аквамарин» и спортзал «Зебра Фитнес»; более консервативных квартиросъемщиков привлечет близость центра семейной медицины «София» и огромное количество аптек и поликлиник, добраться до которых можно за пару минут прогулочным шагом. Еще один козырь для пенсионеров – расположение за пределами МКАД. Воздух здесь чище, а экология лучше: для москвичей в возрасте эти факторы часто оказываются на первом месте при выборе места для жизни.

ЗАПИСАТЬСЯ НА ПРОСМОТР

www.loft-apart.ru

Нежилое помещение под апартаменты для сдачи в аренду

добрый день, подскажите пожалуйста. У меня есть нежилое помещение в многоквартирном доме, могу ли я сделать там апартаменты для сдачи в аренду?

Вячеслав

Здравствуйте

апартаменты или мини гостиницу если позволяет площадь- можете сделать

Апартаменты-как раз являются нежилой недвижимостью. И надо ли мне спрашивать разрешение и согласие соседей?

Вячеслав

верно, это не жилые помещения

соседей спрашивать не нужно если не используете общее имущество 9 например фасад)

отдельный вход у вас есть? это важно с точки соблюдения санитарных норм — иначе могут быть проблемы с роспотребнадзором

в любом случае нужно соблюдение санпин 1058-01 по производственному контролю- создать план производственного контроля и его соблюдать

это касается и уборки и вывоза мусора

так же есть старые но действующие сан нормы по гостинице

раздел 4

САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ГОСТИНИЦЕ

Приказ Минжилкомхоза РСФСР от 04.08.1981 N 420«Об утверждении и введении в действие „Правил технической эксплуатации гостиниц и их оборудования“

+

»ГОСТ Р 53423-2009 (ИСО 18513:2003). Национальный стандарт Российской Федерации. Туристские услуги. Гостиницы и другие средства размещения туристов. Термины и определения"

+ мед книжки для персонала по приказу роспотребнадзора 402

И какие еще разрешения и ограничения есть по этому вопросу? Спасибо.

Вячеслав

разрешения- никакие

а вот уведомление роспотребнадзора о начале деятельности — по ст 8 фз 294 — нужно сделать

ну и заключение мчс по пожарной безопасности

у вас какие то услуги еще будут? питание например?

если говорим о небольшой гостинице то еще применимы правила оказания гостиничных услуг

ну и в любом случае соблюдение закона о защите прав потребителей- в том числе по информации ст 9 и 10

pravoved.ru

Стоит ли покупать квартиры для сдачи в аренду?

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank, долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Самостоятельно рассчитать доходность от покупки инвестиционной квартиры можно по такой формуле: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

 

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.  

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

  • Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
  • Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
  • Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
  • Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
  • Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Минимальный бюджет для покупки в разных городах

Город

Площадь

Стоимость

Москва

34 кв. м

3,6 млн руб.

Санкт-Петербург

30 кв. м

1,8 млн руб.

Екатеринбург

28 кв. м

2,2 млн руб.

Краснодар

25 кв. м

0,5 млн руб.

Казань

34 кв. м

1,7 млн руб.

Источник: Яндекс.Недвижимость (квартиры в новостройках)

Риски

Опрошенные Сравни.ру эксперты главным риском от сдачи квартиры в аренду назвали порчу имущества. Защититься от этого можно с помощью договора аренды, где арендатор берёт на себя ответственность по возмещению ущерба в случае его возникновения.

«В договоре нужно прописать сроки аренды, размер и порядок внесения арендных платежей, возможность изменения стоимости найма, порядок посещений квартиры собственником, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции за порчу имущества и т.д. Также к договору стоит приложить подробную опись имущества с указанием существующих дефектов, чтобы в случае порчи мебели или отделки между собственником и арендатором не возникло конфликтов», – рекомендует Мария Жукова из «Миэль-Аренда». Ещё не лишним будет взять обеспечительный депозит в размере ежемесячного платежа и застраховать имущество квартиры (стоимость полиса 1-5 тыс. руб. в год).

Уплата налогов снижает риски. «По сути, 90% квартир сдаются в аренду без последующей уплаты налогов. В первую очередь это грозит тем, что в случае конфликта с арендатором и при судебных разбирательствах, вам будет начислен штраф за уход от налогов», – предупреждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп». Владелец недвижимости должен подать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства до 30 апреля (за прошлый год), а заплатить 13% от заработанного – до 15 июля.

Выводы 

  1. На вложениях в недвижимость можно заработать меньше уровня инфляции.
  2. Этот вид бизнеса идеален для получения дополнительного дохода к пенсии.
  3. Если свободных денег много, то выгодно купить 2-3 небольших квартиры эконом-класса и сдавать их. Получаемого дохода хватит, чтобы не работать.
  4. Чем больше вложений в квартиру, тем меньше доходность.
  5. Сдаваемую квартиру лучше застраховать, с арендатором – заключить договор, а с дохода – честно платить налоги. 

www.sravni.ru

Подойдет ли для старта посуточная сдача квартир как бизнес, рекомендации

Некоторое время назад арендодатели с ключами стояли у вокзалов и зазывали постояльцев. Сейчас данная процедура происходит в интернете. Поэтому сложно определить спрос на то или иное предложение. Однако, как показывает статистика вордстат (количество запросов в поисковике Яндекс) – посуточная сдача квартир один из наиболее быстро развивающихся видов бизнеса.

Актуальность бизнеса посуточной сдачи квартир в аренду

На актуальность бизнес-модели влияют некоторые факторы:

  • высокий спрос
  • небольшие инвестиции для начала деятельности
  • быстрая окупаемость
  • малые издержки

Все эти факторы присутствуют в данном секторе.

Посуточная сдача квартиры через агентствоПомимо этого, спрос на посуточную аренду апартаментов обеспечивается благодаря тому, что:

  • более 1 миллиарда людей путешествуют каждый год (а им нужен ночлег)
  • эта цифра ежегодно увеличивается на 5,5%
  • через 10 лет путешественников станет в два раза больше
  • все больше людей предпочитают путешествовать вслепую (без турагентств и экскурсии)
  • холдинги и крупные корпорации все чаще снимают жилье для своих командированных работников в частном секторе

На какие апартаменты спрос больше

Доход и количество денег в бизнесе зависит напрямую от района, где находятся апартаменты. Получать большую прибыль возможно практически со всех категорий жилья, кроме старого и ветхого.

Максимальный доход получают владельцы:

  • комфортного жилья расположенного недалеко от центра
  • апартаментов бизнес-класса
  • эконом-ночлега, цены которого значительно ниже местных отелей, но уровень жилья не сильно уступает 4* гостиницам

В некоторых районах города простоев в посуточной аренде не бывает. Практически всегда это либо центр города, либо районы с наибольшим количеством достопримечательностей.

Эконом-вариант

Эконом-вариант

В большинстве случаев, чем дальше апартаменты от центра города, тем выше значение транспортных развязок: от аэропорта, вокзала и т.д. Наличие рядом автобусной остановки или станции метро в пешей доступности увеличит интерес арендаторов к жилью.

Арендуют часто люди, впервые приехавшие в город. Следовательно, они не знают где, что находится. Поэтому вопрос, как добраться до квартиры не должен вызывать трудностей.

Формируя предложение, следует учитывать, что большинство квартир сдаются практически по одинаковой стоимости. На однокомнатное жилье в любом городе найдется десяток одинаковых цен. Как в таком случае выделяться среди конкурентов?

Когда площадь и цена апартаментов одинаковые с другими объявлениями рынка, конкурентным преимуществом станет тип и состояние дома или предлагающаяся развитая инфраструктура неподалеку.

Если рядом есть кинотеатр, парк, фитнес-центры и большой супермаркет, — то они создадут хорошее первое впечатление о конкретном районе у клиента. При краткосрочной аренде помогут оставить теплые воспоминания такие удобства, как лифт, мусоропровод, домофон и консьерж. Довольные клиенты практически всегда вернутся в то же место, и порекомендуют друзьям, знакомым и наверняка оставят хороший отзыв в интернете.

Наибольший спрос (более 60%) приходится на студии и однокомнатные апартаменты, у которых сделан евроремонт, присутствует вся нужная техника, и имеются полотенца и постельное белье из приятных материалов.

Варианты недвижимости для краткосрочной аренды

На рынке посуточной аренды различают три вида апартаментов:

  1. Собственность, которая досталось по наследству. В столице России средние цены на долгосрочную аренду однокомнатного жилья составляют 30 000 руб. за месяц. На разных сайтах недвижимости средняя посуточная аренда предлагается за 2500-3000 руб. Если хотя бы треть месяца (20 дней) будут клиенты, за 30 суток предприниматель получит от 50 000 до 60 000 руб. Естественно, будут расходы на рекламную кампанию, небольшой ремонт и уборку. Однако при небольшой площади квартир уборку можно сделать самому, а на рекламу тратится не более 2 000-5 000 рублей. Следовательно, чистая прибыль от сдачи в аренду такого жилья получается около 45 000-55 000 рублей.Покупка квартиры
  2. Субаренда. Доступный всем вариант войти в данный бизнес, при отсутствии собственного жилья. Доход предпринимателя получается на разнице сдачи и съема. Сначала понадобится арендовать жилье на собственные средства. Вернутся финансы в лучшем случае дней через 10. Аренда посуточно дороже, чем месячная, поэтому так заработать с квартиры можно в два раза больше. Однако потребуется хорошо продумать рекламную компанию, чтобы избежать финансовых потерь из-за простоев.
  3. Приобретение. Покупать элитную квартиру в дорогом районе не обязательно. Такая недвижимость окупится через несколько десятков лет. Жилье бизнес, эконом и среднего класса начнет приносить прибыль лет через 6-8 (в зависимости от цены). Популярный вариант – приобретать квартиру в кредит. Необходимо лишь внести от 30% полной стоимости, и каждый месяц исправно выплачивать остаток по кредитному счету. Так, платить за квартиру могут уже жильцы сданной площади. Через 1-3 года уплаты займа, недвижимость переходит в собственность.

Начальные инвестиции

Даже при наличии апартаментов в собственности трат избежать не получится. От хорошей маркетинговой компании и проработки всех нюансов будет зависеть, через какое время предприниматель получит первые деньги. Рассмотрим статьи обязательных расходов.

Оплата ЖКХ. По счетчикам придется платить каждый месяц.

Выплаты уборщикам или клининговым компаниям. Естественно, выполнять данные обязательства сможет хозяин жилья. При наличии одной, двух квартир есть смысл сэкономить финансы. Однако после масштабирования уследить за чистотой десятка жилых помещений самому не удастся, учитывая, что клиенты в данном бизнесе меняются каждые сутки. Поэтому понадобится нанимать других людей, а освободившееся время потратить на продумывание рекламы.

Маркетинг. К счастью мировая паутина предлагает огромное количество бесплатных досок для размещения объявления о посуточной сдаче квартиры. Через них доносится информация до потенциальных клиентов. Но любая акула данного бизнеса скажет, что этого недостаточно. Придется идти на небольшие хитрости, вроде договоров с таксистами или привлечения промоутеров для раздачи листовок в проходимых местах. Так:

Реклама на вокзале

Реклама на вокзале

  1. Листовки, например, хорошо работают во время праздников, когда большое количество приезжих граждан выходят из вокзалов и получают на руки прекрасное предложение о сдаче квартиры с привлекающими картинками.
  2. С частными такси получается аналогичная схема. Выходит человек, ловит такси (практически всегда рядом с вокзалом их десяток) и водитель вскользь упоминает одно замечательное предложение ночлега по хорошей цене. Ненавязчивая сторонняя рекомендация очень хорошо работает. Конечно, водителя придется финансово вознаградить, но квартира в таком случае пустовать не будет.
  3. Размещаясь в интернете, рекомендуется платить доскам объявлений, чтобы конкретная квартира всегда была сверху поиска, выделялась и привлекала клиентов красивыми фотографиями.

Любые средства донесения информации до клиентов хороши.

Фотограф. Мало людей зовут профессиональных фотографов и, пытаясь сэкономить, делают иногда до ужаса смешные картинки жилья. Так, выставленные фото не передают преимущества апартаментов, и могут делать акцент на негативных моментах. Поэтому небольшая сумма, потраченная на фотографа окупится с лихвой. В интернете люди зачастую принимают решение, основываясь именно на красивых фото.

Форс-мажорные обстоятельства. Не нужно исключать из расходов случайную поломку техники, потоп от соседа, возникновение тараканов и пр. Перспективные предприниматели всегда имеют отложенную сумму денег для подобных случаев, чтобы как можно быстрее устранить все и продолжить бизнес.

Ремонт. Как писалось выше, наблюдается большой спрос именно на небольшое жилье с евроремонтом. Соответственно, чтобы его сделать, нужны инвестиции.

Другие расходы. В обязательную статью расходов могут попасть выплаты по субаренде, при условии, что апартаменты арендованы у построенного человека.

Любую неприятность дешевле и проще решить до возникновения, чем после ее происшествия.

К примеру: соседи сверху затопили квартиру из-за плохих приборов сантехники. Необходимо через суд заставить их оплатить повреждения, и таким образом, дать понять, что подобного повторяться не должно!

Открытие индивидуального предпринимателя (ИП)

Как описано выше, посуточная сдача квартир – это бизнес, к тому же довольно доходный. Следовательно, его необходимо оформлять по нынешнему законодательству России.

Граждане, сдающие в аренду арендованное или свое жилье, имеют право не открывать ИП. Однако при наличии пяти и более сдаваемых помещений, желательно перестраховаться и узаконить свои доходы.

У предпринимателей, легализовавших данную деятельность, есть несколько преимуществ:

  1. Любую претензию к съемщику легко решить при наличии договоров, через суд.
  2. Для доказательства ущерба от арендуемого понадобится предъявить договор аренды.

Согласно оценке экспертов, только 40% мелких предпринимателей, занимающихся посуточной арендой, узаконили свою деятельность. Большая часть не торопится платить налоги с прибыли.

Открытие ИП для создания бизнесаЭто, конечно, позволяет им зарабатывать больше на экономии денег, которые должны были пойти государству. Но при попадании информации о нелегальных источниках дохода в налоговую инспекцию, собственника апартаментов могут в судебном порядке привлечь к административной ответственности. В лучшем случае понадобится лишь оплатить пени и штрафы. В худшем: гражданина привлекут к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ, что означает получение судимости и штраф до 300 тысяч руб., либо могут отправить в тюрьму сроком до одного года.

Для открытия ИП необходимо отнести в налоговую службу следующие документы:

  1. Заполненное заявление о регистрации ИП.
  2. Копию документа, подтверждающего личность.
  3. Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Открыть ИП нужно по месту прописки. При открытии указывается вид деятельности. Далее регулярно выплачивается 6% от дохода в виде налогов.

Перед выходом на рынок

Когда сделан выбор апартаментов для сдачи и открыто ИП, необходимо подготовить жилье к въезду арендатора. В посуточной аренде требование к комфорту в разы выше, по сравнению с долгосрочной сдачей. Перед тем, как находить и заселять клиентов понадобится потратить время на подготовку жилья.

Необходимо придерживаться пяти принципов при подготовке квартиры:

  1. Косметические улучшения. Пожелтевшие потолки и ободранные обои — первые препятствия на пути к довольным клиентам. Помещение необходимо сделать аккуратным и свежим. Добиться такого можно за относительно небольшие вложения. Побелку необходимо освежать, сменить перегоревшую лампочку и заменить протекающий кран при необходимости.Бесплатный Wi-fi
  2. Место. Минимализм приятный и близкий стиль для клиентов. Будущие жильцы явно не заинтересованы в сервантах времен СССР. Желательно выкинуть всю старую мебель, которая загромождает комнату. Личных вещей также быть не должно.
  3. Порядок и чистота. Помыть окна, постирать шторы, очистить мебель и светильники – все это необходимо сделать до заселения съемщиков. Подобные мелочи помогут сдать конкретное жилье.
  4. Техника и мебель. Важно добиться эффекта евроремонта. Кровать, шкаф, холодильник, кухонные принадлежности, стулья и стол должны не только присутствовать, но и быть в современном стиле. В 21 веке все больше людей требуют стиральную машинку. Ее наличие также будет плюсом в общую копилку.
  5. Wi-fi. Наличие интернета уже считается необходимостью, а не дополнительным преимуществом.

Чем больше удобств, тем выше стоимость. Поэтому некоторые бизнесмены сдают квартиры вместе с посудой, полотенцем, туалетной бумагой, мылом и пр.

Более подробно о маркетинге

Выше уже упоминалось о трех эффективных способах рекламы. Но вопрос маркетинга куда обширнее и важнее, поэтому необходимо сильнее углубиться в эту область. На данном этапе предполагается, что квартира уже готова к сдаче. Теперь цель предпринимателя не только найти несколько жильцов, а обеспечить наибольшую загруженность.

Экономия на маркетинге отражается на бизнесе в виде уменьшения дохода. Однако крупный рекламный бюджет не всегда гарантированно приводит к результату. В чем дело? В том, что есть правильные и эффективные каналы, куда следует пускать деньги на рекламу и провальные. Например, делать акцент на количестве рекламных объявлений, стоит только при размещении на бесплатных досках.

Укажем сначала на два неправильных способа рекламы:

  1. Написание своих контактов на асфальте. Вандализм не увеличивает продажи! Никто в здравом уме в эпоху интернета не станет по номеру на асфальте звонить и бронировать апартаменты.
  2. Расклеивание своего предложения на остановках и других общественных местах. Опять же уродование своего города ненужными плакатами не приведет к продажам. В лучшем случае сотрудники полиции позвонят по номеру и спросят, что это объявление делает на местной остановке.

Реклама - двигатель торговлиЕсли бы такое примитивное продвижение работало, в красочных фотографиях квартир и ремонте не было бы нужды. Однако, учитывая, что люди первостепенно хотят увидеть квартиру, и что сейчас практически все делается в интернете, заявлять о себе нужно следующими способами:

  • Авито, Из рук в руки, Яндекс недвижимость и Циан. Это крупнейшие доски объявлений в Российской Федерации. Размещаться на них желательно платными способами. Небольшие инвестиции в разы увеличат охват и принесут большее количество жильцов
  • при наличии пяти и более апартаментов желательно создать одностраничный сайт и искать клиентов на просторах Яндекса и Гугла. Непрерывный трафик потенциальных клиентов заполнит все помещения на месяцы вперед

Хороший отклик приходит по размещению рекламных объявлений в социальной группе Вконтакте.

Подводные камни

Посуточная сдача квартир как бизнес имеет свои преимущества и недостатки. Перед принятием решения о входе в эту отрасль необходимо оценить все риски, появляющихся конкурентов и иные особенности.

Посуточная сдача жилья увеличивает риск кражи или порчи имущества. Мало кто из хозяев будет звонить в полицию, заводить уголовное дело и тратить на это свое время. Некоторые граждане могут этим воспользоваться. Наилучший способ избежать подобных потерь – застраховать свои материальные ценности и даже квартиру. Это стабильные потери, которые возможно никогда не окупятся. Поэтому очень мало людей страхуют жилье. А зря.

У всех заселяющихся людей необходимо брать копию паспорта, либо сфотографировать этот документ. При наличии ИП желательно заключать договор, куда вносятся все данные клиента.

Часто соседи неблагоприятно относятся к посуточной сдаче жилья рядом с ними. Порой это оправдано, так как аренда не всегда проходит бесшумно и тихо. Обзавестись теплыми отношениями с соседями желательно до выхода на рынок.

Некоторые реагируют категорически плохо на шумные компании и громкую музыку. Следовательно, придется отказывать сдавать жилье для празднований и возможно даже терять часть доходов. Иначе могут вызвать полицию, и придется ехать и улаживать конфликт. Жильцы после такого могут оставить плохие отзывы и подпортить репутацию.

Советы бизнесменам

Предпринимателям, которым интересна аренда квартир посуточно, будут полезны следующие советы:

  • не следует экономить на скорости интернета. Медленная сеть первый враг нервного отзыва и шаг к плохому отзыву
  • выставлять больше фотографий. Пускай будущие жильцы полностью увидят не только кровать, но и ванную комнату и кухнюКрасивый вид из окна
  • можно постараться делать небольшие подарки клиентам, которые преподносятся как приятный сюрприз. Это вызовет положительные эмоции и даст повод рассказать о сдаче апартаментов посуточно знакомым
  • при покупке жилья для сдачи отдавать предпочтение хорошему виду из окна. Красивый пейзаж незамедлительно сфотографируют, выставят в социальных сетях, что послужит дополнительной рекламой
  • при наличии пяти и более квартир можно оформить их под одним брендом, сделать небольшие (дешевые, но красивые) брелоки и просто дарить их клиентам. Все любят подарки и с удовольствием их принимают. Для них — положительные эмоции, для бизнесмена – реклама своего бренда

Аренда квартир посуточно – прибыльный и несложный бизнес. При наличии первоначальных инвестиции (для субаренды или покупки) любой человек сможет войти в бизнес и начнет зарабатывать.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

pravodeneg.net

доход от сдачи в аренду апартаментов

Аренда: как заработать больше? Сравним, что лучше сдавать – «бабушкину» квартиру или номер в апарт-отеле. Обещанная доходность – 20%. Купить апартаменты можно по 214 закону и в ипотеку. Объекты в Москве, в Санкт-Петербурге, Сочи и Омске

Аренда: как заработать больше? Сравним, что лучше сдавать – «бабушкину» квартиру или номер в апарт-отеле. Обещанная доходность – 20%. Купить апартаменты можно по 214 закону и в ипотеку. Объекты в Москве, в Санкт-Петербурге, Сочи и Омске

Гостиничный бизнес в России считается далеко не самым развитым, в большинстве городов не хватает отелей, а те, что есть, часто не отличаются комфортом и уровнем сервиса, но все-таки можно отметить и некий прогресс. Например, в России стали появляться современные апарт-отели. Они могут стать интересными не только постояльцам, но и тем, кто хотел бы заниматься арендным бизнесом. Ведь можно сдавать не только квартиру, скажем, доставшуюся от бабушки, но и номер в апарт-отеле.

И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, где искать этот новый вид недвижимости, стоит ли вкладывать в него свои сбережения и с каким бюджетом можно стать фактически совладельцем отельного бизнеса.

Апарт-отелиПрежде всего, нужно определиться, что подразумевается под словом «апарт-отель». Это название произошло от английских слов «apartment», то есть апартаменты, или попросту квартира, и «hotel» — отель. Таким образом, апарт-отель – это гостиница, где привычные номера заменяют квартиры, как положено, с санузлом и с кухней (иногда вместо полноценной кухни бывает мини-кухня – небольшой отсек, где есть только плита, рабочий и обеденный столы), но только без возможности постоянной регистрации.

Апарт-отели стали популярны благодаря тому, что многие путешественники даже за границей хотят чувствовать себя как дома, особенно если приезжают в город на долгий срок. Собственно на таких «долгоиграющих» гостей они и ориентированы: некоторые «апарты», например, сдаются только на срок более недели.

Апарт-отели, так же как и обычные отели, можно разделить на классы – от фешенебельных до самых простых, только если для классификации обычных отелей используется привычная система звезд, то с «апартами» не все так однозначно. В большинстве стран их уровень, как для всякой коммерческой недвижимости, обозначается латинскими буквами: класс А самый высокий, В+ ниже и так далее по нисходящей, а в некоторых районах, например, на Канарских островах, принята система ключей.

Ключи фактически заменяют звезды: два ключа – очень простенькие апартаменты, а пять ключей сулят комфорт и обстановку, как в пятизвездочном отеле. Квартиры-номера бывают с различным количеством комнат и оснащаются в зависимости от класса апарт-отеля. В самых скромных обычно можно встретить лишь номера-студии с кроватями, шкафом, тумбочками и мини-кухней с минимальным набором посуды и бытовой техники, а в самых шикарных есть даже огромные пентхаусы, оснащенные джакузи, домашним кинотеатром, дизайнерской мебелью и прочими радостями бытия. Но каков бы ни был класс «апарта», как и во всяком отеле, там предлагается определенный набор дополнительных услуг: уборка помещений, замена постельного белья и банных принадлежностей, обмен валюты, сейф, бассейн, фитнес-зал и т. п. И как всяким отелем, «апартом» управляет специальная управляющая компания (отельер).

Сегодня во многих странах мира апарт-отели благодаря высокому спросу на них — весьма активно развивающийся сегмент коммерческой недвижимости, но в России ситуация иная.

«Российский рынок гостиничной недвижимости еще относительно молодой, и некоторые форматы размещения все еще недостаточно развиты. К этой категории можно отнести и апарт-отели», — утверждает Евгения Коростелева, директор агентства элитной недвижимости Bonton realty, отмечая при этом, что и с классификацией «апартов» у нас пока полная неразбериха. К ним относят и гостиницы неопределенной категории, и отели не выше двух звезд, и отели с номерами квартирного типа, и современные комплексы. Если говорить только о новых проектах, отвечающих мировым стандартам, то пока они реализуются в основном только в Москве и Санкт-Петербурге. По мнению Анастасии Рабиной, руководителя проекта «Инвестиционное Агентство «Доходный дом», помимо двух столиц можно отметить еще и Большой Сочи, но там рынок апарт-отелей не совсем официален, и к этой категории в большинстве своем относятся частные дома с несколькими квартирами, которые не обладают статусом жилого помещения временного проживания. В других же регионах России апарт-отели – большая редкость.

А в Москве в этом формате можно выделить отели «Милан», «Эридан», «Волга», «Орехово», «Пять прудов», Mamaison All-Suites Spa Hotel и т.д. «Также апартаменты есть в некоторых гостиницах, не являющихся апарт-отелями. Например, на верхних этажах «Рэдиссон Ройал» («Украина») предлагаются номера площадью 70-140 кв. м, включающие спальни, гостиную, ванную комнату и оборудованную кухню», — рассказывает Евгения Коростелева (Bonton realty). Время от времени реализуются и новые проекты, например, в «Сити». «А также фонд апарт-отелей увеличивается за счет появления новых объектов в реконструированных зданиях. Обычно они располагаются в центре Москвы и включают в себя от 5 до 30 номеров», — говорит эксперт. У гостей столицы все они пользуются спросом и никогда подолгу не пустуют.

Как купить?Апарт-отелем занимается управляющая компания, а вот его собственниками могут быть как юридические лица, так и граждане, купившие одну или несколько квартир. На Западе инвестиции в номера-квартиры апарт-отелей не редкость и весьма частый источник дополнительного дохода, более того – разработаны специальные схемы, например, французская lease-back, которые позволяют покупать этот вид недвижимости в ипотеку, сдавать в наем и расплачиваться по кредиту гарантированными доходами от аренды.

У нас таких проработанных программ пока нет, и большинство проектов принадлежат компаниям: «Строительство отелей – это все-таки целенаправленный вид деятельности, требующий довольно объемных вложений и определенных усилий для поддержания необходимого уровня заселенности, поэтому разбивать его на отдельных собственников нет смысла», — считает Анастасия Рабина («Инвестиционное Агентство «Доходный дом»). Тем не менее некоторые проекты бывают доступны и частным инвесторам. В большинстве случаев это не классические апарт-отели, а комплексы апартаментов, нередко перепрофилирующиеся в «апарты» после завершения строительства.

Купить апартаменты в проекте, который строится как будущий апарт-отель, либо в комплексе апартаментов можно так же, как и обычную квартиру. Например, объекты в питерском проекте апарт-отеля YES, как сообщает Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», реализуются в рамках 214-ФЗ. «Никаких особых ограничений на покупку апартаментов не существует. Можно обратиться в офис продаж компании-застройщика или компании, реализующей объект, и там помогут с подготовкой всех необходимых документов», — говорит Максим Титов, руководитель проекта «Апарт-отель» компании JUST FIT LIFE.

«Апарты» можно купить и в ипотеку, причем многие девелоперы аккредитуют свои объекты в банках, что позволяет получить кредит по более выгодным ставкам и без лишних проволочек. Однако апартаменты относятся к помещениям нежилого фонда и используются для временного проживания, поэтому, как сообщает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»), условия их кредитования будут аналогичны условиям кредитования коммерческой недвижимости. «В случае если объектом залога будут сами апартаменты, а не какая-либо другая недвижимость потенциального покупателя, ставка кредитования может быть крайне высокой – 16-17% годовых. И лишь после регистрации права собственности она снизится на 1-3 пункта», — говорит Евгения Коростелева (Bonton realty).

Доходность и выгодаКак любым видом недвижимости, собственник может распоряжаться апартаментами по своему желанию, в том числе в них можно жить, правда, без постоянной регистрации (можно оформить лишь временную регистрацию сроком на 1 год).

Однако если проект изначально строится как апарт-отель, то, скорее всего, обязательным условием покупки будет последующий договор с управляющей компанией о сдаче апартаментов в аренду, предусматривающий, естественно, определенное вознаграждение отельера за содержание недвижимости и поиск клиентов. Таким образом, номера будущих апарт-отелей приобретаются с целью инвестирования. И как сообщает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, средний доход от аренды в этом случае составляет 10-11% годовых. Правда, если речь идет о комплексе апартаментов, то, возможно, собственнику придется тратиться на эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Без учета электроэнергии и воды (т.е. ресурсов, которые учитываются по счетчикам) они в среднем составляют 50-70 руб./кв. м/месяц. «Например, в комплексе апартаментов The Loft это 52 руб./кв. м/месяц», — сообщает Евгения Коростелева (Bonton realty).

«А сумма обслуживания апартаментов YES в Санкт-Петербурге составит 1500-2000 руб. в месяц», — добавляет Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»).

Нельзя сказать, чтобы это был огромный доход, особенно с учетом того, что сегодня 10-12% годовых обеспечивают банковские депозиты, но «при подсчете прибыли инвестора необходимо учитывать тот факт, что она формируется не только из рентных платежей, но и из увеличения стоимости апартаментов как объекта недвижимости. Если упростить расчеты, то доходность инвестиций в апартаменты с учетом ежегодного 10-процентного роста цены на недвижимость составляет 20-25% годовых. На такие проценты можно рассчитывать, реализуя проекты в крупных городах – в Москве, Санкт-Петербурге и в других миллионниках», — утверждает Максим Титов (JUST FIT LIFE).

Правда, указанная доходность – теоретический вариант, а на практике может случиться очередной кризис. Да и 10-11% достижимы лишь в том случае, если управляющая компания сумеет разрекламировать отель, привлечь клиентов и обеспечить его заполняемость (вообще доходность в значительной мере зависит от управляющей компании). В то же время неразбериха и отсутствие стандартов и нормативов в сегменте апарт-отелей, что в настоящее время имеет место быть, отпугивает известные управляющие компании с мировым именем. Это само по себе снижает возможную доходность.

Российскими апарт-отелями управляют в основном отечественные компании, и не всегда качественно. К тому же их не много, что ослабляет конкуренцию и способствует повышению ставок за управление и соответствующему уменьшению прибыли. «Поэтому частному инвестору стоит предельно осторожно относиться к апарт-отелям и с особой тщательностью подходить к принятию решения об инвестировании. Для России это новый вид коммерческой недвижимости, и как любому начинанию, этому бизнесу придется пройти через трудности, совершая и исправляя ошибки», – рассуждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. Чтобы не проиграть, нужно внимательно читать предложения, сравнивать их и серьезно оценить управляющую компанию.

Вниманию арендодателейОднако если есть интерес к инвестициям в недвижимость с целью получения рентного дохода, то апартаменты могут стать прекрасной заменой обычным квартирам: «Для того чтобы квартира приносила доход, необходимо, прежде всего, привести ее в «товарный» вид: сделать ремонт, закупить мебель и бытовую технику. Потом нужно искать жильцов, занимаясь публикацией объявлений или обращаясь в риелторские агентства. А когда арендаторы найдены и заселились в квартиру, часто начинаются проблемы взаимоотношений, переживания за состояние жилья и предметов интерьера. И обойтись без подобных хлопот можно лишь приобретя в собственность уже готовые для сдачи в аренду апартаменты, не требующие личного участия в процессе управления», — говорит Максим Титов (JUST FIT LIFE). К тому же в апарт-отелях собственникам номеров-апартаментов не приходится решать и вопрос обеспечения безопасности.

Проекты апарт-отелейВ Москве средняя цена квадратного метра в апартаментах – 140-160 тыс. руб. «Самые крупные проекты в данном сегменте — это объекты ГлавУпДК при МИД России, относящиеся к категориям эконом и бизнес. Они находятся в наиболее престижных районах Москвы и отличаются удачным расположением, высоким уровнем безопасности проживания и профессиональным управлением (у ГлавУпДК более чем 90-летний опыт)», — рассказывает Евгения Коростелева (Bonton realty). Сегодня можно приобрести апартаменты в комплексах «Парк Мира», «Расторгуево Village», The Loft, а также принимаются заявки на новый объект – Tivoli.Например, «Парк Мира» — это многофункциональный комплекс на проспекте Мира с собственным парком. В его состав помимо дома с апартаментами бизнес-класса войдут бизнес-центр и торговая галерея. Здесь можно купить двухуровневые апартаменты площадью от 54,2 до 82 м кв. и одноуровневые апартаменты в мансарде площадью 37-93 м кв. Их стоимость начинается от 4 928 долл./кв. м. В проекте The Loft (м. «Тульская») квадратный метр стоит от 185 000 руб., а в «Расторгуево Village» (г. Видное) — от 90 000 руб. Однако все это комплексы апартаментов, а не апарт-отели, и вполне возможно, что отелями они никогда не станут. Новых же проектов «апартов», по данным наших экспертов, в Москве на сегодня нет.

Зато такой объект возводится в Санкт-Петербурге. Это апарт-отель YES от ГК «Пионер». «Он строится одним из наиболее крупных и надежных застройщиков города, у проекта внятная концепция, несколько вариантов доходных программ, хорошее местоположение. А его управлением займется компания NAI Becar, у которой накоплен огромный опыт в управлении объектами недвижимостью. В общем, есть все основные факторы для удачной реализации», — рассказывает Максим Титов (JUST FIT LIFE).

Апарт-отель YES представляет собой 16-этажное здание с подземной парковкой, расположенное на пересечении проспекта Просвещения и улицы Хошимина. «Апартаменты размещены с 4-го по 16-й этаж здания и представлены в трех категориях в зависимости от площади: Standard -27-29 кв. м, Superior — 31-35 кв. м и Deluxe — 42 кв. м. На 1-3-м этажах отеля находятся помещения сервисной инфраструктуры, в том числе фитнес-клуб с бассейном (25 м)», — рассказывает Евгения Борзова («НДВ-Недвижимость»). Апартаменты будут передаваться инвесторам в состоянии готовности под ключ, и это при весьма демократичных ценах – от 2,3 млн руб. Благодаря таким ценам проект, кстати, весьма популярен у московских инвесторов.

Еще один проект – в Омске – таким спросом пока не пользуется, тем более что находится на начальном этапе строительства, но это тоже будет апарт-отель под управлением компании NAI Becar, что обещает довольно высокие стандарты. А стать его совладельцем можно с бюджетом от 880 тыс. руб.В скором времени неплохой проект может появиться и в Сочи. Правда, это будет скорее доходный дом: «Недавно в нашу компанию обратился сочинский предприниматель с предложением найти инвестора для строительства такого проекта. Квартиры предполагается сдавать в аренду помесячно вне сезона и посуточно в горячий сезон. Окупиться этот проект должен за 4-5 лет, при средней доходности 15-20%», — рассказывает Анастасия Рабина («Инвестиционное Агентство «Доходный дом»).

Резюме www.metrinfo.ruАпарт-отели популярны во многих странах мира, ведь они позволяют чувствовать себя как дома. Но в России этот вид бизнеса, несмотря на то что уже есть успешно работающие проекты, пока только начинает развиваться. Поэтому во всем, что связано с апарт-отелями, много неоднозначности и неопределенности. Тем не менее такие проекты периодически выходят на рынок, причем не только в Москве. И вложив свои капиталы в апарт-отели, можно получить до 11% годового дохода, правда, при условии, что проекты грамотно управляются и постоянно заполняются.

Источник : www.metrinfo.ru

invest-apartments.ru

Арендный бизнес на апартаментах

Приобретение в Москве апартаментов с целью последующей их сдачи в аренду часто оказывается более выгодным мероприятием, чем подобная же процедура с квартирой. Правда, при организации такого арендного бизнеса надо особое внимание обратить на ряд важных особенностей, которые могут заметно снизить прибыльность замышляемого дела.

Сдача апартаментов в аренду, предположительно, принесет инвестору от 5 до 10 процентов годовых. Уровень доходности такого бизнеса зависит от множества факторов: класс объекта, ближайшая инфраструктура, расположение и многие другие.

Ведущие эксперты сошлись во мнении, что сдача апартаментов в пределах того же района, где сдаются в аренду квартиры, более выгодна. Стоимость апартаментов в отличие от квартир на 10-20 процентов ниже за счет того, что в них прописаться невозможно. Ставки аренды, в то же время, на объекты с аналогичными характеристиками отличаются незначительно.

Выбор апартаментов для сдачи в аренду следует рассматривать в комплексе с близостью и доступностью транспортных узлов, которые должны быть близко расположены к центральной части города или к метро. Как правило наиболее выгодные районы для организации арендного бизнеса - в центре, рядом с метро, рядом с офисными центрами.

На сегодняшний день наибольшее число апартаментов в Москве расположены в ММДЦ «Москва-Сити». Минимальная стоимость находится на уровне от $8.5 тысяч за 1 кв. м. Арендная ставка на эти апартаменты зависит от башни, где они размещены.

В башне «Федерация Запад» располагаются апартаменты с самыми высокими арендными ставками. Такое положение вещей сложилось по причине дороговизны отделочных материалов, которые использовались для отделки самих апартаментов и общих помещений башни. Так, апартаменты с одной спальней площадью 115 кв.м., которые выполнены в уникальном стиле от Armani Casa, сдаются по ежемесячной ставке от $17 до $18 тысяч.

Следующим по уровню стоимости можно назвать небоскреб «Город столиц», где встречаются предложения со стандартной отделкой. В интерьерах от застройщика отсутствует дизайнерская изысканность, в качестве дизайнерского решения там избран, как говорят, «евроремонт». Студии площадью 107 кв.м. сдают по ставке от $8 до $11 тысяч, а площади 200-220 кв.м., в которых предусмотрены три спальни, сдают в аренду от $13 до $15 тысяч. В то же время апартаменты, характеризуемые крупной площадью и уникальной дизайнерской отделкой, сдаются здесь по цене $17-20 тысяч.

Покупка апартаментов площадью 106 кв.м. в «Москва-Сити» обойдется в сумму от 53 млн. рублей, тогда как организация арендного бизнеса на таком жилье окупит себя за 13 лет, а доходность окажется на уровне 8 процентов. К такому выводу пришли специалисты компании Praedium, однако следует заметить, что в этом расчете нужно еще учесть период возможного простоя между выселением текущего арендатора и поиском нового.

Также, надо учесть, что понадобится потратиться на ремонтные работы после выезда арендатора. Включим сюда еще агентскую комиссию, что понадобится уплатить для поиска нового арендатора, и эксплуатационные расходы.

Для жилья с аналогичными апартаментам характеристиками окупаемость подобного проекта займет более длинный период времени. При средней стоимости новой квартиры в Москве в 9 млн рублей, окупится такой проект не скоро. Если брать расчет по средним арендным ставкам на новые апартаменты на уровне 60-65 тысяч рублей, то окупаемость проекта будет достигнута за 14.5 лет. Поскольку квартиры дороже апартаментов на 20-30%, то срок окупаемости проекта арендного бизнеса с квартирой затянется до 20 лет.

Как видим, в большей части случаев стоимость апартаментов напрямую влияет на срок их окупаемости, так как чем выше их цена, тем длиннее этот срок. Срок окупаемости апартаментов комфорт-класса с одной комнатой, сдаваемых по цене 35 тысяч рублей в месяц, составит около 12 лет, тогда как для квартир данный период удлинится до 15 лет.

При сдаче апартаментов бизнес-класса по ставке 60 тысяч рублей срок окупаемости останется на тех же уровнях в 10-12 лет. Следует заметить, что покупкой апартаментов с целью их сдачи в аренду занимаются люди, рассчитывающие на получение стабильного дохода на продолжительном промежутке времени, а не те, которые желают достичь быстрой окупаемости.

Наиболее верным способом быстро окупить свои вложения является покупка апартаментов по минимальной цене на начальном этапе их строительства. Правда, в таком случае возникают высокие риски затягивания строительства, как это довольно часто случается. Однозначно надо покупать объекты на начальных этапах строительства, иначе период их окупаемости затянется с 10 до 20 лет. Как правило, весь комплекс уже спустя 1.5-2 года сдается в эксплуатацию, но стоимость приобретения будет на 30 процентов ниже, чем цена апартаментов, указываемая в готовых проектах.

Стоит заметить, что выгода от приобретения апартаментов и последующей их сдачи в аренду неизбежно сократится из-за дополнительных расходов. Большие издержки связаны с проведением ремонта, немалые суммы придется отводить на оплату коммунальных услуг, которые окажутся выше, чем в обыкновенной квартире.

Уровень сервисных и коммунальных услуг является важным фактором, влияющим на последующую сдачу апартаментов в аренду. Так как обеспечение коммунальных услуг в апартаментах осуществляют коммерческие управляющие компании, значит стоимость этих услуг однозначно окажется выше, чем уровень коммунальной оплаты в квартире.

Сдача апартаментов может оказаться неэффективным делом в силу очень высокой стоимости коммунальных услуг и в том случае если собственник не сможет включить ее в ставку аренды, а эта стоимость не постоянна и изменяется от $300 до $1000 в месяц.

Дополнительно необходимо учесть нюансы увеличения налогообложения недвижимости. Налог на апартаменты может превысить в 5 раз аналогичный налог для традиционных квартир, что найдет свое отражение в уровне ставок аренды.

xn--80abwaa1a3aj3c.xn--80adxhks